パークホームズ豊洲ザ・レジデンス

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/

＜全体概要＞パークホームズ豊洲ザレジデンス
所在：東京都江東区豊洲5－6－3
交通：有楽町線豊洲駅徒歩5分、ゆりかもめ豊洲駅徒歩4分
総戸数：693戸（他に保育施設と店舗各1区画）
間取り：2LDK～4LDK、56.37～88.47m2
入居：2017年3月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル、三井物産
設計・施工：大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

[568: 匿名さん]

>>567
何丁目？タワマン？

[569: 匿名さん]

賃貸で一番よい方法。

今は買うと高いので賃貸。
数年後、マンション価格の底でマンション購入。
数年後、マンション価格上げ基調となる。
数年住んで、マンション価格の一番高い時期にマンション売却。
自分は賃貸マンションに。

その後数年後、マンション価格の底でマンション購入。
以降繰り返す。

[570: 物件比較中さん]

徒歩１３分の物件で坪２７０万円を超えて、即日完売してる事実？
もしかしてスカイズやベイズのこと言ってる？

スカイズは、ユリカモメ新豊洲徒歩６分、平均坪単価＠２５１万円。
ベイズは、ユリカモメ新豊洲徒歩６分、平均坪単価＠２６７万円。スカイズより若干低仕様で６．４％上昇。

豊洲と新豊洲の絵気力の差で８％、原価上昇傾向の中で５％増。
規模、眺望や共用施設では負けてる。あとは仕様次第。
結果、豊洲自体の地位にも限界があるし、常識的に考えたらベイズの１５％増ってとこで収まるでしょうね。
平均＠３２０台が上限。

[571: 匿名さん]

>>560
港区や中央区の湾岸と時期的には同じですよ。

[572: 匿名さん]

>>569さん

引っ越しの費用や労力、事務コスト・労力もあるので、それなら「株」の方がよいです。
短い居住年数で売却すると、譲渡益に対する所得税の税率も高くなります。

[573: 匿名さん]

どこと比べて屁のような立地って言っているんだろう

[574: 匿名さん]

>>572
単純にいま賃貸がいい理由です。

[575: 購入検討中さん]

@350とこ言っている人は、不動産のど素人だね。三井晴海の値付けを考えるとここは@290だね。その分、平均面積は広めに設定。三井晴海@320、勝どき東地区@350。これなら、三井の販売力で売り切ることができるね。

[576: 購入検討中さん]

スカイズ、ベイズで一億越えがなかったのは、江東区で高額物件が困難であることを事業主が熟知している証拠。中央区は1億越えの客層がたくさんいても@350が限度。よって、ここは290でファミリー主体に売っていくだろうね。

[577: 匿名さん]

駅別の中古マンションの坪単価です。

http://www.kantei.ne.jp/jusin/jusin_bn625.html

豊洲の特徴として、築浅中古が多いことが挙げられます。
同じ築年数で他の駅と比較しないと、正確なところは不明です。

[578: 購入検討中さん]

あと、ここはタワーじゃないから晴海レジデンスなどと同レベルかな。60m以上、20階以上だからタワーを名乗ることはできたのにね。タワーをつけないと苦戦するだろうね。

[579: 匿名さん]

>>575
みんな購入検討者は、不動産のど素人だよ。
なに言ってるんだか。

[580: 匿名さん]

「豊洲」「新築」で検索すると、実質的に該当するのは、
こことBAYZの２件しかありません。

よほど値付けを間違えない限り、苦戦はしないように思います。

[581: 匿名さん]

>スカイズ、ベイズで一億越えがなかったのは、
前者は億超えあったよw

[582: 匿名さん]

SKYZ TOWER&GARDENの全戸平均坪単価
http://wangantower.com/?p=5535

BAYZ TOWER&GARDEN 第二期以降の価格表
http://wangantower.com/?p=8030

BAYZも一戸だけ、１億円超があったようです。

[583: 購入検討中さん]

1戸だけでしょ。江東区民、または江東区民になろうとする人で1億以上払う人は皆無ということ。

[584: 匿名さん]

SKYZは11戸が１億円超です。

[585: 匿名さん]

>>578
タワーより低層の方がいいと思うが。

[586: 匿名さん]

>>585
そんなのひとそれぞれ。好みです。

[587: 匿名さん]

なんで坪２９０万で買えると思っちゃうんだろ。
数年前から売り始めている新豊洲（徒歩１３分）でも２７０万で即日完売なのに、ここが徒歩５分で坪２９０万で売る訳ないじゃん。

普通に考えたら３５０万近く行くことは確実でしょうに。
どういうセンスなのよ。

[588: 匿名さん]

数年前→１～２年前
270万円→250万円

ではないでしょうか。

[589: 匿名さん]

ベイズは２７０万くらい。

[590: 匿名さん]

長谷工だったら２９０万で買えた可能性あるけど、大林組だもの。３５０万超えるよ。
大林組にこの規模のマンション作らせたら、そりゃ高いと言うことくらい分かるでしょ。

わざわざコストアップさせてる意図は、やっぱり高く売りたいんだろうね。

俺だったら、長谷工に作らせて、床暖房もオプションにして、とことんコストダウンして、３００万以下に抑えるけどね。

[591: 匿名さん]

>>589
ベイズはスミフ並のプレミアム価格かと。。

[592: 匿名さん]

ベイズは安いじゃん。坪２６５万円程度だよ。
庶民価格。

[593: 匿名さん]

>1戸だけでしょ。江東区民、または江東区民になろうとする人で1億以上払う人は皆無ということ。
皆無 の意味から調べよw

[594: 匿名さん]

皆無

全く存在しないこと。全然ないこと。また、そのさま。「欠席者は―である」

（goo辞書）

[595: 匿名さん]

なんか次第に高め予想が優勢になってきた。事前予測より実際は高いことが多い気はする。

誰か、専有部仕様を周辺マンションと比較出来る人いません？

[596: 匿名さん]

キッチン：御影石天板、ディスポーザー、食洗機

２部屋床暖房（３ＬＤＫ以上の住戸）

ミストサウナ

[597: 匿名さん]

駅距離が違うSKYZ、BAYZより、駅距離が同じ４丁目物件と比較した方がわかりやすいと思います。

新築時のパークタワー豊洲（大成建設施工）－同時期の４丁目大規模物件（長谷工施工）＝50～60万円／坪でした。

現在、４丁目大規模物件（長谷工施工）は20～30万円／坪上昇して、220～240万円／坪くらいでしょうか。

そこから類推して考えると、290～300万円／坪となります。

これ以上高いと、４丁目の中古を購入してフルリフォームしようとか、
豊洲は止めて別の街の新築を買おうとか、そういう判断が働くと思います。

[598: 匿名さん]

4丁目大規模物件の物件名は？

[599: 匿名さん]

プライヴブルー東京
東京フロントコート
スターコート豊洲

の３物件です。

http://wangantower.com/?p=1867

[600: 購入検討中さん]

593さん皆無ぐらい意味知っているよ。わざとそういった言葉を使っただけだよ。行間読まなきゃね。@350とか言っている人は、根拠を示してほしいね。

[601: 購入検討中さん]

4丁目の大規模マンションの中古が@230でしか売れない理由を説明もして欲しいよ。

[602: 匿名さん]

「@230でしか売れない」のではなく、＠230もの価格で売れる、というところです。

元々＠180とか＠200で購入して、その後何年も住んで、
元値の＋５％～＋25％で売却できているわけです。
十分な金額だと思います。

[603: 匿名さん]

のらえもんさんのブログは勉強になりました。

4丁目大規模物件は約築10年で坪単価230万円
パークタワー豊洲の2年前の新築時の平均坪単価は坪265万円
ここの平均坪単価は？

ということだが、
パークタワーより、仕様良いので、プラス20万円
2年で相場上昇したのでプラス50万円

結果的に坪単価335万円と予想します。

[604: 購入検討中さん]

買い値は別として、安くないと売れないということ。タワーとの価格差は@30〜@40だから中古タワーの相場が@260〜@280。よって、新築を加味すると@290だよ。

[605: 匿名さん]

買い値は考慮しないと。
買い値安いということは、仕様低いということだよ。

[606: 匿名さん]

パークタワー豊洲も内廊下とか、階高が高い（66ｍ・19階建て）とか、
優れている仕様もあります。


http://www.blue-style.com/photo/all/view-3599.html

[607: 匿名さん]

三井不動産などが東京電力から土地を購入したのが2012年３月。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20120615/572174/

東日本大震災の発生から１年後でした。
その頃の豊洲は、まだあまり高くなかったような記憶があります。
というより、地価はV字の底だったかもしれません。

[608: 購入検討中さん]

2012年3月は大震災の津波の影響で湾岸物件が叩かれ、買い手がいなかった時だね。安く仕入れているね。おそらく@270設定でしょ。

[609: 匿名さん]

>>597
パークタワーは立地が良くありません。
南はコンクリ工場隣接、西は晴海通り沿い、北のオフィス近接（低層階はオフィスの人と目が合います）、東もスターコートが壁のようにそびえ圧迫感があります。
立地差は最低でも坪20くらいはあると思いますね。となると、坪315～320くらい？

[610: 購入検討中さん]

直近の成約事例でもツイン、シンボルは@280。パークシティは抜けており@300といったところ。@350なんかだったパークシティ買った方が良いでしょ。だからありえないから。

[611: 匿名さん]

坪２７０じゃ買わないよ（笑）富久が３００だよ。

新宿になるには、2000兆円必要だよ。

[612: 購入検討中さん]

あと、キャナルワーフ、豊洲ガーデンハウスなどはこのご時世で@200以下で成約している。中古相場は意外と厳しいよ。

[613: 契約済みさん]

>>535
不動産経済ファンドレビューに載ってましたよ

[614: 匿名さん]

じゃ、またあれか、高く出して、半分売れて　シラ〜ってやつかw

[615: 匿名さん]

日本人の新築信仰知ってる？

[616: 匿名さん]

>>610
高くても新築がいいと言う人はいっぱいいるわけで。

[617: 匿名さん]

スカイズ買った人が、涙目になってしまう。