パークホームズ豊洲ザ・レジデンス

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/

＜全体概要＞パークホームズ豊洲ザレジデンス
所在：東京都江東区豊洲5－6－3
交通：有楽町線豊洲駅徒歩5分、ゆりかもめ豊洲駅徒歩4分
総戸数：693戸（他に保育施設と店舗各1区画）
間取り：2LDK～4LDK、56.37～88.47m2
入居：2017年3月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル、三井物産
設計・施工：大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

[561: 匿名さん]

そうかな。古い埋め立てのほうが技術発展してないから不安だと思いますけどね。

[562: 匿名さん]

豊洲は大正から昭和一桁頃の埋め立てですよ。

http://toyosu.org/history/index.html

[563: 匿名さん]

そもそも坪３５０万を高いと思うような人は、江戸川区や足立区にいくしかないと思いますけどね。
あっちは安いよ。高潮などですぐに沈みそうだけど。

[564: 匿名さん]

公式サイトから。

２階の住戸等配置図
http://www.31sumai.com/mfr/X1125/common/images/concept/img-popup-041.j...

住戸の設備仕様
http://www.31sumai.com/mfr/X1125/common/images/concept/img-popup-045.j...

「～に近い。」が多すぎて、見逃していました。

[565: 匿名さん]

技術の問題よりも、
埋め立ての年代が液状化に影響するのは定説。
古い方が影響でるなら震災では銀座とか日比谷が
液状化してるはずが、液状化したのは豊洲や東雲。

[566: 匿名さん]

東日本大震災前から豊洲に住んでいますが、生活に支障が出るほど液状化したとか、
見た目でこれは酷いとか、特にありませんでした。
もちろん、無傷ではありませんでしたが。
そのため、かえって安心できました。


一応、将来予測のリンクを貼っておきます。

東京の液状化予測
http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/index.htm

[567: 566]

豊洲の分譲マンションを購入して住んでいますが、
坪350万円は高いと思います。

それでは10年前の７～８割増しです。

[568: 匿名さん]

>>567
何丁目？タワマン？

[569: 匿名さん]

賃貸で一番よい方法。

今は買うと高いので賃貸。
数年後、マンション価格の底でマンション購入。
数年後、マンション価格上げ基調となる。
数年住んで、マンション価格の一番高い時期にマンション売却。
自分は賃貸マンションに。

その後数年後、マンション価格の底でマンション購入。
以降繰り返す。

[570: 物件比較中さん]

徒歩１３分の物件で坪２７０万円を超えて、即日完売してる事実？
もしかしてスカイズやベイズのこと言ってる？

スカイズは、ユリカモメ新豊洲徒歩６分、平均坪単価＠２５１万円。
ベイズは、ユリカモメ新豊洲徒歩６分、平均坪単価＠２６７万円。スカイズより若干低仕様で６．４％上昇。

豊洲と新豊洲の絵気力の差で８％、原価上昇傾向の中で５％増。
規模、眺望や共用施設では負けてる。あとは仕様次第。
結果、豊洲自体の地位にも限界があるし、常識的に考えたらベイズの１５％増ってとこで収まるでしょうね。
平均＠３２０台が上限。

[571: 匿名さん]

>>560
港区や中央区の湾岸と時期的には同じですよ。

[572: 匿名さん]

>>569さん

引っ越しの費用や労力、事務コスト・労力もあるので、それなら「株」の方がよいです。
短い居住年数で売却すると、譲渡益に対する所得税の税率も高くなります。

[573: 匿名さん]

どこと比べて屁のような立地って言っているんだろう

[574: 匿名さん]

>>572
単純にいま賃貸がいい理由です。

[575: 購入検討中さん]

@350とこ言っている人は、不動産のど素人だね。三井晴海の値付けを考えるとここは@290だね。その分、平均面積は広めに設定。三井晴海@320、勝どき東地区@350。これなら、三井の販売力で売り切ることができるね。

[576: 購入検討中さん]

スカイズ、ベイズで一億越えがなかったのは、江東区で高額物件が困難であることを事業主が熟知している証拠。中央区は1億越えの客層がたくさんいても@350が限度。よって、ここは290でファミリー主体に売っていくだろうね。

[577: 匿名さん]

駅別の中古マンションの坪単価です。

http://www.kantei.ne.jp/jusin/jusin_bn625.html

豊洲の特徴として、築浅中古が多いことが挙げられます。
同じ築年数で他の駅と比較しないと、正確なところは不明です。

[578: 購入検討中さん]

あと、ここはタワーじゃないから晴海レジデンスなどと同レベルかな。60m以上、20階以上だからタワーを名乗ることはできたのにね。タワーをつけないと苦戦するだろうね。

[579: 匿名さん]

>>575
みんな購入検討者は、不動産のど素人だよ。
なに言ってるんだか。

[580: 匿名さん]

「豊洲」「新築」で検索すると、実質的に該当するのは、
こことBAYZの２件しかありません。

よほど値付けを間違えない限り、苦戦はしないように思います。

[581: 匿名さん]

>スカイズ、ベイズで一億越えがなかったのは、
前者は億超えあったよw

[582: 匿名さん]

SKYZ TOWER&GARDENの全戸平均坪単価
http://wangantower.com/?p=5535

BAYZ TOWER&GARDEN 第二期以降の価格表
http://wangantower.com/?p=8030

BAYZも一戸だけ、１億円超があったようです。

[583: 購入検討中さん]

1戸だけでしょ。江東区民、または江東区民になろうとする人で1億以上払う人は皆無ということ。

[584: 匿名さん]

SKYZは11戸が１億円超です。

[585: 匿名さん]

>>578
タワーより低層の方がいいと思うが。

[586: 匿名さん]

>>585
そんなのひとそれぞれ。好みです。

[587: 匿名さん]

なんで坪２９０万で買えると思っちゃうんだろ。
数年前から売り始めている新豊洲（徒歩１３分）でも２７０万で即日完売なのに、ここが徒歩５分で坪２９０万で売る訳ないじゃん。

普通に考えたら３５０万近く行くことは確実でしょうに。
どういうセンスなのよ。

[588: 匿名さん]

数年前→１～２年前
270万円→250万円

ではないでしょうか。

[589: 匿名さん]

ベイズは２７０万くらい。

[590: 匿名さん]

長谷工だったら２９０万で買えた可能性あるけど、大林組だもの。３５０万超えるよ。
大林組にこの規模のマンション作らせたら、そりゃ高いと言うことくらい分かるでしょ。

わざわざコストアップさせてる意図は、やっぱり高く売りたいんだろうね。

俺だったら、長谷工に作らせて、床暖房もオプションにして、とことんコストダウンして、３００万以下に抑えるけどね。

[591: 匿名さん]

>>589
ベイズはスミフ並のプレミアム価格かと。。

[592: 匿名さん]

ベイズは安いじゃん。坪２６５万円程度だよ。
庶民価格。

[593: 匿名さん]

>1戸だけでしょ。江東区民、または江東区民になろうとする人で1億以上払う人は皆無ということ。
皆無 の意味から調べよw

[594: 匿名さん]

皆無

全く存在しないこと。全然ないこと。また、そのさま。「欠席者は―である」

（goo辞書）

[595: 匿名さん]

なんか次第に高め予想が優勢になってきた。事前予測より実際は高いことが多い気はする。

誰か、専有部仕様を周辺マンションと比較出来る人いません？

[596: 匿名さん]

キッチン：御影石天板、ディスポーザー、食洗機

２部屋床暖房（３ＬＤＫ以上の住戸）

ミストサウナ

[597: 匿名さん]

駅距離が違うSKYZ、BAYZより、駅距離が同じ４丁目物件と比較した方がわかりやすいと思います。

新築時のパークタワー豊洲（大成建設施工）－同時期の４丁目大規模物件（長谷工施工）＝50～60万円／坪でした。

現在、４丁目大規模物件（長谷工施工）は20～30万円／坪上昇して、220～240万円／坪くらいでしょうか。

そこから類推して考えると、290～300万円／坪となります。

これ以上高いと、４丁目の中古を購入してフルリフォームしようとか、
豊洲は止めて別の街の新築を買おうとか、そういう判断が働くと思います。

[598: 匿名さん]

4丁目大規模物件の物件名は？

[599: 匿名さん]

プライヴブルー東京
東京フロントコート
スターコート豊洲

の３物件です。

http://wangantower.com/?p=1867

[600: 購入検討中さん]

593さん皆無ぐらい意味知っているよ。わざとそういった言葉を使っただけだよ。行間読まなきゃね。@350とか言っている人は、根拠を示してほしいね。

[601: 購入検討中さん]

4丁目の大規模マンションの中古が@230でしか売れない理由を説明もして欲しいよ。

[602: 匿名さん]

「@230でしか売れない」のではなく、＠230もの価格で売れる、というところです。

元々＠180とか＠200で購入して、その後何年も住んで、
元値の＋５％～＋25％で売却できているわけです。
十分な金額だと思います。

[603: 匿名さん]

のらえもんさんのブログは勉強になりました。

4丁目大規模物件は約築10年で坪単価230万円
パークタワー豊洲の2年前の新築時の平均坪単価は坪265万円
ここの平均坪単価は？

ということだが、
パークタワーより、仕様良いので、プラス20万円
2年で相場上昇したのでプラス50万円

結果的に坪単価335万円と予想します。

[604: 購入検討中さん]

買い値は別として、安くないと売れないということ。タワーとの価格差は@30〜@40だから中古タワーの相場が@260〜@280。よって、新築を加味すると@290だよ。

[605: 匿名さん]

買い値は考慮しないと。
買い値安いということは、仕様低いということだよ。

[606: 匿名さん]

パークタワー豊洲も内廊下とか、階高が高い（66ｍ・19階建て）とか、
優れている仕様もあります。


http://www.blue-style.com/photo/all/view-3599.html

[607: 匿名さん]

三井不動産などが東京電力から土地を購入したのが2012年３月。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20120615/572174/

東日本大震災の発生から１年後でした。
その頃の豊洲は、まだあまり高くなかったような記憶があります。
というより、地価はV字の底だったかもしれません。

[608: 購入検討中さん]

2012年3月は大震災の津波の影響で湾岸物件が叩かれ、買い手がいなかった時だね。安く仕入れているね。おそらく@270設定でしょ。

[609: 匿名さん]

>>597
パークタワーは立地が良くありません。
南はコンクリ工場隣接、西は晴海通り沿い、北のオフィス近接（低層階はオフィスの人と目が合います）、東もスターコートが壁のようにそびえ圧迫感があります。
立地差は最低でも坪20くらいはあると思いますね。となると、坪315～320くらい？

[610: 購入検討中さん]

直近の成約事例でもツイン、シンボルは@280。パークシティは抜けており@300といったところ。@350なんかだったパークシティ買った方が良いでしょ。だからありえないから。

[611: 匿名さん]

坪２７０じゃ買わないよ（笑）富久が３００だよ。

新宿になるには、2000兆円必要だよ。

[612: 購入検討中さん]

あと、キャナルワーフ、豊洲ガーデンハウスなどはこのご時世で@200以下で成約している。中古相場は意外と厳しいよ。

[613: 契約済みさん]

>>535
不動産経済ファンドレビューに載ってましたよ

[614: 匿名さん]

じゃ、またあれか、高く出して、半分売れて　シラ〜ってやつかw

[615: 匿名さん]

日本人の新築信仰知ってる？

[616: 匿名さん]

>>610
高くても新築がいいと言う人はいっぱいいるわけで。

[617: 匿名さん]

スカイズ買った人が、涙目になってしまう。

[618: 匿名さん]

ガンバレ　ネガ

[619: 匿名さん]

地所さんの新富町、400超えらしい。。
ここも油断してると結構な金額出たりして

[620: 匿名さん]

ここが＠３５０の可能性はゼロ。70㎡程度の眺望無し物件を誰が8,000万円台で買うの？　8,000万台以上になると検討者数がガクッと減るし、中古物件でも豊洲ではまだ売るのに苦労する。
豊洲界隈にマンション持っている者、または中古物件仲介業者が中古市場価格を吊り上げようとしているだけ。　見え見え。

[621: 匿名さん]

豊洲に富裕層は基本きませんので
調子こいていると痛い目に合うと思います

[622: 匿名さん]

そんなにムキにならなくても。。。あと、可能性ゼロと断言しなくても。近隣エリアも価格上げ基調だから可能性ゼロじゃないよ。

[623: 購入検討中さん]

620に同意。実際、都心から不動産は値上がりしており、オリンピックに関係なく、港区の上昇はすごい。次に、港区隣接の中央区が価格上昇している。江東区はそれらに比べると上昇カーブは緩やか。アベノミクス前から10%程度しか上がっていない。

[624: 匿名さん]

こんな三文の土地に坪300の価値ないからやめとけって

港区山の手側にスーゼネ施工の角部屋坪250と坪340で買った私が言うのだから
間違いありません（笑）

[625: 匿名さん]

港区に坪250とは。勇者だ。。

[626: 購入検討中さん]

624に同意

[627: 匿名さん]

価格設定はデベの自由だから350がついても不思議はない。ただ、国内消費者が着いてくるかは別の話。
地ぐらいを知っている東京人は300以上だとそっぽを向くかもしれない。一方、アジアを中心とした海外勢は感覚がわからないからマーケットを逸脱した価格でもヒョイと買ってしまうから350でもあっさり完売の可能性もある。特に円安傾向は外人にとって絶好の買い場を提供している。
アジアンだらけのマンションは嫌だが、そういう流れかもしれない。給料の上がらない日本人はアジアン大家に家賃を払いながら生きていく運命に。

[628: 購入検討中さん]

アジアの投資家は買わないとおもうよ。江東区だしね。売主も外国人投資家を見込んでいないから、40平米台を作らず50平米台からにしている。実需、ファミリー狙いだよ。

[629: 匿名さん]

>>628
そういう想定なら300越えは厳しいかな。ここが280ー290位で出てくると近隣の販売にも影響与えそうだね。

[630: 匿名さん]

少し別の話題を。

・周囲は閑静な場所です。ぜひ訪れてみてください。
あえて挙げるなら、（平日昼間だけの話ですが）
建設中の豊洲西小の児童の喚声がどの程度か、やや懸念されます。

・周囲には全て建物があります。距離が十分あるため、
圧迫感はありませんが、開放的でもないように思います。
なお、SIA 豊洲プライムスクエアとの間の緑地はなかなか良いです。
そちら向きの低層階住戸はお買い得かもしれません。

・２階の平面図を見ると、エスカレーターがあるようです。
機械式駐車場と合わせ、管理費・修繕積立金に注意が必要です。

・１階の店舗を推理すると、「調剤薬局」でしょうか。

[631: 匿名さん]

もう子供は、こりごりw　小学の隣りとかww

やっと、人口が減って、内陸は通常に近づくのにw
また子供のところにw

[632: 匿名さん]

>>624
駅徒歩何分？
タワマン？

[633: 匿名さん]

>>631
通常というか高齢化というか。

[634: 匿名さん]

今までの議論から考えると、坪300万円以下は難しいのかなと。
坪300万円から坪350万円なのは確かだろうけど、限りなく350に近いのだと思います。

待てば待つほど値上がりする相場で安値を期待しても無駄だと思うんですよね。
特に徒歩5分物件は強気の価格が付けられるはずです。

[635: 匿名さん]

坪300万しか出せない人は、近隣タワーマンションを中古で買ってリフォームするか、長谷工マンションで我慢するしか無いんじゃないかな。

どちらも、震災直撃物件だけど。

[636: 匿名さん]

駅徒歩5分じゃなくて長谷工だったら300万以下もあったかもね。

ちょっと駅チカすぎるよね。
350万は仕方ないと思うけど、無駄な共有施設ないから管理費で取り戻せると思うよ。

[637: 匿名さん]

最上階は坪400超え？

[638: 匿名さん]

のらえもんさんのブログは勉強になりました。

4丁目大規模物件は長谷工仕様、築10年で坪単価250万円
パークタワー豊洲の2年前の新築時の平均坪単価は坪265万円

ここの平均坪単価は？

ということだが、
パークタワーより、仕様良いので、プラス20万円
パークタワーより、立地が圧倒的に良いので、プラス30万円
2年で相場上昇したのでプラス50万円

結果的に坪単価365万円と予想します。

[639: 匿名さん]

>>638

のらえもんさんは290とか300とかじゃなかった？

[640: 匿名さん]

駅距離が違うSKYZ、BAYZより、駅距離が同じ４丁目物件と比較した方がわかりやすいと思います。

新築時のパークタワー豊洲（大成建設施工）－同時期の４丁目大規模物件（長谷工施工）＝＋50～60万円／坪でした。

現在、４丁目大規模物件（長谷工施工）は50万円／坪上昇して、250万円／坪くらいでしょうか。
立地・仕様はパークタワー豊洲より圧倒的に良いので、＋30万/坪とします。

そこから類推して考えると、330〜340万円／坪となります。

これ以上高いと、４丁目の中古を購入してフルリフォームしようとか、
豊洲は止めて別の街の新築を買おうとか、そういう判断が働くと思います。

[641: 匿名さん]

どっちにせよ、300以下は有り得ないという結論です。


※のら予想は３００より少し上って言ってましたね。

[642: 匿名さん]

どっちにせよ、300以下は有り得ないという結論です。


※のら予想は３００より少し上って言ってましたね。

[643: 匿名さん]

販売価格は、その金額を出せる意向者がどれだけいるかによって決まります。BAYZも「坪300以上は確実」という外野がそこそこいたけど、結局は坪270万程度でした。一方、立川のプラウドは地元の富裕層の支持を集め郊外なのに坪340で即完でした。
外野の予想合戦ではななく、このマンションの標準的な部屋を坪350（例えば75平米で7954万円）で自分は買う！という当事者って、そんなにいるかねぇ。

[644: 匿名さん]

平日は駅近、休みは歩いて市場前や新豊洲近辺、前からあるららぽーと
それで、そのうち地下鉄8号線

将来的にもう少し豊洲の価値もあがらないかね？

[645: 匿名さん]

9／17時点ののらえもんさんは、坪290から300ギリギリと予想しています。
抜粋
「Twitterでいくらと予想？と聞かれたので、坪290、そのちょい上と答えました。300行くか行かないかギリギリ切ってくる感じです。」

[646: 匿名さん]

築地の例を考えれば市場は無意味だな

[647: 匿名さん]

>>646
どういうこと？

[648: 匿名さん]

行政区も駅距離も物件の階数も異なりますが、
ザ・パークハウス晴海タワーズ ティアロレジデンスの価格表です。

http://wangantower.com/?p=7142

22階建ての本物件がこの価格を超えるのは難しいと思うのですが。

[649: 匿名さん]

>>640さん

他人の文章からコピペのし過ぎです。


>現在、４丁目大規模物件（長谷工施工）は50万円／坪上昇して、250万円／坪くらいでしょうか。

そんなにしますか？

>立地・仕様はパークタワー豊洲より圧倒的に良いので、＋30万/坪とします。

「少し良い」くらいだと思います。

[650: 匿名さん]

>>642
おいおい。
645に書かれているのらえもんさんのコメントをどう要約したら「坪300より少し上」になるのさ。ご自分が豊洲の物件に住んでいて価値を上げたい気持ちはわかりますが。

[651: 匿名さん]

４丁目分譲マンションの住民ですが、
５丁目の新築マンションは坪300万円程度で十分だと思います。
それ以上高かったら周辺から浮いてしまい、奇異な感じがします。

[652: 匿名さん]

>>651

その辺り、中古価格どう？
元が安いから結構いいんじゃないの

[653: 匿名さん]

>>648
湾岸マンションの価格帯が上がり購入者層が変化したことで、湾岸物件でも駅近であることが重視されています。実際、ティアロは1年経って半分も売れていないです。
ティアロとPTR（パークホームズ豊洲ザレジデンス）の比較では、豊洲かつ駅近のPTRの方が高額になると思います。

[654: 匿名さん]

PTRって略しかない？ちょっとわかりにくい
普段、パークホームズなんとかってどう略してるの？
PHなんとか？それともPなんとか？

[655: 匿名さん]

>>652さん

多くの住戸は、新築で買ったときより高く売れています。
５％増しから30％増しくらいの範囲です。

値上げ率が高いのはシエルタワー、東京フロントコート。
シエルタワーは駅直結が、東京フロントコートは広い中庭が評価されていると思われます。
次いでプライヴブルー東京、スターコート豊洲。
パークタワー豊洲は戸数が200戸弱で、まだ築一年なので、中古の実績はほとんどありません。

[656: 匿名さん]

周辺相場より頭一つ、二つ抜けた価格になるには、
希少性とかランドマーク性が必要だと考えます。

プラウドタワー立川は、駅直結で「二度と出ない」と思わせたのでしょう。
http://new.realestate.yahoo.co.jp/mansion/03/dtl/00089284/

豊洲、月島、勝どきでも駅直結タワーは人気が高いです。
また、豊洲のランドマークということでは、やはりららぽーとに隣接する
パークシティ豊洲でしょう。
パークシティ豊洲は規模が大きく、周囲のタワーマンションと比べても
存在感があります。

これらのマンションは年月が経ってもその地域での地位が揺るがないと思います。

[657: 匿名さん]

唐突にどうしたの？パークシティ豊洲を自慢したいの？

[658: 匿名さん]

>>653
晴海のティアロは東京オリンピック招致決定後に値上げしたことが影響していませんか。
もし値上げしなかったら…？

[659: 匿名さん]

>>657

豊洲住民ですが、パークシティではありません。

[660: 匿名さん]

>>656
総論として書かれている内容は正しいのですが、でこのスレで何が言いたかったのだろうというのが謎ですねえ。PCT住人の方の自己顕示かな。
1つだけ、勝どきの駅直結が人気が高いというのは誤りだと思います。未入居物件をまだ販売していますし、中古は新築価格を大幅に下回っています。