パークホームズ豊洲ザ・レジデンス

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/

＜全体概要＞パークホームズ豊洲ザレジデンス
所在：東京都江東区豊洲5－6－3
交通：有楽町線豊洲駅徒歩5分、ゆりかもめ豊洲駅徒歩4分
総戸数：693戸（他に保育施設と店舗各1区画）
間取り：2LDK～4LDK、56.37～88.47m2
入居：2017年3月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル、三井物産
設計・施工：大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

[561: 匿名さん]

そうかな。古い埋め立てのほうが技術発展してないから不安だと思いますけどね。

[562: 匿名さん]

豊洲は大正から昭和一桁頃の埋め立てですよ。

http://toyosu.org/history/index.html

[563: 匿名さん]

そもそも坪３５０万を高いと思うような人は、江戸川区や足立区にいくしかないと思いますけどね。
あっちは安いよ。高潮などですぐに沈みそうだけど。

[564: 匿名さん]

公式サイトから。

２階の住戸等配置図
http://www.31sumai.com/mfr/X1125/common/images/concept/img-popup-041.j...

住戸の設備仕様
http://www.31sumai.com/mfr/X1125/common/images/concept/img-popup-045.j...

「～に近い。」が多すぎて、見逃していました。

[565: 匿名さん]

技術の問題よりも、
埋め立ての年代が液状化に影響するのは定説。
古い方が影響でるなら震災では銀座とか日比谷が
液状化してるはずが、液状化したのは豊洲や東雲。

[566: 匿名さん]

東日本大震災前から豊洲に住んでいますが、生活に支障が出るほど液状化したとか、
見た目でこれは酷いとか、特にありませんでした。
もちろん、無傷ではありませんでしたが。
そのため、かえって安心できました。


一応、将来予測のリンクを貼っておきます。

東京の液状化予測
http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/index.htm

[567: 566]

豊洲の分譲マンションを購入して住んでいますが、
坪350万円は高いと思います。

それでは10年前の７～８割増しです。

[568: 匿名さん]

>>567
何丁目？タワマン？

[569: 匿名さん]

賃貸で一番よい方法。

今は買うと高いので賃貸。
数年後、マンション価格の底でマンション購入。
数年後、マンション価格上げ基調となる。
数年住んで、マンション価格の一番高い時期にマンション売却。
自分は賃貸マンションに。

その後数年後、マンション価格の底でマンション購入。
以降繰り返す。

[570: 物件比較中さん]

徒歩１３分の物件で坪２７０万円を超えて、即日完売してる事実？
もしかしてスカイズやベイズのこと言ってる？

スカイズは、ユリカモメ新豊洲徒歩６分、平均坪単価＠２５１万円。
ベイズは、ユリカモメ新豊洲徒歩６分、平均坪単価＠２６７万円。スカイズより若干低仕様で６．４％上昇。

豊洲と新豊洲の絵気力の差で８％、原価上昇傾向の中で５％増。
規模、眺望や共用施設では負けてる。あとは仕様次第。
結果、豊洲自体の地位にも限界があるし、常識的に考えたらベイズの１５％増ってとこで収まるでしょうね。
平均＠３２０台が上限。

[571: 匿名さん]

>>560
港区や中央区の湾岸と時期的には同じですよ。

[572: 匿名さん]

>>569さん

引っ越しの費用や労力、事務コスト・労力もあるので、それなら「株」の方がよいです。
短い居住年数で売却すると、譲渡益に対する所得税の税率も高くなります。

[573: 匿名さん]

どこと比べて屁のような立地って言っているんだろう

[574: 匿名さん]

>>572
単純にいま賃貸がいい理由です。

[575: 購入検討中さん]

@350とこ言っている人は、不動産のど素人だね。三井晴海の値付けを考えるとここは@290だね。その分、平均面積は広めに設定。三井晴海@320、勝どき東地区@350。これなら、三井の販売力で売り切ることができるね。

[576: 購入検討中さん]

スカイズ、ベイズで一億越えがなかったのは、江東区で高額物件が困難であることを事業主が熟知している証拠。中央区は1億越えの客層がたくさんいても@350が限度。よって、ここは290でファミリー主体に売っていくだろうね。

[577: 匿名さん]

駅別の中古マンションの坪単価です。

http://www.kantei.ne.jp/jusin/jusin_bn625.html

豊洲の特徴として、築浅中古が多いことが挙げられます。
同じ築年数で他の駅と比較しないと、正確なところは不明です。

[578: 購入検討中さん]

あと、ここはタワーじゃないから晴海レジデンスなどと同レベルかな。60m以上、20階以上だからタワーを名乗ることはできたのにね。タワーをつけないと苦戦するだろうね。

[579: 匿名さん]

>>575
みんな購入検討者は、不動産のど素人だよ。
なに言ってるんだか。

[580: 匿名さん]

「豊洲」「新築」で検索すると、実質的に該当するのは、
こことBAYZの２件しかありません。

よほど値付けを間違えない限り、苦戦はしないように思います。

[581: 匿名さん]

>スカイズ、ベイズで一億越えがなかったのは、
前者は億超えあったよw

[582: 匿名さん]

SKYZ TOWER&GARDENの全戸平均坪単価
http://wangantower.com/?p=5535

BAYZ TOWER&GARDEN 第二期以降の価格表
http://wangantower.com/?p=8030

BAYZも一戸だけ、１億円超があったようです。

[583: 購入検討中さん]

1戸だけでしょ。江東区民、または江東区民になろうとする人で1億以上払う人は皆無ということ。

[584: 匿名さん]

SKYZは11戸が１億円超です。

[585: 匿名さん]

>>578
タワーより低層の方がいいと思うが。

[586: 匿名さん]

>>585
そんなのひとそれぞれ。好みです。

[587: 匿名さん]

なんで坪２９０万で買えると思っちゃうんだろ。
数年前から売り始めている新豊洲（徒歩１３分）でも２７０万で即日完売なのに、ここが徒歩５分で坪２９０万で売る訳ないじゃん。

普通に考えたら３５０万近く行くことは確実でしょうに。
どういうセンスなのよ。

[588: 匿名さん]

数年前→１～２年前
270万円→250万円

ではないでしょうか。

[589: 匿名さん]

ベイズは２７０万くらい。

[590: 匿名さん]

長谷工だったら２９０万で買えた可能性あるけど、大林組だもの。３５０万超えるよ。
大林組にこの規模のマンション作らせたら、そりゃ高いと言うことくらい分かるでしょ。

わざわざコストアップさせてる意図は、やっぱり高く売りたいんだろうね。

俺だったら、長谷工に作らせて、床暖房もオプションにして、とことんコストダウンして、３００万以下に抑えるけどね。

[591: 匿名さん]

>>589
ベイズはスミフ並のプレミアム価格かと。。

[592: 匿名さん]

ベイズは安いじゃん。坪２６５万円程度だよ。
庶民価格。

[593: 匿名さん]

>1戸だけでしょ。江東区民、または江東区民になろうとする人で1億以上払う人は皆無ということ。
皆無 の意味から調べよw

[594: 匿名さん]

皆無

全く存在しないこと。全然ないこと。また、そのさま。「欠席者は―である」

（goo辞書）

[595: 匿名さん]

なんか次第に高め予想が優勢になってきた。事前予測より実際は高いことが多い気はする。

誰か、専有部仕様を周辺マンションと比較出来る人いません？

[596: 匿名さん]

キッチン：御影石天板、ディスポーザー、食洗機

２部屋床暖房（３ＬＤＫ以上の住戸）

ミストサウナ

[597: 匿名さん]

駅距離が違うSKYZ、BAYZより、駅距離が同じ４丁目物件と比較した方がわかりやすいと思います。

新築時のパークタワー豊洲（大成建設施工）－同時期の４丁目大規模物件（長谷工施工）＝50～60万円／坪でした。

現在、４丁目大規模物件（長谷工施工）は20～30万円／坪上昇して、220～240万円／坪くらいでしょうか。

そこから類推して考えると、290～300万円／坪となります。

これ以上高いと、４丁目の中古を購入してフルリフォームしようとか、
豊洲は止めて別の街の新築を買おうとか、そういう判断が働くと思います。

[598: 匿名さん]

4丁目大規模物件の物件名は？

[599: 匿名さん]

プライヴブルー東京
東京フロントコート
スターコート豊洲

の３物件です。

http://wangantower.com/?p=1867

[600: 購入検討中さん]

593さん皆無ぐらい意味知っているよ。わざとそういった言葉を使っただけだよ。行間読まなきゃね。@350とか言っている人は、根拠を示してほしいね。

[601: 購入検討中さん]

4丁目の大規模マンションの中古が@230でしか売れない理由を説明もして欲しいよ。

[602: 匿名さん]

「@230でしか売れない」のではなく、＠230もの価格で売れる、というところです。

元々＠180とか＠200で購入して、その後何年も住んで、
元値の＋５％～＋25％で売却できているわけです。
十分な金額だと思います。

[603: 匿名さん]

のらえもんさんのブログは勉強になりました。

4丁目大規模物件は約築10年で坪単価230万円
パークタワー豊洲の2年前の新築時の平均坪単価は坪265万円
ここの平均坪単価は？

ということだが、
パークタワーより、仕様良いので、プラス20万円
2年で相場上昇したのでプラス50万円

結果的に坪単価335万円と予想します。

[604: 購入検討中さん]

買い値は別として、安くないと売れないということ。タワーとの価格差は@30〜@40だから中古タワーの相場が@260〜@280。よって、新築を加味すると@290だよ。

[605: 匿名さん]

買い値は考慮しないと。
買い値安いということは、仕様低いということだよ。

[606: 匿名さん]

パークタワー豊洲も内廊下とか、階高が高い（66ｍ・19階建て）とか、
優れている仕様もあります。


http://www.blue-style.com/photo/all/view-3599.html

[607: 匿名さん]

三井不動産などが東京電力から土地を購入したのが2012年３月。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20120615/572174/

東日本大震災の発生から１年後でした。
その頃の豊洲は、まだあまり高くなかったような記憶があります。
というより、地価はV字の底だったかもしれません。

[608: 購入検討中さん]

2012年3月は大震災の津波の影響で湾岸物件が叩かれ、買い手がいなかった時だね。安く仕入れているね。おそらく@270設定でしょ。

[609: 匿名さん]

>>597
パークタワーは立地が良くありません。
南はコンクリ工場隣接、西は晴海通り沿い、北のオフィス近接（低層階はオフィスの人と目が合います）、東もスターコートが壁のようにそびえ圧迫感があります。
立地差は最低でも坪20くらいはあると思いますね。となると、坪315～320くらい？

[610: 購入検討中さん]

直近の成約事例でもツイン、シンボルは@280。パークシティは抜けており@300といったところ。@350なんかだったパークシティ買った方が良いでしょ。だからありえないから。