パークホームズ豊洲ザ・レジデンス

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/

＜全体概要＞パークホームズ豊洲ザレジデンス
所在：東京都江東区豊洲5－6－3
交通：有楽町線豊洲駅徒歩5分、ゆりかもめ豊洲駅徒歩4分
総戸数：693戸（他に保育施設と店舗各1区画）
間取り：2LDK～4LDK、56.37～88.47m2
入居：2017年3月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル、三井物産
設計・施工：大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

[401: 匿名さん]

つーかスカイズベイズの隣にもスーパー誘致するって話（実は難航してる？）だし、
スーパーばっか呼んでも採算合わないと思うけど・・・
まあ下駄コンビニ・スーパーは住人にとってはメリットだし、デベにとってもウリの一つになるだろうから、
店舗側に有利な契約で無理矢理誘致する可能性もゼロではないだろうけど、
契約期間満了して即撤退されたら身も蓋もない

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[402: 匿名さん]

高い確率で、物流施設でしょうね。

[403: 匿名さん]

おそらく都市計画で物流施設は作れないかと。商業施設というのも都市計画で指定されてるのかもしれません。

[404: 匿名さん]

401の冒頭２行は削除を依頼中です。

[405: 匿名さん]

>>393さん

＠300万円台だと393さんがおっしゃる根拠は何でしょうか。
土地の仕入れ値などをご存知なのでしょうか。

[406: 匿名さん]

>>405さん

私も他の物件で、三井の担当営業からこちらの坪単価を聞いて見ましたが、坪300万は余裕で超えるとの事。
でも、平均すると300万前後になるんですかね？

[407: 匿名さん]

300の壁は高いでしょうね。いくら徒歩5分とはいえ、ここは埋立地ですから高単価での需要は限られるでしょう。おそらく280-300と思います。ティアロと被る感じの単価でしょうか。駅遠の中央区を一発逆転で狙うか、駅近だけど江東区のこっちを取るか、好みが分かれるところですね。

[408: 匿名さん]

>>406さん

405です。
他物件の担当営業さんが価格を知っているものでしょうか。
土地の仕入れ値＋上物の建築費が最低限の売値となり、
今後半年間をかけて購入検討者からじっくりとアンケートを取る。
竣工までの期間の建築費の高騰も織り込む必要があるかもしれない。
そうしたプロセスを経て、売値が最終的に決定される。

また、今後半年の間にどのようなライバル物件が登場しないとも限りません。

そう考えると、まだはっきりとは決まっていない、というのが
正解のような気もします。

[409: 匿名さん]

>>408
おっしゃる通りですね。

[410: 匿名さん]

少なくとも建築費が高騰していることは同業他社も知ってる訳で、土地の落札価格も知ってるでしょうから、坪単価は分かるのでは？

私が聞いたのは、350万近くになる可能性があるという話でした。
少なくとも300は超えるとのこと。400まではいかないと思います。

[411: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

>>410
他の周辺物件関係者はここに強気で出てもらいたいだろうな。価格帯が被ったらこっちに流れちゃうもんね。でもいくらなんでも350はあり得ないよ。消費者が着いてこないでしょ。「安いのに意外に便利！」が売りの江東区だから。

[412: 匿名さん]

建築費が高騰してるのは、江東区だけじゃないからねぇ。
300万以上、350万以下と考えておけば、価格発表されてもショックが少ないと思うよ。

これから他のマンションも続々「新価格」と言いながら値上げしていくんじゃないかな。
そもそも、30万くらい坪単価が上がったからといって、買えなくなるような人は、そもそもマンションなんて買えないでしょ。（笑）
一部屋減らすとか、10平米減らすとかで、何だかんだ言いながら買っちゃうんじゃないかな。

[413: 匿名さん]

現在の世の中で、「豊洲が安いから買う」って人は居ないのでは？

[414: 匿名さん]

三井の大崎タワーでは、事前に他物件営業から聞いた予想価格、ってのがハズレてたよ。

[415: 匿名さん]

でも、当たってることが多いから怖いよね。

[416: 匿名さん]

ちょっと高めに予想してたほうがショックは少なくて済むのは確か。

今みたいに建築費が高騰して値上がりしている相場の時は特にそうだよ。
350万くらいだと思ってれば340万だったとしても安く感じるしね。

[417: 匿名さん]

>>411
みんな分かってると思うけどね・・・
ただ坪200でも高いとか、坪400でも安過ぎるとか、
このスレに限った話じゃないけど販売前は何故か相場感ゼロのレスが飛び交うからねぇ
何か意味あんのかなぁ？翻弄して狙いを絞らせないとか？

三井のやり方だと坪300超えをチラつかせつつ、
最終的には坪300弱に抑えてきっちり売り抜きそうな気はする

[418: 匿名さん]

さすがに300以下は有り得ないでしょ。
新豊洲でも270だよ。
デベはボランティアじゃないからね。

[419: 匿名さん]

眺望がない部屋なら300万以下で買えるんじゃない？
でも、眺望があって駅近いという部屋が新築で300万以下になるとは思えないけどね。
350万から400万にはなってしまうのでは？

駅徒歩がマンションのすべてだよ。

[420: 匿名さん]

三井は大崎高かったよね。340程度平均と予想します。

[421: 匿名さん]

あとに建設されるマンションは値上がりする傾向あるからねぇ。
安くして客を呼びこむ段階じゃなくて、利益を出す段階に来てると思うよ。
350万から370万の間だと思う。

[422: 購入検討中さん]

417に同意。300をちらつかせ、290で出すのが三井の手法だね。フロントコートが@230で推移している以上、@300越えはないね。あったとしても、買った瞬間、10%下落だね。

[423: 匿名さん]

このご時世、それでいくかね
建築費高騰は誰しもがわかっているなかで

[424: 匿名さん]

ここは条件のいい部屋と悪い部屋がかなりはっきり出るだろうから、階数や方角によって価格差が大きそう。
で平均にすると何だかんだで坪300は超えちゃうんだろうね。

[425: 購入検討中さん]

専門用語だけど、震災後の取得だから一種60万円程度で土地を仕入れたとし、建築費が2割アップで290〜300といったところ。
三井晴海は一種80万近いから300〜320といったところだろうね。

[426: 匿名さん]

北（SIA向き）の低層なんかはお買い得ぽい予感。280くらいになるかな？
SIAの公開緑地ビューで数百万安めに買って、その分生活をちょいリッチにするというのもアリなんじゃないですかね。

[427: 匿名さん]

>>418
ここは280-300がいい線だと思うよ。

[428: 匿名さん]

>>426
頭金か繰り上げ返済っしょ

[429: 匿名さん]

>>425
一種60万はさすがに安いんじゃないか？

[430: 匿名さん]

一種XX万円ってどういう意味？？
なんとなく思うに、土地の仕入れ的な感じ？

[431: 匿名さん]

少なくとも300は超えるかと。
晴海は400らしいけど、売れるかね？

[432: 銀行関係者さん]

この物件は、総合的に見れば、現在東京湾岸でＮＯ１だろう。
勝どきザタワーやドトール、ティアロと費用対効果で見れば圧倒的に
買い推奨だ↑　立地が良いし２０階程度のミドルタワースタイルも新鮮だ。

構造的にも、安定感がありおまけに免震だ。技術は世界一の大林組。
鹿島の南青山高樹町のコア抜き物件等考えると
堅実な、大林組と三井不動のハイブリッドは構造耐力は世界最高水準だろう。

デザインも大林設計部の実力が出てて良い物件だ！！
ミドルタワーをずらして空気を流したり、採光をとったり工夫してますね。
『４５の近い』立地も駅近なのに雄大なリゾート緑地や広大なキャナル。

２０１５年度最高峰だね。

[433: 匿名さん]

４３２は、スルー推奨。

[434: 匿名さん]

5丁目でなければ、最高なんだけどなあ。惜しい。と嘆いても、2、3丁目は、もう新しい物件出ないから仕方ないよね。

[435: 匿名さん]

300ならこの湾岸らしさがないマンションじゃなくて桜上水ガーデンズを選びたいね。
ランニングコストもそちらの方が安いと思うし

[436: 匿名さん]

>>435
坪300で、マンション探してます。勤務地が丸の内なので、桜上水はパスですが、丸の内、ドアtoドア30分未満で、豊洲より、良いエリアってありますか?

[437: 匿名さん]

>>410
300越えるなら、3丁目の中古にします。

[438: 匿名さん]

3丁目の中古、良い部屋は瞬時に無くなっていますね。
5丁目に300超も払うなら、3丁目で眺望ありの部屋を300で買って、気になる箇所をリフォームするのが賢い選択かな。
豊洲フォレシアがオープンして、あの辺りは成熟した感があります。

[439: 匿名さん]

>>438
三丁目眺望ありを坪300で探すのはなかなか大変でよ。ツインだとなんとかなるかな？

[440: 匿名さん]

眺望有りだと350万超えるのでは？
しかも、震災でダメージ受けた建物ですよね？

[442: 匿名さん]

>>439
自己レスです。ちょっとリハウス見てみましたが300でそれなりに抜けてるのはツインくらいですね。他マンションだと300だと抜けないっぽい。

[443: 匿名さん]

ツインだと騒音に悩まされるだろうし、悩ましいところだね。間取りも酷いし。。。

[444: 匿名さん]

震災後にはツイン、売り出しが坪２２0の物件とかありましたが、今や坪300なんですか？

[445: 匿名さん]

>>440
442です。レインボー見える部屋だとそのくらいかも。そもそもほとんど売りに出ません。昨年豊洲タワーの高層南側売りに出ましたが坪330で瞬殺でした。

[446: 匿名さん]

不動産投資で言う１種単価とは、容積率１００％当たりの土地単価のことです。

http://www.fudosantoshi.jp/glossary/%EF%BC%91%E7%A8%AE%E5%8D%98%E4%BE%...

[447: 匿名さん]

今は300だと瞬殺ですねー。
220万なんて、今の時代だと千葉の奥地の団地みたいなマンションしか買えませんよ。

[448: 匿名さん]

この物件に特徴が近い物件は、（築年数は別として）同じ５丁目のグランアルトか、
４丁目のフロントコートでは。
特に、「豊洲駅に近い」「光に近い」「緑に近い」というあたりや大規模である点など、
フロントコートにとてもよく似ています。

グランアルトもフロントコートも、いわゆるタワーマンションではありませんが、
20階建てで、高層階の眺望はそれなりにあります。

[449: 匿名さん]

300万から350万の間だと思っておけば、売り出し価格が分かってもショック受けないと思うけどね。

なぜ、わざわざ安めの価格を連呼してるのか分からん。
ショック受けたいの？

[450: 匿名さん]

10年前、つまり「ららぽーと」ができる前、豊洲は坪180～200万円くらいでした。
国民の平均年収は10年前とそれほど変わっていないと思いますが、
坪300万円とか坪350万円を買える方々は、どこからやってきたのでしょうか。
（10年前なら、どこを買われたのでしょうか。）

[451: 匿名さん]

うーん、開発前の価格だからねえ。

昔は恵比寿だって安くて、一戸建てでも、30万でかえたじだいもあったからね。

[452: 匿名さん]

恵比寿　坪30万円はいつごろの話でしょうか。

[454: 匿名さん]

それは株ではないですか。

多くの普通の国民にとって、不動産は生活の基盤だと思います。

[456: 匿名さん]

来年高くなると思うなら、今買うべき。
来年引っ越す予定あるなら、賃貸でしょ。

そういうこと。不動産はセンスだよ。

[457: 匿名さん]

>>448
フロントコートは所謂長谷工仕様ですがいいマンションだと思いますよ。出てもすぐ売れてしまいます。かなり値上がりして低層階でも坪240くらいに…。一昨年ならツイン中古が買えた値段です。

[458: 匿名さん]

フロントコートは住民専用の広い中庭が素敵ですね！

設置率100％の自走式駐車場もあります。

[459: 匿名さん]

>>450
築浅の某タワーマンションですが、車のナンバープレートを見ると足立ナンバー以外もかなり多いので、他区や23区外から越されて来た方が多数いらっしゃると思います。

[460: 匿名さん]

>>459さん

なるほど、ありがとうございます。
それはつまり、首都圏・関東圏が一点に集中して、
縮小しているとも言えますね。

１年前の東京オリンピック招致は大きな出来事だったかも
しれません。

[461: 匿名さん]

436

北千住、南千住あたりいいよ。坪300でお釣りがくる。

[462: 匿名さん]

>>461
北千住、南千住なら豊洲にします。

[463: 匿名さん]

>>444
220って、一番条件の悪い物件?
それでも、そのとき買っとけば、良かったね｡三つ目通り渡るのは、なかなか厳しいね。

[464: 匿名さん]

豊洲の23丁目信仰は豊洲内格差
56丁目も同じように開発が予定され、近未来は明るい。
新市場は新豊洲の先だし、
6丁目を新豊洲と分けようとするけど、豊洲駅しか最寄りがないより
まだ良い。りんかい線に乗り換えれば便利
2356は進化していく予定。14は古い公団や地権者も多い中
新しい開発は見込めず、周辺の利便性を享受する
いずれにしても、自転車や徒歩での移動も可能な距離感で
優劣をつけるのは愚の骨頂 はたからみれば、皆同じ湾岸埋めたてひとくくり。

[465: 匿名さん]

いや新豊洲こと六丁目だけは、悪い意味で別格。

[466: 匿名さん]

4丁目は都営アパートの建て替え構想あり。
6丁目は土壌汚染と変電所がさ、あの辺りの見た目とは裏腹にね。

[467: 匿名さん]

タワマン買うなら、駅近と眺望が基本。
これが戸建や低層物件では実現しにくい二大要素だから。

スカイズやベイズは、致命的に遠い。

[468: 匿名さん]

ここは眺望ないに等しいけどね。タワマンとは少し違うかな。
○○に近い、を強調しているから、6丁目とは真逆。

[469: 匿名さん]

まぁそもそ新豊洲とココは価格も別格になるだろ。

[470: 周辺住民さん]

スカイズもベイズも遠くないって。
良く近隣散歩しますが、遠いっていうのがよくわからない。。

[471: 匿名さん]

>>470
散歩なら近く感じるかもしれません。毎日の通勤に使うとなると、徒歩10分以上は、致命的に遠いです。せっかく、都心部に住むのに、駅遠では意味ありません。

[472: 匿名さん]

タワマンは必ず通勤時間帯でエレベーター渋滞するから、駅遠が連日相当なストレスとなるのは確か。
風の強い湾岸マンションこそ駅近でないと無理。

[473: 匿名さん]

>>472
タワマン住みだけど、エレベーター渋滞なんてなったことないよ。そのタワマン、エレベーターの数、足りないんじゃないの？

[474: 匿名さん]

やっぱり駅近が良いよね。
建物は古くなるけど、駅近は変わらないから価値も高い。
なんとか350万以下で買いたいな。

安くしてください。三井さん。

[475: 匿名さん]

都営豊洲四丁目団地基本設計業務委託

https://www.decn.co.jp/onlineservice/News/detail/201407250406

[476: 匿名さん]

え？都営と合わせて保育園も作るって書いてありますね。。。
すごい。。。

350万で眺望ある部屋買えるかな？？買えるなら欲しいです。

[477: 匿名さん]

>>476
300で、お釣りが来ると予想

[478: 匿名さん]

佃は駅から遠いけど、水辺に囲まれ、緑溢れる環境で、ビンテージマンションになった。
スカイズ、ベイズもなる可能性あるんじゃないかな。

[479: 匿名さん]

都営住宅は賃貸です。そのため、建替え後も賃貸住宅です。
しかし、高層化で土地の効率利用が行われ、余剰のスペースが生じます。
そこがどうなるのかが楽しみです。
分譲住宅や公的施設を作ったり、商業施設を誘致したりなどが
考えられます。

[480: 匿名さん]

300でお釣りが来る？？　新豊洲が平均で２７０なのに？？？
そんな事有り得ないでしょう。値上がり基調なのに。。。。


有り得ないような安い価格で予想する意図って何なの？
価格発表後にショック受ける人を見て楽しみたいとか？？？

普通に350前後だと思っておかないとショック受けるだけだと思うんだけど。
それが目的ですか？

[481: 匿名さん]

都営住宅建替え後は、保育園ができると書かれているよ。

[482: 匿名さん]

佃リバーシティ21の雁行形態のビル群は美しいですね。
月島駅徒歩６～８分くらいでしょうか。

その当時は、周辺にライバルがいなかったのかもしれません。
今の湾岸はタワーマンションがとても多く、将来はどうなるでしょう。

[483: 匿名さん]

月島駅から13分程度ですねー。

[484: 匿名さん]

月島駅徒歩８分では？

http://www.nomu.com/mansion/1319441/

[485: 匿名さん]

豊洲４丁目の方は、技術提案書の提出を受け付けるわけです。
そこに、いろいろと提案の余地があります。

既存の５階建て７棟を取り壊せば、結構な土地が生まれます。
なお、ここの都営団地は全部で13～14棟だったと思います。

[486: 匿名さん]

>>480
350はあり得ないでしょう。
周りの中古の相場と比べてみると良いと思います。300あれば、3丁目の中古狙えるでしょ。

[487: 匿名さん]

豊洲４丁目の都営住宅は豊洲駅から徒歩１，２分です。

[488: 匿名さん]

3丁目で300万で買えるのは、標準以下かと。
そりゃ、標準以下なら、ここだって買えるでしょうけど、標準を考えたら３５０あたりだと思うんですよね。

そもそも、3丁目の震災直撃したようなマンションを300万で買います？？
私だったら、震災後のこっちを選びますが。。。

[489: 匿名さん]

>480
価格予想も理屈もウケました。
480さんにとって、豊洲は坪平均350の価値があるのかもしれませんが市場はそこまで豊洲を評価していませんよ。もっと安い値段で買えるのでご安心を。

[490: 匿名さん]

どうでしょうかねぇ。私は坪350万程度だと思いますよ。
価格発表時にも坪350万程度と思ってた方がショックが少ないと思いますが、いかがでしょうか？

ひょっとして、安く見積もっておいて、思ったより高かった〜〜ってショックを受けたいのですか？
もしくは、そう思わせたい？

[491: 匿名さん]

駅徒歩5分以内というのは、値段釣り上げられやすいと思うよ。

[492: 匿名さん]

>>488
300越えなら、間違いなく、3丁目、検討します。

[493: 匿名さん]

3丁目は新築ないし、400万くらい出さないと、まともな部屋買えないでしょ。
しかも、震災直撃して次の震災で心配なリスク考えてる？

俺だったら新築買うな。

[494: 匿名さん]

中古は間取りも選べないし、リフォームは手間もかかるよ。
気に入った間取りは、取り合いになるので400万超えるだろうし、安い部屋は微妙な間取りや眺望。

きっと5年くらい待つハメになるよ。で妥協して微妙な部屋を高値で買わされる。

[495: 匿名さん]

350万以下だったら、断然こっち。

[496: 匿名さん]

坪平均が350を超えることはないので、心配症の>490さんも、>495さんもここを買いなはれ。

[497: 匿名さん]

なんで言い切れる？
坪350超えるかどうかわからないけど、350近いと思うけどなぁ。

[498: 匿名さん]

みなさんリッチだね。
350だってグロス8000だぜ。
そういうファミリーは700近く豊洲に来るかよ？
港区だったら売れるけど^ ^

[499: 購入検討中さん]

知り合いの不動産会社の人の話では、坪300程度が妥当かなと言っていました。
あとは三井がいかにうまく仕上げるか（高い値段を付けるか）だね。
4丁目の日通倉庫跡地も、内廊下にして、タワーの名前を付けて結構いい値段で売ったからね。
この物件も三井の腕の見せ所でしょ。

[500: 匿名さん]

まぁ、リッチな人だけ集まった方が、住民としては嬉しいかもな。