パークホームズ豊洲ザ・レジデンス

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/

＜全体概要＞パークホームズ豊洲ザレジデンス
所在：東京都江東区豊洲5－6－3
交通：有楽町線豊洲駅徒歩5分、ゆりかもめ豊洲駅徒歩4分
総戸数：693戸（他に保育施設と店舗各1区画）
間取り：2LDK～4LDK、56.37～88.47m2
入居：2017年3月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル、三井物産
設計・施工：大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

[381: 匿名さん]

委員の意見は好意的、という感じでしょうか。
ありがとうございます。

[382: 匿名さん]

ここは、土壌汚染地域ではなく、また、土壌汚染地域からは離れているという理解で良いですね？

あと、変電所のような嫌悪施設はありますでしょうか？

豊洲は地歴や嫌悪施設の存在さえなければ、なかなか素敵なところですね。

[383: 匿名さん]

>379
3.18mならドゥトゥールと同じだし非タワーにしては充分では？
ボイドスラブでなければさらに。

[384: 匿名さん]

>>382
ここも東電の土地でしたから何とも。

[385: 匿名さん]

元は東京電力の社宅でした。

http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2013/10/2272000-7f2b.h...

[386: 匿名さん]

東京電力も苦労しているのですね！

[387: 匿名さん]

>>385
てか、いいとこに東電は社宅持ってたのね。
でも、当時はイマイチだったのか
ただ、ゲインをちゃんと出せたろうから、よかったね

[388: 匿名さん]

４丁目、５丁目にはＵＲ都市機構や都営の団地が割とあります。
今となっては、豊洲駅徒歩数分の良い場所です。

[389: 匿名さん]

>>388

そこの建て替えとなると、勝どきビュータワーみたいな感じにらなるのかな

近くで言えばシエルか

値段が350から400で仕様はURってのだけはやめてほしい

[390: 匿名さん]

>>389

すみません、このマンションと関係ないレスでした

[391: 匿名さん]

全く関係ないこともないと思いますが。

[392: 匿名さん]

ミツメを何故越えたいのかさっぱりわかりません。豊洲には豊洲ならではの嗜好があるのですか？
俯瞰で江東区中央区の地図をみて、普通にららぽ周辺から中央区寄りがいいなあとおもいました。
6丁目や、有明などももちろん含みます。ららぽより豊洲駅側はビバホーム裏ぐらいまでよいのでしょうけど
本当にスポット的にそこだけよいわけで、後ろは枝川から、木場へ抜ける街並み、その向こうは、江東区の奥、江戸川区に
続くんですよね？環2も開通し市場もできて、晴海勝どきお台場も元気がいい。
港区中央区に近い江東区の方が今後は優勢になっていくでしょう。
それを薄々わかっているから、僻地とかってこき下ろすのでしょうね。
豊洲なんて内陸から見たらまるっと僻地ですけどね笑
これ、バイヤスない内陸の人間の正直な感想です
芝公園に住んでましたが、バスでお台場一本で近くて遊びにくるうち
このへんいいなって検討してます。
晴海タワーズ、ドトール、ベイズ、ブリリア有明みました。。。
どれも、よかったです。

[393: マンション投資家さん]

坪単価のことで喧しいようですが、根拠のない予想は不毛ですので、指標をお教えしておきます。
三井不動産内部の想定平均坪単価は＠３００万円台です。過熱すれば＠３１０台もあり得るかという社内検討状況。
しかしあくまで「平均坪単価」ですから、当然これより高い部屋も安い部屋もあります。
これを目安に、どうぞ具体的に検討をお進めください。

あと、あまりに現実を知らない方がいるようなので参考情報を。
武蔵小杉のスミフは、平均＠３２０台です。
当初強気でしたが、これまでで売れたのはやっと３割強。スミフではいつものことなので、今後もだらだら売っていくでしょうが、さすがに供給過剰感、高過ぎという声は多いです。次の三井が出てくるまでに、どれだけ売れるか？
晴海のスミフは平均＠３４０台。但しＥＡＳＴの南向きを値上げして売っちゃいましたので、最終的にはもう少し高くなるかも。ＷＥＳＴは、ほぼ半分売れたという感じですかね。ＥＡＳＴは、本格的にはこれから。

いずれにしても、いくら豊洲が発展したといっても、このあたりの中堅サラリーマン向けの大規模マンションが＠４００になるなんてことは、少なくともここ数年内にはありません。もっとも、パークシティ豊洲を今新築で売り出したら平均＠３５０台ではあるでしょうが。

新築物件を今後の値上がり期待で買うなら、今は、むしろ穴は田町でしょうね。

[394: 匿名さん]

前出の「グランソシア辰巳の森」MRの辺りのマンション計画についてご存知の方がいらしたら、もう少し詳しく教えていただけませんでしょうか？どこが入札落としたのでしょう？
仮にここにタワーが立つとしたら、現段階で眺望の抜けそうな西向き上階も、視界を遮られることになりますよね？

[395: 匿名さん]

>>394
スミフではないみたいです

[396: 匿名さん]

東急ですね
確か坪350とか360になるくらいの高値で落札されました

[397: 匿名さん]

>>394
東急です。商業施設もあるとかで350売で落としてると思います。

[398: 匿名さん]

東急かぁ・・・ちょっと残念。でも立地はいいので気になります。

[399: 匿名さん]

>>398
確かに立地良いですね。徒歩４分です。

[400: 匿名さん]

東急のマンションのところの商業施設とはどういったのが入るのでしょう？
スーパーは入りますかね？

[401: 匿名さん]

つーかスカイズベイズの隣にもスーパー誘致するって話（実は難航してる？）だし、
スーパーばっか呼んでも採算合わないと思うけど・・・
まあ下駄コンビニ・スーパーは住人にとってはメリットだし、デベにとってもウリの一つになるだろうから、
店舗側に有利な契約で無理矢理誘致する可能性もゼロではないだろうけど、
契約期間満了して即撤退されたら身も蓋もない

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[402: 匿名さん]

高い確率で、物流施設でしょうね。

[403: 匿名さん]

おそらく都市計画で物流施設は作れないかと。商業施設というのも都市計画で指定されてるのかもしれません。

[404: 匿名さん]

401の冒頭２行は削除を依頼中です。

[405: 匿名さん]

>>393さん

＠300万円台だと393さんがおっしゃる根拠は何でしょうか。
土地の仕入れ値などをご存知なのでしょうか。

[406: 匿名さん]

>>405さん

私も他の物件で、三井の担当営業からこちらの坪単価を聞いて見ましたが、坪300万は余裕で超えるとの事。
でも、平均すると300万前後になるんですかね？

[407: 匿名さん]

300の壁は高いでしょうね。いくら徒歩5分とはいえ、ここは埋立地ですから高単価での需要は限られるでしょう。おそらく280-300と思います。ティアロと被る感じの単価でしょうか。駅遠の中央区を一発逆転で狙うか、駅近だけど江東区のこっちを取るか、好みが分かれるところですね。

[408: 匿名さん]

>>406さん

405です。
他物件の担当営業さんが価格を知っているものでしょうか。
土地の仕入れ値＋上物の建築費が最低限の売値となり、
今後半年間をかけて購入検討者からじっくりとアンケートを取る。
竣工までの期間の建築費の高騰も織り込む必要があるかもしれない。
そうしたプロセスを経て、売値が最終的に決定される。

また、今後半年の間にどのようなライバル物件が登場しないとも限りません。

そう考えると、まだはっきりとは決まっていない、というのが
正解のような気もします。

[409: 匿名さん]

>>408
おっしゃる通りですね。

[410: 匿名さん]

少なくとも建築費が高騰していることは同業他社も知ってる訳で、土地の落札価格も知ってるでしょうから、坪単価は分かるのでは？

私が聞いたのは、350万近くになる可能性があるという話でした。
少なくとも300は超えるとのこと。400まではいかないと思います。

[411: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

>>410
他の周辺物件関係者はここに強気で出てもらいたいだろうな。価格帯が被ったらこっちに流れちゃうもんね。でもいくらなんでも350はあり得ないよ。消費者が着いてこないでしょ。「安いのに意外に便利！」が売りの江東区だから。

[412: 匿名さん]

建築費が高騰してるのは、江東区だけじゃないからねぇ。
300万以上、350万以下と考えておけば、価格発表されてもショックが少ないと思うよ。

これから他のマンションも続々「新価格」と言いながら値上げしていくんじゃないかな。
そもそも、30万くらい坪単価が上がったからといって、買えなくなるような人は、そもそもマンションなんて買えないでしょ。（笑）
一部屋減らすとか、10平米減らすとかで、何だかんだ言いながら買っちゃうんじゃないかな。

[413: 匿名さん]

現在の世の中で、「豊洲が安いから買う」って人は居ないのでは？

[414: 匿名さん]

三井の大崎タワーでは、事前に他物件営業から聞いた予想価格、ってのがハズレてたよ。

[415: 匿名さん]

でも、当たってることが多いから怖いよね。

[416: 匿名さん]

ちょっと高めに予想してたほうがショックは少なくて済むのは確か。

今みたいに建築費が高騰して値上がりしている相場の時は特にそうだよ。
350万くらいだと思ってれば340万だったとしても安く感じるしね。

[417: 匿名さん]

>>411
みんな分かってると思うけどね・・・
ただ坪200でも高いとか、坪400でも安過ぎるとか、
このスレに限った話じゃないけど販売前は何故か相場感ゼロのレスが飛び交うからねぇ
何か意味あんのかなぁ？翻弄して狙いを絞らせないとか？

三井のやり方だと坪300超えをチラつかせつつ、
最終的には坪300弱に抑えてきっちり売り抜きそうな気はする

[418: 匿名さん]

さすがに300以下は有り得ないでしょ。
新豊洲でも270だよ。
デベはボランティアじゃないからね。

[419: 匿名さん]

眺望がない部屋なら300万以下で買えるんじゃない？
でも、眺望があって駅近いという部屋が新築で300万以下になるとは思えないけどね。
350万から400万にはなってしまうのでは？

駅徒歩がマンションのすべてだよ。

[420: 匿名さん]

三井は大崎高かったよね。340程度平均と予想します。

[421: 匿名さん]

あとに建設されるマンションは値上がりする傾向あるからねぇ。
安くして客を呼びこむ段階じゃなくて、利益を出す段階に来てると思うよ。
350万から370万の間だと思う。

[422: 購入検討中さん]

417に同意。300をちらつかせ、290で出すのが三井の手法だね。フロントコートが@230で推移している以上、@300越えはないね。あったとしても、買った瞬間、10%下落だね。

[423: 匿名さん]

このご時世、それでいくかね
建築費高騰は誰しもがわかっているなかで

[424: 匿名さん]

ここは条件のいい部屋と悪い部屋がかなりはっきり出るだろうから、階数や方角によって価格差が大きそう。
で平均にすると何だかんだで坪300は超えちゃうんだろうね。

[425: 購入検討中さん]

専門用語だけど、震災後の取得だから一種60万円程度で土地を仕入れたとし、建築費が2割アップで290〜300といったところ。
三井晴海は一種80万近いから300〜320といったところだろうね。

[426: 匿名さん]

北（SIA向き）の低層なんかはお買い得ぽい予感。280くらいになるかな？
SIAの公開緑地ビューで数百万安めに買って、その分生活をちょいリッチにするというのもアリなんじゃないですかね。

[427: 匿名さん]

>>418
ここは280-300がいい線だと思うよ。

[428: 匿名さん]

>>426
頭金か繰り上げ返済っしょ

[429: 匿名さん]

>>425
一種60万はさすがに安いんじゃないか？

[430: 匿名さん]

一種XX万円ってどういう意味？？
なんとなく思うに、土地の仕入れ的な感じ？