パークホームズ豊洲ザ・レジデンス

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/

＜全体概要＞パークホームズ豊洲ザレジデンス
所在：東京都江東区豊洲5－6－3
交通：有楽町線豊洲駅徒歩5分、ゆりかもめ豊洲駅徒歩4分
総戸数：693戸（他に保育施設と店舗各1区画）
間取り：2LDK～4LDK、56.37～88.47m2
入居：2017年3月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル、三井物産
設計・施工：大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

[325: 匿名さん]

世の中では400万とか言われているのに悠長ですな。（笑）

[326: 匿名さん]

高値で買いたい不思議な契約者が多くて三井さんもホクホクですな〜^o^

[327: 購入検討中さん]

中央区は事業所の数が日本一。中小企業の社長も多く、サラリーマンではなかなか買えないと言われる、8000万超の購買層がいる。江東区ははそれがないから、地元サラリーマン、子育て世代中心。やはり、290が限度。

[328: 匿名さん]

270万って叫べば、安く売ってくれるなら俺だってそうするけど、無理でしょ（笑）

高く買いたい訳じゃないけど、普通に予想したら350万超えてもおかしくないもの。

[329: 匿名さん]

350万超えると思うよ。290万って新豊洲かよ！（笑）

[330: 匿名さん]

川崎市の武蔵小杉のような特異な場所では、横浜を追い越すような現象が起きています。

http://diamond.jp/articles/-/36975

これまで、常識的には江東区が中央区を上回ることは絶対にありませんでした。
もし、今回坪350万円のような価格が出てきたら、歴史的な転換点になるかもしれません。
江東区の中でも豊洲だけは特別、ということになります。

[331: 匿名さん]

勝どきって、豊洲に勝てるものある？？
中央区ブランドくらいじゃないの？

[332: 匿名さん]

特別も何も、自然な流れだと思うよ。

豊洲に勝てるものが何か勝どきにあるの？
中央区ブランドだけじゃないの？

[333: 購入検討中さん]

http://used.realestate.yahoo.co.jp/mansion/search/03/rail/2357/2435/?u...
フロントコート、スターコートの中古が安い理由を誰か説明できる？

[334: 匿名さん]

つまり、港区や中央区などから豊洲に引っ越してくる人が多くいないと、
坪350万円は成り立たないと思います。

[335: 匿名さん]

本家ページのデザインが若い夫婦をイメージしているので、思ったほど坪単価は高くないのかも。最大88平米でグロス上限にも配慮していそうだし。
上層階が帳尻あわせに高めに設定されるとか。平均300ちょいで最大350くらい。

[336: 匿名さん]

そもそも、豊洲に住んでる人なんてもともと居ないんだから、豊洲に移ってくる人ばかりでしょ。
別に港区や中央区から移らなくても良いのよ。

ただ、お金持ってる人が集まってくれば良いだけですから。

[337: 匿名さん]

>>330
それはムサコの都心に近い立地と抜群の交通利便性があったから。豊洲とはわけが違うよ。

やはり350くらいいってくれないと新豊洲の価格の説明がつかないということでしょうか。新豊洲の宣伝部員がこちらに出張してきているように思えてならないんだけど。

[338: 匿名さん]

俺も３００から３５０に一票。
４００万まで行ったらバブル。買わない。

[339: 匿名さん]

でも平均坪単価350万円は、相当なアッパーミドルですよ。

[340: 購入検討中さん]

勝どきは、環状2号線ができて益々、銀座に近づいた。あと、エリアの平均年収、治安、行政サービスも勝どきが上かな。賃料も勝どきの方が全然高いよ。逆に、豊洲、枝川の違い教えて。同じ豊洲だよね。

[341: 匿名さん]

坪３５０万でアッパーってありえないでしょ。

[342: 匿名さん]

>>309

ありがとうございます。
フォレシアですか。
初めて知りましたが、食わせてくれそうですね。
いけばよかった。。。

昨日五年ぶりにららぽーと行ったのですが、店は粉ものばかりで、食べたいものがまったくなくフォレストガンプで適当にすませたのですが、ここも客が4組しかおらず、ららぽーとは大丈夫かと素直に思ったものです
その他駐車場の天井の低さやトイレ仕様や建物作りなどに古臭さがあり、大分地位が落ちたかと思います。

[343: 購入検討中さん]

ララポートは超ファミリー仕様。質を求めるなら銀座にいった方が良い。

[344: 匿名さん]

フォレシアはなかなか良かったですよ。質的にも。

[345: 匿名さん]

>>338
もともと買う気がないでしょ。

[346: 匿名さん]

>>340
豊洲と枝川の違いが判らないのですね。
('・c_,・` )ﾌﾟｯ

[347: 匿名さん]

>>343
ファミリーだからいいです。

[348: 購入検討中さん]

同じ豊洲駅じゃないの

[349: 匿名さん]

同じ豊洲駅ってどういう意味？？？
同じ駅だと地名も同じだって思ってるの？？？

[350: 購入検討中さん]

全て豊洲駅使う人は豊洲住民だよね。

[351: 匿名さん]

え？？？どういう意味？

東京駅使ってる人は東京住民なの？

[352: 匿名さん]

買えない奴を虐めて楽しいか？

[353: 購入検討中さん]

東京駅が最寄りだったら東京住民じゃない。

[354: 匿名さん]

>>342
ららぽーとで食事するならベルオーブが一番かと。ベルオーブは銀座にあっても繁盛する店だと思います。あと、「粉ものばかり」というほど粉もの割合は多くないはずですが。。

[355: 購入検討中さん]

ララポートは子供が多すぎだよ。独身らしくアラフォーが2人で食事していて周囲の子供の声を煙たがっていたが、豊洲で独身2人で食事をする方が悪いと思ったよ。

[356: 匿名さん]

価格予想もループしてきたので別の話題を。

五丁目のこのマンションから近いお店の話でもしませんか？　

ペルエメル：まずはシエルの下のここ。素晴らしいパン屋。
http://tabelog.com/tokyo/A1313/A131307/13031952/

Piatto：ランチはいつも満員だがディナーは空いていることが多い店。目玉のＴボーンステーキ（ビステッカ）はマジでお奨め。もう少し繁盛してもよい店。http://tabelog.com/tokyo/A1313/A131307/13120027/

永利２号店：池袋本店の色々と本場な中華料理屋。センタービルの下の１号店の方が食べログの点は高いがこちらも悪くない。
http://tabelog.com/tokyo/A1313/A131307/13110537/

おおもりや：４丁目晴海通り沿いの京料理屋。フォレシアが出来るまでは和食が食べたくなったら行ってました。
http://tabelog.com/tokyo/A1313/A131307/13074306/

スーパーサカガミはあまり行ったことないのですが品揃えとかどうなんでしょ？

[357: 匿名さん]

サカガミは国産パスタだけ買いにいきますねー。アオキに慣れると鮮魚なんかの品揃えは微妙かも。店員さんが袋詰めしてくれるのはちょっと幸せ。
あと、ボルボが入っているビルのゴルフスクールがイイと人づてに聞いたことがありますが、自身で体験していないので断言できませんね...

[358: 匿名さん]

>>354

なるほど
確かにそこだけはテラス席が埋まっていましたような。。。

粉ものというのは、炭水化物系が多いかなあという印象を持ったものです。

お台場もイマイチな食事しか食べれないし、豊洲が差別化しやすいところと思うのですけどねぇ。

[359: 購入検討中さん]

豊洲、晴美、勝どきはこれからまだまだたくさん大型マンションできますね。

すべて坪２７０以上すると思いますがそんなに買える人いるのでしょうか。
外国人が買ってくれるから問題ないのでしょうかね

[360: 購入検討中さん]

買える人たくさんいるよ。マンションの供給量が減っているが、湾岸の供給はふえている。つまり、①本来であれば、世田谷、目黒、文京あたりの購入層が湾岸で購入。②元々、湾岸に住んでいた人は、買い替えで含み益を享受でき購入。③地方の資産家が相続対策で購入。④外国人が購入。⑤地元賃貸住民で購入。
全て、株高、インフレが成せる技だけど。⑤の人は過去の相場を知っているだけに辛いね。

[361: 匿名さん]

ららぽーとなら、バルデゲーという店が好みかな。ベルオーブはベルギービール飲みたい時には良いけど、ランチもやってたのですね。知らなかった。

[362: 匿名さん]

>>358
全体としてはららぽーとの食事がイマイチな印象なのは同意。

名前がなまだ出ていないららぽーと内のオススメとしては、福包という餃子屋も旨い。平日限定のスープ餃子を求めて平日夜に行ってしまう。
後はbutter、混んでるからあまり行かないけど。

ららぽーと内のラーメンは「tetsu」と「どみそ」はかなりいい。四丁目のトマト麺、フォレシアの一風堂とあわせると、もう豊洲はラーメン屋不毛地帯とは言えないだろうね。

[363: 匿名さん]

>>362
と書きつつも休日ランチはフォレシアに移動が絶対お薦めです（苦笑）

[364: 匿名さん]

消防署跡地と旧バスロータリーには何が出来るの？

[365: 匿名さん]

>>364
旧バスロータリーは地下駐輪場工事が終わったら
バスロータリーに戻るはず。見た目は変わると思うけど

[366: 匿名さん]

ラーメンなら、ビバホーム2階の味噌ラーメンがオススメだけどな。

フォレシアはまだまだ行ってない店が多いので分からないけど。

[367: 匿名さん]

そうか、バスロータリーは地下駐輪場をつくっているのか。ありがと

[368: 匿名さん]

>>366
あそこ、うまい

個人的には二郎が出来てくれないかなと

[369: 匿名さん]

>>366
362ですが言われる通り味噌樽もよいです。後は黒琥も良いという人が多いかな。(私は家系苦手なのでダメ）。

[370: 匿名さん]

>>369
黒なんとかは、森三中もいいとかテレビで言ったってほんと？

[371: 匿名さん]

ラーメン屋スレになりましたね(笑)　一気にほのぼのしていいですね。

[372: 匿名さん]

来年３月竣工、江東区複合施設「豊洲シビックセンター』と２０００台収容の駅直結駐輪場

http://ameblo.jp/dorattara/entry-11772133071.html


東京メトロ有楽町線豊洲駅改良工事（2013～2014年取材まとめ）

http://mirai-report.com/blog-entry-1282.html

[373: 匿名さん]

8号線、なんとか早く出来ないかな。。

[374: 匿名さん]

>>371
369です。五丁目の都市計画とか、お店情報とか豊洲情報中心に書き込んでいます。

マンション自体の情報はあまり出てこないですから、豊洲の街情報中心に情報交換していきたいですね。

[375: 匿名さん]

八号線ですが、茨城新聞はもう決まったもの扱いです。

http://ibarakinews.jp/news/newsdetail.php?f_jun=14095804661650

しかし…、下妻延伸はいくらなんでも…

[376: 匿名さん]

下妻延伸とは…！　初めて聞きました。
区内の住吉延伸ですら、こんなに苦労しているのに…。

トップの先生は、江東区の委員会のトップと同じなのですね。
https://www.city.koto.lg.jp/seikatsu/toshiseibi/53208/53247.html

[377: 匿名さん]

苦労してますかね。
むしろ順調に議論が進められているように見えますが。

[378: 匿名さん]

順調なら何よりです。早期開通が待ち遠しいです。

[379: 匿名さん]

このマンションの高さは約70ｍで22階建てです。
階高は約3.18ｍになります。
周辺のタワーマンションに比べると、やや低い感があります。

http://wangantower.com/?p=6793
http://www.blue-style.com/photo/todohuken/view-4730.html

[380: 匿名さん]

一応、貼っておきますね。残念ながら肝心の有楽町線延伸については配布資料・議事録共に非公開です。

交通政策審議会　鉄道部会　東京圏における今後の都市鉄道のあり方に関する小委員会
http://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/s304_arikata01.html

第二回で有楽町線延伸が取り上げられています。第三回以降は羽田空港アクセスの話が続きます。

[381: 匿名さん]

委員の意見は好意的、という感じでしょうか。
ありがとうございます。

[382: 匿名さん]

ここは、土壌汚染地域ではなく、また、土壌汚染地域からは離れているという理解で良いですね？

あと、変電所のような嫌悪施設はありますでしょうか？

豊洲は地歴や嫌悪施設の存在さえなければ、なかなか素敵なところですね。

[383: 匿名さん]

>379
3.18mならドゥトゥールと同じだし非タワーにしては充分では？
ボイドスラブでなければさらに。

[384: 匿名さん]

>>382
ここも東電の土地でしたから何とも。

[385: 匿名さん]

元は東京電力の社宅でした。

http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2013/10/2272000-7f2b.h...

[386: 匿名さん]

東京電力も苦労しているのですね！

[387: 匿名さん]

>>385
てか、いいとこに東電は社宅持ってたのね。
でも、当時はイマイチだったのか
ただ、ゲインをちゃんと出せたろうから、よかったね

[388: 匿名さん]

４丁目、５丁目にはＵＲ都市機構や都営の団地が割とあります。
今となっては、豊洲駅徒歩数分の良い場所です。

[389: 匿名さん]

>>388

そこの建て替えとなると、勝どきビュータワーみたいな感じにらなるのかな

近くで言えばシエルか

値段が350から400で仕様はURってのだけはやめてほしい

[390: 匿名さん]

>>389

すみません、このマンションと関係ないレスでした

[391: 匿名さん]

全く関係ないこともないと思いますが。

[392: 匿名さん]

ミツメを何故越えたいのかさっぱりわかりません。豊洲には豊洲ならではの嗜好があるのですか？
俯瞰で江東区中央区の地図をみて、普通にららぽ周辺から中央区寄りがいいなあとおもいました。
6丁目や、有明などももちろん含みます。ららぽより豊洲駅側はビバホーム裏ぐらいまでよいのでしょうけど
本当にスポット的にそこだけよいわけで、後ろは枝川から、木場へ抜ける街並み、その向こうは、江東区の奥、江戸川区に
続くんですよね？環2も開通し市場もできて、晴海勝どきお台場も元気がいい。
港区中央区に近い江東区の方が今後は優勢になっていくでしょう。
それを薄々わかっているから、僻地とかってこき下ろすのでしょうね。
豊洲なんて内陸から見たらまるっと僻地ですけどね笑
これ、バイヤスない内陸の人間の正直な感想です
芝公園に住んでましたが、バスでお台場一本で近くて遊びにくるうち
このへんいいなって検討してます。
晴海タワーズ、ドトール、ベイズ、ブリリア有明みました。。。
どれも、よかったです。

[393: マンション投資家さん]

坪単価のことで喧しいようですが、根拠のない予想は不毛ですので、指標をお教えしておきます。
三井不動産内部の想定平均坪単価は＠３００万円台です。過熱すれば＠３１０台もあり得るかという社内検討状況。
しかしあくまで「平均坪単価」ですから、当然これより高い部屋も安い部屋もあります。
これを目安に、どうぞ具体的に検討をお進めください。

あと、あまりに現実を知らない方がいるようなので参考情報を。
武蔵小杉のスミフは、平均＠３２０台です。
当初強気でしたが、これまでで売れたのはやっと３割強。スミフではいつものことなので、今後もだらだら売っていくでしょうが、さすがに供給過剰感、高過ぎという声は多いです。次の三井が出てくるまでに、どれだけ売れるか？
晴海のスミフは平均＠３４０台。但しＥＡＳＴの南向きを値上げして売っちゃいましたので、最終的にはもう少し高くなるかも。ＷＥＳＴは、ほぼ半分売れたという感じですかね。ＥＡＳＴは、本格的にはこれから。

いずれにしても、いくら豊洲が発展したといっても、このあたりの中堅サラリーマン向けの大規模マンションが＠４００になるなんてことは、少なくともここ数年内にはありません。もっとも、パークシティ豊洲を今新築で売り出したら平均＠３５０台ではあるでしょうが。

新築物件を今後の値上がり期待で買うなら、今は、むしろ穴は田町でしょうね。

[394: 匿名さん]

前出の「グランソシア辰巳の森」MRの辺りのマンション計画についてご存知の方がいらしたら、もう少し詳しく教えていただけませんでしょうか？どこが入札落としたのでしょう？
仮にここにタワーが立つとしたら、現段階で眺望の抜けそうな西向き上階も、視界を遮られることになりますよね？

[395: 匿名さん]

>>394
スミフではないみたいです

[396: 匿名さん]

東急ですね
確か坪350とか360になるくらいの高値で落札されました

[397: 匿名さん]

>>394
東急です。商業施設もあるとかで350売で落としてると思います。

[398: 匿名さん]

東急かぁ・・・ちょっと残念。でも立地はいいので気になります。

[399: 匿名さん]

>>398
確かに立地良いですね。徒歩４分です。

[400: 匿名さん]

東急のマンションのところの商業施設とはどういったのが入るのでしょう？
スーパーは入りますかね？

[401: 匿名さん]

つーかスカイズベイズの隣にもスーパー誘致するって話（実は難航してる？）だし、
スーパーばっか呼んでも採算合わないと思うけど・・・
まあ下駄コンビニ・スーパーは住人にとってはメリットだし、デベにとってもウリの一つになるだろうから、
店舗側に有利な契約で無理矢理誘致する可能性もゼロではないだろうけど、
契約期間満了して即撤退されたら身も蓋もない

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[402: 匿名さん]

高い確率で、物流施設でしょうね。

[403: 匿名さん]

おそらく都市計画で物流施設は作れないかと。商業施設というのも都市計画で指定されてるのかもしれません。

[404: 匿名さん]

401の冒頭２行は削除を依頼中です。

[405: 匿名さん]

>>393さん

＠300万円台だと393さんがおっしゃる根拠は何でしょうか。
土地の仕入れ値などをご存知なのでしょうか。

[406: 匿名さん]

>>405さん

私も他の物件で、三井の担当営業からこちらの坪単価を聞いて見ましたが、坪300万は余裕で超えるとの事。
でも、平均すると300万前後になるんですかね？

[407: 匿名さん]

300の壁は高いでしょうね。いくら徒歩5分とはいえ、ここは埋立地ですから高単価での需要は限られるでしょう。おそらく280-300と思います。ティアロと被る感じの単価でしょうか。駅遠の中央区を一発逆転で狙うか、駅近だけど江東区のこっちを取るか、好みが分かれるところですね。

[408: 匿名さん]

>>406さん

405です。
他物件の担当営業さんが価格を知っているものでしょうか。
土地の仕入れ値＋上物の建築費が最低限の売値となり、
今後半年間をかけて購入検討者からじっくりとアンケートを取る。
竣工までの期間の建築費の高騰も織り込む必要があるかもしれない。
そうしたプロセスを経て、売値が最終的に決定される。

また、今後半年の間にどのようなライバル物件が登場しないとも限りません。

そう考えると、まだはっきりとは決まっていない、というのが
正解のような気もします。

[409: 匿名さん]

>>408
おっしゃる通りですね。

[410: 匿名さん]

少なくとも建築費が高騰していることは同業他社も知ってる訳で、土地の落札価格も知ってるでしょうから、坪単価は分かるのでは？

私が聞いたのは、350万近くになる可能性があるという話でした。
少なくとも300は超えるとのこと。400まではいかないと思います。

[411: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

>>410
他の周辺物件関係者はここに強気で出てもらいたいだろうな。価格帯が被ったらこっちに流れちゃうもんね。でもいくらなんでも350はあり得ないよ。消費者が着いてこないでしょ。「安いのに意外に便利！」が売りの江東区だから。

[412: 匿名さん]

建築費が高騰してるのは、江東区だけじゃないからねぇ。
300万以上、350万以下と考えておけば、価格発表されてもショックが少ないと思うよ。

これから他のマンションも続々「新価格」と言いながら値上げしていくんじゃないかな。
そもそも、30万くらい坪単価が上がったからといって、買えなくなるような人は、そもそもマンションなんて買えないでしょ。（笑）
一部屋減らすとか、10平米減らすとかで、何だかんだ言いながら買っちゃうんじゃないかな。

[413: 匿名さん]

現在の世の中で、「豊洲が安いから買う」って人は居ないのでは？

[414: 匿名さん]

三井の大崎タワーでは、事前に他物件営業から聞いた予想価格、ってのがハズレてたよ。

[415: 匿名さん]

でも、当たってることが多いから怖いよね。

[416: 匿名さん]

ちょっと高めに予想してたほうがショックは少なくて済むのは確か。

今みたいに建築費が高騰して値上がりしている相場の時は特にそうだよ。
350万くらいだと思ってれば340万だったとしても安く感じるしね。

[417: 匿名さん]

>>411
みんな分かってると思うけどね・・・
ただ坪200でも高いとか、坪400でも安過ぎるとか、
このスレに限った話じゃないけど販売前は何故か相場感ゼロのレスが飛び交うからねぇ
何か意味あんのかなぁ？翻弄して狙いを絞らせないとか？

三井のやり方だと坪300超えをチラつかせつつ、
最終的には坪300弱に抑えてきっちり売り抜きそうな気はする

[418: 匿名さん]

さすがに300以下は有り得ないでしょ。
新豊洲でも270だよ。
デベはボランティアじゃないからね。

[419: 匿名さん]

眺望がない部屋なら300万以下で買えるんじゃない？
でも、眺望があって駅近いという部屋が新築で300万以下になるとは思えないけどね。
350万から400万にはなってしまうのでは？

駅徒歩がマンションのすべてだよ。

[420: 匿名さん]

三井は大崎高かったよね。340程度平均と予想します。

[421: 匿名さん]

あとに建設されるマンションは値上がりする傾向あるからねぇ。
安くして客を呼びこむ段階じゃなくて、利益を出す段階に来てると思うよ。
350万から370万の間だと思う。

[422: 購入検討中さん]

417に同意。300をちらつかせ、290で出すのが三井の手法だね。フロントコートが@230で推移している以上、@300越えはないね。あったとしても、買った瞬間、10%下落だね。

[423: 匿名さん]

このご時世、それでいくかね
建築費高騰は誰しもがわかっているなかで

[424: 匿名さん]

ここは条件のいい部屋と悪い部屋がかなりはっきり出るだろうから、階数や方角によって価格差が大きそう。
で平均にすると何だかんだで坪300は超えちゃうんだろうね。