パークホームズ豊洲ザ・レジデンス

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/

＜全体概要＞パークホームズ豊洲ザレジデンス
所在：東京都江東区豊洲5－6－3
交通：有楽町線豊洲駅徒歩5分、ゆりかもめ豊洲駅徒歩4分
総戸数：693戸（他に保育施設と店舗各1区画）
間取り：2LDK～4LDK、56.37～88.47m2
入居：2017年3月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル、三井物産
設計・施工：大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

[223: 匿名さん]

>222
同じこと繰り返してるけど、営業さんですか？

[224: 匿名さん]

いえ、同じこと言われたので。
すみません。でも、中古は大変だよ。人気間取りは取り合いになるし、出てくるのは変な間取りが多かったり。広すぎたり狭すぎたり。

[225: 匿名さん]

別に大変じゃないよ。

[226: 匿名さん]

コダワリが無いなら簡単かもね。

[227: 匿名さん]

中古も考えるなら今すぐ複数の仲介業者に購入意志を伝えることをお勧めします。ごくまれに出る事情があって早く売りたい売り主を紹介してもらえる場合があります。出た場合は即決が必要ですが、即決するためには不動産業者並みの相場観と心の準備が必要です。

[228: 匿名]

>>180
同感です。

@300超はバブルかと思います。供給もそれなりですし、パークタワー豊洲より安くないと売れない気がします。パークタワー豊洲は完成後も販売してましたし。

[229: 匿名さん]

5～10年後、豊洲駅の徒歩物件の中で、
パークホームズ豊洲が何番手物件になっているかを考えると、
あまり高額だと手が出しにくいです。

[230: 購入検討中さん]

SKYZも、高いだの安いだの、遠いだそうでもないだの言っていて、その後完売。
ここだって坪300くらいなら、あっという間に売れるような気がする。

[231: 匿名さん]

2、3丁目のスミフ、三井のタワーはもうすぐ築10年で3.11前の建物、ダメージ少なかったと言っても3.11後建築物件に比べると耐震面の評価は落ちる。

4丁目長谷工村はファミリー向け間取りであるが、耐震性、デザイン、など一般的に言う3流仕様。
同4丁目のパークタワー豊洲は間取りと仕様が超3流、当時売り手自ら“お奨めしません”と言っていたくらいのモノ。

この物件、坪単価300以上でも近所勤めの医師とそのヒモ達が手を出してくるのではないかと。ただ、5丁目公園の不衛生さ（数年前までは野良猫がわんさかいた）と雰囲気はちょっとやそっとじゃ変えることができない。この点などが周辺環境としてネガ要素。

5丁目と6丁目の境目近く（実質6丁目）で宅配会社及びMR使用中の跡地には間違いなく超高層マンションが建つ（内定している）。こちらは遮るものもなく眺望よく、新豊洲、新市場界隈を眼下にしほどよく賑わいも感じられる、且つ豊洲駅までも5分弱。ここは間違いなく300越えでしょう。

以上、当物件周辺事情、といったところです。

[232: 匿名さん]

パークホームズブランドって、三井の最低ランクのブランドなのですか？（そのようなスレが書かれてましたが。。）

[233: 匿名さん]

２，３丁目の中古がアベレージで３００超えない限り、
こちらもそれ以上の値付けはムリだと思います。

[234: 匿名さん]

> 2、3丁目のスミフ、三井のタワーはもうすぐ築10年で
3丁目のタワーは2009年、2丁目のタワーは2008年竣工でした。
あれからもう10年も過ぎたんですか。

[235: 匿名さん]

今後、新豊洲方面（6丁目方面）が開拓・開発されるので、そちら方面のバリューに合わせた坪単価設定にどんどんシフトしてくるでしょうね。これまでは2、3丁目の単価を横目で見ながら豊洲の中古も決められてきたようでしたが、これからは6丁目界隈の完成形を見据えた値付けになっていくこと間違いないと思います。

300超えないとここに書き込んでいる人は、この物件に興味があるので買いたいが、300以上だと手が出ないので何とか下げようと（三井さんに）必死のPRってとこでしょう。

[236: 匿名さん]

豊洲ダントツナンバー1物件になりそう！楽しみ！

[237: 匿名さん]

新築だし坪350ぐらいいくんじゃないか？

[238: 匿名さん]

4丁目のパークタワー豊洲は3.11後物件で、
仕様は褒められていますよ。

http://wangantower.com/?p=1858

[239: 匿名さん]

三井のブランドラインアップです。

http://www.31sumai.com/brand/

[240: 匿名さん]

豊洲6丁目の入口は、その価格で実際売るかは別として350想定で買収されてるからここも300超だと思う

[241: 匿名さん]

>238
タワーなのにディスポーザー無いけどね。

[242: 匿名さん]

>>234
>3丁目のタワーは2009年、2丁目のタワーは2008年竣工でした。
>あれからもう10年も過ぎたんですか

このマンションに入居する頃(2017年）には、ってことでしょう。

[243: 匿名さん]

昨今の建築費高騰と相場上昇、今後の豊洲の開発余地が余り残ってないことを考えると坪300以上は充分あり得る気がするけどなあ。。三井も湾岸アピールとか堀部安兵衛とかプロモーション通じて、湾岸を単なる安売り地域から脱出させようとしてるようだし。実際、ファミリーが住む利便性を考えると大型ショッピングセンターや教育施設、公園が充実してる豊洲はかなり優秀だよね。ちなみに武蔵小杉なんて坪単価300後半に突入してるよ。まあこれはスミフお得意の超KY価格なんだけど、それでも売れてるのは事実だからね。武蔵小杉の駅4分が300後半なら、豊洲の駅５分が坪320とかでも不思議じゃない。

[244: 匿名さん]

>>236
３０階ないのだからイメージ的にはショボいと思うよ。
シエルお向かいの公団みたいなマンションが立て替えれば敷地、立地共に最高になる可能性があると思います。

[245: 匿名さん]

＞今後、新豊洲方面（6丁目方面）が開拓・開発されるので、そちら方面のバリューに合わせた坪単価設定にどんどんシフトしてくるでしょうね。これまでは2、3丁目の単価を横目で見ながら豊洲の中古も決められてきたようでしたが、これからは6丁目界隈の完成形を見据えた値付けになっていくこと間違いないと思います。

6丁目は、中古になると一番、苦戦するでしょ。
豊洲駅まで遠すぎる。1丁目と同じだね。

[246: マンション投資家さん]

このあたりは、3.11の時に最も地面の変化があった場所ではないですか？
いくらなんでも、この辺りを買う人がいるのでしょうか？また中学の裏の
長谷工の方が場所としてはまともに思われますが。

[247: 匿名さん]

２４６　そういうことを書くと、次から書き込みはできなくなるかと。

[248: 購入検討中さん]

>231
>5丁目と6丁目の境目近く（実質6丁目）で宅配会社及びMR使用中の跡地には間違いなく超高層マンションが建つ（内定している）。
本当ですか。ここの南西向きも魅力的ですが、事実なら少々高くてもそちらを待ちたい。

[249: 匿名さん]

6丁目関係者（営業か契約者か分からないけど）による、6丁目アピールがすごいな・・・。

[250: 匿名さん]

現在グランソシア辰巳のMRがある辺りの場所にタワマン計画があるのなら、非常に気になりますね。
それと豊洲駅前の昭和大旧病棟の跡地もどうなるんでしょうかね。

[251: 匿名さん]

>238
あそこのマンションの下、メトロのトンネルがあるんだよね。
地下鉄の上に住みたくはないから検討しなかった。

[252: 匿名さん]

がすてなーにの前あたり、マンション建つよね。
某不動産会社の営業担当から、「当社もだいぶギリギリで出したけど入札取れなくて。。。」みたいなこと、聞きました。

あと、利益を出すって考えると、余裕で300超えになると思いますって言ってました。

[254: 匿名さん]

300超え350未満と考えておけば、少なくともガッカリはしないと思うけどね。

270連呼して安くなるなら俺だってやるけど無理でしょ？（笑）

[255: 匿名さん]

>>252
350ですよ。

[256: 匿名さん]

>>255
補足

商業施設付で350ね。間違えないで。

[257: 匿名さん]

不動産で最も重要な駅近、そして新しい学校、病院がおとなり、と三拍子揃ってますね。豊洲を代表するマンションになりそう！楽しみです。

[258: 匿名さん]

350…豊洲もそんな時代が来たのか。。

[259: 匿名さん]

地下鉄、まさかの晴海から新豊洲まで伸びたりしないかな

[260: 匿名さん]

>>259
どこと何をどう勘違いしてるのか知らないけど、晴海に地下鉄構想とかないから（笑）
空想レベルの話はちらほらだけど、
今現在何も決まってないってことは明日決まったとして竣工は早くても30年後だね

[261: 匿名さん]

新豊洲の契約者さん、色々と後悔してそうだな。

[262: 匿名さん]

>>260

だから、空想の話です…
晴海というよりは、勝どきの方が正しかったけど

[263: 匿名さん]

>>261
コンセプトも異なるし、10パーぐらいは価格も違うだろうし、
こことはあんまり被らないんじゃないの？
どっちかっつーとスカイズ出遅れた？ハズれた？後悔のほうが大きい気がする

[264: 匿名さん]

>>263
俺はまさにそっち。。。
スカイズ、買いたかった…スカイズは見に行かず、ベイズから見たんだけど、後悔…

[265: 匿名さん]

まあ、本当にここが400超えるならベイズ買うわな。
350迄だったら、断然こっちが有利でしょ。

[266: 匿名さん]

>>265

400…そうなったら中古相場あがるかな…

[267: 匿名さん]

そりゃ上がるでしょう。
というか、この建設費高騰の時代で値下がりする要素皆無なのに。。。

オリンピック終わるまでは高騰すると思うよ。
終わってから値下がりするとも思えないけど。

[268: 匿名さん]

豊洲の中古相場が300いけばいいな…

[269: 匿名さん]

既に300越えてるような（笑）

[270: 匿名さん]

10年落ちの中古ですら270万超えてる。。。

[271: 匿名さん]

PCTなんて良い部屋は400超えてるじゃん
晴海・勝どきの新築よりも高い

マンションはいくら豪華でも　やっぱり立地と眺望なんだよ

[272: 匿名さん]

10年落ちの中古ですら400万超えてるんだ？？

ここは400万超えたらバブルだと思ってたけど、あり得ない話ではないのですね。。。

うーん、350万以下で売ってほしいな。

[273: 匿名さん]

やっぱり、建築費高騰の影響受けるのですね。
影響受けないような工夫はできないものなのでしょうか？

[274: 匿名さん]

建築費高騰の影響受けても、利益を削って消費者に安く売るべき。
いつまで経っても買えないじゃん。

[275: 匿名さん]

実際、だいたい粗利率ってどれぐらいなのかね。

[276: 匿名さん]

>>264
永住ならシントヨでもいいかもしれんけど、リセールや将来の転勤等で賃貸すること考えるならこっちだよ。
売却する時の損益が違ってきます。はやり駅近(地下鉄以上)は資産性を維持する必須条件だからね。

[277: 匿名さん]

>>271
坪400って南西角とかプレミアムだから参考外というか基準にはならないっしょ
当然その辺りを参考にしたであろう晴海タワーズがパっとしないし、
ここの平均値もアッパーで坪300、市況仕様次第では坪280って感じだろうね

>>273
コストカットっていう名の工夫が既に各方面で行われてる（笑）
一昔前まで80平米5000万のエリアが今は70平米5000万だし、
高級と言われるエリア、物件でも天井高は250だし、
億近い物件で天カセオプションでユニットバス1418とかマジでぶったまげた・・・

[278: 匿名さん]

>>277

Up to 300、そういうことか。納得

[279: 匿名さん]

すでに豊洲にマンション買っている方が300万以上とかおっしゃっているんでしょうか。。。

[280: 匿名さん]

流石に300以上だと思うけどなあ。
350もあり得ると思います。
ただ、400いくかと言われると、それは無いかな。。。

[281: 匿名さん]

300以下であって欲しいけど、難しいんだろうな。
仕様削りまくっても良いから300以下で出して欲しい。

[282: 匿名さん]

300以下希望なら千葉か江戸川区に下るしかないね、今時は。

[283: 匿名さん]

>>282
またいつものお約束の展開になってきたなぁ（笑）

千葉どころか都心（晴海だけど・・・）に買えるじゃん
先着順で幾らでも売ってくれるぞ！

[284: 匿名さん]

ここ、いいと思うけど300超えるなら江東区に買う意味がなくなる人は多いと思う。安いが故の豊洲だからね。

[285: 匿名さん]

ここ結構いいのではないかと思い始めてきた...

湾岸沿いの大規模物件（有明・新豊洲・晴海・勝どき・芝浦）は、駅遠とかぼちぼち大きめのデメリットを抱えていて、
・デメリットに目を潰れる人
・共用施設に目がくらんじゃった人
・今後の開発に期待をかける人
しか選択できなかったけど、この物件はあまり弱点らしい弱点がないですね。
大通りから１本入って閑静な場所だし、共用施設がハデっぽくない点も好感触。

坪単価予想は、南・西が320-350、東が300-320、北が280-300 というところでいかがでしょう？

[286: 匿名さん]

もう少し高いかもね。350行くか行かないかギリギリだと思うけどな。

[287: 匿名さん]

晴海は電車ないからなあ。。。そんな所を勧められましても。。。

[288: 匿名さん]

無駄な共有施設が無くて坪350万以下ならこっちかな。
ベイズは無駄な共有施設が多いから将来が不安だし。
結果的にこっちが安くコストが済むのは目に見えている。

[290: 匿名さん]

すごいなー、この掲示板では、勝どき、月島より高くなっちゃってる。

現実的には２５０から３００だろうね。
平均年収で、売れる価格は決まってるから。
それに合わせて作ってるしな。

[291: 匿名さん]

>>290
勝どきのドトールと同じぐらいでしょ。でもドトールは値上げするかも？ってことだけど。

[292: 匿名さん]

２５０－３００だと、同じ値段で駅距離が倍以上の、BAYZ契約者がかわいそうじゃないか。

[293: 匿名さん]

そんなに安くなるわけ無い事はご自身でも分かっているのでは？
300万から350万だと思っておけば、価格発表されてもガッカリしなくて良いとおもうよ。（笑）

デベもボランティアじゃ無いからね。（笑）

[294: 匿名さん]

300を上回ることはないだろうね。晴海三井で300くらいかな。
周辺物件の関係者はあまり安く出されると困るから高値希望の書き込みが散見されますが三井はしっかり妥当な価格を出してくると思われます。

[295: 匿名さん]

流石に300万は超えるでしょ（笑）
僻地の新豊洲で270万なのに（笑）

マンションは駅徒歩が全てだよ。
300以上350未満と言うのが大勢かと。

[296: 匿名さん]

三井晴海は400万らしいよ。

[297: 匿名さん]

350万以下なら買いだとおもうよ。
無駄な共有施設が無いので、結果的にベイズより安くなると思います。

[298: 匿名さん]

本日発行のSUUMOに公式HPに載っていない写真なんかも色々とありましたね。
周辺の建物と比較しても存在感が半端ないですね。もしかしたら圧迫に感じる人もいるかも。でも色々と楽しみなマンションです。

[299: 匿名さん]

湾岸中古マンション価格ナビ

http://wangan-mansion.jp/


都心と臨海副都心とを結ぶ公共交通に関する基本方針（東京都都市整備局）

http://www.metro.tokyo.jp/INET/KEIKAKU/2014/08/70o8t100.htm

[300: 匿名さん]

豊洲の一番手物件はパークシティ豊洲のタワーＢだと思います。

豊洲といえばららぽーと。そこに直結している。
そして、運河に面していて、目の前に建物がない。

この物件を超えるのは、なかなか難しいかと。

[301: 匿名さん]

>>296
ティアロのスレによると晴海三井は豊洲五丁目より安くなると言われたらしい。

[302: 匿名さん]

ここも400万って言われてますからね。

[303: 匿名さん]

なんか坪350以上が規定路線みたいになってるけど、ホントかな？いくら建築費高騰っていったって、限度があるでしょ。周りの相場とかけ離れてるよね。

[304: 匿名さん]

75平米で

坪250万円　5700万円
坪300万円　6800万円
坪350万円　8000万円
坪400万円　9100万円

ですよ。坪350万円以上で誰が買えるのですか。
買い替え需要？
二馬力で年収1500万円超？

[305: 匿名さん]

豊洲といえば、ららぽ。なの？
8年前の古びた郊外型モールがそんなにありがたい？

[306: 匿名さん]

>>豊洲の一番手物件はパークシティ豊洲のタワーＢだと思います

現時点の中古の取引からもそうなるけど、PC豊洲はさすがにちょっと年季が入ってきたよね。
ここがPC豊洲（や3丁目中古）より高くなるなんてありえないって意見が多々あったけど、決してありえなくはないと思う。

[307: 匿名さん]

豊洲で最近話題なのは、豊洲フォレシアじゃないですかね。
何か、ららぽーとが話題になってます？？？まぁ、ららぽーとも好きですけど。

ちょっと前までは、グルメ不毛地帯でしたけど、結構良い街になってきましたよ。

[308: 匿名さん]

350万なら普通にあり得ると思いますけどねぇ。
どんどん値上がり進んでますし。

買えないといいますけど、一部屋狭くしたら買えるでしょ？
何をもって買えないと言ってるのでしょう。

[309: 匿名さん]

豊洲フォレシアはいいですね。先日行きました。
ただ、関東圏くらいでの知名度では、まだまだららぽーと、
そして、キッザニアだと思います。（行きませんが。）
知名度は数年かけて、築かれるものだと思います。

[310: 匿名さん]

豊洲と言ったら、ららぽーとではなく、マジックビーチとか、ワイルドマジックでしょ！

[311: 匿名さん]

>>310
BAYZスレと同じ流れ。。。

[312: 匿名さん]

最近ではオクトーバーフェストでも有名な気がします。
あとは、DIY好きにはたまらないスーパービバホーム！
ワイルドマジックや、マジックビーチでも有名になった気がしますけどねー。

でも、まだまだららぽーとは強い気もするなー。

[313: 匿名さん]

>買えないといいますけど、一部屋狭くしたら買えるでしょ？

それはそうです。一部屋減らせば、500万円以上下がります。


>何をもって買えないと言ってるのでしょう。

23区の平均世帯年収は600万円程度（都心３区は700万円台）です。
これでも全国平均よりはかなり上です。
普通の世帯では、7,000万円の家は買えません。

http://media.yucasee.jp/posts/index/13948

[314: 匿名さん]

平均的なもので良いなら、平均的な給料でも買えるんじゃないですか？
狭くするか、下の階で我慢すれば6000万円台で買えるんじゃないかな。

[315: 匿名さん]

>>295
江東区で300の壁を超えるのはないんじゃないかな。
新興豊洲が270ってのは既にかなり割高でしょう。

270-300がいい線と見てます。

[316: 匿名さん]

一部屋減らせば1000万くらい下がりますよ。どういう計算してるの？

[317: 匿名さん]

さすがに300万円以上だと思いますよ。
270万って、僻地の新豊洲の価格ですよ。
駅チカのここが270万で買える訳ないでしょ。

300万以上350万以下くらいで考えておけば、価格発表しても落ち着いていられると思いますよ。
さすがに270万期待してると、価格発表でガッカリすることになると思う。

[318: 購入検討中さん]

@350なんかあるはず絶対にないよ。駅直結、中央区の勝どき東でも@340〜@350ぐらい。特に豊洲は、新築だから売れるのではなく、中古より安いから売れるエリア。同じような条件のフロントコート@230。免震と新築を考慮しても、せいぜい@290だよ。http://used.realestate.yahoo.co.jp/mansion/search/03/rail/2357/2435/?u...

[319: 匿名さん]

新豊洲で270万は割安だよ。豊洲の5年落ちの新築物件が300万。
270万と300万比べたら、どっちが安いか分かるでしょうに。

割安って言うからには、どこと比較してるのか書かないと。

[320: 匿名さん]

300超えると豊洲で検討するインセンティブがないよ。安いが故の豊洲ですから。

[321: 匿名さん]

勝どきは、使えない大江戸線しか無いじゃん。。。乗り換え必須のダメ電車でどうしたいのよ。

[322: 匿名さん]

400でもPC豊洲は飛ぶように売れてますけどね（笑）