パークホームズ豊洲ザ・レジデンス

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/

＜全体概要＞パークホームズ豊洲ザレジデンス
所在：東京都江東区豊洲5－6－3
交通：有楽町線豊洲駅徒歩5分、ゆりかもめ豊洲駅徒歩4分
総戸数：693戸（他に保育施設と店舗各1区画）
間取り：2LDK～4LDK、56.37～88.47m2
入居：2017年3月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル、三井物産
設計・施工：大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

[21: 匿名さん]

シエルタワーは特例なの？

[22: 匿名さん]

パークホームズって三井の中で、どういうブランドなんですか？

[23: 匿名さん]

戸数だけでいえば、パークシティクラスだけど、そこまで敷地にゆとりがないってことかな

[24: 匿名さん]

5丁目なのが残念だけど、豊洲駅5分は、魅力的ですね。

[25: 匿名さん]

BAYZとどっちが将来、資産価値キープできますかね。やっぱり、豊洲駅近の、こっちかな？

[26: 匿名さん]

某サイトでは平均坪単価290～300と予想されていますね。

[27: 匿名さん]

地下鉄駅から徒歩10分超と5分じゃ比べるまでもないでしょ。
4丁目よりはマシだし、今後の再開発で古い建物も無くなるし。

[28: 匿名さん]

>24
5丁目って何が悪いのですか？

[29: 匿名さん]

>>19
地区計画です。高さは70mと書かれています。

https://www.city.koto.lg.jp/seikatsu/toshiseibi/7722/24084.html

五丁目だけが制限されているというより、タワマンが建っているところだけ許可されてるのだと思います。

[30: 匿名さん]

>>21
29の地区計画の中に、豊洲駅前地区第一種市街地再開発地域は除くと書かれています。シエルのことです。

[31: 匿名さん]

>>28
豊洲の再開発された町並みイメージが２丁目・３丁目だから、それとは違いますよということだと思います。
５丁目もゆとりある空間でよいのではないでしょうか。
４丁目は駄菓子屋とかクラシックな町並みのギャップに萌えるエリアってことでひとつ。ダメかな...

[32: 匿名さん]

坪330ぐらい？

[33: 匿名さん]

>>29-30
勉強になった、ありがとう！

つーか販売前のこれぐらいの時期のほうがフラットな意見も垣間見えて参考になる
販売が始まるとどこもカオスだもんなぁ・・・

[34: 匿名さん]

ここ南東、南西に面した角部屋最上階が、日当たり的にも眺望的にも一番っぽい。

[35: 匿名さん]

>>33
いえいえどういたしまして。

この場所を三井が手に入れたと知った時点で色々と調べたのです。どんなのが出来るのか気になって。

次に気になってるのは四丁目の病院跡地ですね。

[36: 匿名さん]

坪330は高すぎない？あまり特徴もないこの物件で？誰もかわないでしょ

[37: 匿名さん]

松濤とか、駅遠の高級住宅街はいくらでもある。

何が楽しくて、こんなビルしかないようなところに住むんだ？

普通にスカイズの方が断然いいよね…。

[38: 匿名さん]

坪330はさすがにないです。坪300前後になると思われます。

[39: 匿名さん]

プールとかジムとかがないシンプルな物件みたいだから、管理費は安くなるのかな？

[40: 匿名さん]

プールやジムも、周りにいくらでもありますから。何も自分達で、中途半端に持たなくてもよい。

[41: 匿名さん]

SKYZみたいに駅遠で構わないって人が選ぶマンションではないね。比較するだけ無駄。駅近のメリットを感じられる人向け。

[42: 購入経験者さん]

>>22
松竹梅なら梅、特上上並なら並です。
他に大規模物件ならパークシティ、
高層物件ならパークタワー。
特上（松）はパークマンション、
上（竹）はパークコート。

仕様グレードは梅（並）だけど、
価格が安いとは言っていません。
当たり前ですが、所在地により変わります。

[43: 物件比較中さん]

規模感があるけど、
パークシティになっていないのは、
共用施設を最小限にして、
価格や管理費のコストダウン、利益確保
したいのでしょう。

[44: 匿名さん]

シティもホームズもタワーもコンセプトが違うだけで大差ない印象
パークコートは別格でパークマンションは雲の上の存在
ただ、コート寄りのホームズ、タワーもあれば、
リュクス（単身、賃貸向け）に近いタワー、ホームズもあるし一概には言えないよね
近くに既にタワーもシティも存在してるからホームズは必然って気もするけどね

ここは敷地面積的に無駄を省いてランニングコストを抑えてきそうだけど、
設備仕様についてはやっぱり蓋を開けてみないと分からないけど、
大林だし免震だしそこそこ期待できそう

[45: 匿名さん]

わざわざ「ザ・レジデンス」って銘打ってるし、
それなりに仕上げてきそうではある

[46: 匿名さん]

>>37

そもそもスカイズの共有施設以上のものが全て、より安価にて活用可能かと。

[47: 匿名さん]

分かりやすいご説明、ありがとうございます。大型のタワーマンションが多いエリアですから、こういう物件は個性があっていいですよね。とはいえ、値段次第ですけど。

[48: 匿名さん]

ここは四方がそれなりの高さのビルに囲まれているから眺望や開放感はあまり期待出来ないのかな。
それでも高層階からだとレインボーブリッジや東京タワーとか見えそうですか？

[49: 物件比較中さん]

>>45
大崎もレジデンスの方が仕様グレードを
少し上げていますね。
コストダウンのために軒並みグレードを
落としていますから、
やっとギリギリ期待するレベルかも。

[50: 購入検討中さん]

豊洲５分の三井。これだけで人気は間違いない。好みもあるけど一般論としては４丁目６丁目より資産価値はありそう。まああとは仕様と価格か。

[51: 匿名さん]

価格はいつ頃分かるんだろ？

[52: 匿名さん]

病院の近くって、どんなデメリットがありますか？救急車がうるさいとか、何かに感染しちゃうとか？

[53: 匿名さん]

ここの立地だと例え高層階でもレインボーブリッジ等は恐らく見えません。
昭和大学病院の高さより上に抜けれても、その先のスカイズ＆ベイズと賃貸棟がちょうど壁になります。

[54: 匿名さん]

>>53
スカイズベイズは被らない（被ってもちょっとだけ）じゃないかな。賃貸棟は被っちゃうかも

[55: 匿名さん]

>>54
賃貸棟は高さ60mで10m低いですね。最上階ならレインボーは見えるかも。

[56: 匿名さん]

床暖房がリビング+１っていうのも仕様が高そうな気配が。

[57: 匿名さん]

眺望や開放感を重視する人にはここは向かないと思うよ。

[58: 匿名さん]

＞３８
坪３００も出したら、２，３丁目の中古買えるから、もっと安いんじゃないの？
６丁目よりは高いと思うので、坪２７０あたりか？？

[59: 匿名さん]

駅徒歩とかの利便性を重視する人向けでしょうね。
中層以上なら前建との距離もかなり取れていそうです。

[60: 匿名さん]

毎日のことだから、駅近はありがたいな。
とくに小さい子供がいる場合は駅遠だと治安面の心配もある。
資産性はいわずもがな豊洲に永住は考えられん、という人にはパーフェクトか。

[61: 匿名さん]

>>58
二・三丁目の中古相場が260くらいだった頃にパークタワーが坪260強。今の二・三丁目の相場は坪300ですから坪300という予想は妥当でしょう。築年数差やパークタワーとの立地差も考えるともっと高いかも。

[62: 匿名さん]

>>58
逆風が吹き荒れてた時代の駅5分PT豊洲が＠265で、駅10分超えのベイズも＠265だし、
仮に＠270だったらかなりの低仕様を覚悟したほうがいいけど、
免震＆床暖＋1は確定だし、ザ・レジデンスだし、低仕様は既に考え難い

勝どき5分のKTTが＠305でそこそこ順調、10分超えのティアロが＠290でだらだら販売
三井は晴海も控えてるし、さすがに坪300を超えてくるとは思わないけど、
デベ側も駅遠中央区晴海≒駅近江東区豊洲って捉えてる節はあるし、
やっぱり280超～300弱ぐらいに収まりそうな気はする

[63: 匿名さん]

５丁目、坪３００で買う人いないでしょ。

[64: 賃貸住まいさん]

安いから豊洲を検討するわけで、シンボルのような勘違い価格はでてこないでしょ。

[65: 匿名さん]

>>62
61です。前半は同意です。

私は階の高さの違いを勘案すると晴海ティアロとベイズの価格差はほとんどないと考えており、デベは豊洲と勝どきは同等と捉えていると見てます。

スカイズベイズの好調、また勝どき晴海より豊洲の方が供給予定が少ないことを考えると、330は越えないとしても300越えの可能性はかなり高いでしょう。後は五丁目のこの立地をどう判断するか。

[66: 匿名さん]

駅までの動線も遊歩道っぽくてイイね
地味に周辺開発も進んでるしなかなか

[67: 匿名さん]

＞６４
住不は、豊洲に限らず、どこでも同じだけどね。

[68: 匿名さん]

＞６５
５丁目で３００ということは、
２，３丁目が３００超えですよ？
あまり現実的でない気がする。

[69: 匿名さん]

65です。私の予想の材料の一つが地価LOOKレポートの最新（26年度第二四半期）の記述です。

「湾岸部において当地区は、中央区の湾岸地域に次ぐ地位であったが、交通利便性に恵まれ生活利便施設
も整っていることから、近年では中央区に並ぶ人気となっている。」

第一四半期は以下の記述でした

「交通利便性に恵まれ、平成18年に開業した大規模ショッピングセンターにより、地域の利便性が飛躍的
に向上した地域で、湾岸部としては中央区に継ぐ人気である。」

レポートを作る際デベにヒアリングするでしょうから、デベが「中央区に並ぶ人気」と判断しているということでしょう。

[70: 匿名さん]

5丁目ってそんなに不人気なんでしょうか。豊洲駅にも近くて、更には2、3丁目とは違って東雲イオンにも近いから普段のお買い物も便利でいいなと思います。

ただお隣が総合病院ってのを好むか嫌うかは人それぞれかもしれませんね・・・。