パークホームズ豊洲ザ・レジデンス

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/

＜全体概要＞パークホームズ豊洲ザレジデンス
所在：東京都江東区豊洲5－6－3
交通：有楽町線豊洲駅徒歩5分、ゆりかもめ豊洲駅徒歩4分
総戸数：693戸（他に保育施設と店舗各1区画）
間取り：2LDK～4LDK、56.37～88.47m2
入居：2017年3月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル、三井物産
設計・施工：大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

[151: 匿名さん]

昭和大学江東豊洲病院の隣が 文化リクエーション用地となってます
どんな施設なんでしょう?
ご存知な方いらっしゃいますか

[152: 匿名さん]

近隣の大規模マンション
・東京フロントコート
・プライヴブルー東京
・スターコート豊洲
・グランアルト豊洲
の中古がおおよそ坪230～240万円程度のようです。

これに、

・新築プレミアム
・三井ブランドプレミアム
・大林組・免震・主寝室床暖房

を上乗せすると、少なくとも坪270～280万円はいくのではないでしょうか。

[153: 匿名さん]

豊洲の中古も空き家だらけで、その価格で１戸も

売れてないでしょう？

参考にしていいのかな。。。

[154: 匿名さん]

＞152
妥当な価格だと思います。

[155: 匿名さん]

>>153さん

売り出し中物件の裏側には、多数の売却済み物件があります。
それらがいくらで売れているかはインターネットでは不明ですが、
売り出し価格と同額からマイナス200万円くらいの範囲で売れていると思われます。
（レインズのデータを見ることができれば、即わかります。）


>豊洲の中古も空き家だらけで、その価格で１戸も売れてないでしょう？

むしろその反対だと感じています。
豊洲の中古物件は品薄で、妥当な価格で売り出すと１、２週間で売れてしまっている
印象を持っています。

[156: 匿名さん]

>>151さん

豊洲地区地区計画（再開発等促進区）の区域１のことでしょうか。
具体的には決まっていないように思いますが。

http://www.city.koto.lg.jp/seikatsu/toshiseibi/7722/7735.html
http://www.tokyogas-toyosu.co.jp/project/toyosu22/schedule/

[157: 匿名さん]

あんな辺鄙な新豊洲より安いなんてことは絶対にないでしょ。
あとは高くなっても値段相応のスペックであることを期待します。

[158: 匿名さん]

>>155
パークタワー豊洲の東向き（スターコートとお見合いで安い）が坪単価265程度で成約したようです。分譲価格は上回ってますね。

[159: 匿名さん]

>>158さん

ありがとうございます。
となると、やはり坪270万円は最低ラインですね。

[160: 匿名さん]

落としどころが坪270程度で、平均が坪290～300くらいが妥当ですかね。

[161: 匿名さん]

>>156
区域１ｰ３の隣の空き地の事では？

[162: 匿名さん]

>>160
KR豊洲ビルとお見合いになる北向き低層はかなり安くなるかもしれませんね。逆に南向きでガーデンフロントを越える階、西向きで病院を越える階は結構な高値と予想します。

[163: 匿名さん]

そんなに安い訳ないでしょ（笑）
お花畑も良いけど、現実を見ましょう。

徒歩14分のワンダフルでも坪270万なのだから、普通に考えたら350万を下回る事無いことくらい分かるのでは？

世間では400位だと言われてるのに。。。

[164: 匿名さん]

のらえもんさんは坪300万と予想してますね。
そんなに安いかなあ？

[165: 匿名さん]

坪３００超えるようなら、２，３丁目の中古、検討します。

[166: 匿名さん]

３５０，４００？
あり得ん。そんなことになったら、２，３丁目の中古はいくらになるのって話。

[167: 匿名さん]

SKYZの平均が坪270万？そんなにしたっけ？

[168: 匿名さん]

世の中では400万円くらいだって言われてますよね。
最近の建設費高騰を考えても300から320が良いところかと思います。さすがに400はないでしょう。多分。。。

[169: 匿名さん]

世の中で４００なんて言われてないでしょ？
いくら高くても３００。
２７０と予想。

[170: 匿名さん]

新豊洲で270万なんだから、それよりは安くならんでしょ。
不動産は立地が全てなんだから。

[171: 匿名さん]

中古は検討しても、好みの間取り出てこないから5年待つとかザラだよ。

[172: 匿名さん]

最低でも300以上でしょうね。

[173: 購入検討中さん]

スカイズ@250でしょ。ここは、290だろうね。

[174: 匿名さん]

のらえもんさんも最低300と予想。
そんなに安くないと思うけどねえ。

[175: 匿名さん]

ベイズは280だっけ？

[176: 匿名さん]

最終的に坪310と予測。市況次第な部分もあるので、来月のベイズと勝どき第二期に注目ですね。

[177: 匿名さん]

グロス価格を考えるべきです。
坪400万円は、70平米が8500万円になってしまいます。

豊洲のファミリー向けマンションで、そこまで出せるでしょうか。

[178: 匿名さん]

300から350くらいだと思うけどなあ。

[179: 匿名さん]

>>162

そう思います。
眺望を売りにしてはいませんが、一部の高層住戸の眺望はまずまずだと思われます。
そのような住戸は、かなりの坪単価になりそうです。

意外ですが、新豊洲の丸いテプコビルが案外、眺望の妨げになります。

[180: 購入検討中さん]

ベイズ@260 パークシティ豊洲以外、中古で@300越えはかなり少ない。シンボル、ツインも平均成約単価は＠280ぐらい。だから@290が限度。しかも、タワーでもなく最低ブランドのパークホームズだからね。ここが、@300超えてきたら、完全にバブルだよ。

[181: 匿名さん]

新豊洲より、坪単価50位は高くなってもおかしくないのは確か。不動産は利便性が全てだから。

[182: 匿名さん]

BAYZは＠265万くらいのようです。
パークタワー豊洲と同等。

[183: 匿名さん]

>>世間では400位だと言われてるのに

どこの世間だよ(笑)

[184: 匿名さん]

流石に300は超えるだろうけど、400は無理。買えない。

[185: 匿名さん]

価格高騰の時代ですからね。300は超えるんじゃないかな。350まで上がったらバブル。

[186: 匿名さん]

skys,bays買った人、後悔してるだろうね。
もう少し待てば良かったのに。

[187: 匿名さん]

≫185
そんなのあり得ないよ。
周りの中古の相場みればわかるじゃん。
3丁目でも坪300程度でしょ。

[188: 匿名さん]

スカイズもベイズも安かったから後悔は無いのでは？
確かにこっちは駅まで近いけど、その分高いだろうし。
そもそも坪300超えてまで駅近が良いかどうかは価値観次第だよ。遠くても良いから安い方が良い人も多いと思うけどな。

[189: 匿名さん]

中古5年超えで300万超えてるよね。
普通に考えたら350超えてもおかしくない状況かと。

[190: 匿名さん]

400超えたらバブル。

[191: 匿名さん]

坪400なんてあり得ない
そんな世間相場なんて聞いたことない
そこまで出すなら、もっといい場所あるでしょ

[192: 匿名さん]

ここ、以前は東電系の会社による14階建ての計画でした。
原発事故があり、三井不動産に土地を売却して、22階建てになりました。

http://hp85100.blog97.fc2.com/blog-entry-274.html

[193: 匿名さん]

Ｂａｙｓの営業？

[194: 匿名さん]

新豊洲の関係者（契約者）がちらほらいるね。

[195: 匿名さん]

４００とか言ってるのは、新豊洲の営業っぽい。

[196: 匿名さん]

400は高すぎる。最高でも350が限界かな。
最上階なら400の可能性あるけど、やっぱり高いかな。

[197: 匿名さん]

400だったらベイズ買っときゃよかった。

[198: 匿名さん]

大丈夫。２７０くらいでしょ。

[199: 匿名さん]

そんなに安い訳ないでしょ。、新豊洲より安くなるわけないかと。

[200: 匿名さん]

のらえもん予想は300以上。

[201: 匿名さん]

最高でも350。これ以上だったら、ベイズ買う。

[202: 匿名さん]

75平米の場合

坪250万円　5700万円
坪300万円　6800万円
坪350万円　8000万円
坪400万円　9100万円

坪350万円を超えたら、普通の人には買えないと思いますが。

[203: 匿名さん]

新豊洲２６５でしょ。

やっぱり、ここの価格でるまで、待ちだね。

[204: 匿名さん]

>>400だったらベイズ買っときゃよかった

正に6丁目の関係者ですね。ここがそんなに驚異なんですね。

[205: 匿名さん]

350超えたら新豊洲買うわ。
300だったら、断然こっち。

[206: 匿名さん]

400だったら、本当に困るわ。

[207: 匿名さん]

300未満なら考えるけど、300越えるならベイズかな

[208: 匿名さん]

流石に300は超えるでしょ（笑）
320までなら、断然こっちが良いかな。

[209: 匿名さん]

300超えたら、２，３丁目の中古検討します。

[210: 匿名さん]

350超えるならベイズかな。

[211: 匿名さん]

中古は間取り選べないよ。広さも選べない。

[213: 匿名さん]

最近の中古は高いよねー。350万とかザラ。

[214: 匿名さん]

300超えでしょ？
なら、断然、2,3丁目だよね。
豊洲のイメージって2，3丁目だから。
こっちは、駅近で、実利を取る方、向けなので、
300超えると、途端に人気がなくなりそう。

[215: 匿名さん]

やっぱり新築が良い。

[216: 匿名さん]

300なら想定内では？
3丁目なんて、地震でダメージ受けてるやつでしょ？

中古でも350万とかないわー。

[217: 匿名さん]

350超えるなら中古にします。

[218: 匿名さん]

ボランティア価格じゃないんだから、安くはならんでしょ。
最高でも350。少なくとも300は超えると思うけどね。

[219: 匿名さん]

ここ、5丁目ですよ。
5丁目に300？
ん～。無理。
300超えるなら、三ツ目通りを渡りたい。

[220: 匿名さん]

300越えるなら二、三丁目かな。
新築ったって、何年かしたら中古でしょ。
多少築年が浅くても、二、三丁目と同じ値段なら負けちゃうな。

[221: 匿名さん]

三つ目通り超えたら、5年落ちの中古でも320万超えますよ。

少し前までは安かったのにね。建設費高騰の悪影響だよねー。

[222: 匿名さん]

中古は間取り選べないからね。
良い間取りはすぐ売れるか、価格高騰しちゃうし。

[223: 匿名さん]

>222
同じこと繰り返してるけど、営業さんですか？

[224: 匿名さん]

いえ、同じこと言われたので。
すみません。でも、中古は大変だよ。人気間取りは取り合いになるし、出てくるのは変な間取りが多かったり。広すぎたり狭すぎたり。

[225: 匿名さん]

別に大変じゃないよ。

[226: 匿名さん]

コダワリが無いなら簡単かもね。

[227: 匿名さん]

中古も考えるなら今すぐ複数の仲介業者に購入意志を伝えることをお勧めします。ごくまれに出る事情があって早く売りたい売り主を紹介してもらえる場合があります。出た場合は即決が必要ですが、即決するためには不動産業者並みの相場観と心の準備が必要です。

[228: 匿名]

>>180
同感です。

@300超はバブルかと思います。供給もそれなりですし、パークタワー豊洲より安くないと売れない気がします。パークタワー豊洲は完成後も販売してましたし。

[229: 匿名さん]

5～10年後、豊洲駅の徒歩物件の中で、
パークホームズ豊洲が何番手物件になっているかを考えると、
あまり高額だと手が出しにくいです。

[230: 購入検討中さん]

SKYZも、高いだの安いだの、遠いだそうでもないだの言っていて、その後完売。
ここだって坪300くらいなら、あっという間に売れるような気がする。

[231: 匿名さん]

2、3丁目のスミフ、三井のタワーはもうすぐ築10年で3.11前の建物、ダメージ少なかったと言っても3.11後建築物件に比べると耐震面の評価は落ちる。

4丁目長谷工村はファミリー向け間取りであるが、耐震性、デザイン、など一般的に言う3流仕様。
同4丁目のパークタワー豊洲は間取りと仕様が超3流、当時売り手自ら“お奨めしません”と言っていたくらいのモノ。

この物件、坪単価300以上でも近所勤めの医師とそのヒモ達が手を出してくるのではないかと。ただ、5丁目公園の不衛生さ（数年前までは野良猫がわんさかいた）と雰囲気はちょっとやそっとじゃ変えることができない。この点などが周辺環境としてネガ要素。

5丁目と6丁目の境目近く（実質6丁目）で宅配会社及びMR使用中の跡地には間違いなく超高層マンションが建つ（内定している）。こちらは遮るものもなく眺望よく、新豊洲、新市場界隈を眼下にしほどよく賑わいも感じられる、且つ豊洲駅までも5分弱。ここは間違いなく300越えでしょう。

以上、当物件周辺事情、といったところです。

[232: 匿名さん]

パークホームズブランドって、三井の最低ランクのブランドなのですか？（そのようなスレが書かれてましたが。。）

[233: 匿名さん]

２，３丁目の中古がアベレージで３００超えない限り、
こちらもそれ以上の値付けはムリだと思います。

[234: 匿名さん]

> 2、3丁目のスミフ、三井のタワーはもうすぐ築10年で
3丁目のタワーは2009年、2丁目のタワーは2008年竣工でした。
あれからもう10年も過ぎたんですか。

[235: 匿名さん]

今後、新豊洲方面（6丁目方面）が開拓・開発されるので、そちら方面のバリューに合わせた坪単価設定にどんどんシフトしてくるでしょうね。これまでは2、3丁目の単価を横目で見ながら豊洲の中古も決められてきたようでしたが、これからは6丁目界隈の完成形を見据えた値付けになっていくこと間違いないと思います。

300超えないとここに書き込んでいる人は、この物件に興味があるので買いたいが、300以上だと手が出ないので何とか下げようと（三井さんに）必死のPRってとこでしょう。

[236: 匿名さん]

豊洲ダントツナンバー1物件になりそう！楽しみ！

[237: 匿名さん]

新築だし坪350ぐらいいくんじゃないか？

[238: 匿名さん]

4丁目のパークタワー豊洲は3.11後物件で、
仕様は褒められていますよ。

http://wangantower.com/?p=1858

[239: 匿名さん]

三井のブランドラインアップです。

http://www.31sumai.com/brand/

[240: 匿名さん]

豊洲6丁目の入口は、その価格で実際売るかは別として350想定で買収されてるからここも300超だと思う

[241: 匿名さん]

>238
タワーなのにディスポーザー無いけどね。

[242: 匿名さん]

>>234
>3丁目のタワーは2009年、2丁目のタワーは2008年竣工でした。
>あれからもう10年も過ぎたんですか

このマンションに入居する頃(2017年）には、ってことでしょう。

[243: 匿名さん]

昨今の建築費高騰と相場上昇、今後の豊洲の開発余地が余り残ってないことを考えると坪300以上は充分あり得る気がするけどなあ。。三井も湾岸アピールとか堀部安兵衛とかプロモーション通じて、湾岸を単なる安売り地域から脱出させようとしてるようだし。実際、ファミリーが住む利便性を考えると大型ショッピングセンターや教育施設、公園が充実してる豊洲はかなり優秀だよね。ちなみに武蔵小杉なんて坪単価300後半に突入してるよ。まあこれはスミフお得意の超KY価格なんだけど、それでも売れてるのは事実だからね。武蔵小杉の駅4分が300後半なら、豊洲の駅５分が坪320とかでも不思議じゃない。

[244: 匿名さん]

>>236
３０階ないのだからイメージ的にはショボいと思うよ。
シエルお向かいの公団みたいなマンションが立て替えれば敷地、立地共に最高になる可能性があると思います。

[245: 匿名さん]

＞今後、新豊洲方面（6丁目方面）が開拓・開発されるので、そちら方面のバリューに合わせた坪単価設定にどんどんシフトしてくるでしょうね。これまでは2、3丁目の単価を横目で見ながら豊洲の中古も決められてきたようでしたが、これからは6丁目界隈の完成形を見据えた値付けになっていくこと間違いないと思います。

6丁目は、中古になると一番、苦戦するでしょ。
豊洲駅まで遠すぎる。1丁目と同じだね。

[246: マンション投資家さん]

このあたりは、3.11の時に最も地面の変化があった場所ではないですか？
いくらなんでも、この辺りを買う人がいるのでしょうか？また中学の裏の
長谷工の方が場所としてはまともに思われますが。

[247: 匿名さん]

２４６　そういうことを書くと、次から書き込みはできなくなるかと。

[248: 購入検討中さん]

>231
>5丁目と6丁目の境目近く（実質6丁目）で宅配会社及びMR使用中の跡地には間違いなく超高層マンションが建つ（内定している）。
本当ですか。ここの南西向きも魅力的ですが、事実なら少々高くてもそちらを待ちたい。

[249: 匿名さん]

6丁目関係者（営業か契約者か分からないけど）による、6丁目アピールがすごいな・・・。

[250: 匿名さん]

現在グランソシア辰巳のMRがある辺りの場所にタワマン計画があるのなら、非常に気になりますね。
それと豊洲駅前の昭和大旧病棟の跡地もどうなるんでしょうかね。