パークホームズ豊洲ザ・レジデンス

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/

＜全体概要＞パークホームズ豊洲ザレジデンス
所在：東京都江東区豊洲5－6－3
交通：有楽町線豊洲駅徒歩5分、ゆりかもめ豊洲駅徒歩4分
総戸数：693戸（他に保育施設と店舗各1区画）
間取り：2LDK～4LDK、56.37～88.47m2
入居：2017年3月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル、三井物産
設計・施工：大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

[628: 購入検討中さん]

アジアの投資家は買わないとおもうよ。江東区だしね。売主も外国人投資家を見込んでいないから、40平米台を作らず50平米台からにしている。実需、ファミリー狙いだよ。

[629: 匿名さん]

>>628
そういう想定なら300越えは厳しいかな。ここが280ー290位で出てくると近隣の販売にも影響与えそうだね。

[630: 匿名さん]

少し別の話題を。

・周囲は閑静な場所です。ぜひ訪れてみてください。
あえて挙げるなら、（平日昼間だけの話ですが）
建設中の豊洲西小の児童の喚声がどの程度か、やや懸念されます。

・周囲には全て建物があります。距離が十分あるため、
圧迫感はありませんが、開放的でもないように思います。
なお、SIA 豊洲プライムスクエアとの間の緑地はなかなか良いです。
そちら向きの低層階住戸はお買い得かもしれません。

・２階の平面図を見ると、エスカレーターがあるようです。
機械式駐車場と合わせ、管理費・修繕積立金に注意が必要です。

・１階の店舗を推理すると、「調剤薬局」でしょうか。

[631: 匿名さん]

もう子供は、こりごりw　小学の隣りとかww

やっと、人口が減って、内陸は通常に近づくのにw
また子供のところにw

[632: 匿名さん]

>>624
駅徒歩何分？
タワマン？

[633: 匿名さん]

>>631
通常というか高齢化というか。

[634: 匿名さん]

今までの議論から考えると、坪300万円以下は難しいのかなと。
坪300万円から坪350万円なのは確かだろうけど、限りなく350に近いのだと思います。

待てば待つほど値上がりする相場で安値を期待しても無駄だと思うんですよね。
特に徒歩5分物件は強気の価格が付けられるはずです。

[635: 匿名さん]

坪300万しか出せない人は、近隣タワーマンションを中古で買ってリフォームするか、長谷工マンションで我慢するしか無いんじゃないかな。

どちらも、震災直撃物件だけど。

[636: 匿名さん]

駅徒歩5分じゃなくて長谷工だったら300万以下もあったかもね。

ちょっと駅チカすぎるよね。
350万は仕方ないと思うけど、無駄な共有施設ないから管理費で取り戻せると思うよ。

[637: 匿名さん]

最上階は坪400超え？

[638: 匿名さん]

のらえもんさんのブログは勉強になりました。

4丁目大規模物件は長谷工仕様、築10年で坪単価250万円
パークタワー豊洲の2年前の新築時の平均坪単価は坪265万円

ここの平均坪単価は？

ということだが、
パークタワーより、仕様良いので、プラス20万円
パークタワーより、立地が圧倒的に良いので、プラス30万円
2年で相場上昇したのでプラス50万円

結果的に坪単価365万円と予想します。

[639: 匿名さん]

>>638

のらえもんさんは290とか300とかじゃなかった？

[640: 匿名さん]

駅距離が違うSKYZ、BAYZより、駅距離が同じ４丁目物件と比較した方がわかりやすいと思います。

新築時のパークタワー豊洲（大成建設施工）－同時期の４丁目大規模物件（長谷工施工）＝＋50～60万円／坪でした。

現在、４丁目大規模物件（長谷工施工）は50万円／坪上昇して、250万円／坪くらいでしょうか。
立地・仕様はパークタワー豊洲より圧倒的に良いので、＋30万/坪とします。

そこから類推して考えると、330〜340万円／坪となります。

これ以上高いと、４丁目の中古を購入してフルリフォームしようとか、
豊洲は止めて別の街の新築を買おうとか、そういう判断が働くと思います。

[641: 匿名さん]

どっちにせよ、300以下は有り得ないという結論です。


※のら予想は３００より少し上って言ってましたね。

[642: 匿名さん]

どっちにせよ、300以下は有り得ないという結論です。


※のら予想は３００より少し上って言ってましたね。

[643: 匿名さん]

販売価格は、その金額を出せる意向者がどれだけいるかによって決まります。BAYZも「坪300以上は確実」という外野がそこそこいたけど、結局は坪270万程度でした。一方、立川のプラウドは地元の富裕層の支持を集め郊外なのに坪340で即完でした。
外野の予想合戦ではななく、このマンションの標準的な部屋を坪350（例えば75平米で7954万円）で自分は買う！という当事者って、そんなにいるかねぇ。

[644: 匿名さん]

平日は駅近、休みは歩いて市場前や新豊洲近辺、前からあるららぽーと
それで、そのうち地下鉄8号線

将来的にもう少し豊洲の価値もあがらないかね？

[645: 匿名さん]

9／17時点ののらえもんさんは、坪290から300ギリギリと予想しています。
抜粋
「Twitterでいくらと予想？と聞かれたので、坪290、そのちょい上と答えました。300行くか行かないかギリギリ切ってくる感じです。」

[646: 匿名さん]

築地の例を考えれば市場は無意味だな

[647: 匿名さん]

>>646
どういうこと？