シティタワー武蔵小杉ってどうですか？パート６

[匿名さん]

シティタワー武蔵小杉についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市中原区中丸子2番1他、市ノ坪449番3他（地番）
交通：横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分
東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分
南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩7分
南武線 「向河原」駅 徒歩8分
間取：2LDK・3LDK
面積：55.23平米～70.58平米
売主：住友不動産
施工会社：前田建設工業株式会社　東京建築支店
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/443717/

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈②】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.13】　
https://www.sumu-log.com/archives/2852


【タイトルを変更しました　2014.9.16　管理担当】

[918: 匿名さん]

>>916
そうですね。
三ツ沢は大変でしたね。熊谷組でしたっけ？
因みにここは武蔵小杉でして…スレッド間違えました？

[919: 匿名さん]

特性だったらもっとあちこちで問題になってるでしょ。

[920: 匿名さん]

>903

３・１１のとき免震で乾式壁壊れちゃったりしてるよ。免震最強伝説って崩壊してるけど。

[921: 匿名さん]

>918

瑕疵担保責任は売主が追う。ゼネコンがやったことだから知らないって論外。

[922: 匿名さん]

直接基礎が支持層に届いてなかったら三沢以上でしょ。杭基礎だと摩擦力で支える効果もあるんだけど。

[923: 匿名さん]

>907

いいところを先に売れると最後にダメなところしか残らなくて最悪なことになる。それにここってブロック売りでしょ。

[924: 匿名さん]

>>919
全熱交換器は、湿気と一緒に匂いも戻してしまいます。
ですから、24時間換気システムで、全熱交換器を採用する場合、
匂いの発生するトイレと、大量の水蒸気が発生するお風呂は
局所換気にしなくてはなりません。

24時間換気システムの理想としては、
居室で給気して、水廻りで排気するのが良いのですが、
全熱交換器ではそれができません。

ここは後者で語られている方式です。

[925: 匿名さん]

>919
なるほど。勉強になります。
でも、なんで、三井ともあろうものがそんなミスを？

[926: 匿名さん]

>924

まことしやかな嘘。全熱交換でも排気するよ。

[927: 匿名さん]

>>919
全熱交換の効果が期待したほどではなかったというだけでしょう。

[928: 匿名さん]

引用元らしい

http://www.polaris-hs.jp/zisyo_syosai/zennetsu.html

[929: 匿名さん]

＞926
排気しないなんて誰も言ってないような。

[930: 購入検討中さん]

>>920
そんな事いったら耐震も制震も壁こわれてますが？

[931: 匿名さん]

結局、超高層の場合は、免震も制震も耐震も大差ないってことでしょ。

[932: 匿名さん]

耐震は物が落ちてくるでしょ。

[933: 匿名さん]

どのような工法にせよ、想定外の地震は想定外の事態を及ぼすかもしれないということです
災害規模の想定に異論があるなら買ってはいけません。

[934: 匿名さん]

６５００万くらいとどんな部屋が買えるのかな。
一応中層で、遮るものがない眺望が希望。

[935: 匿名さん]

>931

免震って揺れないことを前提に耐震設計するから、建物本体の強度は落としてある。耐震等級が一緒なら、構造にかかわらず揺れに対する強さは同じ。

[936: 匿名さん]

>>934
ウェルカム新川崎！
はっぴいシティ新川崎
うぃわーis
SinkaWA saki!

[937: 匿名さん]

新川崎のタワマンは施工ミスの傷ものでしょ。

[938: 匿名さん]

武蔵小杉のバブルもうそろそろで終わりそう。

[939: 匿名さん]

プラトーになるだけのような。
つまり、バブルではない。

[940: 匿名さん]

プラトーは知らんが、フラット35は来月1.61%

[941: 匿名さん]

のらえもんさんが書いてましたね。
短期間持ちなら住宅ローンより保証料、手数料無しのを借り入れ探すとか。
長期はフラットらしいですが。。

[942: 匿名さん]

>>941
提携なら手数料安いみたいだし、フラットは保証料なし。
あとは団信だけ考えればいい

[943: 匿名さん]

黒田さんの追加緩和策で、金利あんまり気にしなくてよくなったかしら？
それとは別に政策的なフラットの金利引き下げ案もあるみたいだし。

ギリギリ手を伸ばせっかな…

[944: 匿名さん]

検討しているのは、省エネ性能や耐震性が優れた住宅を対象にした「フラット35Ｓ」の金利引き下げだ。当初５～10年間の適用金利を0.6％分引き下げる方向だ。来年１月からの申請者を対象にし、期間は１年間で調整している。優遇拡大に必要な経費を国が住宅金融支援機構に支給する。

強烈…

[945: 匿名さん]

>>944
もーフラット一択。

[946: 匿名さん]

ここは世帯年収１５００万くらいないと難しいかな。

[947: 契約済みさん]

>>946
うちみたいに年収800で相続税対策を兼ねて購入のゆとり野郎も多いと思います。

[948: 匿名さん]

ちゃんと親孝行しとかなきゃ。オレオレ詐欺に数千万取られるよりマンション買った方がいい。。

[949: 匿名さん]

グラツリとの間の道路には、両端の信号交差点を除き、横断歩道がありません。
この道路を、絶対に横断しないでください。
手すりを乗り越えないでください。
通行車からみて、ひどく邪魔です。迷惑です。

[950: 匿名さん]

まあ世帯年収で１５００万でＯＫであろう。

[951: わんこ。]

先日、家族で行ってきました。３２－３９階しか売らないんですね。３ＬＤＫで、８３００－９０００。高いですね。場所や仕様は、良かったです。ただ、売り方が、なんとも殿様で。購買意欲が↓です。都内を検討します。

[952: 匿名さん]

第3期終わったら
残り
50-53
20-31（第二期で販売してます？）
4-9
の10から15フロア？

間違いであれば教えて下さい。

[953: 匿名さん]

>>952
ゲリラ的に販売した先着順の2期の2次以降はわからないですけど、少なくとも2期1次（一応、抽選となっていた）では、10〜19と40〜49階のうち1期で販売しなかったところだけだった、と記憶しています。

[954: 物件比較中さん]

モデルルーム、行ってきました。
やたらと、今後はもっと値が上がる、上がるって言ってました。
どうなんでしょう。
ちょっと、バブルっぽいですけど。
今が、お買い得？でしょうか。

[955: 匿名さん]

>>953
ありがとうございます。
3期も含めると年内で意外と販売してますね。
50-53は地権者分もあるでしょうし。

[956: 匿名さん]

小杉で上がっていると言うことは、都内の
環境や条件の良いところも上がっており、更に
に高い。

[957: 匿名さん]

都内なら湾岸か池袋のタワー
大田区の沼部〜蒲田、池上線辺り。
後は足立、葛飾、江戸川、墨田、江東区ですね。

結構選択範囲は広いです。

[958: 匿名さん]

>>954
今回の黒田バズーカが消費税増税に向けてのアシストとすれば増税は確実？
来年の契約日によっては増税の猶予期間を過ぎて実質値上げって事も言いたいんでしょうね。
フラット35S（ここはB？）の優遇金利0.6%が実行されるのも込み？


蛇足で試算、新フラット。
11月の金利ベースでボーナス払い無し試算。

物件価格8000万として
現在のフラット35S Bプラン（当初5年0.3%優遇）
最初の5年1.31%、残り30年1.61%
総支払い額約10,343万

来年1月申請から適用予定の
新フラット35S Bプラン（当初5年優遇0.3%→0.6%）
最初の5年1.01、残り30年1.61%
総支払い額約10,216万

でもこの5年だけじゃ120万のぽっちだけか…。

消費税、相続税の増税含めて、すみふはかなり足元見て煽ってる。
えぐい（笑）

[959: ビギナーさん]

竣工後にも３００戸位、売るらしいよ。
これって、ゆっくり売りたいのかな。それとも、売れないのかな。

[960: 匿名さん]

>954
ここは、今後の値上がり分を先取りした値付けだから、別にお得ではない。それが住友商法。

http://business.nikkeibp.co.jp/article/opinion/20140210/259539/?rt=noc...

[961: 匿名さん]

やっぱりお高いですね。
いくらモデルルームへ見学に行ったとしても
営業さんからは、買える人買えない人を見極められてしまいそう。

[962: 匿名さん]

ここに限らず、他の物件でも今後値は上がるというのは、何件か言われました。
分かっていはいるのですが、ここまであちこちで言われると、
下がるという言葉も聞きたくなりますね。無理でしょうけど。
ガス式の浴室暖房乾燥機良いですね。
梅雨の時期とか、洗濯物の乾きにくい季節には、活躍してくれそうです。

[963: 匿名さん]

バブル崩壊の前も、リーマンショックの前も、この先上がる上がると言われ、かつ、その先高感を織り込んだ価格で販売されていた。今回の上がる予想も、単なる予想ではなくそれを織り込んだ価格で販売されている。購入するなら、それらを踏まえて自己判断自己責任で。

[964: 匿名さん]

小杉10分歩けばマンションも戸建ても、じわじわ価格上がってきているが、ここに比べればう～と格安

[965: 購入検討中さん]

10分歩いたらタワマンないっしょ。ここに来る人はタワマンじゃなきゃ嫌な人達だから。

[966: 匿名さん]

安いところは、リセール価格も落ちやすいからなあ。
下手すると売れないかも。
特にこれからの時代、マンションは駅5分以内でないとタワマンに限らず苦しいんじゃないか。

[967: 匿名さん]

三井待つわ。
こんなバカみたいな値段付けないでしょ。

[968: 匿名さん]

こんな掲示板の住民如きが相場とかを語りだしたということは相場が天井近いという証拠。
もちろん武蔵小杉のマンション価格は暴落しないだろうけど、かなりの人達が高値掴みするだろうね。
ご苦労様です。次の金融危機の時に安く買わせて頂きます。
ちなみにここを買えなくて書き込んでいるんじゃないですよ。
この事態を面白がって書き込んでいるだけです。

[969: ビギナーさん]

ここに限らない話ですが・・。
マンションを住居として考える場合、１０－２０年スパンで考える人が多いですよね。もちろん、転勤とかで売ることもありますが。で、人口、減りますよね。年寄、増えますね、凄い勢いで。生産年齢人口、減るわけです。まあ、外国人が来るかも、ですが。そうは多くないでしょう。
で、武蔵小杉のマンションですが・・。この値段の維持は、無理なのでは。バブルみたいなのが続けば別ですが、続かないのがバブルですよね。いずれは、価格は落ち着くところに落ち着くのでしょうね。
皆さん、給料がここ１，２年で、ここのマンションのアップ分、上がってますか？これから、５－１０年で上がりますかね。Ｎｏという方が多いと思いますよ。
昔の多摩や高島平、千里のマンションをみているようですね。
便利がいいのは納得ですが、そもそも人口が増え続けることはないですし、品川や湾岸の発展と併せて考えると、小杉は現在、バブルだと思うな。
１年前のここの値段が、まあ、ＭＡＸでしょう。

[970: 匿名さん]

>>969
購買層そのものが変わったからなぁ。
6000万クラスなら現金で買う人結構増えたって友人の不動産屋が言ってますた。

相続税対策だって

[971: 匿名さん]

住み替えの必要がないというのならわかりますが、株式買うわけではないので下がったら負けということではないのでは。
安く買えて資産価値が高くなるのに越したことはないですが、次に住む場所探しております。

[972: 購入検討中さん]

小杉に関しては、あと、7年はあまり下がらないでしょう。
そして、ここが下がる頃は、駅１０分とかヤバいでしょう。
ここが、1000万下がって、他が2500万下がったり・・・
1000万って、１０年賃貸借りること考えるとアリでしょ。
結局、高いと思ってもいい物件を買っておこうということになる。

[973: 匿名さん]

小杉は新駅開業、副都心直通とかイベントが続いてバブル状態。でももうそれらもお終い。オリンピックまで持つわけないでしょ。

[974: 匿名さん]

>>973
本命はカジノです。
オリンピックはカジノ誘致の視察会ですよ。

[975: 匿名さん]

もう小杉の上がり方って、周りと同じにあがっているだけ。人件費や資材費やらで。
だから、バブルだっていうならもうはじけているはず。特に、はじけなかったということ。
その状況で、アリオではなくグラツリができちゃった。

[976: 匿名さん]

グラツリ、ないよりはあったほうが良いでしょ。

[977: 匿名さん]

カジノ頼みならここは蚊帳の外でしょ。

[978: 匿名さん]

>>977
日本全体市場の話で箱物建設ラッシュが続くって事でしょ？
新築市場は引き続き高騰、ここは終わりでなく始まり。

[979: 匿名さん]

むしろ、オリンピックと関係ないから小杉は良い。
関係あるところはオリンピック後があまりにも見えない。

[980: 匿名さん]

その通り。

[981: 匿名さん]

二子玉川とか田園都市線が盛り上がってたのも今は昔だよね

[982: 匿名さん]

オリンピックもカジノも建築資材高騰もあまり関係はなく、主としてすみふが利益を最大化しようと踏ん張っている結果が今の価格でしょうね。

[983: 匿名さん]

竣工時に未販売住戸があると入居者にもデメリットが生じる。すみふの利益の最大化のとばっちりを理解しておかないと。

[984: 匿名さん]

今後の鉄道に関してだけど、相鉄線乗り入れは混むだけで小杉にとってマイナス要素でしかない。

[985: 匿名さん]

>>968
暇なんですね。羨ましいです

[986: 匿名さん]

>>983
何度も繰り返してますね

[987: 購入検討中さん]

モデルルームに行ってきました。担当のＮ氏、とにかく要望書出せ、気に入った部屋はもうないから他の部屋の要望書出せとしつこかったです。公庫融資物件は、事前販売、予約は一切、だめなはずです。公正な販売を希望します。

[988: 匿名さん]

「購入要望書」は購入のお約束及び売買の予約をするものではありませんので予めご了承ください。

[989: 匿名さん]

希望の部屋に要望書を入れさせてもらない？

馬鹿いっちゃいけませんよお客様。
あくまで、お客様にとってベストな選択を、
営業マンが個人の判断で非常に強くお勧めしているだけです。

[990: 匿名さん]

要望書は、お客様がご自身の判断で出されるものです。販売の約束や優先をするものではありません。ただし、個々のケースで、お客様の利益にかなうよう、他のお客様を遠ざける努力はいたします。

[991: 匿名さん]

第2期第7次に優先的に回してくれるってこと？
第3期っていつなんだろう。。。

[992: 購入検討中さん]

良いマンションだね。ここ。

[993: 匿名さん]

オフィスビルみたいな外観だね。黒くてセンスないなー。

[994: 匿名さん]

年収が１５００あるかないかで対応変わるのかな？

[995: 匿名さん]

要望書で部屋を確保するのはご法度。どうしてもって部屋があるなら、販売開始したら抽選覚悟でぶつければいいだけ。

[996: 匿名さん]

年収と頭金だと思いますよ。ウチは年収800＋αだけど頭金5000越えです。高い年収は将来まで保証されないですからね。現金持ってる方が強いと思います。

[997: 匿名さん]

キャッシュ購入って売る側にとってリスク客。年収はローン審査のときに証明書提出させて確認できるけど、自己資金として株とかで持ってたりすると、引渡時に株価が下がって決済不能なんてことも。

[998: 匿名さん]

要望書で部屋を調整できるなんて不人気物件でしかできないこと。人気でどの部屋も倍率がつくようであれば、調整なんて意味が無い。営業が自ら苦戦してますって言ってるようなものだね。

[999: 匿名さん]

>987

不動産公正取引規約って業界団体のルール。罰則規定があるけど緩いよ。まあ、掟破りする会社ってことで判断すればいいだけのこと。

[1000: 匿名さん]

買うの、やめた。
値段、高すぎ。

[1001: 匿名さん]

そもそも住友の物件で凄い倍率になったところってあるの？
そんなことになったら値付けがおかしいと怒られてしまうんでしょ。

[1002: 匿名さん]

それでも、ここは売れていくんじゃないかなあ。
都心は坪600と700とか言ってるから。

[1003: 匿名さん]

シティタワー品川は７００戸超を１期で全戸売り出して即日完売。都が地主の定借でリーズナブルな値付け。地主である都の意向があったんだろうけど、裏を返すと他の物件が高値設定で売れ残りってのはすみふ自身が分かってるはず。

[1004: 購入検討中さん]

この辺りで竣工後の新築物件というのはあるのでしょうか？勉強不足で恐縮ですが物件名分かる方教えてもらえますか？できれば坪単価もお願いします。

[1005: 匿名さん]

シティタワー品川は特殊物件だから。激安すぎで5年住んで分譲時価格の2倍とかで売れる特殊物件。
比べてはだめ。

[1006: 匿名さん]

スミフって売れ残り商法で収益いいんでしょ。

[1007: 匿名さん]

後発のタワーにしてみたら好都合でしょうね。
ちょい下設定したら済みますものね。
一年間の家賃を払うかどうかのギリギリ設定。

[1008: 匿名さん]

>>1004
横須賀線11分のクレストフォルム武蔵小杉(ゴールドクレスト)でしょうね。
残ってる部屋だと坪240万くらいからか。
平凡凡だが価格上昇で相対的に浮上しつつあるような気も。。
個人的には安くなるまで見送るか中原、新城あたりや中古を探すか。。

[1009: 匿名さん]

>>1000
武蔵小杉はバブルなので買わないのが賢明ですね。

[1010: 匿名さん]

シティータワー品川は安かったなぁ

[1011: 匿名さん]

シティータワー品川は安かったなぁ

[1012: 匿名さん]

>1004

リエトは。新古だけど。

[1013: 匿名さん]

人気エリアで何年も売れ残る物件はスミフをおいて他にないと言っても過言ではない。

[1014: 匿名さん]

>>1012
新古とはいえ、もー7年くらい。築浅じゃないのに新古って…

[1015: マンション投資家さん]

不動産を買うのは住むためで売るためじゃないから、購入後に相場があがろうが下がろうが興味は無い
という人も多いでしょう。基本的にスミフはそういった人たちをターゲットにしているといえるでしょうが、
SFTとかMSTを購入した人たちは坪単価225から270くらいの範囲で購入している（コスタやﾚｼﾞはさらに
安かったですね。エクラスやプラウドでも280くらいだったと思います。）ので、坪300で売れれば
だいぶ得をしたことになり、そのくらいで手放しても良いかと考えている人もこれから出てくることでしょう。
したがってこのタワーはこの価格で買ってさらに相場が上がる可能性は極めて少ないと思われますから
購入者はその点を十分踏まえておく必要があるでしょう。10数年後に小杉の開発がほぼ終わった時期に
一番高い買い物をしたのがここになりそうな気がします。

[1016: 匿名さん]

>1015

終の棲家のつもりの購入でも長い人生何があるか分からない。いざというとき売りに出して売れないと身動きが取れなくて悲惨。

てか、タワマンって修繕積み立てが１０年後に跳ね上がるから、その前に住み替え前提が基本かと。なので高値掴みしたらアウトなんだが。

[1017: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用いただきありがとうございます。
次のスレッドが作成されておりますので、本スレッドは閉鎖いたします。

以降につきましては、以下の新しいスレッドをご利用ください。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541539/
ブックマークなどされている場合は、
大変お手数ですがURLのご変更をお願いいたします。

引き続き、皆様との情報交換の場としてご利用いただければ幸いです。
今後とも、宜しくお願いいたします。