シティタワー武蔵小杉ってどうですか？パート６

[匿名さん]

シティタワー武蔵小杉についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市中原区中丸子2番1他、市ノ坪449番3他（地番）
交通：横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分
東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分
南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩7分
南武線 「向河原」駅 徒歩8分
間取：2LDK・3LDK
面積：55.23平米～70.58平米
売主：住友不動産
施工会社：前田建設工業株式会社　東京建築支店
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/443717/

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈②】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.13】　
https://www.sumu-log.com/archives/2852


【タイトルを変更しました　2014.9.16　管理担当】

[572: 匿名さん]

その所長に、「武蔵小杉はマンションバブルではなかった。私のレポートは間違いだった」と謝罪してほしい。だって、一般的な2006年のミニバブルではなく、武蔵小杉マンションバブルで弾けたといっているが、武蔵小杉はバブル弾けるどころか、上がり続けているよね。

[573: 匿名さん]

小杉は副都心線直結とかミニバブル後もバブルを維持するエリア固有の要因があったからね。弾けるとしたらこれからでしょ。バブルはいつか弾ける。

ここが引渡の頃には含み損なんてことも考えておかないと。

[574: 匿名さん]

武蔵小杉はバブルではなかった。
シティタワーはバブルだと思う。

[575: 匿名さん]

地元の業者所長もこんなレベル低いレポートだから、今がバブルかどうかもわからない。

[576: 匿名]

>>567
2010年の記事ですね。

[577: 匿名さん]

バブルなら価格が上がっても買い手がついてくるものだけど、この売れ行きじゃね。

バブルではなく、単にすみふの言い値でしょ。

[578: 匿名]

>>576
576です。
訂正します。
2009年9月の記事でした。

[579: 匿名さん]

崩れるといいね！
5年後かな？10年かな？

その時自分のマンションも崩れてるかな…

[580: 匿名さん]

マンション、株価も下がる前に、利益確定で買うか。
崩れたとしても、アベノミクスの恩恵でプラマイゼロやね。

[581: 匿名さん]

完売まであと6年。
先は長いよ。

[582: 匿名さん]

5000万超えると、買い手がつないって
コスタを買った当時でも、77平米5000万を超えてましたよ。

[583: 匿名さん]

今の小杉の坪単価、220から230ではないし。

[584: 匿名さん]

酷いレポート。池袋に異動になってた。

[585: 匿名さん]

>>567
これ、違う話だ。当時みずほ投信はダ・ヴィンチからリエトイーストを買って住友不動産に転売しようとしていた。また、東京機械製作所跡地のブリリアタワーとマイカルサティみたいなSC計画がつぶれたのもこの時期。
このレポートのおかげで武蔵小杉再開発は一時期迷走し結果的に三井住友村になったわけだね。

単にスミフがボロ儲けしただけの話であって我々とは関係ない。

[586: 匿名さん]

何が違う話なんだか。このレポートのおかげとのことだが、このレポート間違っているんだよ。大丈夫？理解出来てる？

[587: 匿名さん]

まあ、その後もファンドやらデベやら入り乱れて紆余曲折ですね、武蔵小杉は。。
結局、シティタワーの土地が160億ですみふ、グランツリーの土地が178億でヨーカドーに売却されたというわけで。
最近ではTKSビル(三井住友銀行がある所)が90億(その後本体に120億で転売)、パークシティ武蔵小杉プラザ(フーディアムがある所)を108億で買ったところも先週あったし。。

[588: 匿名さん]

>>587
業者さん？（笑）

[589: 匿名さん]

すみふのここは成功してるでしょ。
少なくとも競争原理の中で値付けしてるところからは需要と供給のバランスを考慮した成功物件ですね。
原価方式や事例比較方式に偏った値付で失敗してる業者と対比すると有効利用っていう価格鑑定の原則をしっかり守った物件ですね。
少なくとも小杉ならタワーの中古の事例が少なすぎて事例比較方式のような値付は向かないエリアですし。
中古になったときの値下がりもほとんど期待できないので、買うなら今のうちでしょう。
あっ、ちなみにバブルの定義からすると、小杉はバブルではないです。
単純に市場価値が上がり続けてるだけですし、むしろ供給は足りていません。
三井のツインと地所のツインの販売が始まるくらいが値段のアッパーに近くなるときでしょうね。
小杉は他エリアからの流入の方が多いので。
他物件だと同じエリアからの住み替えばかりですからバブルかどうかはわかりやすいんですが、小杉はまだまだ伸びます。
他エリアの客を取られた業者がここを羨むのもわかります。
ただ、他エリアの見向きもされなかったようなとこでも供給は減ってきてるので業者の方も売るなら今が売りやすいと思いますよ！
こんなところにネガ書き込んでおこぼれに期待してる時間を有効に使って下さい。

[590: 匿名さん]

すみふさんでも希に見る大成功物件でしょうね。
この土地を買わなかった（買えなかった）業者が間抜けなだけです。
買う人もあと１年後待つより今のうちでしょう。まだまだ買い時ですから。
すみふも含めてほとんどの業者のマンション供給は減ってますねー。スーモも半年前の三分の一くらいの厚さになってるし。
供給増やすのに業者も必死になってるでしょうね。
まぁ、今後は大した土地はないでしょうけど。
良い立地はこれからもっと競争が激化していきそうです。中古もしかり。

[591: 匿名さん]

最初の入居開始後5年くらい売れ残るように価格をコントロールするだけだと思うんだけど。
すみふのタワーを買えば間違いなく相場より高く買えるでしょう。

[592: 匿名さん]

この土地を買えなかった業者が間抜け？一番間抜けなのは、お宝のこの土地を手放した東京建物だよ。

[593: 匿名さん]

第3期の販売開始が11月下旬に延びてる。
グランツリー開業にぶつける、ってことか。

[594: 匿名さん]

三井、小杉バブル売り抜け大成功ｗｗ


パークシティ武蔵小杉プラザ売っちゃいました〜
信託受益権ですが、108億円と良い売り物でした♡
*\(^o^)/*ｳﾏｳﾏ
http://www.jowa-hd.co.jp/news/pdf/2014/20141002.pdf

[595: 匿名さん]

>>594
まるで三井さんが書いてるようだ（笑）
売らなきゃいけなくなるほどきついんですかねー。
まだ売り時じゃないって誰でもわかることなのに。
用地確保が相当困難になってきてるか、それとも他の物件のツケが相当まわってきてるのか。
いずれにしても、あんまひ良い状況じゃなさそうですね。
ここで議論してもしょうがないことですけど。

[596: 匿名さん]

>>593
要望書は既に受け付け中
販売開始イコール、売買契約締結式だから、

さすがに今の価格により不調か、無いとは思うが、あまりにも好調で販売戸数増やしたか。

[597: 匿名さん]

>>594
えっ、三井うっちゃったの。そろそろ頭打ちですかねー。

[599: 匿名さん]

>>596
販売戸数が少なくて格好つかないから販売戸数を増やすために先伸ばししたんでしょ。
先伸ばしとはそういうことです。

[600: 匿名さん]

武蔵小杉プラザ解体してマンション建てるなんてことあれの？

[601: 匿名さん]

はあ、

[602: 周辺住民さん]

598とか600とか頭悪そうだけど、きっとここ検討出来ない人なんだろうな。

[603: 匿名さん]

売り出し期間が長ければそれだけ問い合わせ客の増加が見込まれる。この物件を買わないor買えなくともマンション購入の意思のある顧客情報が蓄積される。他所にも販売中もしくは販売予定のあるデベロッパーとしてはこの情報は価値が高い。早々に完売しても実入りは頭金のみであまりうま味はなく、ＭＲが閉鎖できるか言えば諸々の手続きの拠点としてなんらかの事務所の存続が求められるのでそうもいかない。ということでＭＲの運営を持続できるリソースがあるなら、すこしづつ売り出すという手法も販売戦略として成立する。と思った次第。

[604: 匿名さん]

603 現にスミフは、MRがここのように敷地内だったり、総合マンションギャラリーだったりで賃料が発生しない。MRの賃料を気にせずにだらだら売れるようになっている。賢いやり方。

[605: 購入検討中さん]

一番の売り時に大量に供給したり、売りずらい所を途中でチョイチョイ出したり。企業としては当然かな。
買う方も賢くならないととは思う。買い時は、ここだったら１期だったんだけど・・・。だんだん買いずらくなるような気が。
ある程度までに買わないと、オプション使えないし・・・

[606: 匿名さん]

>>604
MRが敷地内って本当？
引き渡し後は管理組合に賃料でも払ってくれるんかい？

[607: 匿名さん]

MR撤去するまで無料ですみふに貸さないといけないの？
撤去後場所はちゃんと整備してくれるの？

[608: 匿名さん]

マンションの区分所有者が共用の敷地に自分の家を建てて不法占拠してるようなものだと思うけど、それって賢いの？

[609: 匿名さん]

敷地内MRは竣工前のどこかで撤去して、そのあとは棟内MRだろ普通に。

[610: 匿名さん]

６０９　そう考えるのが、普通。

[611: 匿名さん]

今日の日経ではタワマン節税および贈与税対策の記事が掲載されてるね。
触発されるかな？

[612: 匿名さん]

多くのデベは、MRにかなりの賃料を払ってる。（だから早く売りたがる。）
スミフは賃料なし、スミフはゆっくり売っても損なし。

[613: 買い換え検討中]

609、610さん が言われること私も当然だと思います！
リエトでも建物内のMRを見せてくれるので、外の景色や近くのビルの抜け感など、より現実味がわきました。
きっとここも完成に近づけばマンション内にMRを移して、エントランスも含めてどんな感じか現実に見てもらって決めてもらう形になるのだと思います。
606、607、608さんは一度MRに足を運んでみてはいかがでしょうか？
いつでも移動出来そうな隅にMRを建ててますよ*\(^o^)/*

[614: 匿名さん]

考えてみればＭＲを敷地内に仮設できるほどの大規模マンションなんですね（明らかに借地のＭＲはできたかと思うとあっという間になくなったという例をいくつか見かけました）。平間のＭＲまで兼ねているところをみると自敷地内ＭＲは経費面で大きな効果を持っていることがうかがえます。販売経費は最終的には購入者へ転嫁されることになると思われるので、仮設ＭＲの経費を平間と折半（比率は不明）してくれるということを期待します。

[615: 匿名さん]

何言ってるんですか！
販売経費に限界まで利益が乗った価格が提示されているじゃないですか！
CASBEEの話題で明らかになったように、見えない部分も削ってますよ。

[616: 匿名さん]

私は企業が利益を追及することに異を唱えるつもりはありません。高く売れるのなら事業体として高く売るのは必然でしょう（そうしなければ株式企業であれば出資者から責任を追及されることになります）。ただ実際に金を払う購入者としては、削減できたであろう無駄な経費を負わされるのは許容できないという思いです。

[617: 匿名さん]

隣に建ててる10階ぐらいのマンションの名前は何ですか?賃貸かな？

[618: 匿名さん]

FJネクストの投資用、これかな？
http://suumo.jp/journal/2013/10/15/53855/
あっという間に完売だったか。
儲かりそうなイメージで手を出すんだろうな。投資用なら中古を狙うべき。

[619: 匿名さん]

>>618
それじゃないです。それは既に竣工済み、入居中ですが、知りたいのは、その隣の今建設中のやつです。ガソリンスタンドよりのやつ。

[620: 匿名さん]

>>619
確か、何処かの会社の本社ビルって言ってたような…

[621: 匿名さん]

>>620
ありがとうございます。今度現地で建設計画を見てみます。