シティタワー武蔵小杉ってどうですか？パート６

[匿名さん]

シティタワー武蔵小杉についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市中原区中丸子2番1他、市ノ坪449番3他（地番）
交通：横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分
東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分
南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩7分
南武線 「向河原」駅 徒歩8分
間取：2LDK・3LDK
面積：55.23平米～70.58平米
売主：住友不動産
施工会社：前田建設工業株式会社　東京建築支店
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/443717/

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈②】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.13】　
https://www.sumu-log.com/archives/2852


【タイトルを変更しました　2014.9.16　管理担当】

[451: 匿名さん]

ここの公開緑地ってそんないうほど広くないし、普通に見えますが、なにかか特殊なんですか？

[452: 匿名さん]

むしろ敷地一杯な感じで何処に公開緑地が?

[453: 匿名さん]

植栽でマンション選ぶひと初めて。どうせなら一戸建てにして植栽たくさんにすればいいんじゃないか。

[454: 匿名さん]

たいしたことないけど、植栽としては十分かな。

[455: >>258]

すごく釣れたんでうれしい！
見イン名が不安に思うように
植栽に力を入れてた物件は
よりよくなる。
特に15年後くらいを予想してみなよ
この後どうなるか。

[456: 匿名さん]

最多価格帯8100万まであがってますね。一期以外はやっぱり買う気しないなぁ。

[457: 匿名さん]

買えなかった人は田園都市線か小田急線沿線まで下るしかないね

[458: 匿名さん]

ここね
総額
500億円以上の
共同住宅なので
数万本の植樹が期待されます。
地域貢献できないのはダメな集団

できなければ焼却場の煙突みたいになっちゃうヨ

[459: 匿名さん]

やはり釣りだったんだ。。

[460: 匿名さん]

下りはしない。単に川崎で高掴みするのは避けたい。
それに、植樹がどうあれ墓石には変わらないし、どうでも良いよ。

[461: 匿名さん]

わざわざこんな地域にはすまない
と書き込む矛盾
24時5分前
「私はこのような地域にはすまぬ」

[462: 匿名さん]

横須賀線か東海道線に下ってもいいよ。京急でも。

[463: 匿名さん]

>>461
意味が分かりません。きっちり文章で書いて。

[464: 匿名さん]

>>453

酷い想像力だね
利益だけ追求したら軽蔑されるよ
長期的に儲からないし
700世帯が二酸化炭素吐き出す代償
なにに転嫁すんの
植樹しかないでしょ

[465: 匿名さん]

453 マンション選ぶとき植栽は重要でしょ。特に玄関周り。

[466: 匿名さん]

>>460
川崎で高値掴みは一生の傷だよなｗ

[467: 匿名さん]

>>466
掴まずに資産を持たないのは後世までの恥。
相続税対策には高けりゃ高い程、効果あるからありがたいわ。

[468: 購入検討中さん]

川崎どうこう言うのは見苦しい負け惜しみにしか見えんよ。残念な人ですね。

[469: 購入検討中さん]

ここを買う人は利便性と短期的な資産価値しか見出してないだろ。アドレスなんてどうでもいいけどな。

[470: 匿名さん]

ここってなんだかんだ言われても、スミフの狙いどおり売れそう。

[471: 匿名さん]

都内のアドレスがよければ、大田区下丸子
蒲田辺り。
若しくは荒川、江東、江戸川、墨田、北、
台東、板橋区等はいかがですか。
充分に購入可能です。
憧れの都内で腐っても鯛ですよ。

[472: 匿名さん]

>>471
煽るのが都内方向なのがあなたが地元の実情を
わかってないことを露呈させる結果になっているのだよ

ここら辺に元々住んでいる人は都内方向の憧れは驚くほど無い
だって都内は近すぎるから 下丸子なんてまともな人が住まない理由を皆知っている
そして比較対象となるのは東横線、コンプレックスとしているのは横浜側である場合が多い
日吉なんてまさにピンポイントで対象になる 都内方向でも田園調布や自由が丘、中目黒代官山辺りは
当然対象になるはずだがここら辺はお洒落すぎるか金持ちすぎて現実感がまるで無い

他だと二子玉川も行ったことある人は少なくないと思うけど
自分達と同じぐらいお昇り臭がプンプンするから、これは違う意味で嫌という人が多いと思う

[473: 匿名さん]

小杉をよく知っているから、この価格が度を越しているとわかるんですよ。ここを高掴みするのはよそから来る人。賢い金持ちはかなり早期にこの界隈タワーを複数買ってますし。までも、余裕があるからここを高づかみできるんでしょうし、羨ましいかぎりですね。

[474: 匿名さん]

大した金額でもないのに騒ぎすぎ（笑）
ここくらい利便性いいとこなら、もっと高くても売れるでしょ。
みんな投資で買うならともかく、住みやすさで選ぶなら十分じゃない？
買えない人はもっと郊外の不便なとこで三流のデベから買いなさい。
きっと叩き売りしてくれるよ

[475: 匿名]

営業マンがとても偉いそうで、私は一人で100人以上お客様を抱えているよ、その中選ばないと前に進まないのよと話してくれた。要するに買えないだったら、さっさとお帰りなさい。俺が忙しいだよと雰囲気に包まれた。馬鹿馬鹿しい！絶対買わない、買えるけど・・・

[476: 匿名さん]

八年ほど前　小杉の最初のタワマン契約した時、親戚中から
高値買いだと、散々馬鹿にされたことを思い出すが、また馬鹿にされそうです

[477: 匿名さん]

ここは中国人多いみたいね。

[478: 匿名さん]

>>476
＞親戚中から 高値買いだと、散々馬鹿にされたことを思い出すが、

いや内心思っても、普通はそんなの口にも態度にも出さないから。
まあ、実の親ないし兄弟なら、歯に衣を着せぬってのもあるかもしれないけど、
親戚中っておかしいよ。

あなたの一族がそろって下劣すぎるだけ。

[479: 匿名さん]

>>475
第一期の時検討し、私も偉そうな営業にあたりました。
結局他の物件に決めましたが、他と比較していると告げ反応をみたところ、他物件を批判しまくりで、なぜここに決めない？と高圧的で、会うたび不快でした。
住友でも良い営業さんもいるんですけどね。
勘違いする営業さんはだめですね。

[480: 匿名さん]

>>475はネイティブの日本語ではないな。
買わなくて結構ですのでお帰りください。

[481: 匿名さん]

>>475, 479
後学のために、イニシャルでいいので教えて頂けると助かります〜。
MR行った時に注意しますので…。

[482: 匿名]

住友の営業はタカビー

[483: 匿名さん]

>>480
釣りでしょ

[484: 匿名さん]

別に普通の対応だったけどなあ、ここの営業。
買ってくれなさそうな客だからって、高飛車な態度で追い返すようなマネは、常識的に考えて普通やらんと思うが。
客の方がよほど変な態度取ったんじゃないのかなあ。

[485: 匿名さん]

>>484
多分値切り倒そうとしたんだろうね…

[486: 匿名さん]

まぁ売り渋った挙げ句、値段釣り上げて8000万ですじゃトラブルのも仕方ない。

[487: 匿名さん]

接客に関しては、アンケートを取るので、自分の評価につながるようなマズイ事は出来ないと思う。感じのいい営業だったけどな。

[488: 匿名]

あたりはずれがあるようです、うちも都内で投資で2件買うと住友さんに言ったのに、態度悪かったです、質問の返事もなかなか返事してこないし、やる気なしでした、それから三井さんに行ったら三井さんはすごいよかったので、住友さんはやめました、学校のお勉強はできるけど、仕事はできないんでしょうか？その後三井さん何度も行きましたが、不快なことないですね、三井さんお勧めです

[489: 匿名さん]

すみふの営業を批判してる人って、
なぜかみんな日本語が不自由なんですね。
日本人じゃないのか、はたまた…。

[490: 周辺住民さん]

そうですね。私も変な印象は受けなかったです。寧ろ何でも言いやすい雰囲気でしたよ。

[491: 匿名さん]

高くなっちゃったなあ
田園都市線あたりで探してみるか orz

[492: 匿名さん]

田園都市線は、ないな。利便性重視だから、東横線の横浜よりか、横須賀線、東海道線のどこかかなー

[493: 匿名さん]

東京から組が増えそうだなあ。東京からだとマヒしていてそんなに高く感じないからなあ。
以前がいくらかなんか気にしないし。

[494: 匿名さん]

>488
デベ親衛隊みたいなのは、そのデベに迷惑がかかると思います。
贔屓のデベがあるなら、他社をけなすのは良くないと思います。

[495: 匿名さん]

勝どきのドトールも値上げらしいよ。そんな流れなのかな。

[496: 購入検討中さん]

東京の人はタワーなら湾岸行くでしょ。ココは地元に馴染みのある人か転勤きっかけの地方の人が多いと思いますよ。

[497: 匿名さん]

湾岸は便利な街ではないからなあ。

[498: 匿名さん]

>>495
スミフだからでしょ。
こうゆう時だからこそデベは見極めないと。

[499: 匿名さん]

４９６ 確か、第１期後に地元（中原、港北，幸)と広域で半々と公式発表あった。

[500: 匿名さん]

自分は東京からだけど、ここ検討してるよ。
電車一本でどこでもいける武蔵小杉はやっぱり魅力的だなぁ。
値上げって労働者不足も原因の一つなんだろうけど、他の所は値上げしてないの？

[501: 匿名さん]

>>500
住友はこういう時にガンガン値上げするので有名だから
前回のプチバブル期の掲示板とか見ればよくわかるかと

他のデベと違って一部しか価格表出さないから、販売中にいくらでも値上げ可能だからね

[502: 匿名さん]

デベがゼネコンに支払う建設費は請負契約時に確定してる。値上げ分はすべてすみふの利益に。ボッタクリといわれる所以。

[503: 匿名さん]

売れてないのに値上げしたらもっと売れなくなる。竣工時に未販売住戸があると入居者にもデメリットが生じる。迷惑を顧みずって売主の態度もちゃんと見て判断しないと。

[504: 匿名さん]

竣工前完売はさせないのが、すみふの売り方なのは、始めからわかっていること。
それが気に入らない、不利益か大きいち思うなら、他を当たればいいだけ。
即日完売連発の野村とか。

[505: 入居済み住民さん]

>>504

そうですよね。
野村不動産は武蔵小杉のプラウド兄弟は皆、ほぼ即日完売か、少なくとも竣工前には完売でした。他の三井や住友は竣工後もだらだら販売していますね。特に住友。売り方のスタイルの違いなのかもしれませんが、購入者としては、早く売り切って欲しいですよね。入居後もモデルルーム公開中なんて垂れ幕がマンションに掛かってるのは勘弁して欲しい。

[506: 匿名]

どこもかしこも値上がり状態、建築資材の高騰、人材不足、消費税などが理由だとどこのﾏﾝｼｮﾝｷﾞｬﾗﾘｰでも言われる、部屋を狭くして値段調整してるらしい、2020年までは高いのでしょうか？

[507: 匿名さん]

>>505
ここも、幟だらけになるかもね。

[508: 匿名さん]

Y!不動産の物件概要が更新されましたね。
8490万円の部屋が売れたようです。
先着順の最高価格が8390万円に変わっています。
戸数は9/12時点の17戸から10/3で9戸に減りました。
今は一週3戸ペースくらいでしょうか。

[509: 匿名さん]

先着順戸数が公式サイトに載ってないのはイヤらしいですね。
予告広告も観測できないくらい短期間しか掲示されませんよね。
売り方が反則ではないでしょうか？

[510: 匿名さん]

残り何戸ですか？

[511: 匿名さん]

ゾーンでしか売りに出さないよ。
売り渋りながら小出しにする感じ。
販売中に少しずつ値上げしている。

[512: 匿名さん]

オリンピックまで販売続くのに、残り戸数がどれぐらいなんて情報は意味なし。今の時期はすみふはむしろ売りたくないはず。買いたい人に高額な値段設定で販売しているだけ。

[513: 匿名さん]

それで、残り何戸なのですか？
ゴーストマンションは嫌じゃないですか。

[514: 匿名さん]

うーん、残念。入居から数年はゴーストマンションかも。

[515: 匿名さん]

そうでもないと思うよ。

[516: 匿名さん]

一部の人がここは全然売れてないということにしたいらしい。
800戸のうちいくつ売れたとか、今800戸全部販売されてるわけじゃないから全く意味のない情報なのに。

[517: 匿名さん]

しかも売り主が売る気ないのに。すみふの売り方をもう少し勉強して下さい。

[518: 匿名さん]

ここが売れなかったら三井ツインや三角はどうなるの。

両駅４分で、明らかにこっちのほうが立地良いのに。
鎌倉や新幹線品川や成田に１本で行けると思えば、5百万ぐらい高くてもありかもしれない。

[519: 匿名さん]

三井ツインはJR遠いの意。

[520: 匿名さん]

>>516-517
全部販売していないのは価格調整するためでもあるが、あなたのように考えてもらうためというのが一番の目的。
ただのイメージ戦略。

販売した住戸が完売すれば売れ残り感がないので、売れる数だけ販売する。
売れる数が多いほど人気があるように見えるので、十分な要望書が集まるまで販売を開始しない。
要望書をためると抽選になりやすくなり、売れる数が減るデメリットはあるが、人気があるように見えるメリットもある。
売れ行きが良くないことがバレないように、情報を隠して販売数を把握しづらくする。
直ぐに販売しないことで、売れ残りではなく売り渋りということにする。

そういう売り手の戦略に気づかない人が多い。

[521: 匿名さん]

すみふの売り方 ＝ 価格調整しながらできる限り高く売り付ける

買い手は嬉しくない。

[522: 匿名さん]

>520

要望書を集めて売れる見込みを把握して、抽選になる程度に販売戸数を絞ってる。抽選になると人気って印象を強められるし、キャンセルが出たときに落選者にそこを勧めてくる。落選してがっかりしたときにキャンセルがでたってなると、希望とは違っても申し込んでくれるって心理をついてくるやりかた。落選者がいなければ、また一から希望者を探さなきゃならないしね。

要望書を集めて売れる見込みだけを販売するわけだから完売って人気のバロメーターにはならない。人気かどうかは各期の総戸数に対する販売戸数と、各期の間隔で判断かな。人気がないと小出しに時間をかけてになる。ここみたいにね。

[523: 匿名さん]

>>522
抽選ってしてます？
第一期時点では先着優先で、基本はかぶらせない方式でしたけど。
静かに着々と売れてるイメージですけどね。

[524: 匿名さん]

抽選にもならない不振ってこと。

[525: 匿名さん]

>>524
必死。
ちゃんと見てきて報告してよ。

[526: 匿名さん]

登録抽選方式の販売でかぶらせなかったら違法行為。

[527: 匿名さん]

>>526
あ、やっぱり見に行ってないクチか…
見に行ってきなよ。

[528: 匿名さん]

>>527
見に行ってない人が騒ぐスレ（笑）
まぁ、検討してない方が行ってもすみふさんに失礼でしょうけど。

[529: 購入検討中さん]

>>528

小出しにする販売方式は誰のため？
出来上がり竣工はどの部屋も一緒なのだから、
一気に価格も全部見せて売り出せば良いのに。
購入者から見る優しく無い売り方。

[530: 匿名さん]

人気殺到だったら営業がかぶらせ無いようとしたところで無理なんだけどな。

[531: 匿名さん]

時間をかけて売るのみすみふの都合だけ。未販売住戸があると、入居者にもデメリットがある。

[532: 匿名さん]

売れてないのに値上げしてもっと売れなくなったら、契約者は悲惨だろうな。

[533: 匿名さん]

>529

見込み客が集まらないから小出しにせざるを得ないってだけのこと。

[534: 匿名さん]

人気がないから小出しって、確実にそう言えるんですか？
そもそも、人気がないというのはどういう理由、裏付けから来てるのでしょう？
MRの客数？取材？ただの統計？それとも単にインターネット上での情報ですか？
どうしてもあなたの想像で語っているようにしか聞こえないです。

[535: 匿名さん]

決断に時間をかければかけるほど「やっぱりやめとくか」になる。人間は迷う時間が長ければ長いほど、最終的に現状維持を選ぶようにできている by 千田琢哉

[536: 匿名さん]

>>535
合計収入1000万では苦しい物件になったからなぁ。
せめても1500万が必要。

客を選考しはじめたんだよ。

高い高い、売れない売れないは自分を物差しに語らざるを得ないのだけど、現実は金持ってる人って結構いるのよね。

悲しいけど。

[537: 匿名さん]

年収1500万円は普通のサラリーマンは無理。商社などのエリートか、二馬力か。

[538: 匿名さん]

>>536
銀行返済率35%で必要最低年収を換算すると…
フラット35プラン 1.65%で換算
8390万→年収1275万 月額263,098円
7390万→年収1123万 月額231,739円
6390万→年収 971万 月額200,381円
5390万→年収 819万 月額169,022円
4390万→年収 667万 月額137,664円

頭金無いと買えん…。

[539: 住まいに詳しい人]

昨年なら代官山駅徒歩2分のパークハウスが坪350万で買えたんですよね。
タワーじゃない小規模物件ですけど。
ここの坪400万は不動産バブルと小杉バブルの相乗効果ですね。

[540: 匿名さん]

>>539
昨年ならね…
ドラえもーんっっっ

[541: 匿名さん]

爆発的に売れないのは、ただただ値段の所為。
悪くないというか良い物件なので、それでもじわじわ売れる。金持ちはいるということ。

まさにスミフのペース。

[542: 匿名さん]

すみふのペースは完成在庫にまっしぐら。ここは竣工して何年かかるかな。

[543: 匿名さん]

>536

大手は客を選ぶけど、客のほうも選ぶよね。

[544: 匿名さん]

>>543
そりゃそうだ。
他の物件を探す他ないという事。

[545: 匿名さん]

スミフ物件はとにかくひやかしでのぞきに行かないこと。
来客数が伸びれば値が上がる。

[546: 匿名さん]

100人の買いたい客に売らず1人の買える客に売りつけるのがスミフ流。
99人からいくらブーブー言われても屁とも思ってないから。

[548: 匿名さん]

>>547
すみふからしたらダメな客が多いと思ってる

[549: 匿名さん]

ダメなのは自分達なんだけどね。マーケティングすらできない。

[550: 匿名さん]

>>549
もはや年収500〜700万組は郊外の駅徒歩10分の3階建て、4000万のペンシルハウス買うしかねーな。
売るとき半値覚悟みたいなやつ。

もう小杉は買えない場所になっちまったんだよ…

先住民はお見事だったね。