ブランズ夕陽丘ってどうでしょう

[物件比較中さん]

四天王寺夕陽ヶ丘 徒歩５分、上汐にできる小規模マンションについて、情報交換しましょう。

物件名：ブランズ夕陽丘
所在地：大阪府大阪市天王寺区上汐四丁目4番5、4番6、4番7、4番8（地番）
交通：大阪市営地下鉄谷町線「四天王寺前夕陽ヶ丘」駅から徒歩5分
総戸数：40戸
間取り：1ＬＤＫ+2Ｎ～3ＬＤＫ(予定)
専有面積：66.48m2～76.12m2(予定)
売主:東急不動産株式会社
施工：株式会社森本組
管理会社：株式会社東急コミュニティー

【物件情報の一部を追加しました 2015.6.16　 管理担当】

[224: 撮影した写真を見ると]

東側廊下の暗さは、　事務所の北浜タワーの内廊下は、ダウンライトのみで真っ暗だったり、窓が全くない、閉塞感ある他のスクエアタイプのドーナツ内廊下のタワーマンション　各所と比較すると　外構に面している関係か　個人的主観では、真っ暗なのかと思いましたが、期待以上に下まで反射光を含めて光は入っているようで明るい感じはしました。

　

[225: 撮影した写真を見ると]

>>223
そうでしたか！
ありがとうございます！

[226:]

知人がタワーマンションの20階に住んでおり、お邪魔して話聞きましたが、「眺望よいが、そうそう毎日眺めることもないし、飽きる。エレベーター待つ時間が恒常的に長く、外出するのが億劫になる」と言ってました。
また、無駄な共用スペースのせいで管理費が高く修繕積立も上がるペースが速いと言ってました。(メーカー、管理体勢、施工品質にもよるので一概には言えないとおもいます)
私が遊びに行った感想といては、内廊下なので暗い、眺望は良いがバルコニーは狭いと感じました。
結局何を優先するかですよね。
内覧会では色々チェックしましたが、前にどなたかが投稿しているように可もなく不可もなくですね。個人的にはこのエリアに住みたいので買って良かったと思いました。

[227:]

HP見るとまだ7邸残っているんですね
２月の最終分譲後も売れてないんですか？
契約者としては本当に買って良かったのか心配です

[228: 匿名さん]

一気に売り出さず、隠していた物件がありましたから、なぜ隠すのか　聞くと　広告の関係らしいです。
早めに、マンションギャラリーの担当の方には、時間的な余裕を見せないで、ちらしを配布するもっと宣伝するなど追込みをかけていただきたいところです。
2月後半から3月までは、不動産業界では、ゴールデンゾーンですから、4月にはホームページもクローズしていただきたいです。
タワー物件は、県外から見に来られますが、あまり近郊以外の方には広告が目がふれていないようです。

[229:]

既に売れてて新たに売り出す部屋がないのに、広告出し続けるてるとすれば、それはそれでおかしくないですか？
実際7邸残っているのでは・・・
安売りはやめてほしい

[230: 匿名さん]

>>229

12月頃に2邸ほど、最終用に選択できなように空白にしていました。
その間それ以降　商談でついたり引いたりではないでしょうか？
一度、詳細は現況を確認していただければと思います。

価格を触らないとすれば、お客さんによっては、その場の判断や状況で　ハイスペッククーラーやドラム式洗濯機が買えるぐらいの商品券は普通につけてくるかもしれません。
ちらっと一時期期間限定で、ホームページにもバナーによるキャンペーンもついていましたので。

[231: 申込予定さん]

>>213

その後　最終的に　結論出たのでしょうか？

例えは違いますが・・・・。
谷町沿線　谷町5丁目の　築2年パークハウス谷町5丁目を見てみると60㎡台で　密かに、今年1月2月売り出し1ヶ月ぐらいで　分譲時より10～20％UPほどで売れてますね。
物件が出れば　割とすぐに売れるようです。

[232: 入居予定さん]

>>218
リフォームしていかんと　あかんかなァ　という感じです。
畳、ふすまは　おまけみたいなのですから。値段と合ってない（怒）　日本家屋では絶対入れないやつです。
東急の理由があるんだと思います。

[233:]

>>231
その物件は元々安かったからではないですか？
ブランズ夕陽丘は大半が45Mはする物件なので、以後の値上がりは見込みにくいでしょう、ただし立地はかなり良いので暴落もまずなく、値上がり欲を出さなければ相場価格で売却出来ると思います。立地、環境、学区、日当たり、利便性に対して割安で買った物件であれば値上がりも期待できるでしょうが、少子化、人口減少により、どの地域でも値上がり物件は限られてきます。
この辺りは学区も大きく影響します。知人は五条学区に住んでいるのに、比較的遠いとか、PTA組織が腐敗してるとか、プライド高い親だらけでついていけないとかで、下の子供を生玉に入学させてましたので、学区も評判先行で実際はわかりません。

[234: 契約済みさん]

>>233

パークハウス谷町5丁目は、外廊下　三菱地所で　元々　かなり安かったように思います。　坪単価170-180万円なので　最後の　格安物件でした。

そうですね。桜が来週咲きますが、上汐公園界隈の立地は、かなり良いと思います。
今、上汐の19階建？グランドメゾン夕陽丘　一筋南側に　住友不動産販売が　建物撤去費用込みで細長い40坪の土地を売り出していますが1億2500万円です！

五条学区遠いですね。　上汐から　天王寺税務署まで、五条小学校、リバー施工中マンションを経由して　歩きましたが　遠いです。
あちら方面から、天王寺消防署から大きな上町筋を信号待ちして谷町線四天王寺夕陽丘駅までは　徒歩でも　かなり遠く感じます。どちらかというとJR環状線が駅近でしょうか。

五条学区は、学区外からお引越しされている方が、多いのでしょうか。　かなりプライド高そうで　親御さんの付き合いが大変そうですね。


余談ですが　上の方も、書かれていますが　モデルルームにはなかったですが　この夕陽丘価格のお値段で、全戸和室付きですが、瓦日本家屋、分譲和室付き集合住宅に住んでいた身としては、　襖の骨の違いや畳などがすぐ分かるので　和室は、貧相です。

発布スチロール、段ボール襖・・・開け閉めすると中身が痩せて崩壊するパターンですね（笑）
戸襖、本襖だと　そんなことはありませんが（笑）
ふすま屋さんや畳屋さんが見たら　うんちくが聞けそうです。

[235: 匿名さん]

襖ですが、調べると　紙ですね。
そんな説明無かったですね。

[236: 匿名さん]

断面見ると　昔からあるタイプではなくて、名前の聞こえはいいですが　構造は段ボールです。

[237: 匿名さん]

>234さん
大阪市内で住居専用地域があるのは五条校区の一部のみです。
便利さと住環境共に妥協したくないお金持ちの人たちが
30～50坪の土地が出るのを待っています。
良い立地の土地は表に出ることなく売買されていますよ。
そういう土地は250万/坪以下では入手不可です
マンション購入の際、土地価格は資産価値のうえでも重要です
ただ上汐界隈は戸建向きではないため、買い手がなかなかつかないのでは？
角地で50坪以上あれば即売れですが、、、

[238: 入居予定さん]

>>218
皆さんリビングや床の汚れ傷など、壁クロスに目が行きがちですが
私からすれば、和室を初めて見たとき　大量生産のパッチ物が入っていたので　外して、持って帰って頂きたい気分です。
業者に依頼するにも処分費用掛かりますから。
見た目安すぎです。ふすま、畳は　標準ですと言われても　大量生産の要らないものには間違いないです。

[239:]

キッチンに予算割いたのか、和室とトイレはコストかけてないですね
契約済ですし、眺望が予想より良かったので、もう割り切るしかないですわ
とにかく早く完売となってほしいところです。

[240: 契約済みさん]

>>239さん

割り切るしかないですね。^^

天王寺区のご近所　畳屋さん　訪問してきました。

新築マンションへ入れている　畳の半畳ほどの輪切りがありました。

なるほど　という感じです。
モデルルームも　　実寸に近い畳や、襖（ふすま）など　おいておいてほしかったです。
表面しか見ないものは、見本と言っても　色ぐらいしか判断できませんから。

一般的なものが、普通は　入ると　購入者は思いますから。
一言、担当者も　段ボール襖が　入りますから　期待しない方が　よいとか　モデルルームにないものは　必ず説明が必要です。
このようなことも　重要事項説明では、説明がないのも　資格者として責任問われますか！？
一言説明がないのも、誤解を招きます。
昨今の新築マンション購入に慣れている方であれば、こんなものと理解される方もいらっしゃるかも知れませんが。

畳は、琉球風の和紙タイプでDAIKENが主流70%ほどで、4.5畳　9枚で　10万超え　ぐらいでした。
処分代が　畳1枚500円からです。
襖も、調べましたら　　八尾の方に　襖の工場やメーカーありますので、　上から　重ね貼り　するより　新調した方が安そうです。
サンゲツなど　シックな物あります。　1枚 14000円ぐらいからです。もう少し安くからもあります。


ここは、夕陽丘風致地区で、谷町筋から西が抜けていました。
スイスホテル大阪南海まで見渡せます。


国際交流センターあたりで10階程度ですと　抜け感は全くありません。周辺のマンションが見えるだけです。
谷町９のシティハウス上本町の11階を超えるところでも　昔は、生駒山まで見えていましたが　最近は近隣にマンションが
建ってきて、抜け感は　あまりありません。

[241:]

グランドメゾン辺りはより高い位置なので、確かに抜け感あります。スイスホテルが遠くに見えますが、谷9のややこしいホテル看板もバッチリ見えてしまいますね。
前の白いデザイナーズマンション風の建物は邪魔ですが、朝日を反射し、西日を遮ってくれることを期待してます。前のマンションベランダは曇りガラスのようなものでこちらからは中が見えないですが、向こう側からもこちらは見えないと思っておいて良いものでしょうか？
琉球畳との説明を受けた記憶ありますが、和室重視してなかったので、あまり何も考えてませんでした。襖は基本開けておくのでとりあえずそこまで拘らないです。

[242:]

↑冒頭間違い
×　グランドメゾンはより高い
○　グランドメゾンよりは高い

[243: 契約済みさん]

そうですね。正面のデザイナーズのメゾネットタイプのようなビルは、高さのある梯子や非常階段に出ない限り、通常ではこちらは見えないですね。
2Fがスイーツ有名店舗で　ビルの入居は４邸宅のほどのようです。

風致地区には不釣り合いで、昔の名残でしょうか？生玉方面は、ネオンが見えてきそうです。
車の移動で　夜間 谷町筋六万体方面から、谷９交差点で左折する際、間違って一つ手前に入りそうになり、凄いネオンで驚きました。

[244: ご近所さん]

此処はラブホでネオンが嫌でしたが、マンションになって良かったです。

[245: 購入検討中さん]

ホームページに、期間限定30万円差し上げます。キャンペーンが始まったようです。

[246: 匿名さん]

>>245

既存の購入された方にも メリットを享受して頂きたい。

[247:]

私が購入する際は何も特典なく定価だった。ムカつくけど、早く完売させてくれるなら許す
残り6邸になってますね

[248: 匿名さん]

谷町線で地上までエスカレーターがあるのは、東梅田駅と四天王寺夕陽ヶ丘駅ぐらいですね！

谷6 プラウド安常寺タワー 谷6徒歩1分 谷町線まで中入って4分くらいかかりました。

[249: 購入検討中さん]

購入に関するキャンペーンはこのバナーです。
購入者の方にも、何か家電製品がもらえるといいですね！！
サイトにはオープンに３０万円差し上げますとあるので、家電製品ぐらいは普通に頂けるのでは。

[250:]

キャンペーンは3月に契約した場合やと思われるので、契約済の者は難しそうですね、一応言うてみますが、引渡しが来週なのでまずダメでしょう。
30万はデカいので羨ましい・・・

[251: 契約済みさん]

>>250さん
今一度　強く！言ってみてください。
このタイミングで３０万円は、大きいですから


３０は無理としても　100歩譲って　物々交換でも。

ブランズ夕陽丘は、中央にある和室を売りにしていましたので　小西氏、他のスタッフの方も和室は必要ですと言われてました。
それでしたら、契約済の物は、和紙畳に　交換してもらいたいです！
部屋の中央にあるだけに、扉は開放するとしてチープさを何とかしてほしいです！

これからの検討される方は、実際の部屋を見れるわけですし、これが気に入らないから何とかしてほしいで、客側が強い立場で
売るには何とでもなります。


出入り口２箇所の支柱含めミラーがアルミチックでダサいです。
ユニバーサルデザインの物があればと思いますが。
支柱は、アルミ色から、茶色に塗り替えて落ち着きましたが。
国産では　中々、ガレージミラーで　デザイン性の良いものがありません。

[252: 契約済みさん]

ここには　移り込んでいませんが、右側の入り口のミラーが目立ちすぎて　ダサいです。
色がシルバーでなければ目立ちません。
３０万円のバナーありましたね。3月17日に公開してます。

[253: 入居予定さん]

>>250サン
大きな割引があるとすれば、後出しじゃんけんみたいなもので、後から購入する方が、得ではないですか？
1戸を抽選になるわけでもないですし、実際の完成物件を見学できますしよりどりみどりみたいです。
昨年購入契約した購入者にとってのメリットは何なのでしょうか？
ベランダの垂れ幕は24日以降は外すのでしょうか？

[254: 入居予定さん]

>>251サン
交換してもらいたいです
一般的なガレージミラーは白やシルバーは目立つので、鋳造色や緑に溶け込む色でないと　安っぽいですね
元々は、ガレージの出入り口や勝手口にあるから目立たないのであって、玄関横にあると　主張し過ぎて目立ちますもんね

[255: 匿名さん]

引き渡しが来週だと何か日が迫ってあるのでしょうか。他の分譲では入居後も文句言って交換して貰いました。

[256: 匿名さん]

>>253
メリットは、多くの中から選べ、条件の良い（好みに合う）部屋を取れる事でしょうか。
「後から購入する方が得」と感じるなら、あなたも残り数戸まで待てば良かったのでは？

[257: 入居予定さん]

もらえるものならもらいたいと思うのも人情ですが、私自身は希望の住戸を契約できたので特に不満はありません。今くらいのキャンペーンでしっかり売り切ってもらえればと思います。
今はただただ引渡を楽しみにしています。

[258: 入居予定さん]

253です。

256サン、257サン　コメントありがとうございました。^^

>>256サン
中々難しいですね。色々と。
「後から購入する方が得」とは考えていないですね。(笑)
少しだけ、叫んでみました。（笑）


　257サンが　言われている通りです。個人的な考えでは、同じように同感です。

[259: 入居予定さん]

天王寺区に始めて住むことになります。この辺りマンションの資産性をよくわかっていませんが、例えば10年後に売却する場合それなりの価格で売れるものですか？
他の物件に比べ販売スピードが遅いように思うので、何か理由あるのかなと・・・

[260: 匿名さん]

>>259

一般的には　角地でしたら、売れる速度は　絶対に速いと思います。
さらに、道幅10m以上　南向きにも面していましたら　なおさら条件加算ですが。

速度が遅いのは　特に、大々的に宣伝もなにもしていないのと、担当者さんもモデルルームで待っているだけでしょうか？
積水のグラメの方は、ブラ夕陽に比べて　ポスト投函などチラシ配布の回数がブラ夕陽より多かったです。

天王寺消防署の横も角地で伊藤忠が売り出しますが、西向きの上町筋に面して消防署の横なので、消防車のサイレンがもろ聞こえますので、それで6000万円の価格帯をどう判断するかです。一つ路地に入った方が静かなのは静かです。

参考になるか分かりませんが、上汐物件
17年落ちの、1998年3月竣工70㎡物件中古　東急ドエル・アルス夕陽ヶ丘11階建て17戸
http://www.mansion-library.jp/mansion-208312/
設備は、17年前なので　落ちますが　南向きですが　3100万円以上で売り出して　最近売れています。

[261: 入居予定さん]

>>260
地下鉄でブランズ夕陽丘のアナウンス流れてたので、十分宣伝してるように思います
ドエルアルスタは学区が遅うはずで単純に比べられません、

[262: 匿名さん]

>>261
学区？
それでは　こちらはどうですか？

ブランズ夕陽丘お隣・・・
リベールグラン夕陽丘70㎡　西向き低層階 スミフで昨年3480万円売り出しで　昨年 売れています。

[263: 入居予定さん]

それなりに資産価値を維持できる地域であることはわかりました、有難うございます。

[264: 匿名さん]

>>251
もう何年も前からなんでしょうけど、こんな畳も最近では多くあるんですね。
でも私的には従来通りに普通の畳の方が好きなんです。
和風の部屋も良いですが、畳の入れ替えをするとなると面倒くさそうなので、
フローリングの部屋が良いかな。

[265: 匿名さん]

今日現在で　6から1邸確定しました。

[266: 匿名さん]

>>264
オリジナルのケースもあるので　同じ色調のフローリングが既存であるかどうかですね。

[267: 大阪地価最新2016.1]

大阪市から閲覧できますので　見てみてください。

大阪地価上昇率は、商業地区は、爆買いで躍進、全国１位です！

上記商業地区を除き、住宅地では、　天王寺区上汐４丁目　上昇率１位です。

[268: 匿名さん]

大阪の地価が日本一高くなってきている！？
それなら資産価値に関しては太鼓判を押された状態で、
購入しておいて損はないという事でしょうか。
それどころかリセールで値上がりするケースもありそう。。。

[269: [ 30代]]

それならとっくに売り切れてるでしょ
窓のない【光の入らない】部屋で生活するのって
どやな感じなんだろ？私なら息が詰まりそうです
地価の高い上汐の物件なのに売れてない理由かと
思いました
それも納得のうえ購入されてるんでしょうけど

[270: 匿名さん]

>>269
高層階南向きのタワーでも内廊下で、奥の部屋は全く光が入らないので、照明必須ですが
光は入るでしょう。
なにわ筋線も10年以内にできるということはなさそうですし
中之島タワーでも、手ごろな価格1LDKの南向きは、ベランダ出たらすぐ目の前は、Canonビルでお見合いですから
安くてもコンクリート壁を見て毎日生活する？
中之島タワーの北向きは50平米台から5800万円スタートですし、色々条件はあります。

[271: 入居予定さん]

地価が高いから買うっていう発想はなかったです。地価が高いとそれなりに購入金額に反映されるのでしょうし。もし、将来売却することになった時点の地価なんてどうなってるか何とも言えないでしょう。

[272: 匿名さん]

生活スタイルですね。

関空までリムジン直結、場合によっては　はるかや南海ラピートもありますが

普段は、スーパーは　ハーベス（近商スーパー）、KOYO、ライフもありますが・・・。
徒歩１分！　スーパーフレッシュ、セブンイレブン

天王寺郵便局も、すぐです。　新歌舞伎座も歩いていけます。
偶に、ハルカス方面で、難波も電車ですぐで、自転車使わなくても歩こうと思えば歩いても行けます。
梅田も乗り換えなし　電車で１本でしょうか。

新鮮なランチも上本町のFUJIでご飯食べ放題のおかずてんこ盛りで８８０円ですから。
ハイハイタウンへ行けば、韓国料理もありますので、普段いかないミスド、カラオケ屋やツタヤやラーメン屋やうどん屋もたくさんありますので。
静かで　何かと便利なんですよね。

[273: 匿名さん]

住み心地はいかがでしょうか。日当たり、風通しや音など。