シティテラス品川イースト［旧称：（仮称）品川ベイサイド大規模プロジェクト］ってどうですか？

[匿名さん]

シティテラス品川イーストについての情報を希望しています。


2棟で254戸、大型マンションですね。

駐車場は半分ぐらいで、駐輪場が一家に２台分。
２LDKにDINKSや単身が入るとすれば、
足りるのかな？

まだまだこれから発展しそうな品川。
興味があります。


所在地：東京都品川区東品川五丁目9-3他（地番）
交通：山手線 「品川」駅 バス4分 バス停から 徒歩5分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「天王洲アイル」駅 徒歩4分
東京モノレール 「天王洲アイル」駅 徒歩3分
間取：2LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：67.02平米～71.11平米
売主：住友不動産

物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/tennoz/?re_adpcnt=13d_aGiQ
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2015.2.13　管理担当】

[1: 匿名さん]

幅約150mの水辺の開放感など景色は良いとは思うけど、
大雨とか降ったときに少し不安要素などがありますね。
あと買いものできるスーパーや子供が通う学校も
少し遠い位置にあります。ここに住むのなら
車はあったほうが便利そうですね。

マンション駐車場は総戸数254戸に対して94台。
もし駐車場が確保出来ない場合は、近隣に月極駐車場か
カーシェアリングがあるか探したほうがいいかもしれません。

[2: ご近所さん]

クリスタルヨットクラブの跡地はこれが建ちますか。
周辺に何もなさすぎますし、夜道も怖いエリアですが、これを機にいろいろと開発されることを期待してます。

[3: 匿名さん]

ここ、別なスレが既にあったんじゃなかったっけ？どーでもいいけど。

夜道といっても天王洲から橋を渡っただけでマンションだから。
大雨でもあそこの土地まで水が上がったのは見たことないですよ。
スーパーはWCTマルエツかな。

[4: 匿名さん]

あと、品川駅からのバス停の品川ふ頭橋が目の前だから、夜道は関係ないんじゃない？

[5: 匿名さん]

ここですね。

[6: 匿名さん]

その２

[7: 匿名さん]

その３

[8: 匿名さん]

バス利用で、かなり海ギリギリの立地なので、幾らか解りませんが水害が気になります。
確かに、品川のベイサイドなのでオシャレ感、満載ですが。
リスキーかも。
ここだったら、上の階ですね。
高いかもしれませんけど。

[9: 匿名]

天王のえ駅前にも交番があって、この物件の目の前にも交番があって、しかも天王洲の交番って東京都内の交番で最も暇な所との話だから、要するに治安が良いって事かと思いますよ。

[10: 匿名さん]

ハセコー

[11: 住民さん]

天王洲アイルの対岸（WCTの運河挟んで斜め前方向）に建つマンションのHPがUPされたようです。

http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/tennoz/?re_adpcnt=13d_aGiQ

[12: 匿名さん]

>>11
というかここだろ

[13: 匿名さん]

>>10
大森では三菱がハセコータワーを好評で売ったし
築地では三井がハセコーマンションを好評で売ったし。
デべが財閥系なら問題ないのでは？

[14: 匿名さん]

ハセコー

[15: 匿名さん]

ここの坪単価はどのくらいでしょうかね。
JR品川駅から歩くには距離があるので、180万～200万/坪くらいでしょうか。
それともスミフだから強気にもっと高値でしょうかね。
皆さんの予想は？

[16: 匿名さん]

280〜300
スミフですから

[17: 匿名さん]

>>15
品川駅から歩くのは、ほぼ有り得ないのでは？
品川駅に行くには目の前のバス停か、天王洲のバス停か、からでしょう。

[18: 匿名さん]

>>16

いくらなんでも300万/坪付近の価格では売れないのでは・・・。
でもスミフはあり得ない価格設定するしなぁ。

[19: 匿名]

天王洲アイルじたいは再々開発の予兆が動きだしてきて期待有望株かと同意なぶん、後はれっていう取ようなり柄が欲何かしらしいとこですね？！

立地でも、建物でも、サービスや管理体型とかでも良いから、この物件ならではっていうアドバンテージが欲しいとこですね？！

例えば、駅直結だとか駅前だとか、あるいは地域屈指の大規模タワーや共有施設など、もしくは人気の出そうなデザインだとか、決め手となる取り柄があればよいのですがねぇ。

[20: 匿名さん]

天王洲アイル徒歩3分だし、最低250、平均280じゃ無い？
ここより遥かに不便で何も無い新豊洲があの値段ですから？

[21: 匿名さん]

>>20

平均280万/坪なら、70平米のファミリータイプで約6000万。
この価格だと、ここよりもJR品川駅に近いWCTの中古実勢価格より少し安いくらいかな。

確かに豊洲、新豊洲があの価格ですから強気の設定かもしれません。
晴美の建築中の某タワマンなど、品川よりはるかに高い価格ですし。

[22: 匿名さん]

りんかい線がＪＲになれば、ＪＲ駅から徒歩4分物件ですし。

[23: 匿名さん]

品川から駅遠のハーバーテラスが坪300軽く越えてるから、
300弱はありえる。

[24: 匿名さん]

モノレールも東京延伸すると丸ノ内直結になるし、
もうちょっと高いか⁇

[25: 匿名さん]

>>15
埼玉でさえ、坪200オーバーな中
スミフじゃ無くても、そんなに安いワケ無いでしょ？
流石に相場観無さ過ぎでは？

[26: 匿名さん]

マンション外観はどんな感じなのでしょうか。

[27: 匿名]

この物件の取り柄

※東京モノレールの東京駅迄の延伸(本決定と発表になったらが前提に)

※東京モノレールが24h運航が本決定になれば(もしくは終電が遅くなるとか)

※りんかい線が京葉線と直通になり、TDLやIKEAとかララポートにも直通(これは決定で、この決定で天王洲アイルの資産価値をかなり有利になるでしょう)

※羽田空港国際線運航開始(日本の成長戦略の柱でもあり、東京都の取り組みとしても力を注いでる、アジアのハブ空港化が進めば更に天王洲の価値は上がるでしょう)

※品川駅(世界の玄関口として位置付けてく東京サウスゲート開発の地)から、天王洲アイル(シーフォートのバス停を基点とした距離)まで、TAXIに乗車しても、たったの１Meterで、付近には首都高速の内外両側周り出入口がある立地。

※天王洲アイルから、taxiで１meterの距離に品川駅なので、新幹線や、成田expressへ、駆け込める立地。

※天王洲アイルとお台場は対岸どうし、運河を挟み眺望を共有し、天王洲アイル側からは、五輪開催競技場(ビーチバレーなど)も眺望として視界にはいる。

※高層ビルやマンションを中心に、オリンピック特需として、開催前後期間には世界中から期間貸しのオファーが溢れ、高利回りで運用が見込める(ロンドン五輪や、北京五輪の例を根拠にしてます)

※基本的には天王洲アイルは、地名のとおり,島"なので、マンションの過剰供給のスパイラルに陥る危険がほぼ無いであろうという立地とロケーション、これが特に重要なことで、個人的にはこれが最も天王洲アイルの堅実で高い資産価値なのかと考えております。

※天王洲アイルは、あくまで,島"であり、しかもオフィス街(島)なわけで、住居マンションの供給量が限られてる点が、資産価値として高いウエイトを占めてる事を先に上述しましたが、天王洲島には、世界的にメジャーな企業が多く拠点としている事や、大人びた洒落た飲食店(カフェ、レストラン)が狭い島内に、軒を連ねてるロケーションも、天王洲アイルの価値を堅調にしてるかと思われます。

[28: 匿名さん]

東京モノレールの東京駅延伸が報道されてるから坪320は行くでしょう。

[29: 匿名さん]

遠い将来にもし、羽田新線に天王洲前駅が出来れば
ここは駅前マンションになるかも。（妄想）

[30: 匿名さん]

共用施設やラウンジはあるのか否か、もしある場合はどのような感じのものなのか知りたいですね。

[31: 匿名]

天王洲ってさ、島の中のタワーマンションってシーフォートタワーと他にサンウッドがあったよね？内覧に行ったことあったよ昔だけど。角部屋が多くて浴室に窓があって免震構造だったの覚えてるわ。赤羽橋駅前のサンウッドのタワーを内覧した後だったかと記憶してる。

[32: 匿名]

そうそう、ビュータワー(URだったっけかな？)が外観を新しくしてたね！

[33: 匿名さん]

今後の発展を考えれば、価格次第では良いマンションかも。

[34: 匿名さん]

消費税が上がるかもしれないし、開発も進めばとおもうとなやみますね
都会に溶け込んだマンションで都会の景色の一部になりえます
夜景もとってもきれいなのでは。階によっては臨海線から見えてしまうとか？
間取りや設備など気になります。

[35: 匿名さん]

職場汐留だから、通勤楽そうで、
ココかなり気になります。
坪300切ればイイけど。
新豊洲なんぞで坪260以上だし、どうなるんでしょう？

[36: 匿名さん]

>>35
汐留だとモノレールで浜松町までですか？

[37: 匿名さん]

モノレールは東京駅延伸が検討されていますし、確か浜松町の駅も改良して綺麗になるみたいですよ。

[38: 匿名さん]

今の市場動向を考えると下記のような感じがします。

坪240万→買い
坪260万→通勤に都合が良ければ買い
坪280万→強い魅力を感じれば買い
坪300万→ちょっと高いですね。

[39: 匿名さん]

運河挟んで斜め前方向にあるWCTの中古は坪300万～出ているようです。
立地や設備を考えると坪300万あたりがMAXな検討値でしょうかね。

[40: 匿名さん]

ココりんかい線をJRが買収が正式に決まったら、
恵比寿、渋谷、新宿に一本で出られる
JR駅徒歩五分物件になりますね。

そうなったら更に爆上げ確定、賭けだけど…。

[41: ご近所さん]

別に、いまも一本で出られるけど。

[42: 匿名さん]

私はデベ関係者ではないですが、3人家族までならここは狙いの物件かもしれないと思っています。
大きな懸念事項は売主がスミフなのでかなり強気の価格設定の可能性があるということです。

[43: 匿名さん]

まぁ平均坪280あたりだろうな。

[44: 契約済みさん]

ここ数年分譲近隣マンション
パークホームズ品川　東向運河ビュー坪280 品川11分天王洲9分
ハーバーテラス品川　西向運河ビュー坪310 品川12分新駅1?分
品川ベイサイドＰＪ　西向運河ビュー坪2?0 天王洲 りんかい線4分モノレール3分
はたして、坪いくらか？　スミフだけに周辺発展や共有設備詰め込んで290と予想

[45: 匿名]

坪280万ってところでしょうかね。

[46: 匿名さん]

それくらいかもわかりませんね

りんかい線の買収の話はかなり現実的みたいですよね。
そもそも続いている線路なのに
運営会社分けたこと自体もったいないなという風に思えるし。

でもホントにJR駅になったとしたら
この辺りの地価はかなり上がりそうな予感

運賃体系もかなりよくなりますよね

[47: 購入検討中さん]

汐留勤務だからかなり興味あります。平均坪270ぐらいで出ないかなあ。

[48: 匿名]

モノレールの東京延伸の確率は高そうですし、モノレール通勤可能な人はかなり便利かもしれませんね。
やはり坪280万くらいを予想します。
坪300万を超えると他の新築や中古との兼ね合いから厳しいと思います。

[49: 購入検討中さん]

71平米の部屋で条件に合う部屋が6000万以下ならありかな。

[50: 匿名さん]

49
新豊洲にでも行ったほうが…

[51: 匿名]

71平米なら5000万前半までなら買いかなぁ。

[52: 匿名]

71平米なら5000万前半までなら買いかなぁ。

[53: 匿名さん]

僻地の新豊洲でも行った方が…。

[54: 匿名さん]

けっこう引き合いありそうですかね

[55: 匿名]

ここは場所的には新豊洲より少し良いくらいだと思う。
71平米5000万前半は妥当な感じかな。

[56: 匿名さん]

モノレール東京延伸などの話題があるので、値段次第ではかなり売れると思います。

[57: 匿名さん]

何で71平米って中途半端な広さか分からんが、
71平米なら6000万前後だろうね。

大体坪278万だから、
ココまでのマトモな予想価格帯と被るし。
立川で坪300超える時代だから、品川隣接のココは…。

[58: 匿名さん]

確かに一番広い部屋が71とはねえ。
板状マンションでよくあるパターンは、同じような田の字の部屋が並んで
両端の角部屋だけ少し広いってケースね。

[59: 匿名さん]

立川で坪300万は高過ぎ！
まぁ、坪280万を超えてくるとさすがに難しいんじゃないかな。

[60: 匿名さん]

>>59
スミフさんは特にここ最近相場よりかなり法外な価格で売り出しているので思っているより高めではないでしょうか。

[61: 匿名さん]

モノレールって本当に東京駅まで延伸するんですかね？
地下も含めて東京駅のキャパは一杯一杯の気が素人目にはするんですが。
それもあって、リニアの東京駅延伸もかなり眉唾かと思ってます。

[62: 匿名さん]

この立地で、六千万チョットでも切れば、
今の市況と出物からするとすぐ売れてしまいそう。

[63: 物件比較中さん]

買う人は買うと思いますよ。浜松町・汐留近辺勤務とか

[64: 匿名さん]

住所が、僅かな違いで港区ではないのが惜しい。

[65: 匿名さん]

おー、確かに僅かね差で品川区ですね。
おしい！

[66: 匿名]

今湾岸で建築中のスミフの某タワマンなんか常軌を逸した価格だしね。

[67: 匿名さん]

しかし、サラリーマンの買うマンションといえば3千万台〜4千万台が多かったと思うが、
5千万とか6千万とか普通に話題になるところが凄い。

ここを買えるのは、資産があるか、正社員2馬力といった感じかな。
1馬力だと年収1千万を超えると、税金やら年金などで手取りは僅かしか変わらないからね。
1馬力の場合は資産がない場合、1千万後半位必要かな。

[68: 匿名さん]

モノレール東京延伸は五分五分かもですが、
浜松町駅再開発で、JRと地下鉄への乗り換えが
便利になるのは確定なので
汐留浜松町勤務以外でも便利になりそうではある。

ギリギリ品川区は残念だけど、
港区だったら、スミフは
さらに金額載せて来ただろうから、
実需の人には寧ろ良かったかも。

[69: 購入検討中さん]

港区だったならばスミフは20-30万/坪は上乗せて、300万超なんでしょうね

[70: 匿名さん]

なはり坪270万くらいなんでしょうかね。
ななめ前方にある同じスミフ物件のWCTが坪240万で買えた頃が懐かしい。
今じゃ中古でも坪300万でも買えるか買えないかだしね。

[71: 匿名さん]

坪270は新豊洲と同じで、流石にあんな処と同列には
ならないかと、それよりは上げてくるでしょう。
スミフだしギリギリ坪300を切る坪290を予想します。

[72: 匿名]

坪290万だとWCTの中古に流れませんかねぇ。
新築以外はいやだという人は別ですが。

[73: 匿名さん]

新築が相場より高く出てちゃんと売れてると、
周辺の中古相場も上がる構造なのが不動産。

またwctは、運河向きの中古は殆ど出ないので、
中古でも坪300は余裕で超えてるから、
運河向きの開放感あるビュー欲しければ
コッチがまだ得って判断になる感じかな。

[74: 匿名さん]

>>73
そうなんですよね。
高い新築が出てこないとね。

[75: 匿名]

下記の公式ホームページをたまにチェックしているのですが、
間取りなどを含め、まだ情報少ないですね。

http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/tennoz/?re_adpcnt=13d_aGiQ

[76: 匿名]

品川駅まで歩くには微妙な立地だが、良い場所だと思います。
こことWCTの中古を比較して検討するのも良いと思います。

[77: 匿名さん]

ここ良さそうですね。ＧＦＴとＴＢＴと比較していますが、情報が出るときには、売れてしまっているだろうな～。

[78: 匿名さん]

現地見てきましたが周辺ホント何もないですね。目の前に品川駅行きのバス停があるのは良い点ですね。

[79: 匿名さん]

以外とみんな関心高いねココ。

直接歩くのは大変とはいえ、
これから大規模再開発の品川付近ではあるし、
皆さん上がると見てるんでしょうか？

それとも、浜松町、汐留、新橋辺り勤務の方の実需？

[80: 匿名]

ここは大きさや間取り的にも実需だと思う。

[81: 匿名さん]

居住者専用のデッキなどは、魅力的だなっておもいました。
間取りはコンパクトなものが多そうですね。
広い間取りはないのかな？
まだ、間取りや設備が詳しくわからないので、なかなか検討しにくいです。

[82: ご近所さん]

品川埠頭が近く、コンテナを積んだトレーラーが我が物顔で走って振動が半端ない。
地盤改良はしているみたいだけど振動は防ぎきれない。

[83: 匿名さん]

港湾関係者ですけれど、スミフがここにマンションを建てると知った時はしばらくは信じられませんでした。
ここはまず人が住める場所ではありません。マンション前の道路は24時間品川埠頭関連の海コントレーラーが通りますし、順番待ちのトレーラーの導線にもなる道なので、常に何十台ものトレーラーが夜中からエンジン掛けっぱなしで順番待ちをしています。空気はとんでもなく悪く、またトイレもないため運転手は通りで用を足すため、常に悪臭がしており、環境は劣悪極まりないですし、品川埠頭自体
がキャパオーバーなため、通年通して周辺道路はトレーラーで埋め尽くされ、都営バスすら逆走するもはや道交法適用外の無法地帯になります。
もちろんマンション前の道路も例外ではなく、マンションから車を出すことすら難儀し、運転慣れしてない方などはトレーラーに弾き飛ばされる可能性も普通に考えられる場所です。
ましてや子供を外に出すなんて私には考えられない立地です。
現地をご存知な方なら3LDK 2000万以下でも検討外な物件でしょう。
スミフは一流のマンションデベロッパかと思っておりましたが、こんな土地に手を出すとはスミフに対して信頼はまったくなくなりました。

[84: 匿名さん]

倍率＆価格対策、動きが早いですね^_^

[85: 匿名さん]

確かに。私もこの辺りをよく通りますが、トレーラーの交通量と路駐は凄いですね・・・。
Googleマップのストリートビューでも、その様子がわかります。
スミフさんも土地の取得に苦労されているのでしょう。

[86: 匿名]

新しい情報ありますか？

[87: 匿名さん]

現地を知らないので知っている方々の書き込みを読んで驚きました。環境が特殊ですね。
ある意味都会的なこういう場所を好む人もけっこういるのだとは思いますけど。

ホームページのトップの写真なんて素敵で憧れてしまう気持ちはわかります。
ベイサイドの風景って独特ですものね。
生活する場所としてはどうなのかなと考えちゃいますね。

[88: 匿名]

天王洲アイル駅までは徒歩5分かからないくらいです。

[89: 周辺住民さん]

現地行ってぐるっとまわってみて下さい。よくここにマンション造るなという環境ですよ。

[90: 匿名さん]

もうオリンピックと新駅効果でデベもイケイケなんでしょうね
。
でもしかしここはないよね。
埠頭内では分譲でゴクレが北側エリアに建てましたが、まだかろうじて住環境としては成立しているところなので・・
検討されてる方はぜひ平日の夕方17:00前辺りに行かれて見てください。

[91: 匿名さん]

>>90

臨海線とモノレールの天王洲駅から至近距離ですが、住環境としてはやばい地域でしょうか？

[92: 匿名]

スーパー、病院、コンビニがないんですよね。駅にドラッグストアがあるだけ。

[93: 匿名さん]

>>91
住環境としては他に類を見ないほど最悪ですね。
とにかく検討に当たっては現地確認は必須です。
平日の午後にぜひ行って見てください。

[94: 匿名さん]

>>93

ある意味、どんな感じか楽しみ（？）です。
今度時間のあるとき、平日の午後に現地に行ってみます。

[95: 匿名さん]

現地見に行ってきました。
マンション建設の看板です。

[96: 匿名さん]

当物件の至近距離にある大きな交差点です。
近くにはコンテナ基地などがあります。
昼間なので貨物トレーラーが往来しています。
夜はさすがにそれほどまでには交通量は無いのではと思います。

[97: 匿名さん]

運河側の写真です。
運河は相当大きく150mくらいはあるので、運河側の開放感は良好です。
右側に写っているのが当物件の建築現場です。
左側には天王洲のクリスタルヨットクラブの大型クルーザーが停泊しています。
その横に写っている大きなマンションは、住友不動産が分譲した品川のワールドシティタワーズです。

[98: 匿名さん]

[追伸]
クルーザーの横方向には大きな建物が2つ写っていますが、
ワールドシティタワーズは、ワイドパノラマウィンド（総ガラスっぽい壁に見える方）の建物です。

[99: 匿名さん]

[追伸]
モノレールの天王洲アイル駅までは徒歩3分くらいです。
モノレール利用の人には便利です。
臨海線の駅も5分くらいです。
夜の周辺環境がどんな感じなのかは、何度か実際に行って確かめてみないと分からないと思います。

[100: 匿名]

C棟はタワーを予定しているらしい。
都市計画の条例、ガイドラインが複数入り乱れている土地だから認可されるか分からないけど…