二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part15

[匿名さん]

引き続き、情報を持ち寄って前向きで建設的な意見交換をしていきましょう。
有意義な掲示板としましょう！

パート1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
パート2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/
パート3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44093/
パート4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44150/
パート5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43749/
パート6 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44146/
パート7 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44096/
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パート14 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/50785/

News
第11回 住んでみたい街アンケート（首都圏／関西圏）2009年 に二子玉川がランキング第4位に選ばれました。

スペシャルサイト＝http://www.rise.sc/
再開発組合＝http://www.futakotamagawa-rise.com/


所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分

施工会社：大成建設株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

[1022: 周辺住民さん]

>>1018
へーっ。地下で繋ぐんだ。

駅との繋ぎはどうなるんだろう。
地下？
歩道橋？
もしかて、繋がない？

ライズの完成図みてもあんまり具体的じゃないのが嫌だな。
交通広場の地下も穴掘っているけど、何になるかわからんし。
街としての再開発なんだから、もうちょっと情報開示して欲しい。
おおっぴらにで発表きないなら、ここの掲示板で匿名で情報リークするとか。

[1025: 匿名さん]

世田谷とか郊外の都心通勤率はせいぜい20～30％
都心へのアクセスだけでは売りにならんのだが
それしか売りがないということか
それに都心通勤を気にする層ばかりではプレステージは上がるまい＾＾
資産価値なんてね・・・

[1027: 匿名さん]

こんなターミナル駅近辺ではゆったり子育てもできんだろうに
事務所やビジネスマンの宿舎というならわかりますがね。。。

[1028: 匿名さん]

小杉は高速や幹線道へのアクセスが今一つ
車をよく使う人向けではないね

[1033: 匿名さん]

はいはい、良かったねー。
小杉大好きなの分かったから自前のスレでやってね。

交通広場の地下は何もなさそうだだよ。
Ⅰ街区の工事は物凄く深かったけど、そんなに掘ってない。
確か駅ビルの辺りは地下四階ぐらいまでが駐車場になるはず。
高島屋のほうとは、前みたいに地下で繋がるから、駅から外を通らずに両方で買い物出来てしまう。
駅前はバスやタクシー、一般車両の乗り入れが整理されて近隣からのお買い物客にも便利そうですね。

[1034: 匿名さん]

高島屋側とも地下で繋がるんですね！
いっそのことライズから地下で高島屋まで繋がると嬉しいんですけどね。
でもどんどん便利になりそう。

[1035: 周辺住民さん]

>>1034
いやいや。
ご自慢のリボンストリートを使ってください。
10年後くらいに。

[1036: 匿名さん]

２aも地下でつながるといいよね

[1037: 匿名さん]

ここの地価ってー５m地域みたいになりますよ。

ちょっとの雨で水没でしょ。

[1038: 匿名さん]

ここで地下ほったら正に多摩川の川底掘ってるようなもので、むかしこの辺一帯砂利採掘のアナだらけだったけど、穴の中はすぐ水が沸いてきて、池になったので地下は危ないよ、地震で亀裂が入っただけで水没するよ。

[1039: 匿名さん]

すごいなー。ちょっとの雨や穴掘ったくらいで水没するならしょっちゅう水没してる筈だね。
ちなみに一番最近で水没したのはいつだっけ。

[1040: 匿名さん]

ハザードマップをどうぞ。
http://i-gis.city.setagaya.tokyo.jp/homepage/data/shareimage/hazard_ta...

[1041: 匿名さん]

ハザードマップねぇ。
駅前はどのぐらい掘ったかね。
地下五階ぐらいまで設計されてたからだいぶ掘ったんでしょうけど、水なんて出ませんでしたね。

少なくともこの五十年は水が溢れることもなかったと思いますよ。

しかもスーパー堤防で多摩川対策、再開発エリアと公園の雨水対策で都市型浸水にも対策をとっていますね。
それでも心配な方は他を探せばいいですね。


ライズまでは地下は繋がらないでしょうけど2Aまでは繋がりそうですね。
高島屋と東急側は地下と歩道橋の両方で繋がりますよ。
来春には店舗が一部オープンで期待が膨らみます。

[1042: 匿名さん]

スーパー堤防を作と将来どんな事が起きても大丈夫？

スーパー堤防を作る必要があるとはどういうことか？

[1044: 匿名さん]

来春にオープンする店舗とはどちらのことでしょうか？

[1045: 匿名さん]

誰も本当の二子のよさを分ってないのが悲しくなります、川もに咲き乱れる菜の花とハマダイコン、それに桜、それらが人に知られ二子の自然が注目されてきたのです、それがスパー堤防でめちゃめちゃ、しかも旧堤防を取り壊すのならまだ許せますが、旧堤防とスパー堤防と２重になるなんて信じられません、美的観念からも最悪。
世田谷区も少しは景観を考えて欲しい。
おまけにスパー堤防作るために川べりの桜並木全て切るそうです。
大きな堤防できると雰囲気が悪くなり、街の品格が一気になくなります。

[1046: 匿名さん]

ハザードマップ役に立ちました。1041はなにが言いたいの？アンタこの先起きるかもしれない災害について責任とれるの？

[1047: 匿名さん]

やばいですね、ライズ近辺水深５ｍの水没地域じゃないですか、車庫なんかは掘り返してるから全滅しかねないなー。
それで意図的にリボンストリートを陸橋にしたのだと思いますよ。

[1048: 匿名さん]

でもライズ販売開始からかれこれまる一年以上たつのにまだ半分以上売れ残ってるのでは、もうしばらくはこのまま売れないのでしょうね、これだけ売れないとだんだん売れないマンションと言ううわさが立ちまずいと思います。
早く値引きして裁いたほうが良いと思います。

[1049: 周辺住民さん]

この物件、販売苦戦しているとのことですが、むしろ完成して中古が流通するようになって
からは意外と人気物件になっていくかもしれないなと感じています。
5,6年前までは崖線下の丸子川よりも多摩川寄りのほうって、できれば住むのは避けたい
場所って言われていたけど、ここ4,5年で世間からは高級住宅街のように思われるように
なってきました。ただ、まだ地元民の意識としては、今でも玉川のマンションの単価が
瀬田や上野毛クラスかそれ以上するって言うのは、日が西から昇っているような感覚がある
というのは事実です。
崖下の二子玉川に対する世間的な見方が変わってきたのって、多摩川河川敷に野村プラウド
タワーが建ってからのような気がします。
野村プラウドタワーの立地は、パチンコ屋の向いで堤防なしの河川敷、しかも鉄道線路と
幹線道路に直面という悪立地にもかかわらず坪単価400万円超で即完売。正直驚きました。
ですが、引越しされてきた方の多くが地元以外の方と聞いて、なるほどと思いました。
都心・城東・城北や他県の出身で、かつある程度余裕のある人たちが、世田谷の住宅事情
について詳しくないまま、玉川高島屋とか「ニコタマダム」のイメージをもって二子玉川
に住まわれるようになったということのようです。
特に都心や城東からこされてきた方は、娯楽施設や幹線道路などが隣接していることに
抵抗がないということ、また低地に住むということに心理的な抵抗がないことに加えて、
多摩川は都心の河川と違ってコンクリ護岸されずに花や緑が咲いているので、たとえ
河川敷であっても多摩川がすぐ近くにあることに高い価値を見出しているようです。
ですので、二子玉川ライズも恐らくこれから住民になる方の多くが、地元の世田谷目黒の
高台住民ではなく、都心部などから越されてくる方で、かつ経済的に余裕のある方になる
と思われます。
そうすると、この街に対する価値観が従来の地元民とは異なる新住民のほうが二子玉川の
主流となり、二子玉川の河川敷に住むことがステータスであると評価されるようになる
可能性は十分に考えられます。
私は二子玉川の河川敷に住むことに今でも抵抗がありますが、ひょっとしたら10年後は
価値観が変わっているかもしれないな、という気もします。

[1050: 匿名さん]

ここの狙いは入居時のキャンセル住戸ですよ、キャンセル住居だと頑強に言えば半分中古ゆえ頭金分は絶対引いてくれるから。
このご時勢だとライズの第一次は値段設定の時期が最悪ゆえかなりのキャンセルが出るはずですよ。
今ならキャンセルしても相場下がってるので損しないでしょう。

[1051: 匿名さん]

つい先日、同価格で大好評だったのに？？

[1052: 匿名さん]

ソース、よろしく！

[1053: 匿名さん]

１０４９さん
おしゃることは分りますが、私は河川敷は所詮河川敷だと思います、プラウド完売はせいぜい３００戸程度でいわゆる熱狂的二子フアンが買い支えた結果だとおもいます、あの時の倍率が平均２倍と言われてます。
さて二子の熱狂的フアンはどう言う人達でしょう、だいたい４０代後半から６０代の女性が中心です、郊外がたのshopがなかった学生時代都心まで出ないで、ちょっとおしゃれな場所といえば玉高でした、客層は都心よりも東横線、田園都市線沿線が客層として多く、綱島、日吉、タマプラ、高津、あたりの客層が多いと思います、このあたりの客は都心にほのかな憧れがあり、比較的豊かだが都内の一戸建ては手が届かない、そこへプラウドが売り出され完売。
かなりの人が自宅転売して入居というｓｔｙｌｅでしょう。
ただこの層は私の見るところあまり多くは居ないようです、プラウドが驚異の完売したゆえ爪を伸ばして大量１，０００戸のライズを売り出したところに東急の読みの悪さがあります。
というのも一時に比較し郊外型ｓｈｏｐが次々にでき、例えばタマプラ、ｾﾝﾀｰ北、南、新百合、ラゾーナ、イケヤ、
もはやこの地域の住人は二子まで行く意味が薄れてきました、従い若い人は二子が特別な地域ではなくなり永続的な年齢層の支持がなくなっております、ほとんどの客層がある程度客観的に所詮河川敷ではないか、河川敷にこの値段はおかしいと考えている人達が大部分でそれが今回の販売不振でしょう。

プラウドの倍率が２倍と言う事は買いそびれた人が３００人ぐらい居たわけで、その人達が第一次購入者でしょう。
いわゆる東急に洗脳された人達で、この人達が一巡したら後は客観的判断をする人がほとんどでこの値段では完売無理でしょう。

[1054: 匿名さん]

結局言いたいのは
値下げ（値引き）してくれってことね。
MRでそう言えばいいのに。

[1055: 匿名さん]

値下げをしなければ売れないマンション

[1056: 匿名さん]

て言いますか いま半分以上売れ残ってるわけだから・・・・

焦らずとも必ず値下げ販売の時期がきますから・・・・

1000万引きなんてあたりまえのような時代ですから・・・・

[1057: 匿名さん]

岡上のここと比べて昔から高級住宅街と言われていた岡本レジデンスでさえ一括２５％値引きですからね、でもここは１，０００戸あり大きすぎて値引くに値引けないのでしょう、値引くと契約済みさんと係争問題になるから、身動き取れないのでしょう。
ＪＡＬみたいなものでしょう。
このまま塩津付けで結果バブルの塔みたいになる、典型でしょう。

[1059: 匿名さん]

２００７年の物件と比べたら、既に１割から２割は安い価格設定だと思うが。
当時は大井町の物件ですら坪３００万円だった。それでもほほ、即日完売だったみたいだが。

ここで、この価格ならば売れるでしょう。仕様も超高級ではないけれどもまともだし。
１０００戸あるから、少し時間はかかるかもしれないけれどね。

[1060: 匿名さん]

まあ、間取りや向きやオプションが選べるうちに買うか、
そんなのどうでもいいから最後に残った部屋をできるだけ
安く買うか、どっちかでしょうね。
最後の部屋を安くしてもらえるという保障は、どこにも
ないけど。

[1061: 匿名さん]

1～2割の差なら、気にいったものをもの選ぶ人向けの物件では。
安いのよければ、別の場所の物件を選んだ方がよいのでは。

[1062: 匿名さん]

ここは十分に安い。しかし、価格に見合ったものじゃない。

[1063: 匿名さん]

価格の割りに狭い間取りがおおいので１０６１さんがおっしゃるとおり、別の物件を検討したほうがよいと思います。MR見学もある程度絞らないと時間の無駄となりかねませんから。

[1064: 匿名さん]

値下げしたら買ってくれる人がいるかは別ですが、もう織り込み済みという感じでしょうね、期末、竣工後の値下げは。

この秋から都心の新規物件も値が下がったものが出てきてるから、ここの2008年の価格を1割さげても、やっと2009年の価格になるだけで、来年は2010年の価格と勝負する必要が出てくる訳ですから。

その上、7年以上の工事現場の騒音と排ガスを我慢しながらの生活をどうして選択する必要があるかと思えば、自ずといろんな事が見えて来ますよね。

[1065: 匿名さん]

ついに未来の妄想まで始めましたか。叶うといいね。

[1066: 匿名さん]

ここは充分安いですよ、あちこち検討しましたが例の、この近くでよく話題になってる武蔵小杉パークシティは（ここも昨日リエトコートの３次販売見学の際初めてここも見学）条件の悪い売れ残り販売１２戸全て１００万ｍ２以上ですがライズは３次平均するとｍ２当たり９０万ほどです。
ライズで武蔵小杉パークより一割以上安いなんて信じられません。
今ではリエトコートとほぼ同じ値段ですよ。
ライズに決めようかと考えてます。

[1067: 匿名さん]

うましかだなー、安いから決めようなんて、安物買いの銭うしないです。

[1068: 匿名さん]

これから大手一流デベはリーマンショック後に仕入れた安い用地で逆新価格物件を供給し始めます。準大手二流組は大量在庫を抱えて新規供給できる余裕がないので想像もつかないのでしょう。

[1069: 匿名さん]

しかしここはまだまだ客観的に観て難しいな。
理由はやはり、ⅡＡの計画が分からない事です。
１）ｏｆｆｉｃｅは都心の賃貸ビルがガラガラゆえ絶対二子に新規ｏｆｆｉｃｅビルを建てても無理。
２）１地区にｓｈｏｐが入り、道路隔てたⅡＡはｓｈｏｐは客呼べないゆえ無理。
３）土地の有効活用を考えると結局高層タワマンにならざる得ない。
４）あの広さだと最低３本のタワマンが建つ可能盛大。

結果として６本のタワマンがこの狭い地域に乱立し香港の団地化を呈す。

さらに当然ランドマークは駅に近いⅡＡのタワマンとなりライズはその時点で　友達から”貴方のとこ駅から一番遠いタワマン”と呼ばれるようになる。
以上の事はかなりの確率でおきてきます、香港化で二子のよさが失われ単なる河川敷の高層マンション地域となり、その場合交通の利便性から結局向かいの武蔵小杉には適わなくなる。
更なる値段の下落となる。
さらにリボンストリートの６－７年の未整備、とこの間に一回でも洪水に見舞われたら値段の暴落。
少なくともⅡＡの計画発表までじっと待つのが正解かな。
今まさに絶好の買い手市場です。

[1070: 匿名さん]

＞　貴方のとこ駅から一番遠いタワマン

わたしは、これ長所だと思ってます。つまり、囲まれていないという事、そして駅前の喧噪から離れているという事ね。

崖上と崖下、または岡本とパチンコ屋の前のプラウドの違いの話と同じだと思ってます。

ここのイーストの東向きは、駅前の喧噪を忘れられる。その上、II aの店ができれば、利便性も享受できる。
まあ、年寄り向けってことですけど。イーストの低層から中層は引退組にとっても優良な物件だと思いますけどね。
もちろん、ウエストとかダメですよ。何の利点も無いと思うもん。セントラルは単にお金もなくて、子供も出来ないDINKs向きね。

年寄りにはお店が近いって便利なんです、そして階段が無いマンション。その上、駅からの通勤が無ければ、駅の混雑とか関係無いし、子供の学校とかも関係無し。まあ、あと８年生きてればの話だけどね。

わたし、成り済ましではありませんよ、親に買ってあげただけです。IIaが出来るまであまりに年寄りには不便そうだったらとりあえず、条件付き賃貸に出そうかなと思ってます。

[1071: 匿名さん]

ニコタマ自体が、リタイア組に良い所ですね。