桜上水ガーデンズってどうですか？ Part6

[匿名さん]

桜上水ガーデンズについてのPart6です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。

Part5 : http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/447306/
住民板：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/403922/

所在地：東京都世田谷区桜上水4丁目413番2（地番）
交通：京王線 「桜上水」駅 徒歩3分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.03平米～96.70平米
売主・販売代理：野村不動産
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大林組・清水建設共同企業体
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

[688: 匿名さん]

たまに榊をぷらぷらしたら、管理規約に気をつけるべしとある。契約時にお仕着せの管理規約にハンコ押すが、
管理規約の改定にはほとんどの物件で「3/4以上の賛成」が必要。組合総会の出席者の3/4でなく区分所有者の3/4以上。定足数を満たすだけでも大変だが、3/4以上が出席してその全員賛成でやっと改定。ですから管理規約はお仕着せのままで続く可能性大と指摘しています。地権者のご意向に沿って定められた管理規約を地権者の同意なくしてはどうにもならず。自治権をめぐる香港と中国みたいなんですかね、ここは。ここの改定規定もこの通りでしょうかね。

[689: 購入検討中さん]

>>687
もういいですよ。一連の複数申し込み、事後交渉、値引きが無ければ買わない氏のご意見は、ご本人が仰っているようにココを手に入れたい人にしてみれば参考にならない一般論なんだから、これまた氏の仰っているように他所でやるのが宜しいかと思います。

[690: 匿名さん]

>>689
必死なの結構だけどここ全然売れてないから値下げもできるわけで意味があるんですよ。
あなたは定価で買ったからこういう話が不愉快なだけでしょ。まともな検討者に対する情報を封殺でしょうか？
自分が定価で買ったからといっていただけない非社会言動ですよ。

[691: 匿名さん]

>>690
正論言ってるつもりで、チョと誘導してるね。
「全然売れてない」は、本当にまともな情報なの？
それこそ検討者を惑わしてないかな？

[692: 匿名さん]

私も人気マンション含めて今まで四つ全て値引きしてもらいました。
特にある程度人気のあるマンションを値切らせるのは確かに恥ずかしいですが毎回言って良かったと思いますね。
値引きされるかは買い主の属性が大切かと。まあ言って損なし程度で交渉がベターかと。引っ越し屋の値切りは数万ですがマンションは数百万変わりますし。品を求めるのもわかりますが。。。

[693: 匿名さん]

臆病でものを言えない人が単に品が無いとかはしたないってじぶんを言い聞かせて正当化してるだけでしょ。
値下げ交渉なんてビジネスでは当たり前の話なのにね。契約して買うんだからお金だけじゃなく中身をしっかり聞いたり確認するのが当たり前なのとおなじですよ。
たった100万値引きだってこれだけで全部屋のエアコンもまかなえるし交渉の価値十分意味がありますよ

[694: 匿名さん]

100万円くらいの値引きは、優待対象者なら普通にあるでしょ。
それは、交渉どうこうのレベルの話しでなない。
優待対象外者なら別だが。誇るほどの話しでもないよ。

[695: 匿名さん]

しょせん外周区ってのがね。

[696: 匿名]

桜上水という駅近の団地建て替え。確かに敷地は広いけど、そんなに熱く語るレベルの物件ですか？
冷静になりましょ。　MR行きましたが周辺が暗く不便で・・・

[697: 匿名]

規約の変更は実質無理ですよ。75％の賛成が必要でしょ。
規約作成にかかわった地権者の数見れば・・・

８７８戸（非分譲住戸３５９戸含む）

敷地内ではペットは抱きかかえる。敷地内は部外者にも開放。
（住民の中高校生が一人でもいれば、夜溜まっていても文句言えない）

他のマンションとは異なる特徴ですよね。

[698: 匿名さん]

三越でも値引きしてくれるよ。店員から切り出すこともある。
好きな色がすぐになくなっちゃうと慌てて買う人、残り物でもいいからそのうちに
安くなるかもとジックリ買う人、買い方の違いだけだよ。ここは棟別に時期ズレが
あるがもう1年になるんで、ノムラが動き出すのをジックリ待っているよ。まだその兆候感じられないが、E棟発売が一段落して年度末が近ずく来年2ー3月が楽しみ。完売ならそれでも良し。契約者も、しまったと後悔していないんだろう。契約者スレでどこのお店が美味しいか、セールはいつか語らったら。

[699: 購入検討中さん]

>>696
ほんとそれ。必死すぎ。ただの郊外マンションの一つになにをそんなに
いってるんだか。
三田綱町の物件じゃあるまいし。

[701: 匿名さん]

えっ値引きなんてというのは初心者にはよくある話。ここもこの掲示板見てマジかというとこだろう。
周りに知恵を授けてくれる人がいるのはある意味この掲示板含めてラッキーなのでは。
同じ住戸で数百万違うのは頗る気分悪いし。リセール時の手数料分と考えてこの物件に限らず粘るべきでは。

[702: 匿名]

耳の痛い情報も大切にしましょ。　秀吉の末期状態になると、自らが後悔します。

[703: 匿名さん]

一昔前ならって事でしょうね。
時代が変わって猫も杓子も都心部志向。

安ければ考えてもって感じじゃない？

[704: 匿名さん]

おもしろい。
あっという間に700越えたね。

[705: 購入検討中さん]

>>701
2000年台に入ってからはC2より外側はもう新築以外は二束三文並みのリセールです。
リセールまで考えるならC2内側にしないと駄目だと思います。
マンションの場合は必ずうらざるを得ないのでリセールは大事だと思います。

[706: 匿名さん]

700超えはやっ！
偉そうに講釈垂れてる人が多いと、スレも進むなー。
もっと盛り上げていこう。

[707: 購入検討中さん]

マンコミュでの常識では、まじでうれてるマンションのスレは全く伸びなくていつの間にか完売。
長々PartXまで伸びてるスレは売れてなくて外れが殆ど。

[708: 匿名さん]

>707

それって、大規模だと書き込みが多くて、小規模だと書き込みが少ないってだけだよ。
当然小規模はあっという間に売れる事が多い。

[709: 購入検討中さん]

>>708
いえいえ、そんなことないですよ。
だって、瞬間蒸発物件の場合ここで意見交換などしてる間もなくすぐですから。

[710: 匿名さん]

殺人事件、露出狂、不審者、ひったくりとかぶっそうな地区なのに
部外者立入禁止へ規約変更できないのは痛いね。
そもそも地権者が4割もいる物件って耳にしないけど、他にありますか？

[711: 購入検討中さん]

>>710
ありませんよ。それについては想像ですが、これはここの地権者の執念だと思っています。
通常、建て替え事業はデベは好き好んでやろうとはしません。それは着工までに長い年月が
必要な上、あれやこれやと計画見直しもされる上に最期の最期で合意できなかったっていう
結末すらありえるからです。しかしここをデベがやったのはやはりその広大な敷地を使って
戸数を稼げると踏んだからでしょう。桜上水自体はしょぼい駅ではありますが一応世田谷です
し駅近です。戸数を増やせば一戸当たりの価格も減らせて売りやすくなるしよいと思ったのでしょう。
しかし、戸数を増やせば当然一戸当たりの持分は薄まる訳で、ここの地権者が議決権の主導権を得る
拒否権まで失う事になります。
ここの地権者の管理組合は過去の議事録を見ていけば分かる通り、だんだんと引くに引かない、
つまりは頑固になっていきました。まぁ当然でしょう。長い事時間をかけて最期にはだめでした、
または部屋は貰えるけど居候みたいになるのが嫌だったのでしょう。
あくまでも自分たちの物件であり所有権を握る事って感じだったの思いますよ。

実際ここの管理修繕費の曲線カーブも通常の普通分譲とは違っており随分と後半側の急カーブが
目指します。これはここの地権者がご存命の間は従来通りの価格維持が優先された結果でしょう。
別に地権者に対して嫌悪してるわけではありません。むしろ賞賛しますね。だって、ここは
文字通り彼らの建て替え事業であり自身の権利を最優先に考える事は当然の事だと思うからです。

逆にいえばここを買われる方はそこは十分配慮しておいたほうがよろしいでしょうね。
自分たちも同等の所有権の一部を区分共有することは変わらないですが、既にそこには
一定の権利保有者の集団がいるわけですからね。こういう事を書くとまた、「彼らも一枚岩ではない」
とか言い出す人がいるわけでしょうがね。彼らの中でも温度差はあったでしょうが、
すくなくとも「これから入ってきた新居住者」に対してとやかく言われたくないって言う意味では
きっと強固な一枚岩になることでしょう。

[712: 匿名さん]

三連休になるとわいてでてきますね。いや、一人かもしれないが。

[713: 購入検討中さん]

>>712
あなたもそういう検討者にとって意味の無い煽りはやめてまともな情報だしましょう。

[714: 匿名さん]

この物件は桜上水団地があり、地権者の民様のご厚意があり、マンションが建つことを感謝して考えましょうね。
地権者の皆様は桜上水を愛する方々ですし、この場所をよく分かっていらっしゃいます。
地権者の皆様のご意見は５０年桜上水にお住まいになって考えられた事なのです。
新参者はそのご意見に従うのが一番快適に桜上水に住める方法なのです。
よろしくお願いいたします。

[715: 匿名さん]

>>地権者の民様のご厚意があり
地権者の厚意で分譲住戸が出来たのではなく彼らの等価交換を（売主がビジネスとして）成立させるには
分譲住戸が必要なので生まれただけの話です。

[716: 匿名さん]

>>715
それでも良いではないですか？
素晴らしいマンションが出来るのですから(^.^)
私はそう思います。

[717: 匿名さん]

>>716
申し訳ありませんが、何か誤解されているようです。
私は、良い悪いの話をしてはいません。
「地権者の民様のご厚意があり」という誤解を生じかねない表現を指摘させてもらったにすぎません。
この物件がすばらしいかどうかは各人の判断です。

[718: 匿名]

本当は世田谷が田畑だった頃を知る地権者も、知らない人に入居されるのは不安があったと思います。
しかし、建て替えにお金がかかるので、戸数を増やし負担者を増やす必要があったのです。

[719: 匿名]

建て替え費用を出して下さった新規購入者に感謝し温かく迎えたいと思っていますよ。

[720: 匿名さん]

そうです。暖かく迎えさせてもらいますよ。ただ、地権者の人からしたらもう着工されて片はついてるので後は売れようが売れまいがそんなのはどうでも良い話です。売れてもらわないと困るのは後は売主だけですからね。

[721: 匿名さん]

>>711
詳しい解説ありがとうございます。地権者と一般分譲はGive&Takeの関係と思っていましたが、必ずしもそうでないこと悟りました。管理規約の改定なんぞ無理でしょうし、いつもお時間のある地権者の方々が運営されているところに分譲組は口をはさみズラいものです。そのあたりは我慢するにいても、修繕積立金とか地権者に都合の良いスキームは他にもありますか？ 管理費が安いのもはじめのうちだけで、そのうち高くなる特異要素はありますか。

[722: 契約済みさん]

こんにちは、第３期に契約した者ですが、下高井戸の商店街にまだ行ったことがないのですが、普段のお買い物でおすすめのお店ありましたら、是非教えてください。よろしくお願いします。

[723: 匿名]

新規購入者も５０年後の建替え時に地権者ですよ。超高層巨大タワーマンションにして、大きく利益が出るかも。

[724: 匿名さん]

>>721
修繕計画書を貰ってみて、まずはその目でみてください。よくわかります。
もし分からなければ、その計画書を別の業者とかに聞いてみたらどうでしょうかね？

[725: 匿名]

>>722
やっぱり、駅前の生鮮食品、特に刺身等魚介類がおススメです。
先月、殺人事件が起きたばかりで、犯人見つかっていませんのでお気を付け下さい。

[726: 匿名さん]

＞７２２
契約済みの方は、契約者スレで質問された方が的確なお答えが得られると思いますよ。
検討スレは買えないやっかみ連中の愚痴、ねたみばかりで有益な情報など得られませんから。

[727: 契約済みさん]

>>725
ありがとうございました。入居までに犯人見付かって欲しいですね。

[728: 契約済みさん]

>>726
ありがとうございます。アドバイス通りにしたいと思います。

[729: 匿名さん]

>検討スレは買えないやっかみ連中の愚痴、ねたみばかりで有益な情報など得られませんから。
ええ、それを言って邪魔する契約者のせいでね。大変困ったものです。
どうぞ、契約者であれば契約者版へいってくださいね。そもそもマンションにやっかみや妬みもクソもありませんからｗ

[730: 匿名さん]

何十年後に一括建て替え決議するには区分者の五分の四以上の決議に
各棟毎に三分の二以上の賛成決議も必要なんでしょう。A棟やB棟には
地権者が8割とか9割いるんでしょう。拒否権を握っていて、地権者の
目の黒いうちは新参入居者の勝手にさせない仕組みです

[731: 匿名さん]

50年後も達者でいられんだろうが、多棟、多世帯の建替えは紛糾するよ、裁判で10年抗争再燃でしょうね

[732: 匿名さん]

>>730
その通りです。最初からそういう意図で組まれています。
ちなみに売却時にも実は意味があるわけですよ、ここ。

[733: 匿名さん]

>>730
未来の構成比の話をするには乱暴な試算ですねー。10年20年先の話ならまだしも。わざと『何十年後』ってボカして書いたでしょ^_^

[734: 匿名さん]

これだけの中低層で建物分断された団地型なのに免震にする必要あったのかね？

[735: 匿名さん]

これから地震はたくさんありますよ。
御嶽山はその象徴です。
免震に勝るものはありません。
備えあれば憂いなしです。

[736: 匿名さん]

>>734
それも地権者の要望。あって困る者じゃないかもしれないがここでは完全な
オーバースペック。つまり無駄なコスト増なだけ。

[737: 匿名さん]

>>732
>ちなみに売却時にも実は意味があるわけですよ、ここ。

わからいなーどういうこと？ おしえてよ！