プラウド府中パサージュってどうですか？

[物件比較中さん]

プラウド府中パサージュについての情報を希望しています。
利便性は良さそうですね。周辺の環境はどうでしょうか？
間取りも狭くはなさそうですが、向きが少し気になっています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都府中市宮西町3丁目1番1他（地番）
交通：京王線 「府中」駅 徒歩5分
南武線 「府中本町」駅 徒歩9分
武蔵野線 「府中本町」駅 徒歩9分
間取：2LDK～4LDK
面積：57.85平米～91.69平米
売主：野村不動産

物件URL：http://www.proud-web.jp/mansion/fuchu-passage/index.html
施工会社：木内建設株式会社
管理会社：未定

[423: 匿名]

オリンピックの準備が終わるまで､建設業界は人手不足の様｡
まだまだ今後もマンション価格は高騰するのではないでしょうか｡
より駅近のアトラスタワーやマークスは､４０００万円台から有った｡
必要な時期であればすぐに買わないともっと高くなるかな｡
ため息が出ますね｡

[424: 匿名さん]

個人的にはタワー系は極一部を除き、
資産的劣化リスクが高いと思ってい
ます。
駅近等好立地且つ好環境で将来性の
ある物件であれば多少高くても手に
入れたいと思います。
マンションと戸建を各１回売却しま
したが、何れも購入価格を上回る
価格で売却出来ました。
今買い替えで売却予定のマンションも
何とか当初購入価格辺りでは売れそう
です。相応の希少性を確保しているか
どうかはとても大切だと思います。
妥協せずじっくり取り組みたいです。

[425: 匿名さん]

>>424

購入価格より高い金額って…

湾岸や元工業地帯などのエリアのように土地もあまっていて
イメージを一新するような大規模開発をはかる地区ならともかく、
少なくとも府中あたりじゃ無理だと思いますけど…

大体、新築ってのは新しいものであることに価値があるので
一度でも誰かが住んだ時点でガクッと価値が下がるものです。

中古物件として売りに出す場合、
指値が入るのを見越して高めの設定価格で出すのが常ですが、
儲けようと考えているということははじめに相当な金額に設定することになりますよね？
それだとそもそも冷やかし以外、誰も飛び付かないでは？

たとえば府中で5000万で買った築浅物件を、
指値見越して5300万で出したって買手がつくと思いません。
みんな相場感ありますし、だったら綺麗で仕様も当時より良い
税制面でも優遇される新築物件を買いますよね。

売れずに後から下げてもイメージが悪くなるだけ。
だったら最初から5000でだして、
さっさと4800くらいで売ってしまった方がいいと思います。
大体中古は、住んだ時点で1割価値が落ちます。
5000万の物件なら、例え購入後１年で売っても、
いや、１年という近隣の物件相場に著しい変化のない期間だからこそ余計に、4500万程度でしか買い手はつかないものです。

デベだってそんなバカではないですから、
築浅中古のほうが高く売れるような価格設定にはしませんよ。

とにかく、マンションで儲けたいならこのあたりではまず無理ということです。

[426: 匿名さん]

>>425 同意。
府中はもう成熟した街だから。
と、プラウドの他物件の営業に言われた。

>>421
中野や杉並の価値を知らないのか。板橋をこれらと一緒にするのも変。

[427: 匿名さん]

>>426
中野や杉並って、少なくとも東京で生まれそだった人間にとっては、都心に近いわりに田舎っぽいだけじゃなく品のない町というイメージだけど。
知らないなら中央線で東中野～荻窪あたりまで一度駅におりたって散策してみたらわかると思うよ。

だからってあのあたりの庶民的で雑多な雰囲気が好きな人は多いだろうし町自体を否定するわけではないけど。自分もあの辺の飲み屋とか好きだしね。
ただ山の手線の内側買える金額でそういう郊外を買う層って、よくわかってないんだなと思う。

[428: 周辺住民さん]

マークスの中古が出ていますよ。
中古になると、どれくらい価値が下がるか参考になりますね。買い手がつくかどうかですが。

[429: 匿名さん]

>>427
山手線の内側にこだわる東京出身の人、はじめてだわ。そういう飲み屋の価値とか、家族の暮らしやすさとか、考えずに山手線の内側にこだわる層って、よく分かってないんだなと思う。
中野杉並も地域によるけど。

[430: 匿名さん]

>>429
東京の歴史を知っているからこそ、あの辺りは高いお金で取引されて仕方ないよねという話ですよ。

杉並や中野はひらけた場所はごちゃごちゃしていて面白いですし、少し離れればファミリーにも暮らしやすいでしょうけど、
それと高いお金を払うかは別ですよね？

極端な例でいうと、高級食材を使用し有名シェフが手掛けた料理に数万払う人がいても、旨い居酒屋のオヤジがつくったモツ煮に数万払うのは、よほど知らない人間だなという話ですよ。

最近は東京の人間にはずっと嫌われてきた低地や埋立て地に、高額をだして住む田舎者がいますから、中野あたりのそれなりに地盤の良い元農工地帯がそうなるのはまだマシだとは思いますけどね。

[431: 匿名さん]

＞＞No.428

みました。築浅とはいえ、かなり強気な価格設定ですね。
現在居住中、引渡し時期も相談となっていましたし、売り急いでいないのでしょう。

しかしあの価格では、ほぼ新築時と同額程度では？
中古だと仲介手数料がかかるため初期費用など新築購入時を上回りますし、
瑕疵担保責任についても不安があります。

中古になっておいて（多少の汚れもあるでしょうし）1年前の新築時と
同じ金額を払う方がいらっしゃるとは思えませんね・・・

何倍も何十倍もの抽選になった人気の部屋というなら別でしょうが、
すくなくともマークスでそんなことはなかったはずですから、
高く見積もっておいて売れたらラッキーという感じでしょうか。

[432: 匿名さん]

>>431
マークスの価格表のスレがあるので、見ると参考になると思います。おそらく該当の部屋は5600万円台で発売されたものかと推測できます。マンション購入時の諸経費もあるので、あの価格設定かと。

[433: 匿名さん]

諸経費って、かかって当たり前でしょ（＾＾；

あくまで物件にお金払うんですよ、
気持ちはわかるけど買う方もボランティアじゃないんだし、
諸経費は中古で購入するときにだってかかるんですから。

別途費用とか売らなきゃいけない事情とか
正直買う側からすれば知ったことじゃないし、
中古に新築価格プラス諸経費分のせるとか、
普通に考えてないですよ（＾＾；

[434: 匿名さん]

家って、誰かが住んで中古になった時が一番大幅に価値が落ちるんですよ。
洋服や家電だってそうでしょ、誰かが1度でも使って、
しかも少しでもキズや汚れがついたら、
その時点で新品と同じ値で買う人なんていないですよね（＾＾；

[435: 匿名さん]

431さんの言うように売主さんが
いそいで売却したいわけでないというなら
ありなのかもしれませんが、
多分そのまま売れずに3ヵ月後くらいには
300万くらい値を下げてるでしょうね～

しかも売れ残り物件みたいになっちゃって
さらに交渉で下げられちゃうかも？

その頃にはパサージュは完売してるかな～

[436: 買いたいけど買えない人]

2年前の価格表と比べて意味ありますか？
いまマークスを販売したとしたら中古に出ている物件は6,000万以上かもしれない。14階の南向きでリビング側の前は抜けている。
パサージュよりは遥かに好条件なのにパサージュの5階と同じ価格で今だったら野村も売らないでしょう。
そして府中で人気のある物件で適切価格の中古は少ないですよ。
買えないけど、パサージュ新築とマークス築1年っていい勝負だと思いますね。

[437: 周辺住民さん]

中古の場合、現在販売している新築の価格と比べるのではなく当時の販売価格と比べるのが正しいと思いますよ。中古はあくまで中古ですから。
中古になった時点での価格下げがある上で、当時よりも大幅に資産価値が上がっているのであれば分かりますが、1年前より資産価値が上がっているとは思えないので強気の価格設定だなということです。

[438: 匿名さん]

特別パサージュを買おうとも思えませんが、築1年と言え中古と比べたらさすが勝負にならないと思いますね。
床の色も選べない、キッチンの高さも、扉の色も。
いくら綺麗に使っているとはいえ傷も気になるし。
それに中古物件は消費税がかからないから住宅ローン減税もきっと最大200万ですよね？
それにこの価格に仲介手数料が乗ってくるし、中古の諸経費って新築の諸経費より高いのが一般的だし、その価格まで出せるなら私なら正直パサージュの新築か駅前を買いますね。まぁそんな金持ちじゃないので買えませんが、、、
それと5700の金額で比べると遥かにをつける程、マークス方が好条件とは思えませんね。

[439: 匿名さん]

>>437
おっしゃるとおりですね。
周辺相場が急激にあがったわけでもないのに。

[440: 432]

>>433
諸経費を上乗せでの価格設定なのかは売主に聞かない限りわからないですよ。あくまで、私の推論です。
ここで、いくら反論したところで、売れるかどうかは別として、価格は売り手の好きに設定できますから。売主の事情は知ったことでないかもしれませんが、売主からしても買い手が1人つけばいいだけで、多数に高すぎると思われようが知った事ではないでしょう。

>>436
2年前の価格表と比べて意味があるかないかは、各々の判断でしょう。価格表の話を出したのは、431さんのレスに中古で出ている価格が新築価格と変わらないのでは？との書き込みがあったので、新築時の価格は価格表のスレが参考になると言いたかっただけです。

[441: 匿名さん]

賃貸なら家賃月20万くらい？１年住んだら240万。
新築プレミア価値は100～200万と仮定。

340～440万を、新築時の分譲価格5600万から引いて5160～5260万くらいが妥当かな？

で、売主は損したくないから諸経費分300万プラス、
さらに儲けを200万くらい考慮して5700万で売りたいんでしょう。


それにしても、パサージュのスレッドでパサージュ否定して、同じ野村のマークスの中古を強くおしてくる人って…

[442: 匿名さん]

>>436
パサージュの5階はそんなに高くないですが。

[443: 匿名さん]

>>441
スレ違いでどうでもいいかもしれませんが、計算の仕方がおかしい気がします。1年で240万円も減価償却しないでしょう。マンションの耐用年数から考えても、賃貸価格をそのまま差し引くのは乱暴かと。そもそもまだ竣工して1年も経ってないのでは…

パサージュとマークスは同じプラウドではす向かいにあるから比較されますよね。
好み、考え方はそれぞれかと思いますが。

[444: 匿名さん]

443

そうはいっても、家賃で考えるのが分かりやすいと思いますよ。
マンションの営業だって「ローンだと今の家賃より少しお安く～」とか比較しますしね。
それに家賃相場と比較しなくても、マンションは中古になった時点で1～2割価値が落ちると言われてますし、
新築の安心感考えても、やはり中古がその程度の価値になってしまうのは仕方ないことだと思います。


中古物件の宣伝はこのあたりで終わりにして、
そろそろ本題に戻りませんか？

[445: 匿名さん]

>>444
住宅ローンを家賃で例えるのは全く別の話ですので、一緒にして例えるのは無理があるかと。
また、新築に住んだ時点で価値が1〜2割落ちるというのと減価償却はまた別の話ですし。
ま、論点がズレてきているので、やめておきましょう。失礼致しました。

[446: 購入検討中さん [男性 30代]]

先週末にMRに行ってきました。部屋の間取り、設備も良さげで気に入ったのですが、価格を見て躊躇してます。
担当者からは「パサージュは質にこだわっていて、マークス以上に質が良い。なので、マークスよりも若干利便性は
落ちるが、同程度の坪単価」という説明をしきりにしてました。

そこで質問なのですが、本当にそうなんですか？パンフ、HPを見るとそんなに大差ない気がして、、、。
パサージュ、マークスで設備等が大きく違う点(共用施設ではなく、個別の部屋の仕様において)をご存知の方は
教えて頂けますでしょうか。

単なる担当者の売り文句に過ぎないのか知りたいです。

[447: 契約済みさん]

売り文句です。

[448: 匿名さん]

>>446
気になるなら営業さんに直接聞いてみてはいかがでしょうか？
きちんと説明してくれるはずですよ！

[449: 購入検討中さん]

>>447
>>448

ご返信ありがとうございます。やはり売り文句なんですかね、、。
説明を受けた担当者がイマイチではっきりと言ってくれなかったもので、、。今度行く事があれば聞いてみます！

[450: 匿名さん]

府中はなんで野村ばっかりなんだ？
三井にきてほしい。

[451: 匿名さん]

三井いいですよね～高いけど。
三菱にも大きいのたててほしい！
敷地がないからムリかな～

[452: 契約済みさん]

>449
具体的にどこの仕様がマークスより優れてるのかを聞いて、納得できればよいのではないでしょうか。

[453: 匿名さん]

>>446さん
私の家ではマークスと比べてシンクをユーティリティにした。お風呂をダウンライトにした。お風呂場の棚の標準搭載を行った。玄関前をホテルをイメージした作りにするので木を採用した。建物の入り口の石のパネル採用やマンションではかなり珍しい低炭素の認定と二重冊子などなど色々言ってましたよ。
他にもなんとかかんとか色々仕様を高くしましたっていう話をされました。
ハイサッシはマークスもだったのかパサージュだけなのかは忘れました。
ただ縦型リビングについては開閉幅が広くなってるから使いやすいですよ。とか?
それと西向き側に関しては、前の建物は立て直しても4F以上は立てられず、道路に面してないからマークスより値段は結構上がりますと。
道路側の廃棄汚れは結構デメリットらしいです。
またマークスの南向きはコナミが10Fまであるから低めの階は値段が安めだったとか聞いてます。
まぁでも消費税が上がっているんで、同じ仕様でも値段は絶対上がっていると思いますけどね。
それともうどうせマークスは新築では買えないし、ここ2年で圧倒的に価格高騰していますし、あんまり比較してもしょうがないですよ。
比較するなら他の物件と比較した方が良いと思います。

[454: 匿名さん]

本当。とうの昔に売り切ったマークスと今売り出し中のパサを比べる意味がわからない。
マークス中古が儲けをだしたいのに必死で、パサに便乗して比較しようとしてるだけにしかみえません。
新築と中古いっしょにしないでほしい。くらべたところでマークスの新築はどうやっても手に入りませんから。

[455: 匿名さん]

No.453

＞玄関前をホテルをイメージした作りにするので木を採用した。


木を採用って木材って意味でしょうか。なら鉄筋コンクリートより安いし寿命も短いし不安ですね。
そもそもホテルって木を採用しているんですか。なんのホテルがモデルなんだろう・・
あんな線路ぞいの立地のホテルなんて、安いビジネスホテルしか思い浮かばないですけれど。
しかも隣接のマンションに食い込むように建てられてるし・・

[456: 購入検討中さん]

>>453さん
非常に詳細に教えて頂きありがとうございます！
そういった細かい違いがあるんですね。納得しました。
確かに人件費、建材費、景気が上向いてきている状況で、
過去の物件と比較するのはナンセンスですね。すみませんでした。
担当者がしきりとマークスと比較するので、知りたいと思い
投稿させて頂きました。ご回答ありがとうございました。

[457: 購入検討中さん]

>>454さん
私も同意です。
パサージュの新築よりマークスの中古は同じですといった内容だったり、異様にマークスを持ち出す人はマークス購入者なんですかね？
マークスをここでベタ褒めてももう完売なので全く意味がないですがなんでしょうかね？ここをダメだって言えばマークスが良く見えると思っているのかな？

>>455さん
その解釈をするって事は、全くこのマンションを検討した形跡もなさそうですね。情報を知らなすぎるので•••
違ったら申し訳ありませんが、ただこのマンションを貶すためにいらっしゃったのですか?
木を採用したというのは、玄関周りの事を指していると思います。
ここは各部屋の玄関周りをホテルフロアをイメージするデザインにしてますと聞きました。建物の事じゃないと思いますし、前の方の書き込みで玄関の入り口がおしゃれですね。といった内容の書き込みがありました。そこと同じ事をさしていると思います。

[458: 匿名さん]

>>457さん


たしかに、パサージュは立地条件がいいとは言えませんが(現地を見に行くとわかりますがびっくりするくらい線路にぴったりと建てられていますよね…)
造りにはこだわっているようですし壁の構造などもしっかりしているので、線路側の部屋でなければそう問題なさそうですよね！！

ただ騒音って上方に抜けるときいたので、線路側でなくとも上層階にいけばいくほど影響があるのかもと少し心配です。
(友人の家が線路沿いマンションの高層階だったのですが、遊びにいったときうるさすぎてびっくりしました…。窓を閉めても気になるしとてもあけられないんです。でもパサージュは二重冊子だし閉めておく分には問題なさそうですよね！)



線路だけでなく、府中街道や甲州街道を走るトラックやバイクの音や空気もいまだに気になりますが、こればっかりはグズグズ言っても建ってみないとわからないし、慣れもあるそうなので。
それにそういうところに目をつぶれるよさが、パサージュにはあると私は思います！

[459: 匿名さん]

>>446

二重サッシ、壁が厚い、ところがポイントだと思います。
そうでもしなければ住めない場所、というところもあるかとは思いますが。
少なくとも線路沿いのお部屋でなければ、窓を解放しなければそれなりに暮らせるかと。

あとこれは人によりますが、大規模マンションではないことを利点とする考え方もあります。
たくさんの人が住まう場所には、やはり色々な方がおりますので、トラブルの発生率も高いはずです。
特に駅近の大規模となると、賃貸に出される方も多いのが問題。
分譲に住まう方とは違い、借りている方というのはどうしてもマナーが悪くなりがちなので。
パサージュのように規模の小さなマンションの場合は、そういった住民トラブルへの懸念も少ないかと思われます。

[460: 購入検討中さん]

>>459さん
ご回答ありがとうございます！
二重サッシは低炭素住宅のためと説明を受けましたが、やはり防音上でのメリットは大きいんですね。
又、小規模マンションはそういう見方もあるんですね！単純に大規模ほど管理費が安くなって良いのではと考えてましたが、
確かに住民トラブルの可能性を下げるのは大きいですね。。大変参考になりました。

[461: 匿名さん]

小規模のいいところ、エントランスから自分の部屋が近いこと。
本当に大規模な物件だと、エントランスからめちゃめちゃ歩く。それだけで徒歩プラス何分か。

[462: 購入検討中さん]

私も共用施設が多いと、結局のちのち管理費があがる大きな要因とあるので、必要最低限あれば良いとおもう派です。
それと組合の意見が別れにくいし。

個人的には通り道からラウンジの中が見えたりするのが嫌なので、見えないのにも交換を持てます

[463: 匿名さん]

パサージュもあの規模の割に
非分譲住戸が多かったと思いますから、
確認した方がいいですよ。
我が物顔の地権者、もしくは
マナーのない分譲賃貸居住者が
せめてお隣さんにならないように。

マークスは知らないのでわかりませんが、
パサージュは個人的にあの横形リビングに
ワイドサッシュの間取に好感もてます。
仕様もですが間取も時代を反映するので、
縦形だと一昔前のイメージをもたれますし
売却しなければならないときにも困るでしょう。
カーテンを開けたときの広がりも
サッシュ幅が広いと気持ちがよいです。

[464: 匿名さん]

>>460さん

二重サッシって低炭素住宅にするための飾りみたいなものなんですね！たしかにモデルルームのサッシの向こうのCDの音、結構きこえるな～と思ってました。しかもCDの音なんかより電車や車の音って響きますもんね…
二重サッシに防音効果はそこまでないと考えていた方が無難かもしれませんね！

[465: [男性 30代]]

>>464さん
確かにMRの二重サッシの実験は、、、って感じですね笑
音楽も静かなクラシックだったので。。
線路沿いの部屋でなければ、そこまで影響はないと信じて検討してみます！

[466: 匿名]

電車の音について気になったので、建設予定地を視察してきました。西側の公園と京王線線路との間の道路に車を止めて、下り電車の音を確認したところ、ドアを閉きった車中からは、ほぼ気になりませんでした。
上階に抜ける音とは、聞こえ方が多少異なるのかもしれませんが、二重サッシなので、電車の音はほとんど気にせずに生活できるのではないかと思われます。
あくまでも一個人の見解ですが。

[467: 匿名さん]

>>466
そういった意味では音に関しては低層階が安心かもしれませんね。
残念ながら電車の音とはなかなか凄まじいもので、
しかもパサージュのように間に建物をひとつも挟まないとなると
中層階以上はそれなりの覚悟が必要かと。

線路が高架化しているので
なかなかイメージしづらいかと思いますが
東府中や分倍河原にそれると電車は地を走っているので
そういった線路ぞいに立つと音のイメージがわきます。
その響きがパサージュでいう4～5階と同等でしょうか。
かといって上にいっても音が消えるというわけでなく
むしろ上がっていくので、
高層マンションでない限り上層階でも音の問題は同じでしょう。

[468: 匿名さん]

ここを買う方に、きっと音に対して神経質な方はいないと考えております。
と、言うことで、子供の泣き声にもある程度寛容であってほしい、と考えるのは甘いでしょうか？

[469: 匿名]

>>468
そうですね、このマンションを購入する場合は、音の問題など気になる点を考慮した上で決断される方が大半なのではないかなと思います。そうでなければもっと良い立地のマンションを選べばいいわけで。
子供の泣き声、大いに結構。子供の笑い声、更に結構。日本の将来を担う子供たち、どうぞおおらかに育ててやってください。

[470: 匿名さん]

ら・お・ずステージの高層階西側の部屋は、窓をあけてテレビを見てる時に電車が来ると
きこえなくなるよ。

[471: 匿名さん]

>>470
窓を開けてならそりゃそうでしょ。
ここを買う人はそれくらい了承済。

[472: ビギナーさん]

一年中窓しめて生活？