クラッシィハウス目黒洗足（目黒区洗足1丁目マンション）

[匿名さん]

売主は住友商事のようです。
東京都目黒区原町１丁目２０付近
東急目黒線西小山駅徒歩７～８分の場所ですね。


【正式物件名を確認しましたので、タイトルを変更しました。管理人 2010.01.18】

[654: 入居済み住民さん]

６５３へ
住民は別に完売するかどうかなんて、気にしていません。こちらに投稿するのは、こんなに良い物件が
まだ残っているのはもったいないですよ、といいたいからです。自画自賛と言われても結構！本当に
良い物は良い！！あなたのような投稿は、買いたいと思ってここを見ている人の邪魔になるだけです。
ご退場を！！

[655: 匿名さん]

>654
住民さんもそろそろ空気を読んでください。
自画自賛は住民板で思う存分やってください。
ご退場を！！

[656: 匿名さん]

613さん
一応、永住目的での購入を考えているのですが、もしもの場合の売却も考え、検討しています。その中でやはり借地権ということが引っかかります。確かに今現在は借地権を理解して購入している方が多くいらっしゃると思います。でもそれは新築であり永住目的と考えれば…の話かと思います。売却する時には中古になってしまいますからね。厳しいんじゃないかと不安に思います。

[657: 匿名さん]

ここを検討する人は、借地権への基本知識はあると思うので、最終的には自分の中での納得感になるでしょう。
理論的には、所有権より割安なのでしょうし、割安なぶん売却時は所有権より割安な
価格で販売しなくてはいけない。

一方、リスクはどんな物件にもつきものです。
目黒、中目黒周辺の物件を購入しても、それなりの坪単価でしか買えません。
あの辺は多くのマンションがあるので売却時に競合になり売却額を下げなきゃいけない可能性がある。
また、田都や小田急の世田谷あたりはさらに多くのマンションがあるので、売却時の競争は激しくなると思います。

話を戻すと、洗足辺りの大規模物件は少ないので、周辺で探している人が現れれば言い値での売却の可能性があります。

まあ、ものは言い様ですから、上述のことは簡単に論破されると思います。笑

結構は、売却時のリスクを考えるなら、都心の６０平米くらいの中古を値下げして購入し、回していくのが得策だと思いますよ。

[659: 匿名さん]

借地権だとそれだけで間違いなく値引き交渉される。
借地期間はどんどん短くなっていくわけだから。

[660: 匿名さん]

値引きされるなら最初から
４０年後の更新手数料を
差し引いたりして売却すればいいのでは？
ま、ここは売却ではなく賃貸に出すほうが
賢明でしょうね。

[661: 匿名さん]

定期借地では無いので、更新される前提です。

[662: 匿名さん]

>> 659
そう確信してるなら、このマンションを買わなきゃいい。
所有権マンションはいくらでもあるでしょ。
買ってしまて後悔してるなら自業自得。

[663: 匿名さん]

さすがに、住民で、借地権区分も知らない人はいないのでは、、、。
きっと、いつものネガでしょう。

[664: 匿名さん]

この物件は、目黒区洗足での稀少な大規模マンション、交通の便、周囲の環境、マンショングレードなど、割安にせざるを得ない要素はありません。旧法借地権については、それなりに価格に反映されている訳ですし。
ローン審査も厳しいので買いたいと思った方が全員買えるとも限りません。私たちがマンションを選ぶのと同じように、マンションからも物件への理解度や資金力含めて選ばれる、そんな物件です。割安なお得物件を求める方には向かないと思います。

[665: 匿名さん]

664さんは、もう書き込まない方がいいかもね。
あまりご近所づきあいしたくないタイプだよ、みんな。
ローン審査なんて、物件によって厳しさがかわるもんじゃない。あくまでも、金融機関が支払い能力を査定するだけ。
うまとしかを丸出しだね。

[666: 匿名]

ご参考までに…
公にはなっていませんが、実は金融機関によって、所有権と借地権とでは、ローン審査基準はかわります。担保対象が、所有権は土地と建物、借地権は建物だけ、となります。結果、借地権の方が審査基準は高くなります。

[667: 匿名さん]

つまり、金融機関も借地権物件のリセールを減点してるってことだ。

[668: 匿名さん]

審査基準がかわるっていうよりも、購入物件の価格が、そのままの価格としては評価されないって言った方がわかりやすいな。
やっぱり銀行からみても、借地物件はリセール厳しいってことなんだな。
664の主張は、若干事実からずれてるね。
まさに必死な住民だ。
この人って、年初くらいから必死に書き込んでいる主婦だよね？
エキセントリックな感じ。

[669: 匿名さん]

割り込みのようですが・・・
ここの物件の最上階を検討している者です。
これまで穏やかな掲示板だったのに、最近
荒れ気味なので気になりますが。

お聞きしたいのですが、こちらの物件にお住まいの
家族構成や職業などはどうでしょうか？

当方、丸の内勤務でして目黒線も山手線も使える
この物件に魅力を感じてます。

[670: ご近所さん]

ここの住人さんは、皆さん立派な方達ばかりですよ。
荒らしている言葉遣いの汚い書き込みの人はここを買えなくて悔しいだけの人達です。

[671: 匿名さん]

６６４の書き込みをした者ですが、残念ながら“年初から書き込みをしている主婦”ではありません。
私の書いた内容で不快な思いをした方がいたら、申し訳ないです。すみませんでした。

[672: 匿名さん]

>670
ご近所さんになりすました住民ですかね。
近隣住民がわざわざ書くような内容じゃないもんね。
やり方と内容が稚拙。

[673: 入居済み住民さん]

＞669さん、

元々は穏やかな板だったのですが、最近は荒れ気味で残念な限りです。最上階ですが、私も予算があれば挑戦したかったくらいですが、なかなかの内容のようですね。

マンションの他住民の方々をいちいち見ているわけではありませんが、玄関前に置かれたベビーカー等や敷地内ですれ違う人を見ておりますと、通常の「住宅街のファミリー向けマンション」としては典型的な30代の子持ち家庭が多いように見えますね（勿論、初老のご夫婦も、DINKSもお見かけします）。

職業については、当然ですが、全く分かりません（販売会社も、個人情報として教えてくれないでしょうし）。管理組合が立ち上がって住民同士の交流が深まれば、お互いのことがもっとよくわかるのかもしれませんが、、、、。

あと、蛇足ですが、個人的な勝手な推測として、借地権の仕組みをよく理解しないと行けない物件ですので、「お買い得だから飛びついた」というより「じっくり吟味して買った」という方が多く、それを表わしてか、大半の方が穏やかそうに見えます（また、「自画自賛」と怒られそうですが、、、）。

私と家族は、なかなかの住み心地に満足しております。

折角の楽しい新居選びなので、最終的にこちらにされるか兎も角、良い物件に巡り会うと良いですね。

[674: 匿名さん]

確かに…担保対象が、「土地＋建物」と「建物だけ」の比較で考えると審査基準が違ってくるのがわかりますね。こういった基準っていうのは物件自体にもイコールで考えてしまいますよね。永住ならいいけど売却には向かないってことに感じてしまうね。でもここって永住目的で購入する人が多いように思うなぁ。

[675: 入居済み住民さん]

販売末期だったと思いますが、販売会社にて、レインズという不動産データベースを使って、借地権物件の売却時の売り出し時価格との比較資料を作っていたので、興味ある方は、入手されたら良いかもしれません。

販売会社の分析結果である「所有権物件同様に、流通実績あり」「売却時価格が、その時の市況次第なのは、所有権物件と同じ」「借地権物件なので（所有権物件に比べて、当然）売り出し価格が低い（本物件の場合、１割程度？）」「結局は、物件自体の魅力次第」という説明には、ある程度、納得しました。

まぁ、将来のことは将来、考えます。今は新居生活を満喫することとします。

海外駐在になれば、取り合えず、貸し出すでしょうし。

[676: 匿名さん]

売却時の売り出し価格って売り手の希望価格ってことですか？
それだとあまり意味ないですよね。
そこからさらに値引き交渉されて成約価格が決まる。
分譲時販売価格と希望価格、成約価格を比較したいよね。

[677: 匿名さん]

買い手が旧法借地権にポジティブな理解があれば、それは解消できるはず。
むしろ、初期リサーチをネットで行うことがほとんどの昨今、単純に借地という単語をみた瞬間に検討を除外する人が多いかも、ということの方が不安定要素。

[678: 匿名さん]

いずれにしても、マンションで旧法借地権の物件はあまり数がないわけだし、認知度は低い。ここを購入した人たちも、ずいぶんきちんと説明を受けて納得して買ったって人がほとんどなんじゃないかな。
各世帯がいろいろ考えてはいるんだろうけど、基本的には永住視野に入れてる人がほとんどでしょ。
今から転売時の心配している人はいないんじゃない。
むしろ、転売時のことがどうしても気になる人は、この物件には向かないよね。

[679: 匿名さん]

６７８さん＞
そうでしょうね。皆さん永住目的だと思います。
なので今後は、中古でもほとんど出てこないのでしょう。
洗足徒歩マンションは、今までも中古の実績もほとんどなく、暫くは適正価格も分からないのではないでしょうか。
しかも、このように大規模な旧借地マンションは少ない。
したがって、いま高い安い、借地がどうのといったところで仕方ないです。
心配な方は、ここを買って心配しながら過ごすより、所有権付きの安心なマンションを買った方が良いでしょう。

[680: 匿名さん]

永住しない可能性があるなら、ここは避けるのが無難なようですね。

[681: 匿名さん]

669です

なるほど、過去スレも一生懸命読んできました。
こちらの物件については知ってはいたのですが
まだ購入はいいかなと思っていたのですが
子供が生まれてそろそろ落ち着こうかなと思いました。

最初は碑文谷あたりを検討していたのですが
駅距離がある、新築物件がない、奥様たちとの
付き合いが疲れる（嫁曰く）とのことで却下。

この辺りは閑静なエリアとゴチャゴチャっとした
エリアがあるので退屈しなさそうなイメージで
気に入りました。
ただ、公立学校の雰囲気やレベルがわかりません。

今住んでる地区はお受験熱が高い地区で公立でも
のびのびしておらず、塾通いが当然なのですが
わが子はできるだけのびのびした環境で育てたい
願望があり非常にきになります。

お分かりになる方がいらっしゃったら
是非教えてください。

[682: 入居済み住民さん]

＞669（681）さん、

過去レス（700件近く！）を全て読破されるとは、本気度高いですね！お疲れ様です。

生憎、我が家もこの地域に引っ越してきたので近隣の教育環境には詳しくありませんが、購入に際してネット情報で調べたり、この辺り出身の同僚等に問合せたところ、敢えて区分すれば、「受験受験でギスギス」というよりは「のびのび（のんびり？）した教育環境」に近いかな、と感じましたね。まぁ、これも「割合」の問題でしょうが。

既に読まれたかとは思いますが、「マンコミさんの契約者専用板」「スマッチさんの各種板」がありますので、そこでも教育環境についても書き込み（但し、幼稚園や保育園の話だったような）があったと思いますので、併せて、参考にしてください。

[683: 匿名さん]

>641さん
「共用廊下での私語・子どもの泣き声を禁止」とは住民の方の発言なのでしょうか。
契約者・入居者専用板が荒れているとの事なので、単に住人に成りすました荒し目的の発言？
他にも引っ越し業者による共用部の破損などが話題に上っていましたが、
ここは管理人さんがしっかり対応してくれそうなのでその辺は安心しました。

[684: 匿名さん]

>682さん

教育情報ありがとうございます。
百聞は一見にしかず　で週末こちらの物件周辺を
散策してきました。

そして、遊歩道？でこちらの住人の方にお話も
伺えました。
お子さん連れだったので話しかけやすく、いろいろ
親切に答えて下さいました。

引っ越されて２ヶ月超で満足してるところ、不満に思うところ等
非常に参考になりました。

このご家族も子供はのびのびと育てたいとお考えになっている
ようでした。週末はご家族で公園で泥んこになって遊んでいるそうです。
ちょうど、泥んこで帰宅された時に話しかけてしまい、ご子息は
少々愚図り気味でした。

この場をお借りして改めて御礼を申し上げたいです。

[685: 匿名さん]

683さん
契約者・入居者専用板を見ると、私語・子どもの泣き声を禁止発言は住民の方の発言のように思いますね。契約者・入居者専用板は、契約者限定となっていますが、それ以外の方でも書き込みは可能だと思います。もしかするとなりすましさんが発言されているのかもしれませんね。でも、実際に入居されてみて、共用廊下での談話や、子供の泣き声が気になったのかもしれませんね。人それぞれ不満に思うところもあるのかもしれませんよね。

[686: 匿名さん]

最近販売された目黒界隈の物件で、竣工前までに完売しなかった大規模物件は珍しいですね。
モリモトの中目黒にしても、少し広げて三井の上野毛、東急の雪谷にしても人気でした。
原因は旧借地だからなのか？

[687: 匿名さん]

やはり旧法借地権に原因があると思いますね。マンションの売却を考えたり、賃貸として貸し出したい等考えた時に、借地権だといろいろと面倒ですよね。最初は永住するつもりで購入していたとしても数年後にはどうなるかわかりませんからね。旧法借地権だから検討から外したという人も多いのではないかと思います。

[688: 匿名さん]

住民板を見ると、入居後は入居後で厳格な方が多そうですね。
監獄という表現もありましまが、相当注意して生活しないとすぐに警告を受けそうな印象です。
転売の話も出ていますが、資産価値確保の観点で購入された方はいないのでしょうか？
調べると、旧法借地権は借り手に非常に強い権利があるため、地代が発生する程度であまりデメリットも感じませんが、どうなのでしょう？
旧借地は、逆に借地人の方が嫌がる場合も多いと聞いたこともあります。
同然売却時には、所有権より安くなるかもしれませんが、大幅ダウンにはならない気もしますが、如何ですか？
売却時は特に競合物件があるかどうかによっても売却額に影響があると思いますが。

[689: 匿名]

所有権物件だったら、即日完売だったでしょうね。

[690: 住民]

住民板の記載内容が、廊下等でお会いする皆さんの気さくな雰囲気と余りにも一致しておらず、戸惑っております。

住民以外のなりすましや同じ方の重複発言かも、我々には確認しようがないですからね。

何れにせよ、「なかには厳格な方もいるんだな」くらいで宜しいのではないでしょうか。

[691: 匿名]

旧法借地権に係る、法的有効性・借地料・更新料・税金・転売時の扱い等を含めたメリット・デメリットの議論は既に出尽くしているので、681さんのように、まずは過去ログを見られた方が確実かと。

140軒もの購入者の皆さんも、これだけのお値段のお買い物をしているわけですので、それぞれ、その辺りは全て調べて納得済だと思いますよ。

仕組みがよく理解出来ない方や不安が残る方は、見送るのが無難なんでしょうね。予算を上げるか、逆に質を落とせば、所有権物件が世には出回っております。

[692: 匿名]

結局は、物件自体の中身次第かな。希少性・利便性・雰囲気、、、。

[693: 匿名さん]

借地権を理解できないのであれば、予算を上げて他の所有権の物件を買った方が良いというご意見もあるようですが、この物件を買うのと、ルフォン不動前や、パークホームズ目黒、ザ・テラス下目黒などと比較してインパクトがあるほどの価格差はないと思います。
もちろん、ここを買った人は、目黒や世田谷の所有権付が買えなかったからこの物件を買ったのではなくて、所有権、借地権を考慮に入れつつも、立地、内容で選んだら、たまたまここになっただけのことなのか、とも思います。
実際、所有権付きのマンションも、結局は土地の持分があるだけで、厳密に「このスペースが自分の場所」と言えないですよね。
そう思うと、マンションに置いては、所有権か“旧法“借地権かはあまり気にしなくても良いのかも知れないと思いました。
もちろん、所有権は地代を支払わなくてはいけませんが、所有権は固定資産税を支払わなくてはいけないので、一長一短ですね。

[694: 匿名さん]

確かに、戸建の借地権物件は２０年更新だったり、個人所有の土地だったりすると
後々、トラブルになることもあると聞いたことがあります。
ただ、マンションはそのようなトラブルを耳にしたことがないですし、
最近、広尾や白金高輪あたりでも借地権の物件でてますよね。

もう最上階と１階のみなんで、我が家は撤退しますが
気になる物件ですので完売するかどうか楽しみにしています。

[695: 匿名さん]

広尾や白金、高輪なんかの借地物件は定期ですよ。

[696: 匿名]

最上階が売れて、残り３戸みたいですね（最上階プレミアムが２戸と一階の東南端？）。

なんだかんだで、そうこうしている内にそろそろ完売しそうですね。

[697: 匿名さん]

最上階が買えるとはうらやましい。
うちも検討してますが、洗足池近くの
地所の物件と迷っています。
同じようにどこかと比較されてる方は
いらっしゃいますか？

[698: 匿名さん]

>最上階が売れて、残り３戸みたいですね（最上階プレミアムが２戸と一階の東南端？）
営業情報でしょうか？公式サイトはまだ販売戸数4戸になってますけど。
間取りもそのままの様子。我が家も迷いに迷ったあげく、撤退することに決めました。
ここも旧法借地権物件でなければ、良い物件だと思います。
早く完売するといいですね。

[699: 匿名さん]

690さん
住民以外のなりすましが数多くいるんだろうと思いますが、
実際に住まわれている方の本音の部分もあるかもしれませんよね。
143戸もあれば、いろいろな方が住んでいらっしゃいます。
ポーチ等の禁止行為について厳しい目で見ている方も
多くいらっしゃるんじゃないかと思います。
私はどちらかと言えば、そういう人が多く住んでもらった方が
いつまでもキレイなマンションを保てるんじゃないかなって思っていますけどね。

[700: 匿名さん]

住民板は、参考になる意見が多くありますので、こちら以上によく拝見しています。

入居後のサイクルポートの追加募集の案内の話、自転車置き場もいつの間にやら満杯の話。とても参考になります。

やっぱり自転車置き場を利用されている方って多いんですね。これから購入を検討している人は駐輪場のことも考えなくてはいけないですね。

[701: 住民]

特に都心の電車・バス網が整備されたエリアでもあり、自動車より自転車派な方が多いのではないでしょうか。坂道も多いことから大きめの電動自転車が多いのも一因かもしれませんね。

小さなお子様連れのご家庭も多くそれぞれのお子様が育てば自転車数も増えて、自転車置き場対策も必要になるのでしょうね。埋まることは無いであろう駐車場を潰して、駐輪場増設が最近のトレンドなんですかね。まぁ、暫く先の話でしょうが。。。

[702: 匿名さん]

駐車場に多く空きがあれば、遊ばせておくのももったいないですよね。上手に駐輪場の増設ができるのであれば、それはそれでぜひ増設していただきたい話かなと思います。今は健康ブームもあって自転車率は高いと思います。1世帯に付き1台～2台は当たり前かもしれません。中には3台分も4台分も欲しいという世帯もあるんじゃないかと思いますね。駐輪場増設は良い方法だと思います。

[703: 匿名さん]

この近辺は、老若男女問わず、自転車利用者が大変多いですよね。
西小山や碑文谷のダイエーまでの道も平坦ですし、自転車無しの生活なんて
もう考えられないかな(笑）
うちは年とっても乗ってると思います^^

赤ちゃん世代が成長される数年後には、駐輪場増設も現実味を帯びてくるかもしれませんね。

[704: 匿名さん]

残り4戸からなかなか減らないですね。やっぱり最上階プレミアムはそれなりにお値段がしますからね。一時期話題になっていた、1階の専用庭付き住戸もまだ残っている様子。小さなお子様のいる世帯には良さそうな感じだけど、先々のことを考えると部屋がちょっと狭いですよね。

[705: 購入検討中さん]

先週行ったら、最上階１部屋しか、案内されませんでした。時と共に、売れたのか。
狙っていた部屋がなかったため、残念でした。

[706: 匿名]

確かモデルルームに使っているのが最上階の一室だけだから、そこに案内されたのではないでしょうか。

まぁ、売主さんが全く売り急がれて無い様子なので、値下げせずにじっくり売るんでしょうね。

[707: 匿名さん]

こちらは、もはやSUUMOの分譲中マンションにも掲載されてませんね。
売主も放置しても売れると判断しているのでしょうか？
人的リソースも世田谷マスターズガーデンに割いているのかもしれませんね。
ホームページでは残４戸ですが、実際はローン審査などで、売れる部屋が事務所部屋しかないのではないでしょうか？

[708: 匿名さん]

>最上階が売れて、残り３戸みたいですね（最上階プレミアムが２戸と一階の東南端？）


漸く、公式サイトが更新されておりましたね。

[709: 匿名さん]

ジオ目黒中町も動き出したので、そろそろ値引きが始まりそうですね。
１割程度ならいけるかな？
プレミアムルームは無理でも、１階が残っているので狙い目かもですね。
ジオと比較して決めます。

[710: 匿名さん]

公式HPを見ると残り１戸となってますね。もうすぐ完売でしょうか？

[711: 匿名さん]

値引き効果だね。

[712: 匿名さん]

こちらの財閥系でもやはり売れ残りは値引きするのでしょうか？
１Fを以前見に行ったのですが、値引きの予定はないと、、、。
もう少し粘って交渉すれば良かったかも、、、。
次の物件でトライしてみます。

[713: 匿名さん]

値引きはしますよ。この売主も含め、過去二回持ちかけられました。

[714: 匿名さん]

いつの間にやら、こちらのマンションは完売していたのですね！

[715: 匿名さん]

ひっそり完売してましたね。
このサイトでは、旧法借地権ということでネガられることもありましが、
目黒区＋大規模＋敷地面積＋駅距離などを考えると、希少な物件だったのかも知れません。
旧法借地権は一見するとネガにされがちですが、所有権のマンションの土地も結局は持分でしかないので、目に見える違いは地代の有無なのでしょう。
土地所有の有無で安心を得たい人は第3者が絡まない戸建てがベターですね。
このマンションは確か250万円／坪からあったので、決して高くはなかったのかも知れません。

しかし、近くのジオは割高に見えてしまうので、阪急さん、何とかして下さい。

[716: 匿名さん]

値引き効果は絶大でしたね。

[718: 匿名さん]

私も借地権が気になって躊躇して見送りましたが、確かに悪くなかったのかも。
2〜3年後に中古築浅で出たら考えようかな。

[719: 匿名さん]

こちらの物件は特性上、中古物件では出にくいかもしれませんね。

というか完売なので、このスレはage。

[721: 匿名さん]

あげないで

[722: デベにお勤めさん]

ココに住んでいるガキがうるさすぎる、＊＊しかいない民度低過ぎる

[723: 匿名さん]

今は学校が休みだし、仕方ないのでは・・・

ところで、まいばすけっと洗足店の隣の空き地にマンション建つみたいですね。

[724: 匿名さん]

>>723 匿名さん

あの森のようなところですか？
角田さんちの土地ですよね？あちらのお宅目黒区内の至る所に土地をお持ちですが売却はしないスタンスなのかと思ってました。

[725: 匿名さん]

そうです。現在は（建物も解体されて）更地になっています。
以前に横の道路を通った時には、N不動産のマンションが建つようなことが表示されていました。
コロナの影響なのか、まだ工事は始まっていないみたいですが。

[726: 匿名さん]

(仮称)目黒区洗足2丁目計画ですね。
反対側のプラウドと駅徒歩がそこまで変わらないので坪単価500前後ですかねー。

[727: 匿名さん]

洗足2丁目計画、まだ着工されていませんね。
地上3階建で地下はなし、総戸数は45戸みたいです。

[728: 匿名さん]

プラウド目黒洗足ガーデンコートの概要が出ましたね。

当然所有権マンションなのかと思っていたら、まさかの定期借地権。
地主がよほど土地を手放したくなかったのでしょうね。
相続税対策にもなるだろうし。