クラッシィハウス目黒洗足（目黒区洗足1丁目マンション）

[匿名さん]

売主は住友商事のようです。
東京都目黒区原町１丁目２０付近
東急目黒線西小山駅徒歩７～８分の場所ですね。


【正式物件名を確認しましたので、タイトルを変更しました。管理人 2010.01.18】

[330: 匿名さん]

その国産も中国からの移民が作るようになりそうな勢いだからなぁ。
向こうがこちらに合わせてくれればいいんだけど、どうせ逆になっちゃうんだろうし。
安全な食品が手に入るのは富裕層だけって日が来るのもそう遠くないのかもしれん。

[331: 匿名さん]

布団干すか干さないかで、ここまでレス引っ張れる住人は、ここか2ちゃんねるでしかお目にかかれませんね･･･。

[332: 匿名さん]

西小山の駅に東急ストアがありますが、便利です。
小さいですけど、必要なものは揃っていて、有機のお野菜も置いてあるので、
仕事の帰りなどに、足りないものをぱぱっと買って帰れます。

後、緑道沿い、旗の台方面にヤオヤプラスという八百屋さんがあって、良質で種類も多いので、
もし国産、有機などこだわるのでしたらすごくおすすめです。

業務用スーパーからおしゃれな八百屋さんまでなんでもありの西小山はとても住みやすい場所だと思います。

ちなみに私の大好物は、サミットの横のお豆腐屋さんの、おからドーナツです。
揚げたてがめちゃくちゃおいしいですよ！

うちは、皆ベッド寝なので、軽い掛け布団くらいしか干さないのでバルコニー内に干すので十分です。
みなさんは、お布団で寝るのでしょうか？
重い布団は、危ないのでみなさんバルコニーには干さないようにしてください。（引っ張ってますね、すみません）

[333: 匿名さん]

しつこいね。

[334: 匿名さん 332]

何が、しつこいね。なのですか？
私のレスが全てなのでしょうか？
無記名だと、世の中、ルードな方もいらっしゃるものですね。面と向かって言っていただきたいですね。
どこのどなたでしょう？

そういう方が、このマンションの住民でないことを祈ります。

[335: 購入検討中さん]

未契約かキャンセルの住戸があるようですね。もう遅いかと思っていましたが、先着順で販売されていたので、
検討しなおしました。

最近の口コミみますと、検討者が少ないので、ご契約された方の意見も聞きたいです。

このマンションの良さや購入された決め手は何でしょうか？

[336: 匿名さん]

おからドーナツ、美味しそうです！
大型店だけでなくこういう小さな個人店があるのもうれしいですね。

[337: 入居予定さん]

＞335さん、

基本的には、ここやスマッチさんの検討板でも皆さんが散々書かれている通りだと思いますので、まずは読んで頂く方が早いかと思いますが、、、

敢えて一言で言うと、やはり「希少性」ではないでしょうか。

この辺りは、昔から住みたい人が多い地域ですが、大型の土地が少なく、マンションが出来るとしたら、幹線沿いの自動車販売店跡地くらい。その他の地域は、目黒区の高さ規制にて低層物件のみ。そのような中、「本来であれば、公共施設になってもおかしくない学校跡地」という纏まった土地がマンションになった（タワーでもなく、低層でもなく）。

借地権という少し難しい問題もありますが、それもしっかりと仕組みを理解すれば、「意外とお買い得」と割り切れる旧法借地権（定期借地権ではなく、実質永続）。「この地域に、この値段で住める」と考えれば、所有権ではないことは割り切れる内容でした。

目黒線という２路線乗入れという利便性もありますし、西小山や武蔵小山の昔ながらの商店街が生き延びている「街の力」も魅力。

売主が「商社系不動産会社」というのも、ポイントでした。財閥系３社（やプラウド）のような価格の「プレミアム」もついていないですし、カタカナ系ディベのような「安かろう悪かろう」でもない。特に、住商は元々、住友グループの不動産管理会社だったという歴史もあり、マンション事業も50年間やっている伝統ある事業（最近ブランド統一した「クラッシィハウス」も「ワンランク上」の物件としての認知度は高いとの認識でした）。購入後のことを考えた際には安心出来る先から買いたかったというのも、我が家の決め手の一つでした。勿論、転勤日の転貸や売却も視野に入れての資産性の観点からもです。



こんな感じで、如何でしょうか？

「良いことずくめ」に見えますが、買ってみての「不満」も当然沢山あるのは、事実です。

良い物件に巡り会うと良いですね。

[338: 匿名さん]

ポイントは、永住物件を探しているのか、さらなる買い替えが視野に入っているのか、なのでは？

[339: 匿名さん]

337さん、

たくさんあるという「不満」も教えてください。

[340: 契約済みさん]

ここの物件、借地権ですよね。
友人（大手不動産勤務）に聞いてみたら
いくら希少性があるといっても所詮借地権物件
だから中古で売り出す時はかなり価格も下がるし
売るのに苦労すると言われました。

そして、こちらの物件を考えてるというと
ここに住もうとしてる人は、どうしても
この土地がいい人か、どうしても目黒区の
アドレスがほしいかのいずれかだろうとも。

あまりに失礼な発言だったので、カチンと
きましたが、実際はどうなんでしょうか？

我が家は一応全国ＯＲ海外転勤ありの会社なのですが
私がこの場所がすきなので購入しましたが。

地場の不動産屋に聞いてみようと思いましたが、
その勇気がないまま今に至ります。

確かにこの辺りの戸建ての中古も借地権物件が多いです。

円ゆうじの土地？？？？？？？？？？？

[341: 匿名さん]

永住するか賃貸に出すしかないと思うけど。

[342: 匿名さん]

341に同意
定借にせよ、旧法にせよ、借地権物件が中古で厳しいのは常識
不動産屋もそう思い込んでいるし、中古探している人にあまりすすめてこないよね

[343: 入居予定さん]

＞340さん、

本件土地保有者、及び、近隣の借地権新築戸建の地主の大半は、円融寺です。借地権も「借地人権利の極めて強い旧法借地権か否か」で区分する必要があると思っておりますが、そもそも旧法借地権の大型マンション自体の存在が多くないのが実態かと思います。

契約済とのことですので既に既にお持ちかもしれませんが、売主/販売代理にて「旧法借地権について」と書かれた追加資料を昨秋頃に作成しており、その中に今回ご懸念の点についても説明されておりました。REINSと呼ばれる中古物件の流通データベースに基づいた「借地権物件の売り出し価格と中古価格の価格差分析」であり、結果として「確かな流通実績の存在」と「所有権物件と比べても格別に価格が暴落しているわけではないこと」が記載しておりました（他にも、権利の説明等有り、未入手でしたら、是非入手下さい）。

残念ながら、上記だけでは他の方が書かれているような「売りにくさ」がどうかは見て取ることは出来ませんが（売買実例も11物件のみ）、私自身は「新築時の買いにくさ」と同様の程度のものと割り切りました（勿論、40年後の更新直前には、更新料見合いの価格を下げる必要は認識してます）。つまり、「借地権というマイナス要素はあるが、それ以上に、希少性のプラス面を評価をされるかどうか」。今更いうまでもなく「売り出し時点で、新築物件よりも１以上安い」という値付けがあるわけですので、後は、「そのお得感（＝結果としては、借地料として延べ払いをしているわけですが）」を評価するか否かということです。新築時に既に130名（及び、そのご家族）を超える方が購入を決められたという事実からも上記評価をされる方も一定程度いると思っております。

ということで売却への懸念は余りしておりませんが、皆様が書かれてるように「賃貸に出す」という選択肢も当然捨てておりません（我が家も、同様に「海外を含む転勤の可能性あり」です）。

引渡しもいよいよ来月。お互い、新居が待ち遠しいですね。

[344: 匿名さん]

で、買ってみての不満は何ですか？
私も諸条件かんがみて、私にとってはポジ要素が多いと思うので、真剣に検討しております。
契約前に少しでも多くのポジ、ネガ、両要素をきちんと自分なりに消化、納得したいと思っています。

[345: 匿名さん]

344さんが求められているような内容ではないかもしれませんが、、、

うちの場合、敢えて言うなら、収納が少ないということでしょうかね。
最初から分かっていたことですが（笑）。

あと、うちは南側ですが、思っていたよりもバス通り沿いにあるマンションがデーン
と見えたことです。これも地図上・ストリートビュー等で方角をみて、初めから
予測はしていましたが。直線距離で200m離れてますけど、想像していたより迫って
見えたのです。

いずれも「買ってみての不満」というほどのものではなく、すべて織り込み済みで、
それでも「ここに住みたい」と強く希望し購入を決断しました。後悔なんてしてません。
本当の意味での「買ってみての不満」が住み始めてからも出ないことを祈っていますが、
どうでしょうね、こればかりは現時点では分かりませんが、私はわりと楽観的です(笑）。

[346: 匿名さん]

340さんはなぜカチンときているのかわからない。

＞私がこの場所がすきなので購入しましたが。

というのは、

＞ここに住もうとしてる人は、どうしても
＞この土地がいい人か、どうしても目黒区の
＞アドレスがほしいかのいずれかだろうとも。

と同じでは。

[347: 購入検討中さん]

購入検討していますので、色々情報キャッチしていますが、旧法借地権が否定的な見解は大手不動産会社の友人達はありませんでした。良い立地で土地が借りられるならばラッキーとしか思えない事でした。本来、多額の土地購入代金が必要で、価値が高まるか否かわからないことが前提ならば、初期投資を少なくしておくことが、本来のリスク回避方法とか・・・。よって、地代がかかるとか、更新料がかかることは、結果価値が高くなると思えば、払い続ければ良いし、価値が高まらないならば、売却すればよいとか・・・。売却した場合も、所有権物件と比べて半額の価値に下がることはないだろうし、売りづらいと言っても、もともとも金額が低いのであれば、周辺の所有権物件と比べて安くて当然と割り切りつつ、考えたときには、時すでに遅し・・・。

プランがなかった。残念でした。キャンセル住戸で希望の間取りと予算が出てくれば、嬉しいのですが・・・。

[348: 匿名さん]

>>346さん
同意です。

[349: 入居予定さん]

＞344さん、

337です。

「不満」の多くは、「本件特有の問題ではなく、不動産業界特有」「買主として、”ある程度”は納得しながら購入した点」になると思いますが、以下のような話です。

＜売主の商売下手＞
販売代理の担当者の皆さん自体は非常に好感の持てる人が多く、中小ディベのようなノルマ制でもないことからか、「ガツガツ」していないことは良いと思ってます。一方で、売主の方にしっかりとした方針がないのか、「一体なんで、この物件が上手く売れないんだ？」という思いがあります。本件が仮に所有権物件であれば、近隣の同時期に分譲された物件同様に「即日完売」になっていたと思いますし、その意味で「一番大切な借地権説明資料を作るのが1年遅かったのでは」と思っております（過去にも、売主は借地権物件の分譲実績があるにも関わらず）。フラット35適用可否やエコポイントなど、今やどのマンションでも当たり前に確認して公式サイトに記載している要素でさえ、ここは対応が後手後手でした。

＜各種業者の活用＞
我が家は内覧会での検査結果自体は納得しましたが、色々とあってその対応にがっかりしております。引越しアレンジの段取りの悪さも同じです（引越し日程アンケ－ト回収に３週間も掛ける理由は一体？？？）。施工者にせよ、引越し幹事会社にせよ、売主からすれば全てカネを払う先であり、「なぜ、（カネを貰う）買主以上に、彼らの都合を優先させるのか？」と不思議でした。今度の確認会も、若干不安ではあります。但し、これはどの物件でも言える話なので、本件特有でもないと思います。

＜共有部分＞
専有部分の中身には納得してますが、共有部分に関しては、「予想していたとはいえ、正直ちょっとなぁ、、、」という感じです。この辺りは我々は「目を瞑って買ったのでしょうがない」と割り切っておりますが、完成物件の強みを活かして実際に確認されるのが一番だと思います。

＜収納＞
他の方も書かれておりましたが、やはり少ないです（勿論、納得して買ってますが）。内覧会の際に、「少しでも広い方が良いと思って、設計変更をしてウォークイン・クローゼットを増やしました！」との説明を受けましたが、「それだったら、外廊下の中途半端な花台をやめてトランクルームにしてくれよ」と思いました。「駐車場が多くて余りそう」なのと「駐輪場は、一家に２台までで（各家庭のお子様が成長してきたら）今後不足しそう」とか、ちょっと今時の感覚が不足している気がします。

その他、こちらやスマッチさんの「契約者限定」板にも色々と意見が書かれているので、参考になさってください。

上記のような「不満」はありますが、総じて「満足」していることは事実です。また、一旦入居してしまえば、前の前の現実生活が始まるわけですので、入居者の皆さんと力を合わせてより良くしていきたいと思っております。

上手く良い物件に巡り会うといいですね。
　

[350: 入居予定さん]

＞345さん、

確かに、あのマンション予想以上に近かったですよね。。。正に、「デーン」と。笑

あの程度の高さのマンションなら、目黒区の通常規制でも近隣に立つ可能性あるので、折角の眺望が失われてしまいかもしれないですね。

まぁ、そこは祈るしかない話ですが。

[351: 入居予定さん]

３４０さんのカチンときた？のは

今、目黒区以外に住んでいて
目黒区という高級住宅地のイメージのある
場所に住みたいんじゃないのか？と友達に
言われたと思っているとか？

ま、どうでもいいですね（笑）

目黒区はいいところです。
自信を持って住みましょう！

[352: 入居予定さん]

私たちは、実家の近くなのでここに決めました。
やはり借地権ということで、この辺の他の物件より広くて安かったのが決め手です。
クオリティーも、高級という訳にはいかないのかもしれませんが、悪くはないと思いますよ。

この辺りで同じくらいの広さで、手が届きそうな価格のマンションは、安っぽい内装でお墓ヴューだったりもしました。倍率が高すぎるところもありました。

中古は、この辺りだと築３０年ぐらいでも結構な値段で、リノベーションをしたら新築ぐらいの価格になります。

売ったり、再契約をするのは、多分子供の代。自分で買ったのじゃないのでそこまで欲深くならないと思う（？）ので売るときの値段などは気にしていません。値が落ちるのもあまり気になりません。

[353: 入居予定さん]

いよいよ入居の準備ですな。もう、完売したのか、気にしていたら、契約キャンセルがあったようで、最初の時期に販売された部屋がありますね。

検討されていた方には、チャンスかもしれませんね。１４３戸もある目黒区内では大型物件ですから、数件は今後も契約キャンセルが出てくるかもしれませんね。

入居する側からすれば、早く完売してもらいたいと祈っています。

[354: 入居予定さん]

引渡しまでに、この物件のトップページが「おかげさまで全戸完売しました」になりますように。
気分はすっかり売主です（笑）

[355: 匿名さん]

売り主さん、頑張ってますよ。
先週末から資料請求者全員に電話しているようです。

[356: 周辺住民さん]

完売は厳しいでしょうね。
残ってる部屋は間取りを見ても
残るべくして残った感が否めません。
マンションのエントランス付近に
先着順と書かれたたて看板がありますが
入居してもそのまま看板があるのは
非常に格好悪いですね。
よく売れ残ってるマンションに幕がかかっますが
あれは絶対やめてほしいです。

あと何戸なのかなぁ。

[357: 匿名さん]

とりあえず1ケタにはなったから。

[358: 匿名さん]

旧法とは言え、借地権の物件はやはり厳しいですね。
山手線内の一等地でも、借地権の案件は軒並み苦戦している。（特に定借）
しかし、所有権だったらもっと高かったろうし・・・
難しいところだね。

[359: 匿名さん]

借地権にしては、割安感がいまひとつ。
もう一息、二息安かったら、即完だったかも。

[360: 契約済みさん]

即完が必ずしも良いわけでは無いと思っています。家電商品とはマンション違いますし、マンション内のコミュニティーも大事ですから・・・。
即売だと、誰もかしこも関係なく損得勘定のみで購入しちゃうイメージ。損得勘定は二の次で、マンションの品とか
格式も多少重んじたい気がしております。　
かっこつけた言い方で、すみません・・・。

[361: 匿名さん]

このクラスの物件で、即完できないってことと、マンションの品とか格式ってｗｗｗｗｗ

[362: 契約済みさん]

本来の竣工予定は４月初旬です、今現在残りが一桁台戸数というのはかなり成績優秀なのでは？モデルルームと資料を見ただけで居住資産を購入するのですから、土地所有権付物件だとしても竣工後に２、３個残るのは当たり前だと思いますよ。目黒、世田谷のこのクラスでは、逆にそんなに珍しいことではないのでは。しかも残っているのは最上階9千万台3戸と1Fの庭付きユニット4戸に7Fが1戸ですので、多少時間は掛かるでしょうけれど、近隣の住戸に比べるとはるかにここの出来は良い方です。ま～気に入っていなかったら購入してませんので、贔屓目に見ているところもありますが。。。

[363: 匿名さん]

>>358
確かに。渋谷駅歩5分程度で山手線内側の築10年位旧法借地マンションが値下げしても全然売れてない現実。
渋谷でも繁華街や大通り沿いではない、よい立地だし決して高くないのだけど。
借地権に偏見ある人は多いと思う。どうせなら所有権がよいってね。新築のマンションならまだしも中古は玄人でないと手を出しづらい。また、そんな人は買い叩くだろうし。

[364: 匿名さん]

決算時期で狙い時ですよね。
だから１桁までいったのかも。

[365: 匿名さん]

住友は値引きなしで有名です。
値引きするくらいなら、2年でも3年でもかけて売るんです。
残り数戸なら割り切って値引きして売りさばくのは、三井・三菱。
どっちが良いかはわからんけどね。

[366: 匿名さん]

住友不動産ならわかるけど住友商事もそうなの？

[367: 匿名さん]

住友系はみなおなじ

[368: 匿名さん]

>>365

借地権の物件では、そうも言ってられないのでは？
借地期間が短くなったら、同じ価格での提供は普通ありえないでしょ。

[369: 匿名さん]

まさに狙い時だと思う。

[370: 匿名さん]

＞368
定期でなく、旧法でもそうなのかなぁ？

[371: 匿名さん]

>>369

言えるね。
決算月だし、何とかしたいだろうから。
チャンスかも？

[372: 匿名さん]

値引きないって煽られると値引き提示された時に余計にコロッといきそう。
デベも上層部からゴーサインさえ出れば攻勢かけてくるからね。
買う方だけでなく売る方もチャンス。

[373: 匿名さん]

そっかぁ。
でも、売れ残りは嫌だな。

[374: 匿名さん]

値引き無いって洗脳するのは上手い戦略だと思う。

[375: 入居予定さん]

立会川緑道の近くで、阪急不動産のマンション計画が出ておりましたね。

　http://www.geo-meguro.jp/

最近分譲事業を積極化している阪急さんですが、昨年に比べて市況も更に上がっておりますし、所有権物件であれば、結構なお値段にはなりそうですけどね。

完成時期的には競合しないかな。

[376: 匿名さん]

>>375

これ、結構駅からかかるよ。
９分で行けるかな？

[377: 匿名さん]

無理

[378: 購入検討中さん]

いや行けるっしょ。

[379: 匿名さん]

しかし総戸数24戸。
2回目あたりの修繕積立金がやばくなりそうな可能性のあるパターンだな。
事業協力者分の住戸数が知りたい。
総戸数こんなに少なくて、販売戸数が未定っていうのが嫌だな。
でも気になるんだけどねｗ