クラッシィハウス目黒洗足（目黒区洗足1丁目マンション）

[匿名さん]

売主は住友商事のようです。
東京都目黒区原町１丁目２０付近
東急目黒線西小山駅徒歩７～８分の場所ですね。


【正式物件名を確認しましたので、タイトルを変更しました。管理人 2010.01.18】

[21: 匿名さん]

駅前は、洗足より西小山の方がいい感じ。

[22: 元近所]

西小山は、随分かわったんですか？再開発して？

[23: ご近所さん]

丸吉と杉山亭。美味いよ。

[24: マンコミュファンさん]

やっぱり“クラッシィハウス目黒洗足”という名前でした。
http://www.megurosenzoku.com/

[25: 匿名さん]

敷地は借地権の準共有（賃借権）とのことです。
それでも3LDK70平米で6000万円台くらいで出してきそうな気もします。

[26: 匿名さん]

立地見てきたのですが、洗足駅からの道が歩車分離できていないバス通りで、古びた商店や工務店などが道すがら散在し、ちょっと「洗足」という名前に期待していたものとは違いましたね・・・
計画内容と併せ、少し悩むことになりそうです。

[27: 元近所をよく知る人]

以前、西小山（品川区小山６丁目）に住んでました。そして友人がこのあたりに住んでました。
友人も西小山駅を利用してました。西小山から続く商店街を気に入っているようでした。
私は、もっぱら品川区側の商店街を利用していましたが、土日に目黒区側にくると商店街で流す曲が（演歌とかじゃなく）流行の曲で　買い物してても楽しかったです。

　洗足のこのあたりは、おっしゃるとおり古びた（？）ぱっとしない通りですが、渋谷までのバスも通っているので私は土日によく利用していました。渋谷までのバスルートがまたおもしろいんです（祐天寺のディープな商店街を通ったりします）。
洗足のお屋敷街は、小山６丁目の隣の小山７丁目あたりだと思います。（一部旗の台の住所あり）。クリスマスの時期は、お屋敷の品の良いイルミネーションを見ながら散歩するのが楽しかったですよ。

西小山は下町ですが、山の手の下町っていうか・・・、少ないけどカフェとかもできてきてたし、隣の武蔵小山の大規模さとは違った独自の開発が（ゆっくりと）されていくような気がします。
でも、目黒線は急行がないほうがよかったですね。私も急行ができて、違う路線に引越してしまいましたし、そういう人が周囲でも多かったです。

ついつい懐かしくて長文書き込んでしまい、ごめんなさい！

[28: 匿名さん]

そうすると、ここは、どちらかというと日常的には「洗足」よりも「西小山」を使うべき立地なんですかね？

[29: 匿名さん]

シティタワー品川（定期借地権７０年？）が最上階で７０㎡以上で３０００万円未満だったことを考えると、ここも７０㎡以上で高くても４０００万円未満でないと売れないのでは？東京都の土地でしたが。。。抽選はずれました。
定期借地権も４０年しかないし。管理費以外に借地料も解体費用も支払うわけですから。
場所はいいので４０００万円未満だったら、買うことも検討しようかと思います。所詮借地権ですから。

[30: 匿名さん]

借地だとローン組めん。

[31: 匿名さん]

ここは普通借地権ですから、定期借地物件と比較してもあまり意味はないのでは。
そもそもシティタワー品川の価格は東京都からの入札条件で縛られてましたし仕様も賃貸レベルでしたから参考にはならないと思います。２０年に１度の例外中の例外物件です。
もし参考にするのなら、まだシティタワー大崎とかブリリアタワー大崎の方でしょう。シティタワーは普通借地で坪単価３００万超、ブリリアは定期借地なのでもう少し安かったですがそれでも２６０万前後でした。
マンションは建物代が高いですから、期待するほどは安くならないです。普通借地だったら、所有権の９掛けがいいところですね。
クラッシイは仕様がいいでしょうから、坪２５０を切ってきたら検討します。
なお、商売の担保に入れるのでもない限り、普通借地権マンションだからといってローンを拒否する銀行は無いですから杞憂かと。中古になっても大手は大丈夫です。定期借地だと提携ローン以外少し厳しくなりますかね。

[32: 匿名さん]

普通借地権と定期借地権の違いはなんですか？

[33: 匿名さん]

坪２００なら検討しようかと思います。

[34: 匿名さん]

普通借地はずっと借り続けることができる権利ですから、建物を取り壊したり、追い立てられたりする心配はありません。借地権自体が売買の対象になります。
定期借地だと必ず返さなくてはいけないので、権利自体に担保価値は無いですね。

[35: 匿名さん]

雑駁に言えば、土地をいずれ返す必要があるかないかの違いですね。
普通借地権なら、それ自体取引の対象になる立派な強い権利です。

[36: 匿名さん]

雑駁に言えば、土地をいずれ返す必要があるかないかの違いかと。
普通借地権なら、それ自体で立派な担保価値がありますよ。

[37: 匿名さん]

雑駁に言えば、いずれ土地を返す必要があるかないかですね。
普通借地権であれば、立派に取引価値のある財産権ですよ。

[38: 匿名さん]

すみません。
ネットの接続が具合悪くて、№３５～３７間違って投稿してしまいました。

[39: 匿名さん]

残り４０年とはどういうことなのでしょうか？４０年で返却でしょうか？

[40: 匿名さん]

黙っていれば４０年で自動更新です。多少賃料の見直しとかはあるかもしれません。
あとは、気持ちばかりの更新料を払うだけで借り続けられます。当然、月々の積み立ての中で計算されているはずです。

[41: 物件比較中さん]

価格情報ありませんか？

[42: 匿名さん]

両駅から徒歩８分で１４３戸ですか。
価格次第ではあるが戸数と駅力考えると苦戦するだろうな。

[43: 匿名さん]

三井の浜田山があれだけ高くても結構売れてるんだから、中途半端なものじゃない方が良さそうだよね。
長いこと高品質の物件が出てない地域だから、期待してるんだけど。

[44: 物件比較中さん]

スケジュールの関係でこの土日のプロジェクト説明会に行けないのですが、土曜の説明会でに参加された人に伺いたいのですが、価格帯はどうでしたか？

[45: 匿名さん]

所有権分譲だったら坪＠３５０を前提に、その８掛けぐらいを想定しているように見受けられました。
要するに＠２８０ぐらい。
そんな値段じゃ買う気にならないとは言っておきましたが・・・

[46: 匿名さん]

営業さんは、値段の高さを正当化する説明に終始していた感じでしたね。

[47: 匿名さん]

西小山駅から徒歩７～８分の立地で坪２８０ですか。
それに見合う売りはなんですか？

[48: 匿名さん]

とにかく営業さんの知識の薄さと対応にがっかりでした。
仕様にはこだわってる感じでしたが、価格次第では苦戦しそうな物件ですよね。
価格があまり期待できないなら、魅力ないですね。

[49: 匿名さん]

希少性ってことですかね・・・

たしかに、学大の四季レジデンス以来の大型マンションだし、利便性的にも手ごろな、若い層の需要も見込めそうな穴場地域かもしれません。

[50: 匿名]

No.45さん

営業さんから所有権で坪350万という話がでたんですね。

洗足1丁目で本当に所有権坪＠350万なのでしょうか？あの地区でその価格は高い気がします。
（調べてみたのですが、サイトによって違うので）

その8掛けでは、到底、買う気になんてなりませんよね。


私もモデルルームに行きましたが、構造・仕様は普通・・・。

強気にもほどがあります。

[51: 匿名さん]

そもそもこの近くではそんなに新しいマンションはないのですから、相当地域を広げて、高級住宅街の八雲や洗足六丁目、大岡山あたりがみんな高いという薄弱な根拠でしょう。

[52: 匿名さん]

確かに営業いまいちでしたねー正直これといった売りがないんじゃないかな。

[53: 物件比較中さん]

地代はいくらくらいか、ご存知の方はいらっしゃいますか？
少し前に電話で問い合わせたら「未定」とのことでしたが。。。

[54: マンション住民さん]

若い層は、@280～350なんて無理
ローンの審査が通らないよ

[55: 匿名さん]

地代２～３万円とか言ってましたよ。

[56: 物件比較中さん]

53です。地代情報ありがとうございます。月2-3万ですよね？これはローンを払い終わった後も
続くわけですよね。追加の管理費と思えばいいのか、、微妙ですね。

[57: 匿名さん]

２～３万円余計に払うということだと、実質７～８００万円高いのと一緒ですね。
やっぱり、せいぜい＠２５０ぐらいまででないと、メリット無いような気がしますね・・・

[58: 匿名さん]

まぁそういうことですよね。
これで@300とかなら、他を探した方がいいですよね。

[59: 匿名さん]

大苦戦間違いなし。
スミフと言えども値引き無しでは無理でしょう。

[60: 匿名]

ここ、スミフだっけ？

[61: 匿名]

クラッシィハウスは住友商事ですよ。
住商は意外と弱気です。

[62: 買いたいけど買えない人]

構造説明会に行ってきました。
価格予定表なるものをもらいましたが、坪280－330（階と向きによる）
一番数の多い、70平米でも、6000万円台と予想をはるかに上回る値段で、私にはとても、手が届きそうにありません。
この物件って、借地権ですよね。
地代も払わなくちゃいけないんですよね。
周辺の他物件と比べても、メリットは全く無いように感じました。
142戸全部売り切ることができるのでしょうか？
どんな人が買うのでしょうか？
住商も強気ですね。
販売会社の人は、大変そうだと思いました。
余計なお世話ですが。。。

[63: 匿名]

私も構造説明会に行ってきました。

価格予定表を見て同じく驚きました。
本当に強気の価格です。
南側は72平米でも6000万～6600万を超えてきます。

地代はTOTALで月330万。
1世帯2万強～3万強です。

住友商事は一体どんなマーケティングをしたのでしょうか？
住商建物の営業さんはとても弱気でしたよ。

子育て世代はあの価格をだすなら一戸建てを買うと思うし
あの土地に何が何でも住みたいお年よりしか買わないんじゃないかな。

[64: 匿名]

随分高いですね。。
期待してたのに残念です。。
見送りします。

[65: 匿名さん]

所有権だったらまあ妥当ですが、ＫＹですね。

[66: 匿名さん]

いくら旧法とはいえ、借地権は借地権。
住み続ける以上、月々２～３万円の地代がかかる。
支払い続けても、老後や子、孫たちの将来にも所有権は手にできない。

従って購入サイドへのその見返りは、圧倒的なコストパフォーマンスのはず。
（土地の仕入代がかかってないのだから・・・）
納得できうるだけのコストパフォーマンスを提示できなければ、意味がない・・・

邸宅地として一級ではないが、路線の質と交通の便は良く、ランドプランも緑が多く、
四方道路に季節の小径も気持ちがよさそう。
スケール感の割りに過剰な共用施設が少ないのも好感が持てる。
（ただ名ばかりのコンシェルジュだけが余分。）
共用施設は、高級感のあるエントランスといつ見てもきれいな心落ち着ける
ガーデンラウンジがあれば、それでいいと思う。

設備、構造関連も特別問題も無かったが、間取りの平凡さと占有面積の画一さは、
購入サイドの選択肢を狭める・・・

デベの考える＠・・・円はライバルとの兼ね合いばかり、しかも自分に都合よく。。。
提案しているアドレスとグレードと間取り、ターゲットとした家族構成、その年収平均、
月々の必要生活費等々想定すれば、必然的に購入上限Capは分かるはず、
そのバランスが悪いから売れ残る。・・・よって誰も幸せにならない。。。
（言い換えれば、ターゲットと定めた相手が無理なくローンを組める価格帯で、プランを提案する事）

[67: 匿名さん]

推測すると、南側は平均＠２８０台、それ以外は＠２６０台ぐらいといった感じなんですかね？
間取りの平凡さ、周辺の町並み等々考えると、７～８％は高い印象ですね。
正式価格決定までに、反応を見てどこまで修正するか・・・

[68: 匿名さん]

南向きの駅数分の3ＬＤＫが６０００万円台だと、サラリーマンでもぎりぎり買える
価格だし、たしかに都内ではなかなか出ないから意外と売れちゃうのかな・・・

[69: マンション住民さん]

>意外と売れちゃうのかな・・・
ムリムリ。

[70: 匿名]

どう考えても苦戦ですよね。