勝どきビュータワー【ゴールドクレスト】

[いつか買いたいさん]

大江戸線勝どき駅を上がってすぐのところで工事をやってるタワーマンションです。
UR賃貸だけかと思ってたら一部分譲ですね。下旬にモデルルームオープンです。
だいぶ出来てるように見えるけど、意外と入居までまだ2年もかかります。

ゴールドクレストHP（分譲）：http://www.goldcrest.co.jp/html/kvt/index.html
UR都市機構HP（賃貸）：http://www.ur-net.go.jp/kachidoki/index.html

所在地：東京都中央区勝どき1丁目1111番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩1分
分譲戸数/総戸数：328戸/712戸
広さ：42.06㎡～140.38㎡
入居：平成23年3月下旬
売主：ゴールドクレスト
施工：大林組
管理：東急コミュニティー

旧スレ：勝どき駅前地区第一種市街地再開発（http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43659/）

【旧スレッドURLを追加しました。09.12.21 管理人】

[503: 住まいに詳しい人]

デベがゴクレであることを気にしている人がとても多いが、URの入札でたまたまゴクレが落札しただけで、三井や三菱が落札していればデベは三井三菱になっていたわけです。建物の基本性能は良い意味でURの仕様だから目に見えないところが非常に高い。30cmボイドスラブ、二重天井、二重床でかつ床下深さが更に30ｃｍもある物件は民間にはほとんどありません。SIだから将来のリフォームもかなり自由。環境性能表示もオール3星。管理は東急コミュニティだし、名称にクレストも入っていないから入居後はゴクレ色が無いのでは。大林組に発注しているのもUR。万一ゴクレがこけてもURと大林が付いているから安心。

[504: 匿名さん]

たから値段も上がるのです。って事なら、周辺のマンションでも良いかな。
駅直結は魅力的だけど、人並みに歩くさ。

[505: 銀行関係者さん]

概ね、おっしゃる通りだと思います。
「万一、ゴクレがこけてもURと大林が付いているから大丈夫」かどうかは開発＆販売者、PJ発注者、デベ（ゼネコン）の関係だけだから必ずしもそうとは言えないですけれど、、。
ゴクレを毛嫌いする人はそれぞれの意見がまああるとして、大林組も余り変な発注には、何かあった時に自分が傷がつくから応じないと思いますよ。
高い安いはこの物件の「価値観」をどこに見出すのかの問題だと思いますし、まあ、ゴクレがこの物件が完成する迄にぶっ飛ぶことはないと思いますけど、その点が心配ならURと共同開発って点はある意味保障になると思います。

[506: 申込予定さん]

>498
貧乏人は82㎡に95百万円の資金を投入して迄、この物件を狙わないと思いますけど（笑！！）

[507: 申込予定さん]

>502
ご興味があるのであれば、早めにMR行った方が良いですよ。
この木金曜で優先販売の契約がゴクレの本社で行われ、あとは優先販売の対象にならなかった部屋のみが、2月末頃一般販売されるはずですので。

ご質問の「MRで防音機能を確認する」のは無理だと思います、基本的にMRって「張りボテ」ですし、営業マンに単刀直入に質問しても、自己否定するようなコメントは更々期待できないので。
あと防音機能とは関係ありませんが、このMRの2部屋は、1LDK+WIC+SICの仕様はこのマンションのものになってますが、2LDK+WIC+SICの仕様の方は池袋の物件のものになってます。

もし防音機能が気になるのなら、なかなか難しいと思いますが、同様の構造のマンションの所謂オープンルームが上下・左右で設置されている別物件を探し出し、①別々の部屋で騒音（振動）を出してみて確認するのか、②その類似物件に入居済みの方にインタビューする位しかないと思います。

いろいろネガレスが絶えない本物件ですが、MR訪問の際には①予算額②希望の間取り（面積）を先ず明確にして挑まないと、確かに割高感が否めない物件なので、「その予算でその間取りは無理だよ、、、」と相手にされない可能性があります。

[508: ＵＲ]

共有部分や出入口はＵＲと兼用なのでしょうか？

[509: 匿名さん]

５０３さん５０５さん　その通りです。
URが自分の取り分を販売できなくなった（政策で）ため、入札をし
ゴクレがいちばん高い金額で落札して、個人に販売しているだけです。
高値落札だから割高ともいえますが、ゴクレが他のデベより自己資金
の割合が多いので、金利負担がすくないとか、営業マンの人件費とか、
抑えれば、他のデベが売るのと同じかな、経営陣が利益を独占しなければね、
工事や仕様はURや大林の考え次第、管理は東急、ゴクレの意見なんてひとつも
反映されてないよ、
入居後何かあっても
きっとゴクレは責任ナイと言うよ。
うちもURのお客です一緒にクレームを言いましょうなんてね。

[510: 申込予定且つ近所住民]

>508
>共有部分や出入口はＵＲと兼用なのでしょうか？

UR・分譲者・地権者、全員の「共有」部分です。
出入り口もそうです。
ただし、39階以上の高層階は分譲の比率がかなり高いので、高層階用のエレベーター3機（共有施設が設置されている5・19階には停止するものの、38階以下の階には停止しない）は、そういった意味では分譲者用のエレベーターと言えます。

[511: 匿名さん]

なるほどー、この物件は売主が入札でたゴグレになっただけで施主会社はゴグレではないのですね。
だから二重床・二重天井でボイドスラブ30cmもあるんですね。
もし、ゴグレが施主会社ならあり得ない数字です（＾＾；）

今は二重床・二重天井、ボイド28cmのタワマン住んでますが、上階の音は多少は聞こえますがそれほど気になるほどではないです。
むしろタワーマンションは乾式壁で戸境壁にコンクリを使わないので、住んでみるとお隣さんの音の方が気になりますよ。

[512: 申込予定さん]

>509

505です、ご賛同頂いてありがとうございます！！

ただ、「URが自分の取り分を販売できなくなった（政策で）ため、入札をしゴクレがいちばん高い金額で落札して、個人に販売しているだけ」が正しいかどうかは「？」です。

URって自社で分譲、つまり販売ってしましたっけ？
元々個人（法人を含む）と都が混在して所有していた地区の大規模な再開発なので、そもそも官単体ではできないのと、民間を入れないと予算的に足りないので官民共同のPJになったものと理解しています。

このPJの入札時期はリーマンショック前のプチバブルが始まった頃だったので、ゴクレは競合した財閥系デベより相当高く落札（ゴクレにしてみれば仕入）したのは事実らしいです（「高値落札だから割高」はこの点で、その通りだと思います。）。

あと、URと民間が共同開発する場合、民間はURの規制・基準にある程度フェーズを合わせなければならないので、民間企業としてみれば接点を見出すのが難しいみたいです。

また、基本的にゼネコンは発注者（デベ）の注文に従って工事を請け負うので、「その原価では注文された仕様の構造はできない」とかの意見は言いますが、「ゴクレの意見なんてひとつも反映されてない」なんて事はないと思いますし、不動産は販売者（デベ、PJの主体者）の責任が一定期間ありますので、「入居後何かあってもきっとゴクレは責任ナイと言うよ。」も事実に反すると思います。

なんか否定的なコメントばかりですみませんでしたが、事実（として私が認識している内容）と異なる点がありましたので、投稿させて頂きました。

[513: ＵＲ]

５０８さんご丁寧にありがとうございます。
私は購入できる身分ではないのでＵＲ賃貸で
共有部分が充実しているのは嬉しいです。

床の厚さや室内設備などは分譲とは違いそうですが。

スカイツリーより家賃設定が高くなりそうですね？
ｽﾚ違いでしたら申し訳ありません。

[514: 匿名さん]

５０５．５１２さん
　５０９です。
勿論ＵＲは自己販売はしてません。
そうしないと民営化で無くなってましたもね。
前身の住公。都市公時代の継続事業だったということが言いたかったのです。
今はＵＲの再開発の説明はその通りですね。
それに、ゴクレは売主（宅建業者）としての責任はあります。
責任はナイヨトとゴクレが言うというのは口に出さないが
心の中で思っていると訂正します。
でも口に出す社員も結構いるかもよ！

[515: 購入予定者兼近隣住民]

>501さんへ

いいえ、従前権利者（地権者）が飼育しているペットのみが一代に限り認められているだけですので、一般分譲入居者には認められていませんよ。

[516: 匿名さん]

>>511
ボイドスラブが３０数センチのタワマンは幾らでもありますが…
あと、乾式壁でお隣りの音が気になるようでは
あなたのお住まいのマンションの施工が悪いって事です。

[517: 購入予定者兼近隣住民]

>513さん
「床の厚さや室内設備などは分譲とは違いそうですが。」

やはりそうなんですかね？
でも、室内設備が分譲と賃貸で違うのはありえると思いますが、床・壁の厚さまでは違わないのでは？

実際にはどうなのか分かりませんが、、、
この物件は分譲と非分譲（賃貸用なのか地権者用なのかは分かりません）が殆どのフロアーで混在しています。
フロアー毎に分譲・非分譲が分かれていればまだその可能性はあるかも知れませんが、床の厚さって自分のためと言うより下の階を気にしなくてすむためのものだと思うので、床の薄い賃貸用住居の下に住んでいる分譲入居者って何か損な感じがしません？
それを考えると、私は勝手に「分譲も非分譲も床・壁の仕様は変わらない」と推測しています。

あと、分譲・非分譲で工事の仕様を部屋毎に変えていたら、工事業者も面倒臭くって草臥れちゃいそうです（笑）
機会があったら営業担当の人に来週聞いてみますね！！

[518: 匿名さん]

分譲・非分譲が混在してるなら、わざわざ分譲買うメリットがないでしょ。

[519: 購入検討中さん]

ここって同じゴクレでもアウルタワーと全然掲示板の書き込み数が違うよね。。

[520: 匿名さん]

あれ？こっちはレス完全にとまった？
どうしたんだろ？
アウルは結構動いてるのに・・・

クレストプライムタワー芝の二の舞か？

[521: 匿名さん]

>>495さん
> 区立保育園には区分所有者等の優先入園権等はないみたいですね。

以前にもそのような話題がありましたが、やはりマンション住民が優先して入園できるというようなメリットはないのですね。もしかしたら・・・と少しだけ期待していたので残念だなぁと思ってます。また、重要事項の案文？ができあがったとのことですが、これは管理規約ってことでしょうか？（無知ですみません）ペットのこと以外にも何かあれば教えていただけたらうれしいです。

[522: 匿名さん]

咳をしても一人。

[523: 匿名さん]

ここはペット不可なんですね。今時の分譲マンションにしてはめずらしいですね。賃貸では叶えられないから、マンションを購入した時にはペットを飼うぞ！なんて思ってる人多そうですけど。私もどちらかというとその口です。
それから気になったのですが
「床の厚さや室内設備などは分譲とは違いそうですが。」 果たして床の厚さや室内設備って分譲と賃貸で違うのでしょうか？床の厚さや室内設備を変えることの方が工法として難しいような気がしますが。そういう点とか考えてもＵＲ賃貸としては嬉しい内容ですよね。

[524: 匿名さん]

豊洲駅直結のシエルタワーは、
ＵＲ賃貸と分譲が階数で分離されている為なのか、
内装も設備も賃貸と分譲で異なりますよ。
各戸の玄関ドアも異なるしバスタブなども異なります。
床の厚みは知りません。

[525: ＵＲ]

皆さんおっしゃるように
床の厚さなどは同じかもしれませんね。

内装の設備などは賃貸仕様になりそうですが…

ディスポーザーも標準設備になりそうですし、
各階ゴミ置場もあるみたいなので
ＵＲ狙いの私にとっては嬉しいです。
その分、ＵＲの家賃は近くのスカイリンクに比べて割高になりそうですね…。

ペットについては最近の賃貸はokなところが多くて
（基本的にＵＲは不可ですが）アレルギーのある私にはツライところなので
不可は嬉しいです。
でも、エレベーター内などの規則は厳しく決めてくれていないと
論争がおきそうですよね。
皆さんは分譲で悩んでいらっしゃるのに
賃貸希望が書き込みしてしまい
失礼しました。

ここでの、いろいろな情報は勉強になります。

[526: 匿名さん]

ＵＲ賃貸は、共益費の額がどうなるのかに興味あります。
分譲の管理費よりも割安なのが普通ですから。

ディスポーザーや各階ゴミ置き場を賃貸人も使えるのであれば、
賃貸共益費は分譲管理費に近い額にしないとおかしいでしょう。

[527: 匿名さん]

ここまで割高だと、OWLに流れる客は多いよね。

[528: 匿名さん]

OWLは管理費がどんでもなく高いから流れないかも。立地はビューが上だから。

[529: ur]

ＵＲにディスポーザーがついていなければ
結果的に分譲購入者が生ゴミ臭などで嫌な思いしてしまいますし
他のＵＲでもディスポーザーついているところはありますので
今回も標準装備になると思います

分譲層と賃貸層と、階数で、はっきり分けてしまえば賃貸の専用ゴミ置場もできるかもしれませんね

そういえば、５〜６年前にできた某汐留タワーはur賃貸、分譲両方入っているので参考になるかも？
入り口が別って噂を聞きましたが
確かめていないのでわかりません…

[530: 匿名さん]

参考にするなら、豊洲シエルタワーですよ。
ここに似ているから。シエルは激安分譲価格だったという以外は。

[531: 匿名さん]

現在、賃貸も有の分譲マンションに住んでいます。
ここみたいにゴールドクレストとUR賃貸のように
元々が分かれているものではなく、
分譲マンションの分譲貸しマンションです。
そこではもちろん分譲のままの姿なので
内装も設備も床も他と変わりはありません。

変わるのは賃貸共益費と分譲管理費です。
賃貸共益費8600円
分譲管理費22600円
だったと思います。
ちなみに年数はそれなりに経っています。
UR賃貸と分譲貸しマンションとは違うかもしれませんが
参考までに。

[532: ur]

上の方の分譲賃貸と言うのは
個人購入者が賃貸しているのですか？
それでしたら管理費は、賃貸にする購入者が決めるので
違ってくるのでしょうね

シエルタワーにもＵＲが入っているのですか？
調べて参考にしてみます。

でも実際的な利便性は変わらなくても(豊洲が便利と言う人もいそうですが)
中央区と江東区と言う決定的な違いがあるので
豊洲の方が安いのかも…

[533: 匿名さん]

ペット不可ですか。
523さんのおっしゃるように賃貸で飼えないから分譲で、と思っていたのでちょっと残念ですね。
OWLも見てみようかな。

[534: 匿名さん]

地権者は１代限りペット可だそうなので、
犬や猫が嫌いな人も安心…ってわけには、いかないんですね。
犬の寿命は２０年近くですか？

[535: 匿名さん]

私はペットを飼っているので想像の域を出ませんが、ペット１代限りと決まっていても、実際にその時になってみたら、いつも一緒にいたペットがいない寂しさに、もう一度ペットを飼いたくなってしまうことだってあるかもしれませんよね。そもそも地権者の方とそれ以外の入居者とで待遇が違うなんていう不自然なことをするよりも、いっそ全世帯ペットOKにしてくれたら・・・と思ってしまいます。

[536: 匿名さん]

↑冒頭の部分、「私はペットを飼っていないので」でした。いきなり間違えてるし・・・すみません。

[537: 購入予定者兼近隣住民]

>521さん

495です。

「また、重要事項の案文？ができあがったとのことですが、これは管理規約ってことでしょうか？（無知ですみません）ペットのこと以外にも何かあれば教えていただけたらうれしいです。」

重要事項は、売買・賃貸に関係なく、当該不動産の取引をする上での基本的なルールの中で、特に重要な事柄を示したものです。
売主・貸主は契約前に、重要事項説明書の内容を一通り買主・借主に説明することが法律で義務付けられています。
管理規約は、物件の管理に関することを定めたものです。
因みに、本物件の場合は、物件全体の「全体管理規約」、住宅部分の「住宅管理規約」、物件全体の使用に関する「全体使用規則」ほか、全部で9規約・規則が定められています。
すみませんが、管理規約集全部ですと約1.5センチの厚さになりますので、現時点では全部読んでません。

ただ、一般的に皆さんが興味を示しそうな内容は、ペットの件を投稿した前後のスレを見て頂ければ、と思います。

期待頂いた内容の返答になっていないかも分かりませんが、そんな感じです。

[538: 購入予定者兼近隣住民]

>523さん

ここがペット不可なのは、以前にも投稿がありましたが、URとの共同PJだからです。URは基本的にペットの飼育を認めていないので。
ただ本PJの底地区画整理には従前地権者の協力が不可欠だったため、その方々の協力を得る為に、止むを得ず従前地権者に限りペットの飼育を一代にだけ認めたらしいです。

あと、床・壁の厚さは賃貸も分譲も変わらないとのことでした。

[539: 契約済みさん]

今回より、「購入予定者兼近隣住民」から、「契約済み」に改名します。

賃貸希望者サイトではないので、板違いかも分かりませんが・・・。

勝手な推測ですが、URの募集開始案内は早くても3月～4月位、遅ければ5月頃では？、と思っています。
ただし、明くまでも私個人の推測で何も裏情報的な根拠はありませんので、余り参考にしないで下さい。

その前提で、3～5月と推測する理由は、
URが賃料が募集を開始する→賃料相場が公表される→利回り計算で賃料から各分譲物件の収益物件としての価値が計算できる＝各分譲物件の実勢価格が分かる→分譲価格と実勢価格の乖離部分の範囲で購入希望者は割引交渉ができる＝実勢価格より分譲価格が高いことが否めない分譲事業者は困る

多分この物件は今月中に区民優先販売を終わらせ2月に入ると一般販売を開始するので、一般販売の第一期二期（何期迄あるかは分かりませんが）が落ち着き、値引き交渉で苦労しなくなる時期に賃貸の募集を開始して貰うスケジューリングを分譲事業者がURにお願いしているのでは？
と思います。

従前地権者・URへの引渡しは11月を目指していますので、URはそこからmax遅くても半年前には賃貸の募集は開始したいでしょうから、遅くても5月になりますし、早ければ一般販売が一段落する3～4月になるような気がします。

以上、独り言の延長でした。

[540: 匿名さん]

>>521さん
私も賃貸では飼えないから分譲で、、と思ってました。
分譲はペット可だと思い込んでいたのですが、
そうではないみたいですね。OWLはペット可でした。

地権者は１代限りペット可というのも、本当は
ペット不可だけど、地権者の方だけ仕方なく？
という感じなのでしょうか。地権者の方とそれ以外の
入居者との待遇が違う話もそうですが、実際、地権者
と入居者をどうやって見分けるのでしょうか。
禁止されてても内緒で飼う方もいらっるかもしれません。ペットを飼ってる方を見て、この人は地権者だから
飼っててOKとか…管理人の方が判断するのでしょうか。

[541: 匿名さん]

一般的に、
ペットの違反飼育の場合は他の部屋の住民が管理人にチクるんですよ。

[542: 匿名さん]

ここができたら、勝どき駅は朝のラッシュ時どうなっちゃうんでしょう。

[543: 匿名さん]

こういう分譲マンションの場合、ペットの違反飼育とかってどのような処置をとられるのでしょうか。賃貸とか都営住宅ではよく黙認されているケースとか多いのですが。
飼育している場合には飼育を中止するか退去するか選択するとかそんな感じでしょうか。ペットと飼い主さんの迷惑行為の度合いにもよるのかもしれないですけど、管理組合の方で厳しく取り締まっていただかないと無断で飼う人も出てくるんじゃないのかなぁと思います。

[544: 匿名さん]

マンションの掲示スペースに、
違反している方の部屋番号を書く。
って、サラシモノ的な処置もありますね。

[545: 匿名さん]

こんなに多くの戸数があるマンションなので、住民同士もそんなに濃いお付き合いはないのだろうなと想像しているのですが、実際はどんな感じなのでしょうか。
管理組合の理事などもそうそう回ってこないだろうし、顔見知りになるのは同じフロアの方だけなのかなと思ったりします。
子供が小さければ知り合いもできそうですが、我が家はもう子供だけで行き来する年頃なので期待できず・・・。
ずっと住み続けることを考えるとちょっと寂しい気もします。
それともそもそもタワーを選ぶ方は、あっさりしたお付き合いをお好みの方が多いのでしょうか。

[546: 匿名さん]

この優先販売というのは、この後の抽選販売と値段は変わるものでしょうか？もし他の物件でこのような優先販売で買われて、抽選の時に値段が安くなっていた経験や、話を聞いたことがある方は教えてください。あとここの上層階はUR賃貸は入らず分譲と地権者のみでエレベーターも別になっているという噂は本当でしょうか？どなたか教えてください。

[547: 匿名さん]

>544さん
なるほど。掲示スペースに部屋番号などが掲載されてしまうのはつらいですね。
部屋数が多ければすぐに特定しにくいでしょうけど、
お隣の部屋の方や上下の部屋にはすぐにわかってしまいますよね。
まあ、お隣の部屋の方とかはどちらかと言えばチクる側でしょうけど。
お隣に住んでいれば地権者の方かそうでないかもわかるでしょうし、
無断で飼うこと自体、無理に近いでしょうね。
というか、禁止なのに堂々と飼える人も少ないでしょうけど。

[548: 匿名さん]

>539

ご契約おめでとうございます。
更に、独り言もありがとうございます。参考になります。

>区民優先販売を終わらせ2月に入ると一般販売を開始

公式サイトTOPページに「2月上旬に優先販売を開始」と記載されていて、物件概要に「第1期予告概要　販売予定時期平成22年2月下旬」と記載されていますね。この2月下旬が一般販売開始になるのでしょうか。
私はこういうことに疎くてよくわからないのですが、割引交渉ができそうな時期というのは大体いつくらいの時期が一番良いのでしょうか。

[549: 匿名さん]

勝どきには、３年半前から売り始めたゴクレのマンションがまだ売れ残っているほどです。
値引きしていれば完売できたはずで、割引交渉は期待薄なのでは…

[550: 匿名さん]

今、ペット不可のマンションに住んでいますが、こっそりペットを飼っている住民の方は、そこそこいます。
抱っこできる小型犬が多いですけど。
たまーに、管理組合から回覧版で「ペット禁止です」と回ってきますが、たいした効力はないようですね。

ここは、駅近なので、マンション内の駐車場の数も少ないようですが、このあたりの駐車場料金の相場って、どのくらいでしょうか？

[551: 匿名さん]

分譲でペット不可なんて、今時珍しいですね。
我が家はペット可のマンションで小型犬から大型犬まで合計5匹まで飼っても大丈夫です。
部屋の大きさも3LDKが主でそれほど大きなマンションでもないのですが。5匹も多頭飼いしている家は、さすがにいないようですけど…大型犬を飼ってらっしゃるご家庭はたくさんいます。
地権者のみ1代限りOKなんて言わず、全世帯飼えるようになるといいですね。

勝どき駅近隣駐車場の相場は3～4万円くらいではないでしょうか。

[552: ご近所さん]

>550

４万円前後です。