勝どきビュータワー【ゴールドクレスト】

[いつか買いたいさん]

大江戸線勝どき駅を上がってすぐのところで工事をやってるタワーマンションです。
UR賃貸だけかと思ってたら一部分譲ですね。下旬にモデルルームオープンです。
だいぶ出来てるように見えるけど、意外と入居までまだ2年もかかります。

ゴールドクレストHP（分譲）：http://www.goldcrest.co.jp/html/kvt/index.html
UR都市機構HP（賃貸）：http://www.ur-net.go.jp/kachidoki/index.html

所在地：東京都中央区勝どき1丁目1111番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩1分
分譲戸数/総戸数：328戸/712戸
広さ：42.06㎡～140.38㎡
入居：平成23年3月下旬
売主：ゴールドクレスト
施工：大林組
管理：東急コミュニティー

旧スレ：勝どき駅前地区第一種市街地再開発（http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43659/）

【旧スレッドURLを追加しました。09.12.21 管理人】

[201: ご近所さん]

近隣に住んでいると勝手にﾄﾞﾝﾄﾞﾝ、ﾁﾗｼが入ってくるので皮膚肌感覚で分かるのですが、
夏場以降、ジワジワと相場が下がっており、坪400(350ｵｰﾊﾞｰでも）と、強きに張り、
勝どきの相場、資産価値を上げる要因になって欲しいと、ﾎﾟｼﾞﾃｨﾌﾞにとらえたいです。
勝どき、晴海は、今後、3財閥の全てが進出するので、本物件の動向を注視したいです。

[202: 匿名さん]

ここが高ければ高いほど、われわれ転売予定組は儲かります。ありがとうございます。２戸売れば、うはうは。ラッキー。高く売れればだけど。坪350、400！！ラッキー！！！がんばれー。

[203: 物件比較中さん]

客観的価値としては、せいぜい平均坪単価で２８０万円ぐらいまでの物件だと思うのだが、ゴクレって、これまで仕入れでまったく高値掴みしてないんで、財務体質いいんだよね～。こことアウルの仕入れまでの間、２～３年、高騰期にほとんど仕入れをせずにじっとしていたから。だから結構強気価格で、販売が長期化しても持ちこたえられた。

そろそろ反転と見て果敢に仕入れに出動したわけだが、さて、またこれまでのように賭けに勝てるかどうか・・・
お手並み拝見。

[204: ご近所さん]

202さん同様に、1年もしないうちに、160-170％上がったプチ売り時を逃したので
次はきちんと売らせて戴こうと考えています。関西系の財閥は3本ﾋﾞﾙ立てる予定を、
1本立てｽﾄｯﾌﾟ。寝かして待っています。

[205: 匿名さん]

駅直結新築が高いと、
直結ではない物件の中古が高く売れると考えるのは短絡的。

[206: 匿名さん]

マンションって、株券と同じあつかいですか？　＾＾；　やっぱ戸建てがいいよ。

[207: 匿名さん]

>202
転売予定組って、何を転売すんの？
近くのMS？

[208: 匿名さん]

↑
そりゃそうでしょ。

タワーズ住民の中で高く買ってくれるリッチな人に売ろうと思ってるひとは多いよ。

[209: 匿名さん]

同じゴクレの、タワーズ裏マンション住民だったりして。

[210: 匿名ちゃん]

坪＠330　

[211: 匿名さん]

坪400オーバー希望！！大人気抽選はやめましょう！！！

[212: 匿名さん]

↑　どうぞどうぞ。　お一人で買ってください。

[213: 購入検討中さん]

坪400未満・・・・・倍率10倍から30倍
坪420・・・・・・・倍率10倍
坪450・・・・・・・倍率5倍
坪500・・・・・・・倍率2倍

ぐらいではないでしょうか。
坪800以上なら諦めますが安すぎて抽選も困ります。
坪600くらいなら嬉しいです。

[214: 匿名さん]

確かに坪600くらいだといいかもね。
80㎡で1億5千万。

本当に欲しい人は買うでしょう。
半分がUR賃貸棟であっても

[215: マンション住民さん]

価格ざっくりと出ましたね。
低層が＠３２０
中層が＠３３０
高層が＠３６０ぐらい。
地権者がうじゃうじゃいる上、UR賃貸も共存している割に
強気の価格設定。
大江戸線から直結にするための工事費も込みとはいえ、
個人的には想定より１０％程度高かったなー

[216: ここって…]

営業しか書き込んでないの？
ギャグを通り過ぎて寒気がする内容が多いよ。
坪単価300いって売れたら上等なエリアだよ、ここ。
ゴクレのダチに聞いたら、珍しく高値掴みしてしまった案件らしく、本当ならやりたくないプロジェクトなんだとさ。
赤字見え見えだから。

[217: 匿名さん]

駅直結のわりに意外に安かったですね。
北西向きが静かそうでいいかな。

[218: 購入検討中さん]

低層で３２０か〜ゴクレの東池袋のより噂通り高かったんだな〜

[219: 物件比較中さん]

北西はは４３階建てのプラザタワーともろにお見合いで45階以上くらいじゃないと眺望も何も無いですね（＾＾；）
まあ、どこもそうですがお見合い部屋は坪単価がけっこう落ちますけどね。

[220: 匿名さん]

この価格なら、
月島駅直結タワーを待ってた方がお得になりそうだな。

[221: 匿名さん]

勝どきと直結してどうすんだよ。

[222: 匿名さん]

218さん

池袋はおいくらぐらいなのですか？

[223: 匿名さん]

池袋は、女子学生もいっぱいいるし。みんな夢あるで。
海なんて眺めてないで、東京出たならネオンだって。

[224: 購入検討中さん]

>低層が＠３２０
>中層が＠３３０
>高層が＠３６０ぐらい

これが本当ならシティータワー品川を超える人気になりそうですね。

[225: 匿名さん]

シーン。。。。

[227: 匿名さん]

>>226
ゴクレだからこの価格でも勝算があるんだと思うよ。
何より、完売どころか５割売れ残っても損にはならない、というのが大きい。
間違って買う人もそれなりにいるだろうし。過熱感あるから。

[228: 物件比較中さん]

この掲示板の読者がどれだけ具体的に購入検討しているか知らないが、もし不動産屋の知り合いがいるならよく相談してからの方がいい。
一時の持ち直し状況はこの８月で終わって、急激に落ち込みが始まっている。三井、三菱などの大手でも想定外の悪化で青ざめている。
実需で買うならいいが、ゆめゆめ転売益狙いなど、今してはいけない。一生棒に振るぞ。

[229: 匿名さん]

ゴクレの財務について調べたら予想外にヤバイかも。

前３月期決算で販売在庫が627億円、仕掛り在庫が728億円で合計1355億円あった。

一方で連結売り上げが642億円だから、なんと年商の2.1倍の在庫を抱え込んでる！！

いくらなんでも、これは多すぎだろ？

仕掛りはともかく、完成在庫が年商近くあるって、ヤバイだろ？

管理費や修繕積み立てを自社で負担せんといかんし、不良在庫化するし。

中間決算と今年度決算見通しも大幅な減収減益じゃねーか！？

[231: 匿名さん]

>227
５割売れると思ってる人がいるのがすごい！！

[232: 匿名さん]

さすがボッタクリの利益率30%台の会社だ!

[233: 匿名さん]

>熱帯魚と小鳥以外は禁止

本当にペット禁止なら、
ハッキリとペット禁止マンションと宣伝して、売ればよかろうに。

他には、
地権者とゴクレが取り決めた特別な約束は無いんですか？

[234: 匿名さん]

ペット禁止の話しが本当なら厳しいでしょうね。
ペットどうこうよりも地権者さんとの長い付き合いがさらに大変。
管理組合なんて年中紛糾しそうだ。

[235: 匿名さん]

いまどき粗利３０％なんてありえないっすよ
どこも瀕死だ

[237: 匿名さん]

229>>

全然やばくないよ。不動産って事業化して完売するまでの間はどんなに最短でも2年くらいはかかるから、年商の２倍でも変じゃないよ。

728億の仕掛が1000億の売り上げになるなら、平気ですし。

あと、販売在庫があっても、土地、建物の支払いが済んでいれば、ゆっくり売ってもいいし。

[238: 匿名さん]

↑　まじめに言ってるの？？

[239: 匿名さん]

在庫が多いと言われてるスミフについて見てみよう。

21/3期連結売上6952億円に対して販売在庫が3629億円、仕掛在庫が2497億円で合計、5126億円、つまり年商の0.7年分だ。

販売在庫のみでは、0.4年分に過ぎない。在庫が多いと言われてるスミフでもこの程度。

在庫は資産ではなく、費用の塊。かかった費用以上で売れれば良いが、時間の経過とともに価値が毀損し減価償却するし、何より価格下落リスクに晒されることになる。

在庫を必要最小限に押さえ込むのが商売の基本。
在庫を過大に持つことによって、広告費や管理費、人件費等の莫大な費用が発生する。

このデベは、いつになったら、今までのやり方が通用しなくなりつつあることに気づくのかな？

[240: 匿名さん]

ゴクレも倒産か。。。株でもうけちゃお

[241: 匿名さん]

まず、ゴールドクレストは数年間、土地の仕入れをしなくてもいいくらい、土地を仕入れている。
最近買ってるけど。

また、住友不動産もそうだけど、自決できるお金さえあれば、急いで売り急ぐ必要も無いわけでしょう。
要は在庫＝売れ残り　でもあるが、原価＋費用分を回収済みであれば、売り急ぐ必要は無いわけですよ。

小さい会社なんかは、銀行への返済期日やゼネコンの手形の落ちる日が完成後３ヶ月とか半年とかにあるので、完売を急ぐわけですよ。そこで得た利益が次の事業資金にもなりますし。

ゴールドクレストなら、６割も売れれば投下資金を回収しているんじゃないかな。
今までのやり方が通用するかどうか、は会社の体力次第でしょう。

お金の返済を意識する事がない在庫があれば、それをちょくちょく値引きしてボチボチ売ればいいんですよ。

たとえば、１００億円のマンションがあって、
土地が３０億円、建物が３０億円、経費が５億円なら、
６５億円分売れたら、残りは利益です。
６５億円分までは頑張って売るけど、それ以降は余裕でしょうね。

むかーしからの売れ残りマンション３０００万円が月に１０部屋売れると、
単純に３億円そのままが会社に入る。

だから、完成後時間の経ってるマンションを沢山抱えていられる会社というのは、
体力がる会社しか出来ない。

財務のやりくりから考えたら簡単な話だけどね。

また、沢山抱えていて、それでも売り急いでいないとなると、余裕がある、という事でしょうよ。

あと住友不動産は連結売り上げ高をだしてますけど、本業に賃貸事業もありますからね。
それを差し引いてから言いましょうよ。

[242: 物件比較中さん]

>>241
派遣社員かよ・・・。
悲しすぎる。

[243: 匿名さん]

理解できない人悲しすぎる

[244: 購入検討中さん]

今朝、仕事に行く前に見たときに地権者の反対でペットは熱帯魚と小鳥以外は禁止でそれを隠してｺﾞｰﾙﾄﾞｸﾚｽﾄは売ろうとしている上に、ペットが飼いたいのなら芝の物件を勧めているという書き込みをみた。

いまどきペットが飼えないなんて物件価値を上げる気がない上に、地権者のいいなりで隠して購入者を募っているなんてありえないだろうと思っていたが、いち早く削除されている。

デべが張り付いているんだね。
びっくりだよ。

全容は覚えていないが、書き込んだ人はもう一度書き込んでくれないかな結構購入を考えてる人には重要な事由だと思うよ。

[245: 匿名さん]

６割り売れれば回収できるマンションを
定価で買う人はどういう感覚なんだろうか。

[246: 匿名さん]

えーーーっ！

ペット禁止？そんなことどこにも書いてないよ！
ほんとなの、家にはいないけど、転売できないジャン。
今時...さすがゴクレだね。
地権者もそのレベルだろうよ、最上階ほとんど地権者だろ。

マンションの価値なんてＵＲ共々考えてないんだね。
こりゃあ高い金額で買う分譲者が割り喰うな。

[247: 匿名さん]

派遣さん
売れ残りがある場合、管理費や修繕積立金は誰も払ってないと思ってますか？

[248: 購入検討中さん]

私も朝見ましたよ。
財閥系で検討します。とペットの書き込みをしていた人いましたね。
削除のあと、財閥系のこきおろし、都合の悪い書き込みの削除。
みっともないよ。ゴールドクレスト。

[249: 匿名さん]

派遣じゃないし。派遣でも年収２０００万とかいるっていう認識もなさそうだね。
派遣＝日雇い労働者と考えがちな人もいる訳ですか、ここは。

管理費や修繕積立金と同時並行してるけど、在庫の話と絡めてもダメでしょ。
言わんとすることは分かるけど。

売れていない持分の費用は会社が払うのが当然だと思うけど、会社や管理組合ごとに対応違うんだし、
契約書や重説でどう扱うか書いてあるはずだけど、売ってもいない物件のを確認するわけにいかないし、
それが嫌ならサインしなければいいじゃん。

世の中にあるものって、原価が6割とか7割なんて当たり前でしょう。
利益が沢山乗っているのが嫌なら、原価割れの物件買えば満足なわけ？多分違うよね。
体力のある会社は投下資金以上のお金さえ回収すれば、あとはゆっくり売れても平気だよ。
体力の無い会社が最後の一部屋まで売り切る努力しがちだけど。
ゴールドクレストは体力あるよ。

[250: 匿名さん]

結局そこを言いたいだけのようですが、ゴクレはどれだけ体力あるの？
イケイケな訳ないんだから虫の息なんでしょw

[251: 匿名さん]

虫の息か。そんなわけないでしょう。
どんだけ利益だして、どんだけ資金あるのかわからないんですね。

[252: 匿名さん]

破綻したダイナシティと似てる。カタカナの新興不動産はすぐ潰れる。

[253: 匿名さん]

ダイナシティと似てないし。
サクセスプロだけ見ても凄いよ社長の資産。

[254: 匿名さん]

2005年の記事

激戦区の東京湾岸エリアで人気を博しているのが、
中央区勝どきでオリックス・リアルエステートや住友商事が開発する「ザ・トーキョー・タワーズ」。

銀座から2キロという立地で、70平メートル台の部屋が3900万円で購入できる。
もともと敷地を所有していたミサワホームが大型開発の絵を描いていたが、資産処分の一環で放出された。
地価の下落と、金融機関の不良債権処理、企業の用地放出が相まって都心の割安マンションを生み
出してきた。

品川エリアのゴールドクレストの「ベイクレストタワー」は、12月に完成を迎えるが販売済みは
6割にとどまる。
しかし、同社は「完成時に7-8割が売れていればいい。原価は回収できている」としている。
用地が安かったゆえの余裕でもある。地価の動向を冷静に見極めてきた安川秀俊社長は00-01年がマンション用地価格の底だと思った」と、同時期に大量の用地を買い込んだ。
今は地価の上昇局面となり戦略を徐々に変えている。2-3年後に更地になる予定の社宅や工場を
買収して、現状は賃借して所有している不動産もある。
「昨年秋から今年秋までの1年間で、用地の落札価格は全体に1.5-2割上昇している」、「路線価対比で300-400%の落札例が出た」と、マンション会社の用地仕入れ担当者からは 声が漏れてくる。
こうした土地が来年1月から販売用マンションとして姿を現す。

[255: 匿名さん]

芝タワーの原価が坪１８１万円という話ですしね。

[256: 匿名さん]

THE TOKYO TOWERS建設地に土壌汚染疑惑

東急不動産、住友商事らが分譲したTHE TOKYO TOWERS建設地（中央区勝どき六丁目）に土壌汚染疑惑が報道された。THE TOKYO TOWERS建設地の前の所有者であるミサワホーム子会社と、同土地購入のために融資した三菱東京ＵＦＪが計７５０億円もの債権放棄を行っている。この土地の簿価は約８５０億円。しかも中央区は５０億円の補助金を出しているため、住友商事側は、ただ同然でこの土地を入手したことになる。THE TOKYO TOWERS建設地が安価で叩き売られた理由として土壌汚染疑惑が主張されている。
既に販売時からTHE TOKYO TOWERSは「土壌汚染の対策手順について、説明不十分である」と指摘されていた。

[257: 購入検討中さん]

>>256
いつの記事？？

[258: 匿名さん]

確かこれは。。。販売してた時のかな？　７５０億円もの債権放棄はインパクトある。
この土地そんなにやばいか。

[259: 匿名さん]

土壌汚染されていても、汚染されている部分に人が触れないようになってるから体には問題ないですよ。

東京の東側なんてのは、そもそも自然に基準値以上のエリアが沢山あるくらいなんだから。

[260: 検討者]

派遣さんの文章はだらだら長すぎるし、要旨がいったりきたりでなにをいいたいのかわかりにくい。以後は簡潔にね。

[261: 匿名さん]

検討者さんは質問しといて、それに応えた人をバカにすることしか出来ないんだな。

[262: 匿名さん]

>>259
そういう問題じゃないでしょ。
大体が勝どきは全くの埋立地であり、「自然」ではない。

[263: 購入検討中さん]

ペット不可の分譲マンションなんて聞いたことないですね。

[264: 匿名さん]

いやいや、これがまた土壌汚染関係の法律がおかしい部分もあるんですよ。

[265: ご近所さん]

ここはほとんどレインボーブリッジとか東京湾みえないんですか？

[266: 住まいに詳しい人]

URの物件をゴクレが最高札で購入して販売する物件。ゴクレがURのユーザー、結局大林や東急は
ゴクレの要望は無視するよ。もっとも、ゴクレに何かあっても元売主はURだからその点は安心だがね。

[267: 匿名さん]

犬猫の飼育が不可なのは、ほんとはゴクレもやりたくはないでしょうね。
URとの絡みの問題じゃないですか？
普通に考えたら、販売の邪魔にしかならないので飼えて当然なだけに残念ですね。

[268: 匿名さん]

UR賃貸は規則でペット不可ですからね。
同じ建物の中で、ペット可とペット不可の住民がいると、
不可のUR住民から不満が出る為でしょうね。

[269: 匿名さん]

フロアを分けて飼える階と飼えない階に分けたらいいのに。

そういうマンションってけっこうありますよね。

[270: 匿名さん]

いやあ、マンションパビリオンに見学に行ったら、中央区民なので優先販売すると言われた。坪単価は既出のとおり320～360万ぐらいか。

どうしようかまようなあ。

[271: 匿名さん]

3LDK80㎡の部屋が9000万弱。
これだとUR賃貸の価格待ちだね。

賃貸より分譲が高かったら洒落にならん。

[272: 購入検討中さん]

この辺の賃貸相場って安くない？

[273: 購入検討中さん]

私は世田谷区民ですが、早めの見学者の方なのでお好きな部屋を優先的に抽選にならないように出来る

最上階は地権者が埋まっていますが、その下の階はどこでもＯＫと言われました。

ゴクレは誰にでも言っているのでしょうか？

一気に萎えてきました。

ペット禁止でしょう地権者の力が強いので無理だと聞きました。

高いお金を出して買っても管理組合でもなんやかやと揉めそう。

デべに力とポリシーがないとマンションの価値を上げていくのは難しい気がします。

[274: 匿名さん]

80平米で9000？
なんでそんなに高いんだ？
しかもペット駄目で賃貸半分地権者ウザーか、きついな。

だったら大崎五反田の方が断然いいし、
あっちに比べて割安感あったら考えようと思ったけど、駄目だこりゃ。
同じ条件だとしてもゴクレと財閥系なら財閥系にします。

[275: 購入検討中さん]

MR行ったけど、チープでびっくり。
床材やキッチン、建具は超ベーシックな代物。
２LDKの仕様のバスルームの狭さに引いた。
社会人１年目の時に住んでいた新築賃貸物件の風呂より狭いとは・・・

角部屋ねらいで行ったのですが、
坪単価でいうと西向きが最も高く３７０万円、
東向きが最も安く３３０万円との案内でした。
やっぱり８０平米で９０００万円弱は高いな・・・
「当初は４００オーバーで考えていました。原価ぎりぎり」、
「かなり埋まってきていますが、今なら抽選前に優先で押さえられます」って
連発されたけど価格と販売方法には不透明感ありまくり。

それと、５４階建てで単なる「耐震」ってのはかなり疑問。
制振くらいにできなかったのか・・・やはりUR品質。
震度４くらいでも、上は幅２～３ｍ軽く揺れるぞー。

この値段だと、五反田・大崎、二子玉川、麻布十番が視野に入りますな。

[276: 匿名さん]

耐震なんですか。
豊洲駅直結で、UR賃貸と同居で、外廊下で、耐震、のシエルタワーと益々ソックリですね。
違うのは、シエルは激安価格だったって点。

[278: 匿名]

同じ駅直結物件で、ここと、アウル、大崎ウエストシティを比較検討してます。同じような検討してるかたいらっしゃいますか？

[279: 匿名さん]

駅直結にはこだわりませんでしたが、
城南と比べました。
で、結局大崎地域で固めました。
ウェストシティではありません。
あの中二病ぽい外観が無理でした。

[280: 物件検討中]

私は大崎のシティタワーにしました。資産価値としても駅直結は稀少性がたかいので。勝どきも魅力的でしたが、竣工タイミングが合わなかったので。

[281: 匿名さん]

>駅直結は希少性が高いので

月島には既に駅直結タワーがあるのに、新たな駅直結タワーが計画されています。
駅直結は期待するほど、あまり希少性がありませんよ。

[282: 匿名]

地域に複数直結物件建てばメリット薄れるけど、それでも他物件と比べれば圧倒的に有利。だって圧倒的に少ないですから、直結物件って。それに物騒な事件が多い昨今、益々直結のメリットがクローズアップされるのは必然。

[283: 匿名さん]

でも、豊洲駅で唯一の駅直結である豊洲シエルタワーは、
有利だとか豊洲を代表する物件だとは
全く言われていません。

[284: 匿名さん]

直結でも物騒なのは変わらない。

[285: ご近所さん]

５４階で耐震だそうですが基礎はどうなっているのでしょうか？
つまりTTTのように直下に強い支持層があり、コンクリートを流し込んだ基礎なのか、
脆弱な埋め立て層が深く、PCTなどのように地中深く支柱を埋め込んだのか、その
違いによって大地震のときの耐性が、かなりよく理解できるのではないでしょうか？
近くのTTTの支持層が続いている可能性もありますね。
営業に聞いた方がいらっしゃったら教えて下さい。

[286: 匿名さん]

>>281
そんなにズバリと言わないで

[287: 匿名]

どの路線と直結かが問題。

[288: 匿名さん]

大江戸線ですが何か

[289: 匿名さん]

大江戸線、小さくて混みすぎ。

[290: 匿名]

287です。
大江戸線は有楽町線より魅力あると思いますよ

[291: 匿名さん]

豊洲と比較ですか、
まあ豊洲だったらこっちのほうがいいけど
やっぱ高いすよね。
同じ値段なら山手の大崎五反田のほうがいいじゃない。

[292: 匿名さん]

いや、ゴクレ同士比較して
東池袋駅直結タワーの方が安くて良い。
豊洲と同じ有楽町線だが池袋駅も歩いて行ける。

[293: 匿名さん]

大崎の駅直結って言っても５分くらい掛かるからな。
ただ大江戸線は地上に出るまで数分掛かるからどっちもどっちか。

[294: 匿名さん]

大江戸線でも月島駅は地上から深くない。
月島駅に将来できる直結タワーのほうが魅力的。

[295: 匿名さん]

時代ですな。なかなか簡単にはお金出さないね。

タワーだけで飛びついてた数年前とは大違い。

[296: 匿名さん]

ＭＲ行って来た。
売りは立地だけ、延々と地下鉄直結．．．と繰り返される。
坪３５０万円で、内装は公団賃貸レベル。
要らん。

[297: 匿名さん]

でもマンションなんて立地で決まるんちゃうんか。

[298: 匿名さん]

↑
時代遅れやな

[299: 匿名]

南西角部屋８２平米で１億円くらいといわれたけど、それだと坪４００万円になるけど、人によって売値を変えているということはあるんでしょうか。きちんとした価格表もなかったし。

[300: ご近所さん]

ゴクレはきちんとした価格表を出さないのが販売方針。４年前発売のクレストシティーレジデンス
もそうだ（った）、、、とうか今でも発売しているから現在形が正しい。
一部上場でここまで不透明で不誠実な販売方法を実行している会社は恐竜みたいなものです。

[301: 物件比較中さん]

>285 さん

この物件は支持層まで３０メートルのコンクリート杭を９２本打って支えているそうです。
ＴＴＴは１０数メートルの支持層まで掘り下げた直基礎とは違っています。
また構造も免震でも制震でもなく、普通の耐震です。

[302: 匿名さん]

UR賃貸の人形町のタワーでさえ
制震構造になっているのに。

[303: 周辺住民さん]

あれだけ自動車の往来が激しく、騒音や排ガスが気になる立地で坪350万とか400万とか、正直ビックリです。銀座が近いので富裕層がセカンドハウス的に取得するニーズが強いんですかねえ。

[304: 検討中]

直接基礎じゃ無いのか･･･。残念、他、辺ります･･･。

[305: 住まいに詳しい人]

基礎がどうのこうの、ゴーストの営業に聞いてもちんぷんかんぷんだね。そんなことは無理。URが作っているということだけですよ。
MRに行ってもわかる人はいないよね。あの会社建築のプロがいるのかね。地権者との問題は、芝タワーと同じ問題が起こるのは、目に見えていると思うよ。管理が東急でGCCで無いから少しはましかもね。

[306: 匿名さん]

富裕層が余ってるお金で買うのは、
オール分譲で内廊下の物件でしょう。
わざわざ、UR賃貸同居で外廊下の物件を選ぶとは思えない。

[307: 匿名さん]

>>306
そもそも富裕層がゴクレの物件なんて買う訳が無い
クレストプライムタワー芝を見れば明らか

[308: ご近所さん]

301さん

情報ありがとうございます。
勝どきは場所によって支持層が違い、強固な支持層の上に乗るかどうかは紙一重ですね。
３０メートルのコンクリート杭を９２本打って支えているというのが建築工学的に優れて
いるのか、十分なのか判断できませんが素人目には少なくとも制震くらいであれば安心
できます。
ゴクレの物件はそのチープな仕様といい、とことんまでコスト削減しています。
駅近だけがとりえのマンションで、贅沢で高級仕様を望む富裕層は敬遠するでしょう。

[309: 匿名さん]

裕福層がターゲットじゃないような価格設定にしないといけませんね。

[310: 匿名さん]

ＵＲ賃貸の方は直ぐに埋まるでしょうね。
民間の賃貸では審査落ちする職業の方でも(例えば無職や水商売)、
敷金と１年分の賃料さえ前払いすれば入居できるのがＵＲですから。

[311: 周辺住民さん]

坪350万って、どんな一流企業に勤めていたとしても、サラリーマンでまともな金銭感覚の持ち主だったら手を出せませんよね。

[312: 匿名さん]

一流企業に勤めて、将来に向けての金銭感覚があれば
住宅購入に備えてかなりの頭金を貯めていると思うよ。

ただそういう感覚を持った人はちゃんとデベも選別できます。

[313: 購入検討中さん]

この価格では売れ残り決定だと思います。ゴクレは体力があるから売れ残っても大丈夫という
ご意見も散見されますが「いつまでもあると思うな親と金」という格言もありますよ。
親（メインバンク）がもう追加で融資なんかしませんよ。在庫が増えていけばキャッシュアウト
していくだけです。

[314: 匿名さん]

313>>
そのキャッシュがどれだけあるのか、またゴクレ社長の持ってるほかの不動産会社の資金がどれだけあるかが、でかいですよ。

ゴールドクレストのはIR見れば分かりますよね。

[315: 匿名さん]

http://www.success-pro.co.jp/index.html

この会社が社長の会社です。

[316: 匿名さん]

どこの国の方ですか？

[317: 匿名さん]

ニカラグア

[318: 匿名さん]

>311

>坪350万って、どんな一流企業に勤めていたとしても、サラリーマンでまともな
>金銭感覚の持ち主だったら手を出せませんよね。

同意。
一般にサラリーマンに買える価格は5000万、せいぜい頑張って6500万程度か？
7000万が見えてくると非常に勇気が必要になる。別途で諸費用もかかるしね。

@350となると単純計算で47平米～61平米。
60平米は、どんなに頑張っても2LDK。
これじゃ子供のいる家族が住めたもんじゃない。

[319: 匿名さん]

じゃあ、一般サラリーマンより上の
高給取りや富裕層の居住用向きかというと、
マンション仕様が高級とは言い難い。
また、分譲賃貸運用向きかというと、
UR賃貸があるから運用向きとも言い難い。

[320: 匿名さん]

つまり、ターゲットはペット嫌いな地権者のみ
ということですね

[321: 不動産購入勉強中さん]

銀座一丁目まで散歩ついでに見に行ったけど、モデルルームもどきは全く参考にならず。
ゴクレさん自称グレード高めの仕様でも安っぽい感じがぬぐえず。
資金はあるので、80平米を考えたいなあと言ったにもかかわらず、
価格は中層階で50平米台の部屋の価格（約5500万円）しか答えてくれなかった。
もしかすると、50,60平米の部屋、販売苦戦してるのかなあ？

[322: 匿名さん]

>321
営業マンは客の属性によって勧める部屋を変えるものですよ。
どんなに盛り上がって上層階の広い部屋が欲しいといっても、買えない人は買えないですからね。
盛り上がった結果買えないと分かったときの盛り下がりって、ダメージでかいですから。

なので「資金がある」といえど、営業マンにうさんくさいと思われたか、321さんが自己資金や
年収を先方に伝えなかった or 十分な情報を与えなかったか、もしくは買い換えで残債ありなど、
何かネックがあれば、そういうことになりやすいです。

50平米の部屋を勧めたのは、そのくらいの部屋がこの人にはいいだろうと営業マンが
判断しただけです。80平米の部屋ほしがってる人に、余ってるからとわざわざ50平米を
勧めたりなんかしないですよ。そんなことしたら怒らせちゃいます。

[323: 匿名さん]

>>321さんは怒って掲示板に書き込んでいるのでは？

[324: 匿名さん]

散歩ついでの見学なら、
別に怒ることもないと思うが。

[325: 321]

散歩ついでといったのは、自宅から歩いて銀座一丁目に行ったからです。
現在この物件の近くに住んでいますので、条件次第では購入しようかなと前向きに考えていたので、
決して冷やかしのつもりではなく、ちゃんとHPから予約も入れて行きました。

私にとっては、初めての物件購入です。
ですからローン残債などのしがらみもなく、そして年収等の属性面もそんなに悪いとも思えず、
可能な範囲で購入資金内訳のことも用紙に記入したり、説明したりしたのです。

ここで言われている80平米の価格帯でもローン借入元本額＜手元の自己資金という感じになります。
だから、価格説明のほとんどが55平米の部屋やねんって、ずって思ってました。
で、80平米は？と聞いても、それはいろいろと・・・などと、話をはぐらかされたりしましたから、
よほど55平米あたりを捌きたいと考えているのかな？ぐらいに感じました。

55平米なら、手元のキャッシュで買えるレンジなので、そのせいで55平米中心の説明だったのかも？と、
今なって思っている次第です。

やたらに時計を気にしたり、頻繁に離席したり、今更ですが、ゴクレの営業姿勢はあまり宜しくないと改めて再認識しました。

[326: 匿名さん]

322です。
それは恐らく・・・本当に営業マンがしょぼいんだと思います。運が悪かったですね。
ここまで聞いてようやくですが、その人の意図はたしかに理解できないです。

他のお客さんも多いでしょうし、その日は、別に再来のお客（2度目以降にMRに来た人）の
アポイントでもあったんじゃないですか？
だとすると、時間をきにしながらそわそわすると思います。

もし本当に検討されているようだったら、担当を変えてもらった方が良いと思います。
そっちでストレスを抱えても仕方ないですし、客の気持ちが分からない営業マンは
後からトラブルがおこったときに自分に都合のいい解釈をして問題を広げる傾向が強いです。
あとMRにちゃんと文句を言って上げないと、その人の成長にも繋がらないし。

＞55平米なら、手元のキャッシュで買えるレンジなので、そのせいで55平米中心の説明だったのかも？と、
＞今なって思っている次第です。

これはないと思います。
キャッシュで変える人なんて、一般的には全体の1割に満たないです。超高級物件は別として。
ローンで十分買える人に、希望を下げてまで現金で買え！なんて有り得ない話だと思います。

[327: 匿名さん]

ちょっと文章ながいです。。

[328: 匿名さん]

詠み手によんでもらえるように簡潔な文章を心掛けましょう。以後よろしく

[329: 購入検討中さん]

ゴクレの物件だけは買わないほうがよさそうですね。販売手法がこうもうさんくさいんじゃなー。

[330: 匿名さん]

どこだって似たようなことをやっていますよ。

ゴクレは会社が新しいだけに、経験の浅い新卒や、よそからの中途採用が多いので
営業マン単体では「うさんくさい」ってのがあるかも知んないが、基本的には
売り方は大差ないと思われ。

[331: 匿名さん]

ゴクレの都心の物件ってどこも売れてないよねぇ～。
なんか問題あるのかな～？

[332: 匿名さん]

高いからじゃない。
立地がイマイチなのが多いし。販売予定の駅直結を除いて。

[333: 匿名]

漠然とした不安があるのでしょう。
都心の最上級の立地とグレードで激安価格。
ゴクレはマンション分譲を社会貢献と捉えて採算度外視しているが、みんな疑心暗鬼になってて手が出ない。
あと三割高くしたら爆発的な人気が出るよ。

[334: 匿名さん]

はい？

[335: 匿名さん]

ここは苦しいんじゃないの？
駅直結とは言え大江戸線、買わなくてもUR賃貸がある。

何より地権者が380戸も占めるマンションだと窮屈に感じるでしょう。

グレードもかなり劣るようですし

[336: 匿名さん]

イニシアの晴海レジデンスくらいの価格設定なら人気でるのに。ただあそこは民度がやばく団地みたくなってますから一概に安くするのもどうかとは思います。田舎者達が大挙しておしよせちゃいますから。そう考えるとここは無難な価格かもしれませんね。

[337: 購入検討中さん]

外観写真撮ってきました。

[338: 購入検討中さん]

再開発予定地から駅方向。手前の囲い、住友のタワーはまだまだ先です。

[339: 購入検討中さん]

オリンピック予定地は何になるんでしょう？？
これだけ大通りから離れていれば大型ショッピングセンターとかでも渋滞は起きなさそうですが、豊洲が近いから難しいかな。

[340: 匿名さん]

ゴクレがマンション販売を社会貢献？　笑っちゃうね。マンション業界の蟹工船を！

[341: 匿名さん]

ここの魅力は駅直結ということだけになってしまうのでしょうかね。
地権者のことやＵＲ賃貸のこともマイナスにしか作用しないし、
価格は高いし、私も早々に撤退です。

でも、もしあまりにも売れ行きが悪くて大幅値下げなんて可能性があるなら、
しばらくの間はチェックを続けようと思っているんですが。
ゴクレって売れ行き次第で、大きく値下げしてでも
売り切ってしまうタイプ（？）のデベなんでしょうか。

[342: 匿名さん]

TTT裏のゴクレマンションなんて、
既に３年間も売り続けていますよ。
売り切ろうとするデベではありません。

[343: 匿名さん]

地権者多い、地権者以外ペット飼えない、UR賃貸混在、、、
立地は素晴らしいんだけど他がどうにも。
価格を棚に上げても、なかなかに買い手を選ぶ物件という印象。
値下げ売り切りをしないデベなら竣工待ちは無意味だし検討から外そうかな。
売れ残ったらそのまま売り続けるとして、UR共存物件だから売れ残った部屋は
UR賃貸に切り替える・・・なんて力技は、まさかないよね？
とりあえずUR賃貸の月額がいくらになのか興味が湧くな。

[344: 匿名さん]

↑地権者は飼っていいの？だめでしょ？

[345: 匿名さん]

動物がどうしてもダメな人にとっては貴重なマンションなんじゃないでしょうか。

[346: 匿名さん]

本当にそれが良い意味で貴重なら、
物件広告にハッキリと書くでしょうね。

[347: 匿名さん]

地権者だけ1代に限りペット可って冗談でしょ？
総会でもめそうだね。

[348: 匿名さん]

だって、買う人は
その「地権者優遇」を説明された上で納得して契約するんでしょ？
総会でもめるわけありません。

[349: 匿名さん]

本当に地権者だけ飼っていいんですか？

[350: 匿名]

地権者さんは今現在飼っているペットだけ再入居の時、連れて来れるます。
入居後新しいペットは飼えません。
また規約はペットの飼育もマンション内の持ち込みも禁止です。
数日間預かる〜何て事も出来ません。

[351: 匿名さん]

やはり、地権者さんはそのような優遇措置を受けられるんですね。
ペット可が目に見えやすい形として現れているだけで、
他にも色々と一般とは異なる待遇があるんだろうなー。

ところで素朴な疑問なんですが、総戸数が712戸で、販売戸数が328戸なのは
わかるとして、(712－328＝384)
「うち非分譲住戸384戸、友の会及び中央区民分譲住戸100戸」が
わかりづらいのですが…。
非分譲住戸384戸のうち、100戸が友の会と中央区民分譲住戸という意味？

[352: ご近所さん]

地権者には一代限りで飼うことが許されているような管理の甘いマンションは地権者、分譲組、
賃貸組と住人がまとまりずらい、この手のマンションではで必ず隠れて飼う違反者が出てきます。
違反して飼っている人に規則だから捨てろとは、そう簡単には言えないし、飼っている人は必ず
開き直り、「今、飼っているペットを保健所に持って行き、薬殺するのか？」と食ってかかるの
が目に見えます。
入居後、１～２年で規約が改正され、条件が色々ついてペット可になりますよ。掲示板だから
賭けられないが、本当、賭けても良いという感じです。

[353: 匿名さん]

多分ペット可になるでしょうね。

[354: 匿名さん]

ペット可にはならないのでは？
ペット可にしないのを条件にこの開発を許可した地権者もいるはずですからね。

[355: 匿名さん]

ＵＲ賃貸はペット不可ですから、ペット嫌いの賃貸者もいます。
ペット可への規約改定をＵＲが承諾するわけがありません。

[356: 匿名]

賃貸と分譲が同等の扱いかあ〜

[357: 匿名さん]

分譲と賃貸の管理はふつうは別じゃないの？

[358: 匿名さん]

たとえば、エレベーターでペット連れの方と乗り合わせたとして、
果たしてその人が地権者でペットOKの人だって誰が判断できるんでしょう。
管理人が厳しくチェックするなんてことはないだろうし、
そうしたらなし崩し的にペット可のマンションになっていくのも
不思議じゃないな～と感じます。
私としては小型犬や猫ぐらいなら大目にみてあげても
いいんじゃないかな～って思いますが、嫌な人もいるでしょうしね。

[359: 匿名さん]

住民同士がチェックして
管理人にチクリをやったりするのが普通。

[360: 匿名さん]

ここって、どの間取りが人気ありますか。

[361: 匿名さん]

低層だと坪300万円切りのところもあるのでしょうか？

[362: 匿名さん]

どのくらい優先で売れたんですか？お客さん多かったですよね。

[363: 匿名さん]

賃貸と分譲は仕様が違うのでしょうか？

[364: 匿名さん]

豊洲シエルタワーの場合は、UR賃貸と分譲で仕様が違いますよ。
玄関ドアからして違います。
同じエントランスと同じエレベーターだけど。

[365: 匿名さん]

ur賃貸の晴海スカイリンクタワーを見てきたが、意外に仕様が高いのにびっくりした。

家賃も月30万円って、一体誰が借りるの？

[366: 匿名さん]

民間賃貸では入居審査で落ちる人、及び無職の人、
でお金を用意できる人が借りてくれる。

[367: 匿名]

使用が良いと言っても所詮賃貸レヴェル。
三井三菱を凌駕するハイグレードマンションで名高いゴクレ分譲のここには逆立ちしても勝てない。

[368: 匿名さん]

外廊下仕様で耐震のここを
ハイグレードと言われても、説得力がないなぁ。

[369: 匿名さん]

第２の晴海レジデンスにならないことを祈ろう。購入後の資産価値激減には気をつけるべき。

[370: 匿名さん]

ハルレジはもはや団地ですからね。すごいみたいですね住民層が。こことは客層が全く異なるので気にしなくても良いのでは？

[371: 匿名さん]

OWLタワーでも話題になっていますが、こちらの管理費をご存じな方いらっしゃいますか？

[372: 匿名さん]

分譲の客層がハルレジとは違っても、
地権者やUR賃貸の合計が住民の半数を超えるタワーだからね。
良いかどうかは、住んでからのお楽しみ。

[373: 匿名さん]

高級賃貸と分譲一体型ならまだ良かったんだが。

[374: 匿名さん]

高級賃貸なら、ＴＴＴ賃貸みたいに
なかなか埋まらない入居者募集で苦労するでしょ。
審査の甘いＵＲだから、借りたい人がいる。

[375: 匿名さん]

水商売のキレイなネーチャンが大勢入居しそうだ？

[376: 匿名さん]

URの賃貸でも最低家賃は20万以上だろうから、そう変なのは入ってこないでしょ？
分譲と賃貸でなんで階をわけなかったんだろう？

中目黒はわけてるよね？

[377: 匿名さん]

私は無職の時に、都内のURに住んでましたよ。
民間の分譲賃貸を借りようとしたけど断られたので。
お金を持ってても無職には、URぐらいしか新しい部屋を貸してくれない。

[378: 購入検討中さん]

それは持っているお金のスケール次第ではないですかね。

[379: 匿名さん]

ひとまず１２十３＝１５ヶ月分さえ前払い出来れば、入居できますから。
１年後には、払えるかどうかなどの何の審査もされずに、月払い方式に変わるだけ。

[380: 匿名さん]

ＵＲの最低家賃が２０万っていうなら、我が家にとってはＵＲの方が敷居が高いかもしれません。そんなに払えませんよ～！それだけの高い家賃を払ってまでＵＲに入居される方はいったいどんな方々なんでしょうね。すぐに新築マンションを買えそうじゃないですか・・・。

また、分譲と賃貸で階をわけないというなら、それも不思議です。自分ならどっちの立場でもわけてほしいと思うけどなぁ。

[381: 匿名さん]

分譲と賃貸で階をわけないというのは冗談ですよね？？？

[382: 匿名さん]

>URの賃貸でも最低家賃は20万以上だろうから、そう変なのは入ってこないでしょ？

金持ってるからって変じゃないとは思いませんが。六本木や青山のマンションみたいなケースは明らかに家賃やマンションの価格が云々じゃないですよね。

[383: 匿名さん]

ここは銀座が近いから、
水商売の人が借りるケースが多くなるんじゃないですか。

[384: 匿名さん]

ここは月々の管理費どのくらいですか？

[385: 匿名さん]

水商売の人とすみたい派です。

[386: 匿名さん]

水商売の人と言っても、
年配者も男もいるわけだが…

[387: 匿名さん]

URも一緒だとすると、都内で一番グレードが高いURマンションになりませんか。部屋は同程度の仕様だとしても、セキュリティ面とか共用サービスとか、URレベルではないですよね。

[388: 匿名さん]

都内でグレードが高いURマンションって、結構有るんですよ。
ここよりも人形町駅近くのURタワーか、
中目黒駅前のURと分譲が一緒のタワー、等の方が上でしょう。

人形町のは、内廊下・制震・エアコン１台付。
中目黒のは、URと分譲が分離されています。

[389: 物件比較中さん]

>381さん

分譲と賃貸はフロアが違います。　
エントランスは一つですが、カードキーは自分の住居フロアしか有効ではないので分譲、賃貸の人はフロアでは出会いません。
郵便、宅急便配達の方は大変そう…　;^^A

[390: 匿名さん]

エレベーターも一緒になるわけですね。
分譲、賃貸の人。

[391: 匿名さん]

確か、分譲と賃貸はフロア混在とＭＲで聞きましたよ？

[392: 匿名さん]

>>389
フロアで混在です。図面集で見れば少し分かりますよ。地権者とURの違いはわからないですが、MRでだいたいの位置を教えてもらったので、思いっきり混在です。

[393: 匿名さん]

管理費教えて！いくら？

[394: 匿名さん]

フロアで混在ですか。
豊洲シエルでさえも分譲と賃貸は、フロア分けしているのに。

[395: 匿名さん]

>>393
MR行って聞きましょう！管理費は200円後半です。管理費だけでなく修繕積立金の増え方なども確認した方が良いですよ。ローンと合わせて月々いくら払うかは重要な確認事項です。

[396: 匿名さん]

ここの価格帯や部屋タイプごとの予定分譲価格をご存じ方教えて下さい。

[397: 匿名さん]

モデルルームは賃貸レベルだから分譲でも賃貸でも仕様はあまりかわらないかな？

[398: 匿名さん]

ＵＲのサイトにある「カチエキ情報」のページに、
「勝どきビュータワーの今の様子」として
１２／１５現在の様子がアップされてますね。
http://cgi.ur-net.go.jp/kachidoki/index.php?UID=1261645601

住宅部分の最上階の５２階まで立ち上がったそうです。
なかなか現地に行けないので、こうして今の様子が見えると嬉しいです。
ゴクレさんも工事の進捗状況をブログかなにかで教えてくれたらいいのになぁ。

[399: 匿名さん]

398
ページ下の写真だと
近隣マンションがかなり近そうですね。

[400: 匿名さん]

398さん
カチエキ情報、拝見しました！
さすがに52階建てだと存在感と迫力がありますね！
ただ後のマンション、ビュータワーのおかげで1/2ほどが
完全に日陰になっちゃってますね・・・。

公式サイトのコンセプトのページを見ると、
保育園はかなり広いスペースと見受けられますが、
(1フロアまるまる使っている)
受け入れ児童の数はどれくらいなんでしょうね。
タワーに入居が始まれば子供の数も増えるでしょうから、
受け入れが少しでも多いと助かるのですが。