勝どきビュータワー【ゴールドクレスト】

[いつか買いたいさん]

大江戸線勝どき駅を上がってすぐのところで工事をやってるタワーマンションです。
UR賃貸だけかと思ってたら一部分譲ですね。下旬にモデルルームオープンです。
だいぶ出来てるように見えるけど、意外と入居までまだ2年もかかります。

ゴールドクレストHP（分譲）：http://www.goldcrest.co.jp/html/kvt/index.html
UR都市機構HP（賃貸）：http://www.ur-net.go.jp/kachidoki/index.html

所在地：東京都中央区勝どき1丁目1111番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩1分
分譲戸数/総戸数：328戸/712戸
広さ：42.06㎡～140.38㎡
入居：平成23年3月下旬
売主：ゴールドクレスト
施工：大林組
管理：東急コミュニティー

旧スレ：勝どき駅前地区第一種市街地再開発（http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43659/）

【旧スレッドURLを追加しました。09.12.21 管理人】

[201: ご近所さん]

近隣に住んでいると勝手にﾄﾞﾝﾄﾞﾝ、ﾁﾗｼが入ってくるので皮膚肌感覚で分かるのですが、
夏場以降、ジワジワと相場が下がっており、坪400(350ｵｰﾊﾞｰでも）と、強きに張り、
勝どきの相場、資産価値を上げる要因になって欲しいと、ﾎﾟｼﾞﾃｨﾌﾞにとらえたいです。
勝どき、晴海は、今後、3財閥の全てが進出するので、本物件の動向を注視したいです。

[202: 匿名さん]

ここが高ければ高いほど、われわれ転売予定組は儲かります。ありがとうございます。２戸売れば、うはうは。ラッキー。高く売れればだけど。坪350、400！！ラッキー！！！がんばれー。

[203: 物件比較中さん]

客観的価値としては、せいぜい平均坪単価で２８０万円ぐらいまでの物件だと思うのだが、ゴクレって、これまで仕入れでまったく高値掴みしてないんで、財務体質いいんだよね～。こことアウルの仕入れまでの間、２～３年、高騰期にほとんど仕入れをせずにじっとしていたから。だから結構強気価格で、販売が長期化しても持ちこたえられた。

そろそろ反転と見て果敢に仕入れに出動したわけだが、さて、またこれまでのように賭けに勝てるかどうか・・・
お手並み拝見。

[204: ご近所さん]

202さん同様に、1年もしないうちに、160-170％上がったプチ売り時を逃したので
次はきちんと売らせて戴こうと考えています。関西系の財閥は3本ﾋﾞﾙ立てる予定を、
1本立てｽﾄｯﾌﾟ。寝かして待っています。

[205: 匿名さん]

駅直結新築が高いと、
直結ではない物件の中古が高く売れると考えるのは短絡的。

[206: 匿名さん]

マンションって、株券と同じあつかいですか？　＾＾；　やっぱ戸建てがいいよ。

[207: 匿名さん]

>202
転売予定組って、何を転売すんの？
近くのMS？

[208: 匿名さん]

↑
そりゃそうでしょ。

タワーズ住民の中で高く買ってくれるリッチな人に売ろうと思ってるひとは多いよ。

[209: 匿名さん]

同じゴクレの、タワーズ裏マンション住民だったりして。

[210: 匿名ちゃん]

坪＠330　

[211: 匿名さん]

坪400オーバー希望！！大人気抽選はやめましょう！！！

[212: 匿名さん]

↑　どうぞどうぞ。　お一人で買ってください。

[213: 購入検討中さん]

坪400未満・・・・・倍率10倍から30倍
坪420・・・・・・・倍率10倍
坪450・・・・・・・倍率5倍
坪500・・・・・・・倍率2倍

ぐらいではないでしょうか。
坪800以上なら諦めますが安すぎて抽選も困ります。
坪600くらいなら嬉しいです。

[214: 匿名さん]

確かに坪600くらいだといいかもね。
80㎡で1億5千万。

本当に欲しい人は買うでしょう。
半分がUR賃貸棟であっても

[215: マンション住民さん]

価格ざっくりと出ましたね。
低層が＠３２０
中層が＠３３０
高層が＠３６０ぐらい。
地権者がうじゃうじゃいる上、UR賃貸も共存している割に
強気の価格設定。
大江戸線から直結にするための工事費も込みとはいえ、
個人的には想定より１０％程度高かったなー

[216: ここって…]

営業しか書き込んでないの？
ギャグを通り過ぎて寒気がする内容が多いよ。
坪単価300いって売れたら上等なエリアだよ、ここ。
ゴクレのダチに聞いたら、珍しく高値掴みしてしまった案件らしく、本当ならやりたくないプロジェクトなんだとさ。
赤字見え見えだから。

[217: 匿名さん]

駅直結のわりに意外に安かったですね。
北西向きが静かそうでいいかな。

[218: 購入検討中さん]

低層で３２０か〜ゴクレの東池袋のより噂通り高かったんだな〜

[219: 物件比較中さん]

北西はは４３階建てのプラザタワーともろにお見合いで45階以上くらいじゃないと眺望も何も無いですね（＾＾；）
まあ、どこもそうですがお見合い部屋は坪単価がけっこう落ちますけどね。

[220: 匿名さん]

この価格なら、
月島駅直結タワーを待ってた方がお得になりそうだな。

[221: 匿名さん]

勝どきと直結してどうすんだよ。

[222: 匿名さん]

218さん

池袋はおいくらぐらいなのですか？

[223: 匿名さん]

池袋は、女子学生もいっぱいいるし。みんな夢あるで。
海なんて眺めてないで、東京出たならネオンだって。

[224: 購入検討中さん]

>低層が＠３２０
>中層が＠３３０
>高層が＠３６０ぐらい

これが本当ならシティータワー品川を超える人気になりそうですね。

[225: 匿名さん]

シーン。。。。

[227: 匿名さん]

>>226
ゴクレだからこの価格でも勝算があるんだと思うよ。
何より、完売どころか５割売れ残っても損にはならない、というのが大きい。
間違って買う人もそれなりにいるだろうし。過熱感あるから。

[228: 物件比較中さん]

この掲示板の読者がどれだけ具体的に購入検討しているか知らないが、もし不動産屋の知り合いがいるならよく相談してからの方がいい。
一時の持ち直し状況はこの８月で終わって、急激に落ち込みが始まっている。三井、三菱などの大手でも想定外の悪化で青ざめている。
実需で買うならいいが、ゆめゆめ転売益狙いなど、今してはいけない。一生棒に振るぞ。

[229: 匿名さん]

ゴクレの財務について調べたら予想外にヤバイかも。

前３月期決算で販売在庫が627億円、仕掛り在庫が728億円で合計1355億円あった。

一方で連結売り上げが642億円だから、なんと年商の2.1倍の在庫を抱え込んでる！！

いくらなんでも、これは多すぎだろ？

仕掛りはともかく、完成在庫が年商近くあるって、ヤバイだろ？

管理費や修繕積み立てを自社で負担せんといかんし、不良在庫化するし。

中間決算と今年度決算見通しも大幅な減収減益じゃねーか！？

[231: 匿名さん]

>227
５割売れると思ってる人がいるのがすごい！！

[232: 匿名さん]

さすがボッタクリの利益率30%台の会社だ!

[233: 匿名さん]

>熱帯魚と小鳥以外は禁止

本当にペット禁止なら、
ハッキリとペット禁止マンションと宣伝して、売ればよかろうに。

他には、
地権者とゴクレが取り決めた特別な約束は無いんですか？

[234: 匿名さん]

ペット禁止の話しが本当なら厳しいでしょうね。
ペットどうこうよりも地権者さんとの長い付き合いがさらに大変。
管理組合なんて年中紛糾しそうだ。

[235: 匿名さん]

いまどき粗利３０％なんてありえないっすよ
どこも瀕死だ

[237: 匿名さん]

229>>

全然やばくないよ。不動産って事業化して完売するまでの間はどんなに最短でも2年くらいはかかるから、年商の２倍でも変じゃないよ。

728億の仕掛が1000億の売り上げになるなら、平気ですし。

あと、販売在庫があっても、土地、建物の支払いが済んでいれば、ゆっくり売ってもいいし。

[238: 匿名さん]

↑　まじめに言ってるの？？

[239: 匿名さん]

在庫が多いと言われてるスミフについて見てみよう。

21/3期連結売上6952億円に対して販売在庫が3629億円、仕掛在庫が2497億円で合計、5126億円、つまり年商の0.7年分だ。

販売在庫のみでは、0.4年分に過ぎない。在庫が多いと言われてるスミフでもこの程度。

在庫は資産ではなく、費用の塊。かかった費用以上で売れれば良いが、時間の経過とともに価値が毀損し減価償却するし、何より価格下落リスクに晒されることになる。

在庫を必要最小限に押さえ込むのが商売の基本。
在庫を過大に持つことによって、広告費や管理費、人件費等の莫大な費用が発生する。

このデベは、いつになったら、今までのやり方が通用しなくなりつつあることに気づくのかな？

[240: 匿名さん]

ゴクレも倒産か。。。株でもうけちゃお

[241: 匿名さん]

まず、ゴールドクレストは数年間、土地の仕入れをしなくてもいいくらい、土地を仕入れている。
最近買ってるけど。

また、住友不動産もそうだけど、自決できるお金さえあれば、急いで売り急ぐ必要も無いわけでしょう。
要は在庫＝売れ残り　でもあるが、原価＋費用分を回収済みであれば、売り急ぐ必要は無いわけですよ。

小さい会社なんかは、銀行への返済期日やゼネコンの手形の落ちる日が完成後３ヶ月とか半年とかにあるので、完売を急ぐわけですよ。そこで得た利益が次の事業資金にもなりますし。

ゴールドクレストなら、６割も売れれば投下資金を回収しているんじゃないかな。
今までのやり方が通用するかどうか、は会社の体力次第でしょう。

お金の返済を意識する事がない在庫があれば、それをちょくちょく値引きしてボチボチ売ればいいんですよ。

たとえば、１００億円のマンションがあって、
土地が３０億円、建物が３０億円、経費が５億円なら、
６５億円分売れたら、残りは利益です。
６５億円分までは頑張って売るけど、それ以降は余裕でしょうね。

むかーしからの売れ残りマンション３０００万円が月に１０部屋売れると、
単純に３億円そのままが会社に入る。

だから、完成後時間の経ってるマンションを沢山抱えていられる会社というのは、
体力がる会社しか出来ない。

財務のやりくりから考えたら簡単な話だけどね。

また、沢山抱えていて、それでも売り急いでいないとなると、余裕がある、という事でしょうよ。

あと住友不動産は連結売り上げ高をだしてますけど、本業に賃貸事業もありますからね。
それを差し引いてから言いましょうよ。

[242: 物件比較中さん]

>>241
派遣社員かよ・・・。
悲しすぎる。

[243: 匿名さん]

理解できない人悲しすぎる

[244: 購入検討中さん]

今朝、仕事に行く前に見たときに地権者の反対でペットは熱帯魚と小鳥以外は禁止でそれを隠してｺﾞｰﾙﾄﾞｸﾚｽﾄは売ろうとしている上に、ペットが飼いたいのなら芝の物件を勧めているという書き込みをみた。

いまどきペットが飼えないなんて物件価値を上げる気がない上に、地権者のいいなりで隠して購入者を募っているなんてありえないだろうと思っていたが、いち早く削除されている。

デべが張り付いているんだね。
びっくりだよ。

全容は覚えていないが、書き込んだ人はもう一度書き込んでくれないかな結構購入を考えてる人には重要な事由だと思うよ。

[245: 匿名さん]

６割り売れれば回収できるマンションを
定価で買う人はどういう感覚なんだろうか。

[246: 匿名さん]

えーーーっ！

ペット禁止？そんなことどこにも書いてないよ！
ほんとなの、家にはいないけど、転売できないジャン。
今時...さすがゴクレだね。
地権者もそのレベルだろうよ、最上階ほとんど地権者だろ。

マンションの価値なんてＵＲ共々考えてないんだね。
こりゃあ高い金額で買う分譲者が割り喰うな。

[247: 匿名さん]

派遣さん
売れ残りがある場合、管理費や修繕積立金は誰も払ってないと思ってますか？

[248: 購入検討中さん]

私も朝見ましたよ。
財閥系で検討します。とペットの書き込みをしていた人いましたね。
削除のあと、財閥系のこきおろし、都合の悪い書き込みの削除。
みっともないよ。ゴールドクレスト。

[249: 匿名さん]

派遣じゃないし。派遣でも年収２０００万とかいるっていう認識もなさそうだね。
派遣＝日雇い労働者と考えがちな人もいる訳ですか、ここは。

管理費や修繕積立金と同時並行してるけど、在庫の話と絡めてもダメでしょ。
言わんとすることは分かるけど。

売れていない持分の費用は会社が払うのが当然だと思うけど、会社や管理組合ごとに対応違うんだし、
契約書や重説でどう扱うか書いてあるはずだけど、売ってもいない物件のを確認するわけにいかないし、
それが嫌ならサインしなければいいじゃん。

世の中にあるものって、原価が6割とか7割なんて当たり前でしょう。
利益が沢山乗っているのが嫌なら、原価割れの物件買えば満足なわけ？多分違うよね。
体力のある会社は投下資金以上のお金さえ回収すれば、あとはゆっくり売れても平気だよ。
体力の無い会社が最後の一部屋まで売り切る努力しがちだけど。
ゴールドクレストは体力あるよ。

[250: 匿名さん]

結局そこを言いたいだけのようですが、ゴクレはどれだけ体力あるの？
イケイケな訳ないんだから虫の息なんでしょw

[251: 匿名さん]

虫の息か。そんなわけないでしょう。
どんだけ利益だして、どんだけ資金あるのかわからないんですね。

[252: 匿名さん]

破綻したダイナシティと似てる。カタカナの新興不動産はすぐ潰れる。

[253: 匿名さん]

ダイナシティと似てないし。
サクセスプロだけ見ても凄いよ社長の資産。

[254: 匿名さん]

2005年の記事

激戦区の東京湾岸エリアで人気を博しているのが、
中央区勝どきでオリックス・リアルエステートや住友商事が開発する「ザ・トーキョー・タワーズ」。

銀座から2キロという立地で、70平メートル台の部屋が3900万円で購入できる。
もともと敷地を所有していたミサワホームが大型開発の絵を描いていたが、資産処分の一環で放出された。
地価の下落と、金融機関の不良債権処理、企業の用地放出が相まって都心の割安マンションを生み
出してきた。

品川エリアのゴールドクレストの「ベイクレストタワー」は、12月に完成を迎えるが販売済みは
6割にとどまる。
しかし、同社は「完成時に7-8割が売れていればいい。原価は回収できている」としている。
用地が安かったゆえの余裕でもある。地価の動向を冷静に見極めてきた安川秀俊社長は00-01年がマンション用地価格の底だと思った」と、同時期に大量の用地を買い込んだ。
今は地価の上昇局面となり戦略を徐々に変えている。2-3年後に更地になる予定の社宅や工場を
買収して、現状は賃借して所有している不動産もある。
「昨年秋から今年秋までの1年間で、用地の落札価格は全体に1.5-2割上昇している」、「路線価対比で300-400%の落札例が出た」と、マンション会社の用地仕入れ担当者からは 声が漏れてくる。
こうした土地が来年1月から販売用マンションとして姿を現す。

[255: 匿名さん]

芝タワーの原価が坪１８１万円という話ですしね。

[256: 匿名さん]

THE TOKYO TOWERS建設地に土壌汚染疑惑

東急不動産、住友商事らが分譲したTHE TOKYO TOWERS建設地（中央区勝どき六丁目）に土壌汚染疑惑が報道された。THE TOKYO TOWERS建設地の前の所有者であるミサワホーム子会社と、同土地購入のために融資した三菱東京ＵＦＪが計７５０億円もの債権放棄を行っている。この土地の簿価は約８５０億円。しかも中央区は５０億円の補助金を出しているため、住友商事側は、ただ同然でこの土地を入手したことになる。THE TOKYO TOWERS建設地が安価で叩き売られた理由として土壌汚染疑惑が主張されている。
既に販売時からTHE TOKYO TOWERSは「土壌汚染の対策手順について、説明不十分である」と指摘されていた。

[257: 購入検討中さん]

>>256
いつの記事？？

[258: 匿名さん]

確かこれは。。。販売してた時のかな？　７５０億円もの債権放棄はインパクトある。
この土地そんなにやばいか。

[259: 匿名さん]

土壌汚染されていても、汚染されている部分に人が触れないようになってるから体には問題ないですよ。

東京の東側なんてのは、そもそも自然に基準値以上のエリアが沢山あるくらいなんだから。

[260: 検討者]

派遣さんの文章はだらだら長すぎるし、要旨がいったりきたりでなにをいいたいのかわかりにくい。以後は簡潔にね。

[261: 匿名さん]

検討者さんは質問しといて、それに応えた人をバカにすることしか出来ないんだな。

[262: 匿名さん]

>>259
そういう問題じゃないでしょ。
大体が勝どきは全くの埋立地であり、「自然」ではない。

[263: 購入検討中さん]

ペット不可の分譲マンションなんて聞いたことないですね。

[264: 匿名さん]

いやいや、これがまた土壌汚染関係の法律がおかしい部分もあるんですよ。

[265: ご近所さん]

ここはほとんどレインボーブリッジとか東京湾みえないんですか？

[266: 住まいに詳しい人]

URの物件をゴクレが最高札で購入して販売する物件。ゴクレがURのユーザー、結局大林や東急は
ゴクレの要望は無視するよ。もっとも、ゴクレに何かあっても元売主はURだからその点は安心だがね。

[267: 匿名さん]

犬猫の飼育が不可なのは、ほんとはゴクレもやりたくはないでしょうね。
URとの絡みの問題じゃないですか？
普通に考えたら、販売の邪魔にしかならないので飼えて当然なだけに残念ですね。

[268: 匿名さん]

UR賃貸は規則でペット不可ですからね。
同じ建物の中で、ペット可とペット不可の住民がいると、
不可のUR住民から不満が出る為でしょうね。

[269: 匿名さん]

フロアを分けて飼える階と飼えない階に分けたらいいのに。

そういうマンションってけっこうありますよね。

[270: 匿名さん]

いやあ、マンションパビリオンに見学に行ったら、中央区民なので優先販売すると言われた。坪単価は既出のとおり320～360万ぐらいか。

どうしようかまようなあ。

[271: 匿名さん]

3LDK80㎡の部屋が9000万弱。
これだとUR賃貸の価格待ちだね。

賃貸より分譲が高かったら洒落にならん。

[272: 購入検討中さん]

この辺の賃貸相場って安くない？

[273: 購入検討中さん]

私は世田谷区民ですが、早めの見学者の方なのでお好きな部屋を優先的に抽選にならないように出来る

最上階は地権者が埋まっていますが、その下の階はどこでもＯＫと言われました。

ゴクレは誰にでも言っているのでしょうか？

一気に萎えてきました。

ペット禁止でしょう地権者の力が強いので無理だと聞きました。

高いお金を出して買っても管理組合でもなんやかやと揉めそう。

デべに力とポリシーがないとマンションの価値を上げていくのは難しい気がします。

[274: 匿名さん]

80平米で9000？
なんでそんなに高いんだ？
しかもペット駄目で賃貸半分地権者ウザーか、きついな。

だったら大崎五反田の方が断然いいし、
あっちに比べて割安感あったら考えようと思ったけど、駄目だこりゃ。
同じ条件だとしてもゴクレと財閥系なら財閥系にします。

[275: 購入検討中さん]

MR行ったけど、チープでびっくり。
床材やキッチン、建具は超ベーシックな代物。
２LDKの仕様のバスルームの狭さに引いた。
社会人１年目の時に住んでいた新築賃貸物件の風呂より狭いとは・・・

角部屋ねらいで行ったのですが、
坪単価でいうと西向きが最も高く３７０万円、
東向きが最も安く３３０万円との案内でした。
やっぱり８０平米で９０００万円弱は高いな・・・
「当初は４００オーバーで考えていました。原価ぎりぎり」、
「かなり埋まってきていますが、今なら抽選前に優先で押さえられます」って
連発されたけど価格と販売方法には不透明感ありまくり。

それと、５４階建てで単なる「耐震」ってのはかなり疑問。
制振くらいにできなかったのか・・・やはりUR品質。
震度４くらいでも、上は幅２～３ｍ軽く揺れるぞー。

この値段だと、五反田・大崎、二子玉川、麻布十番が視野に入りますな。

[276: 匿名さん]

耐震なんですか。
豊洲駅直結で、UR賃貸と同居で、外廊下で、耐震、のシエルタワーと益々ソックリですね。
違うのは、シエルは激安価格だったって点。

[278: 匿名]

同じ駅直結物件で、ここと、アウル、大崎ウエストシティを比較検討してます。同じような検討してるかたいらっしゃいますか？

[279: 匿名さん]

駅直結にはこだわりませんでしたが、
城南と比べました。
で、結局大崎地域で固めました。
ウェストシティではありません。
あの中二病ぽい外観が無理でした。

[280: 物件検討中]

私は大崎のシティタワーにしました。資産価値としても駅直結は稀少性がたかいので。勝どきも魅力的でしたが、竣工タイミングが合わなかったので。

[281: 匿名さん]

>駅直結は希少性が高いので

月島には既に駅直結タワーがあるのに、新たな駅直結タワーが計画されています。
駅直結は期待するほど、あまり希少性がありませんよ。

[282: 匿名]

地域に複数直結物件建てばメリット薄れるけど、それでも他物件と比べれば圧倒的に有利。だって圧倒的に少ないですから、直結物件って。それに物騒な事件が多い昨今、益々直結のメリットがクローズアップされるのは必然。

[283: 匿名さん]

でも、豊洲駅で唯一の駅直結である豊洲シエルタワーは、
有利だとか豊洲を代表する物件だとは
全く言われていません。

[284: 匿名さん]

直結でも物騒なのは変わらない。

[285: ご近所さん]

５４階で耐震だそうですが基礎はどうなっているのでしょうか？
つまりTTTのように直下に強い支持層があり、コンクリートを流し込んだ基礎なのか、
脆弱な埋め立て層が深く、PCTなどのように地中深く支柱を埋め込んだのか、その
違いによって大地震のときの耐性が、かなりよく理解できるのではないでしょうか？
近くのTTTの支持層が続いている可能性もありますね。
営業に聞いた方がいらっしゃったら教えて下さい。

[286: 匿名さん]

>>281
そんなにズバリと言わないで

[287: 匿名]

どの路線と直結かが問題。

[288: 匿名さん]

大江戸線ですが何か

[289: 匿名さん]

大江戸線、小さくて混みすぎ。

[290: 匿名]

287です。
大江戸線は有楽町線より魅力あると思いますよ

[291: 匿名さん]

豊洲と比較ですか、
まあ豊洲だったらこっちのほうがいいけど
やっぱ高いすよね。
同じ値段なら山手の大崎五反田のほうがいいじゃない。

[292: 匿名さん]

いや、ゴクレ同士比較して
東池袋駅直結タワーの方が安くて良い。
豊洲と同じ有楽町線だが池袋駅も歩いて行ける。

[293: 匿名さん]

大崎の駅直結って言っても５分くらい掛かるからな。
ただ大江戸線は地上に出るまで数分掛かるからどっちもどっちか。

[294: 匿名さん]

大江戸線でも月島駅は地上から深くない。
月島駅に将来できる直結タワーのほうが魅力的。

[295: 匿名さん]

時代ですな。なかなか簡単にはお金出さないね。

タワーだけで飛びついてた数年前とは大違い。

[296: 匿名さん]

ＭＲ行って来た。
売りは立地だけ、延々と地下鉄直結．．．と繰り返される。
坪３５０万円で、内装は公団賃貸レベル。
要らん。

[297: 匿名さん]

でもマンションなんて立地で決まるんちゃうんか。

[298: 匿名さん]

↑
時代遅れやな

[299: 匿名]

南西角部屋８２平米で１億円くらいといわれたけど、それだと坪４００万円になるけど、人によって売値を変えているということはあるんでしょうか。きちんとした価格表もなかったし。

[300: ご近所さん]

ゴクレはきちんとした価格表を出さないのが販売方針。４年前発売のクレストシティーレジデンス
もそうだ（った）、、、とうか今でも発売しているから現在形が正しい。
一部上場でここまで不透明で不誠実な販売方法を実行している会社は恐竜みたいなものです。