アルファステイツ道後ってどうですか？

[いつか買いたいさん]

アルファステイツ道後についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件データ：
所在地：愛媛県松山市道後北代1266-1（地番）
間取：2LDK～3LDK
面積：62.21平米～86.46平米
売主・事業主：穴吹興産


施工会社：奥村組
管理会社：太平ビルサービス

[61: 匿名さん]

ここ　大丈夫・・・・・

[62: 一人の消費者]

深夜３時のタワーおじさん（笑）がおっしゃるように、資金があれば、不動産投資としてのタワーマンションも一つの投資先になるでしょうし、不動産だけでは投資のポートフォリオが甘いので、（国内はまだ厳しいでしょうが）中国、ブラジル、あるいは金、資源といった対象も含めて全体を考えるのが自然ではないでしょうか。マンションのスレッドとはいえ、投資という視点で話すならトータルのポートフォリオを考えたいところです。

そのように、投資という観点では、不動産はポートフォリオ全体の一角にあるかないか、ということに過ぎません。それが、勤務先や生活圏とうまく重なって、生活にも使え、勤務先等の移動の際には投資先としての流動性を確保できるという効果があるのでしょう。

その一方で、一人の消費者としては、さまざまなライフスタイルがあり、立地の環境があり、地方に定住するひとと、移動を繰り返す人でも異なります。「ファミリー」という大変大雑把なセグメントは、良く不動産業界で使われるようですが、６人家族なのか、４人家族なのか、３人なのか、２人なのか、そんな簡単なことで、同じ８０㎡でも広いのか狭いのかまったく条件が異なります。現代において、昔のようなどの家族も同じ構成、同じ価値観、といった時代ではなくなっています。

東京の山手線内からみると、埋め立てではるばる遠くなってしまった砂浜も、松山では車で２０分と近かったりするわけです。松山の中心から車で１時間以内の範囲に、土地だってかなり安いエリアもいくらでもあります。これをうまく使う方法はないか、というコンセプトをご提案したまでです（じゃあ、どう使うのとかは、まあ、それぞれで考えてください。いらなければいらないものでしょう）。都心で１時間車に乗っても郊外には出れない悲劇（？）が実感として地方では知られてません（知る必要もないですが）。

建物の作りも都心ニーズと地方ニーズは異なります。例えば、環状８号線からかなり離れていても、窓を開けると環８の音が聞こえるから、窓が開くバルコニーより、遮音して視界が開けるＦＩＸガラス張りの方がすごしやすかったりします。

地方における「高級住宅街」っていうセグメントも難しいですね。例えば松山のどの辺に「高級住宅街」があるのでしょうか？ 都心のタワーを引き合いに出されるのであれば、都心の高級住宅街の環境も引き合いに出さないといけなくなります。

若いうちに買った方がいいという話が２つのコメントから出てますが、それは一理ありますね。日本の賃貸住宅環境はあまりに貧しく、純粋な賃貸物件というは家賃が高い割に質が低い。分譲マンションの賃貸をうまく探せるといいですが、より高くなるだけでなく、地方になると選べる物件がかなり少なくなる。そこへ、賃貸物件でそのような質の低い住環境に長い年月甘んじるんであれば、流動性の高い物件を（３５年ローンで？）買って、住んだり貸したりすべきであるということですね。

しかし、ひとつ思い出してほしいのは、自分自身の足で経済的に自立していくとして、学校を出て仕事を始めた時点で、自分の１０年後や２０年後の収入を想像、あるいは確信できたかどうかです。貴方の仕事能力は自分が能力が高いと思っても、労働市場で評価されないと収入につながらない。労働市場の人材評価基準は１０年ぐらいごとに変わるので、当初は高く売れた技能もその後続けて高収入の根拠になるとは限らない。

一般的には、そういうリスクを考えると、将来の収入の変動リスクを吸収できる程度の貯金ができて、労働市場における自分の能力の価値（収入評価）の見極めが（ある程度ですが・・・）できた段階で、必要ならローンを組んで、分相応の住宅購入に踏み切ればいいでしょう。自分の能力が定まるまでは、いずれにしろしっかり働くことになり、寝食忘れて働いていると、賃貸の品質の低さも忘れるというものです。

最後に、マンションの売主についてですが、地方に根を張って、地方の住環境の改善に継続的に貢献してくれる企業にうまく存続してほしい、というのが願いです。あなぶき興産さんにはそのうちの一つになってほしい。あなぶき興産さんの企業力を超えたリスクをとる博打のような事業展開が構想にあるとすれば、事業方針を修正された方がいいでしょう。

需要環境やファイナンス環境、あるいは消費者のニーズが変わっていく現代において、穴吹工務店のような建設業の垂直統合モデルは成立しにくい。一方で、同じ水平統合モデルで事業モデルをつくったとしても、そのなかの事業ポートフォリオとして、さまざまな異なる性質をもつ事業要素（住宅、マンション、リフォーム、オフィス、その他）を広くカバーして、特定要素のリスクを緩和することができるのか、というサラリーマンさん指摘の課題が残ります。

この業界で財閥系と呼ばれるらしい力を持った全国規模の大企業は、その自ら持つ力と規模によって、そういった事業ポートフォリオを的確に構築してきました。

あとは、そういった優秀な大企業が、どこまで、地方に根を張って、地方の住環境の改善に継続的に貢献してくれるかどうかです。例えば、住友不動産さんが、シティタワーだけでなく、シティハウスのシリーズも展開してくれるなど、地方といえど多様なライフスタイルに答えた物件提供ができるか？ということです。残念ながら、地方の経済ポテンシャルを考えると、そこまで財閥系の企業が、その高い能力故の高いコスト体質のまま、地方の住環境改善に貢献せよとなると、事業としてペイしなくなってくる。どんな島の先まででも配達する郵便局じゃないわけですから。

そういった部分を、つまり財閥系ではカバーしきれないニーズを消費者視点で満たしていくことが、中堅あるいは中小の企業のミッションになっていきます。そのニーズを合理的なコストで実現できる事業モデルに専念してほしいし、そうしないで、自分の優位差を出せないエリアに飛び出すと、市場環境の変化の際に潰れてしまう。こういった点に注意して、あなぶき興産さんには、企業理念や事業戦略を再点検することで、生き残っていけると思いますし、生き残ってほしいです。それは、かつて同じ穴吹の同胞だった工務店の破綻で、より強い危機感を情勢する機会であったわけで、身近の失敗経験を自らの学習機会ととらえることができたであろうと考えます。

大きな話に振りすぎてますが、（このスレッドを立てた方の意図は、スレッドオーナーと称する方が出てこないため不明ですが、）一応、松山市の道後北代にある、アルファステイツ道後のスレッドであり、その購買を検討される方の目に留まることも少なくないでしょうから、その購買判断の参考になる、フェアで建設的なコメントを入れていくことを、一人の消費者としては望みたいところです。

[63: 匿名さん]

一人の消費者様

言われたい事は解りますが、読んでいて若干今の若者が真面目に働いていないと決めつけている感も受けますし、物事を判断出来ないと言う上から目線が感じられます
そこで反論レスが出るんだと思います
誰しもが匿名の顔も年収も解らない相手から見下されると、カチンときますよ？
私も35ですから、一人の消費者さんから見たら若造でしょう
しかしそれなりに名の通った上場企業でそれなりの役職についてますし、一人の消費者様より貯蓄が上か下かなど比較のしようがありません
会社の福利厚生が充実していたので補助に甘えてマンションを購入する意欲が薄れてしまって年をとったことを私は後悔しました
これからの新入社員達に同じ後悔をしてもらいたくないので私の考えを書きましたが今の若者達が真面目に働いていないわけではありません

確かに連日報道されている通り今の若者は三年仕事が続かず辞める人が増えています
私も新入社員を毎年見てますので昔の若者との考え方の違いに最初は違和感感じました
どんな大きな会社に入社しようと退職の年まで会社に留まりたいという考えを持つ若者など皆無です
それを物事の分別がつかない、地に根を降ろせないと批判するだけの間は今の若者を全く理解しようとしてないのではと思いますよ

[64: 一人の消費者]

匿名さん

タワーおじさんのほうではなくて、もう一人の方ですね。誤解を与え不快な思いをされた点、大変失礼いたしました。おっしゃる通り、若者がまじめに働いていない、という一般論はまったくのナンセンスであり、そのようなことを申し上げるつもりもございません。いつの時代も、一生懸命働く方と、だいたい働く人と、働かない人で、例えば統計的にも２：６：２になるなどと言われたりいたします。また、どのような優秀な企業でも、その組織中には、そういった分類が起きます。そういった中で役割分担も生まれる。

ちなみに本論は、蛇足ながら、誰かと比較して収入が高いか低いか、上場か非上場か、役職付か、役職なしかは関係のないお話です。同じ１０００万円でも高いと思う人と低いと思う人がいますから。生活コストの違いから都心では低く見えても地方では高く見えたりします。また、同じ規模の「上場企業役職付」同士でも突然希望退職の対象になったりする時代ですから。

たしかに、匿名さんのおっしゃるとおり、福利厚生に甘えて投資、あるいは購入機会を逸した、というのは重要な示唆として皆さん参考にされるべきことでしょう。余談ながら、３５歳はもう若者ではないんじゃないでしょうか。十分なご判断をなされるお立場にあられる。さて、申し上げたかったのは、６０歳までの３５年を全額ローンという話になると、２５歳からのスタートとなります。個人の属性を匿名掲示板で申し上げるつもりはありませんが、自らの２５歳の時点を思い返すと、当時の判断基準と、匿名さんの現在の年齢である３５歳の判断基準は異なっており、大きな負債を判断を２５歳当時にしなくてよかった、と改めて考えた次第です。そういった点にだけ注意したい。というのがお伝えしたかった点です。

しかし、それも個人差があり、例えば２５歳で判断力の成長はその方の頂点に達した（極論で失礼）というお方であれば、その時点でその先３５年の判断を行うべきです。これが３０の方もいれば、４０の方もいて、それぞれではないでしょうか。だからこそ、改めて、匿名さんのおっしゃるとおり、不動産購入には機会を逸しないよう、早い時点からよく見てよく勉強して、判断のライト・タイミングに備えるべきでしょう。貴方のおっしゃっていることは正しい。

ご意見を投げかけられるとつい答えてしまい、自ら、論点をずらしてしまいましたが、ここはアルファステイツ道後のスレッドなので、売主さんから提供されるこの物件を中心とした書き込みをされるのがよろしいかと思い、自らもそのようにしようと反省いたします。

[65: 匿名さん]

自己株取得発表の科研製薬と穴吹興産が急伸、手がかり難の中で買い集める
9時53分配信 サーチナ

現在値
科研薬 764 +29
穴吹興 152 +17

　科研製薬 <4521> が4日ぶりに高くなり、一時23円高の758円まで上げて急反発となっている。昨26日の大引け後に自己株の取得を発表。27日は株式市場全体が冴えない地合いのため、わかりやすい材料として買いを集めた形だ。

　自己株取得の上限株数は200万株（自己株を除く発行済み株式数の2．0％）、金額18億円、実施期間は11月27日～2010年3月31日。なお、やはり26日に自己株の取得を発表した穴吹興産 <8928> は一時18％近く急伸した。（情報提供：日本インタビュ新聞社＝Media－IR）

[66: 下見しました その１]

近くの下見をしました。このマンション現場から歩いてすぐのサニーマート、品揃えはそう広くありませんが、すぐ買える広さで、明るい店内、規模の割には惣菜コーナーも充実してます。しかも夜中の１２時まで年中無休で営業と掲示されてて、コンビニ的にも使えそうでした。中島みかん一袋買って２４８円。袋いらいないと言ったら５円引いてくれました。

[67: 下見しました その２]

サニーマートの駐車場から見える建物の西側です。周囲が高くないのでニョキッと飛び出しています。

[68: 下見しました その３]

そのまたすぐそばの魚屋さんです。大衆鮮魚 おかやま鮮魚店とあります。

[69: 下見しました その４]

とても感じの良いおじさんの魚屋さんでした。入居したらいつもここで買ってしまいそうです。すぐそばにこういう店があるのは有難いです。

[70: 下見しました その５]

そのまたとなりに、美容室、そのとなりにタロット屋が・・・。

[71: 下見しました その６]

現場の南面の道路です。小さい魚も泳ぐ小川が、住宅街を通って、にぎたつの道まで続いてます。静かな道でした。

[72: 下見しました その７]

その道に面するエントランスはだいぶできあがっているようです。南面道路が静かなうえでに、玄関がおくまっていて落ち着きそうです。パンフレットの平面図によると左側は自転車置き場。雑然とする自転車が塀で見えなくなっているのは、美観を保つ意味からも、自転車の盗難を防ぐ意味からも有効に思えました。今回の下見はここまでです。

[73: 物件比較中さん]

せめて住宅性能評価ぐらいとってほしかったよな。
ある意味、プレミアムなマンション。

[74: 購入検討中さん]

>NO.66～72

すごくわかりやすい写真ですね。
立地はわかりますが、雰囲気まではつかめなかったので、写真でわかりました。
助かります。
結構、沢山お店や自然があるんですね＾＾
本当にいい場所です。
私たち家族も歩いて散歩してみます。

>NO.73

住宅性能評価って、新しい制度が入る前の証明書じゃない？
今は、新しい検査や厳しい検査が義務付けられたから、取る必要ないんじゃなかった？？？
住宅性能評価と同等の検査基準になってるんじゃない？

新しい、制度になる前の建物は住宅性能評価があったほうがいいけど、今の新築は取る必要ないよね。
そんなん取って価格が上がるんだったら、無駄に取る必要はないと思うけど・・・。

っというか、まだそんなん取ってる物件あるの？？？

[75: 契約済みさん]

住宅性能評価というもの自体、最近あまり話題になっていなかったため、詳しくチェックしてませんでした。

ここを契約をしたら、アフターサービス基準書（無償補償基準書）という１３ページの冊子をもらいました。どういう問題を何年目まで無償で修理して、その後も有償になりますがアフターサービスを売主さんが責任を持って行ってくれる、という内容が具体的に明記されています。個人的にはこの内容に納得しました。最大で躯体や雨漏りの問題を無償で１０年間補償されることになっています。

その中には、売主が経営破たんしてもこの１０月からの住宅瑕疵担保履行法の対象でカバーされるところと、カバーされない部分があるのでしょう。ベストなアフターサービスを受け続けるためには、売主さんの経営が健全である必要はあります。よって、売主さんには、というより、穴吹忠嗣社長にはしっかりした経営をお願いします。また、社長を支える幹部や社員の方々にも、社長を裸の王様にして経営を迷走させるようなことは避けてくださるようお願いします。

松山市内の物件では、ポレスター松山や、アルファステイツ北井門、シティタワー西堀端などで住宅性能評価がとられてるようです。詳しい方がいらっしゃたら教えてほしいのですが、この住宅性能評価をもって、どこまでの実質的な性能の保証がなされるかです。例えば、遮音性能。設計と、竣工後の遮音性能の機材による計測などはどこまでやってもらえるのでしょうか。そして、住んでみて、隣の音がうるさい、上の音がうるさいとなったとき、この住宅性能評価の紙を持って行って、どこかへ駆け込めば、遮音性能を再計測して、問題ありとして改善工事を行ってくれるのでしょうか。遮音性能はあくまでも一例です。

また、たくさんの作業工程があって、たくさんの下請け業者が出入りする、建設現場で、現場作業員がモチベーションを落として、現場監督の目の届かないところで手抜き工事が発生しないかなど、（その結果起きる不具合が竣工後検査で発覚するとは限らない）住宅性能評価を実施すると、どこまで工程のチェックをしてもらえるのでしょうか。

あるいは、市場の評価として、松山市内のここの物件を売るとなったときに、性能評価の紙があると、いくらか高く売れるものでしょうか。住宅評価がこのマンション一戸あたり数十万円かかるとして、それが、マンション価格に反映されて買主が負担するに値するなら、ぜひ負担したいですし、そうでなければ負担したくないですので。

[76: 下見しました その８]

日曜日は朝から県民文化会館のイベントへ行きました。何かイベントがあるとやはり周囲の駐車場はいっぱいになるようです。結局勝山町の１００円パークに半日止めたら料金が相当高くなりました。マンションから直接歩いて行けるとかなり便利になりそうです。

[77: 下見しました その９]

県民文化会館から、東側の県道を通って、にぎたつの道への交差点からマンションまで歩いたら１２分くらいでした。

[78: 下見しました その１０]

すぐ近くに歯医者「きらきら」もありました。今度は、マンションから県民文化会館まで、住宅街の小道をほぼ直線距離で歩けることがわかり、歩いてみるとペースは違ったかもしれませんが６分程度で到着しました。ほぼ同じ時間で路面電車の駅にも行けそうです。

[79: 下見しました その１１]

午後、勝山町の１００円パーキングに戻る途中、スーパーＡＢＣを下見しました。特売のみかんが一袋１９８円。よつばバターやカルピスバターといったこだわり品の品揃えも充実していて、夕方８時までの営業です。マンションから歩ける範囲ではありました。この週末の下見はこれで終わりです。

[80: 購入経験者さん]

なんだかここはブログ状態ですね！

上の方で住宅性能評価の話が出ていましたが、そんなん持っててもあまり意味がないと思いますよ（ただの気休め）。あまり特徴のない物件はよく広告等でうたいますが・・・。
実質的な性能の保証っ言われても、●●に対してこんなけ評価があります！って言われても、建築基準法をクリアーしていれば当たり前の話です。
そもそも住宅性能評価は工事の手抜きをチェックするものではなく、すべて工事が終わってからの検査になります。確か、今の検査は強制的に中間での検査も入っていますし、あまり気にされなくてもいいと思います。
それを持っているから、評価が下がらないというよりは、立地がどうか？間取りがどうか？とかで家を買いませんか。
おそらく、貴方も購入済みさんなのでそうだと思いますが・・・。

あまりその評価書があるかどうかよりは、入居後にスムーズに対応してくれるかどうかだと思いますよ。
実際私のマンションにも付いていましたが、そんな物なんて役にはたたず・・・アフターフォローの対応の遅さのほうがイライラします（こちらに支店が無いからでしょうか）。

参考に
http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20050118A/index2.h...

[81: No.75 by 契約済みさん]

No.80 by 購入経験者さん 参考になる記事の引用をありがとうございました。
参考記事 http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20050118A/index2.h... は大変説得力がありました。

その本文では、『住宅性能評価を取ることが日本のマンションの品質を飛躍的に改善するとは言えない』、つまり、住宅性能評価を示すことが必ずしも安心度を高める根拠にはならないとしてます。その理由に、

> 『工業製品に例えるならば、搭載部品の性能が一定水準以上のものであることを評価しても、その組み立て精度を検定する制度ではないことに起因するのかもしれません。』

という大変わかりやすい説明がついています。構造設計上の要点は建築基準法でチェックされているわけで、最も心配なのは、建築の過程で丁寧に作業がなされているかどうかです（＝組み立て精度）。建築の過程がチェックされないのでは意味が無さそうです。次に、遮音性能や、断熱性能といった生活品質を、実測ベースで検証、保証するような性能評価であれば有意義ですが、そもそもそのような実測検証保証が住宅性能評価でなされているわけでは無いようです。

となると、アフターサービス体制がもっと重要になる、という上記引用記事の言う通りではないかと思いました。

色々と勉強中なのですが、市内物件と比較して、例えば、住宅性能評価をとっているシティタワー西堀端の場合では、

> 住友不動産Ｑ＆Ａ http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/shikoku/matsuyama/faq.cgi
> 『Q9: アフターサービスはどのようになっていますか？』
> 『A9: 不具合箇所の点検・修理を実施する「アフターサービスセンター」・「設備管理センター」を開設し、原則お引渡し後、2年間にわたり、365日体制で、アフターサービス業務基準に基づく お客様へのアフターサービスを対応しております。』

というように、２年まではアフターサービスセンターを開設して対応してくれるとあるが、それ以降は、大都市圏からは離れた四国の松山では遠隔サービスになる、という風に解釈してしまいました（実際には、５年、１０年とサービスセンターを松山に常駐させてくれるのかもしれませんが、そのようにはＷＥＢサイトに書いてないので）。

まったく素人考えかもしれませんが、住宅性能評価の有無よりも、売主の社員さんが常駐する事務所が、マンションからある程度近いところにあるかどうか、近くに常駐してくれる方が安心に思えました。

市内物件としてたまたま例に出しただけですが、もちろん、シティタワー西堀端は日本を代表する品質のマンションであり、今回は自分の条件に合いませんでしたが、もし条件に満足して契約するなら、やはり、住宅性能評価というよりは、住友不動産のブランドによる品質保証力を根拠にして契約したと思います。とすると、いずれにしろ、住宅性能評価の有無は問わなかっただろうと、良く考えると、そう思いました。

[82: 申込予定さん]

ここはすごいなぁ　書き込みが

ポレスターさんや市駅西には誰も書き込まないのに不思議

営業の方が熱心なせいなんですね

こんな良い場所で

年収３００万円の私が買えるマンションを建ててくれて

穴吹さんありがとう！

[83: 申込予定さん]

そうですよ

あこがれのタワーマンションだってシティタワー西堀端で２４００万から買えるし、

あこがれの１００ｍ2前後の広いマンションだって、ポレスターでけっこうお値打ち価格で買えます。

年収を問わずいろいろ選べて良い時代になったじゃないですか。

穴吹さんだけでなく、住友さんやマリモさんにも感謝しないといけません。

[84: 下見しました 番外編]

夜遅くなりましたが、下見しましたの番外編です。ちなみに「下見しました」さんは営業じゃないですよ。ポレスターさんや市駅西には関心がないだけです。

さて、番外編ですが、課題は来客駐車場です。混雑時には周辺のコインパーキングがいっぱいになるので、実は、来客には、近くのサニーマートにこっそりとめてもらう手もあるかと画策しました。しかし、スーパーも駐車場も小さいし、ちょっと難しそうです（４０分以上５０００円です・・・写真の看板）。いや、そんなことはやってはいけないことです。ポレスターなら、量販店が集まる広い駐車場があるから、「買い物ついで」の来客もありかな、と。そのメリットははポレスターにあり。営業の人がこんなこと書かんでしょ。

[85: 住まいに詳しい人]

貴方は鑑定書のない宝石を買いますか？
貴方はヤフーオークションでブランド品を買いますか？

これができる人は性能評価がなくても気にしない人たちです。


ちなみに、東京では性能評価とってるマンションが常識です。


予備知識としてどうぞ・・・http://www.chord.or.jp/seino/3_1.html

[86: 匿名さん]

出たっ、東京おじさん！

四国や大阪や名古屋じゃまだじゃけんど東京じゃ性能評価が常識だべ。しょうがないな四国の会社じゃ。評価とってるサーパスに学べ。

[87: 住まいに詳しい人]

マンションはヤフオクで買え！

[88: 匿名さん]

住友不動産の子会社ですか・・・

[89: 不動産人類学者]

近頃とみに観察される人種に下記のようなものがある。

通称：
東京タワーおじさん
特徴：
深夜になると地方デベロッパーのマンションスレッドに出現し、「タワー」とか「東京ー」などと雄叫びを上げる。
年収：
３００万円前後という説が出ているが、不明。
勤務先：
財閥系不動産子会社という説がでているが、不明。

[90: No.75 by 契約済みさん]

東京（のデベロッパー？）では性能評価が常識ということなので、内容を調べてみました。
住宅性能評価をとって、問題が起こって紛争処理の助けになったとしても、訴訟までいくとやはり大変なようです。

名実ともにしっかりした建物を全国で建てられている住友不動産さんさえも、過去には失敗があるようです。もちろん、その失敗が生かされて、現在は同じことが起きないようしっかりした組織になっているはずですので、松山の西堀端の物件に問題は無いでしょう。例として、東京ではありませんが、札幌の「浅沼物件」とよばれるものでは、２００７年ごろから訴訟になって売主側が買主側に敗訴してるようです。その過程を見るととてもつらそう。残念ながら、売主側も訴訟になってしまうと抵抗してしまうようです。

> 浅沼物件消費者契約法訴訟における購入者の主張は、実際は耐震強度不足であるにもかかわらず、住友不動産が日本ERIから耐震等級１の設計住宅性能評価書を取得し、「新耐震基準に基づく安心設計」であることをセールスポイントとして販売したことが「重要事項について事実と異なることを告げること」（消費者契約法第４条）に該当するとするものです。
> これに対し、住友不動産は訴訟においては「重要事項ではない」と答弁しており・・・

住宅性能評価書があると、評価書のとおりじゃないからお金を返してください、と売主に言っても、すぐに、わかりました、と言って、売主から買主へお金を返してもらえるわけではないようです。この件は、住宅性能評価をとっていたから、裁判に勝てましたということだったのかもしれません。しかし、だからといって、住宅性能評価のある売主さんの物件なら安心して買えます、と簡単に言えることなのかと、ふと考えなおしてしまいました。

この件では、最終的には、売主が設計事務所を訴えて、売主が住民に返却した８億円のうち、５億円を設計事務所へ賠償させる判決が出たようです。会社対会社ならまだしも、一般人である買主が裁判を起こさざるを得なくなると、本当につらいことになると思います。逆に、住宅性能評価機関が裁判まで自動的に請け負ってくれる、というのであれば、間違いなく住宅性能評価をとっておくべきでしょうが、そういうものではないようです。
http://www.asahi.com/special/051118/TKY200612170167.html
http://sankei.jp.msn.com/affairs/trial/091029/trl0910292044012-n1.htm

裁判までは請け負ってくれない性能評価ですが、調べると、実は、設計性能評価と、建設性能評価という二つがあるとのこと。西堀端のタワーは、さすが住友不動産さんで、その両者を取得（建設は完成後なので予定）。設計評価だけでは、現物を見ないのでセールストークにしかなりませんが、現物を見る建設評価を完成後取得予定ということで、プランだけでなく結果を検証することにはなります。

ここで、一つ目の課題は、建設性能評価を取ったとしても、建設作業工程途中のチェックが厳密に入るわけではないため、どこまで、外観からは見えない手抜き工事や施工ミスにを十分に防げるものではないように思えます。

それだではなく、もうひとつ重要なのは二つ目の課題で、性能評価のうち、実測検証を含む、肝心な「音環境に関すること」や「室内空気中の化学物質の濃度等に関すること」という選択項目を実施、取得している売主がほとんどないことです。西堀端のタワーも、これらについては評価を取得していない旨、注記に説明してあります。

結局、壁が厚いとか、サッシが良いとかいうスペックが検査されても、結果として、隣や上限の騒音がどれくらい遮音できているのか、という実測検証がなされないと、買主から見れば、十分評価されているとは思えません。あなたが神経質だからと言われれば終わりになりかねないからです。化学物質濃度も同様です。このように、特に、生活品質にかかわる部分の実測検証は、生活条件にもよるため困難ではありますが、せっかくの性能評価の選択項目にありながら、結局、評価書から外されるのであれば、肝心なチェックの無い評価書になってしまいます。

個人的な結論としては、遮音実測評価やそのほか実測評価も含めて実施されてかつ、さらには、その品質に満たなかった場合の返金、あるいは裁判手順をまるごとカバーしてもらえる内容でないと、性能評価があるから安心、とはならないと思います。そういう評価にお金を追加コストで支払うのであれば、優秀なマンションインスペクターか何かそういう専門知識のあるの第3者を雇って、現場の工程の要所でチェックしてもらう方がいいのではないか、というふうに感じました。もしくは、売主さんがすぐそばで、長い期間、アフターサービスに専念してくれる方がいいです。

[91: 物件比較中さん]

つまるところ、安物買いの言い訳

＊＊＊の遠吠えにしか聞こえんが

[92: 不動産人類学者]

近頃とみに観察される人種に下記のようなものがある。

通称： スリースター（＊＊＊）おじさん

特徴： 深夜になると各地のマンションスレッドに出現し、「＊＊＊の遠吠え」「＊＊＊のひとつおぼえ」 「なんとなく＊＊＊みたい」などと、スター記号（アスタリスク）３文字、あるいは２文字を使って自己表現する。スターの数と元来伏せた文字数は必ずしも一致しない点に注意したい。

年収： 株価低迷、業績低迷で減額、或いはリストラされた可能性もあるが不明

勤務先： 不動産関係者という説が出ているが不明

[93: キャンセル]

穴吹関係の物件は壁が薄いと聞きました。インターネットで調べると確かに薄いです。
購入しようと考えていましたがキャンセルしました。
壁の厚いポレスターに変更しました。

[94: 匿名さん]

なんだか上をみると読む気がうせてきますね。

真剣に購入を迷っているのに。
住友さんは、確かにいいのだけど高いから、
ポレスターさんと迷ってるのですが、
場所が違うことは承知で、
建物の違いはどうでしょうか。
どなたか比較されている方いませんか？

[95: 相談員]

ポレスターマンションへようこそ。
ご相談は、http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/26401/ へどうぞ。お待ちしております。

[96: 相談員]

＞No.93 by キャンセル

ミスター・キャンセル様、ぜひ、ポレスターマンションをご検討ください。

他の方のご参考までに、公式ＷＥＢサイト公開のコンクリート戸境壁厚は、
● 住友不動産 シティタワー西堀端 １８０ｍｍ～２５０ｍｍ、ただし乾式遮音壁は１３５ｍｍ（１９階建）
● あなぶき興産 アルファステイツ道後 １８０ｍｍ～２２０ｍｍ （１３階建）
● マリモ不動産 ポレスター松山フォレストシティ ２４０ｍｍ～３５０ｍｍ （１５階建）

真剣に検討される方なら担当営業に設計を確認されるでしょう。高い買い物なので、それぞれのモデルルームで設計についてご確認されることをお勧めします。冗談で検討されている方は、冗談のままでよろしいでしょう。

[97: 匿名さん]

ここのスレ面白いですね。
アルファさんなのか、ポレスターさんなのか、シティタワーさんなのか一瞬わからなくなります（笑）

[98: 不動産購入勉強中さん]

私は、戸建派で妻はマンション派（穴吹さんの道後を検討候補）のなかでで先日、住宅展示場にいって穴吹のマンションについてあんなアパート見たいな建物に3000万出すのは、考えられないといわれました。住宅の営業さんから見ると分譲マンションでありながらアパート？にしか見えないそんなもなのか。妻がちょっとショックで意見を参考にしたいと思いまして、どなたかマンションとアパート違いをお教えてください。客観的見ても外観は同じですよね！

[99: 物件比較中さん]

マリモさん必死ですね

[100: 匿名さん]

穴吹さんもｗ

[101: 物件比較中さん]

No98氏の指摘はなかなかいいポイントをついている。多くの不動産営業マンは顧客が先に「戸建」ではなく「マンション」を選んだあとに「マンション」購買の判断をしていると考えがちである。しかし、松山市という住所表記、もしくは、車で中心から２０～３０分内という地理で見ても、大阪や東京と異なり、土地はあり余っていることを忘れていはいけない。

よって、最後まで「戸建」か「マンション」か、双方の選択肢を消すことなくメリット、デメリットをしっかり検討すべきであろう。そういう意味で、住友シティタワーのＷＥＢ広告は優れていて、市内中心部のマンションと、「小高い住宅団地」と称した道後平や白水台を想定した戸建を、価格と価値の両方からメリット、デメリットを比較検討している。⇒ http://www.ct-matsuyama-n.com/vs/index.html
この内容に納得するかしないかは個人にまかせるとして、さすが、住友不動産。商品も良いが、マーケティングが大変優れている。

まだまだ戸建の土地が余る地方都市では、戸建の建物本体のショールームが充実しているので、しっかり見るべきである。戸建の場合は予算次第で建物は自由になるため、リッチな建物かプアな建物か、本人の投入金額次第である。しかし、土地は違う。土地をどうするかが最大の課題。同じ土地予算で相対比較すると、地方都市と言えど、中心部に近づけば近づくほど、同じ予算内では急激に選択肢が狭まる。

立地よりも、建物のスペックや設計を絶対的に最優先する場合は「マンション」という選択肢は、松山市内のどの既存のマンションを取り上げても、ちょっと難しい。なぜなら、残念ながら都心にあるような本当にハイスペックのマンションは、松山の経済規模では事業が成り立たず、市内には存在しないからである。ドングリの背比べともい言う。

ちなみに、「マンション」と「アパート」との違いという点については、どうだろう。「マンション」というのはそもそも豪邸という意味であり、高々１００㎡程度で「マンション」と言われるは苦笑せざるを得ないのが本当のところ。自分で口に出して恥ずかしくなる。あくまでも、このあたりで見られる集合住宅は、価格を問わず「アパート」に属するのではないだろうか。

そんなことは、戯言としても、松山市内で本当に物件を選ぼうとしているのであれば、数千万円という投資額が大きいと感じる方であれば、当然ながら、予算範囲内の市内物件すべての、モデルルームや立地周辺環境を十分に見て、聞いて、具体的なメリット、デメリットを見るべきである。表面的な中傷合戦のような記述は参考にならない。

[102: 物件比較中さん]

↑参考になります。

[103: 住まいに詳しい人]

NO101さんに補足・・・

日本で言うマンションは俗称といってもいい。
海外でいうアパートメントが本当はあてはまると思うが・・・

日本では木造、軽量鉄骨や重量鉄骨などで作られるものをアパートと俗称するようになったとか。

ちなみにマンションなどでよく見るバルコニーという表記もじつのところベランダが正しい。
ベランダは庇がつくものでバルコニーは一般的に居室内からのり出せる箇所のことを本当は指す。

まぁ、マンションやバルコニーなどの表記は日本独自の観点の俗称であり、
一般的になっているものであるということ。

[104: 住まいに詳しい人]

ちょっぴり訂正・・・

米国圏ではアパートメントは賃貸居住、分譲はコンドミニアムという表記らしい。
気になって調べてみると間違っていることに気づく。（恥ずかしながら訂正します）

[105: 匿名さん]

１人で頑張ってるね

[106: 匿名さん]

住まいに詳しい人さん： なるほど、用語は、各国さまざまということですね。それにしても、日常の会話において、同じような集合住宅を、分譲か賃貸か、高級か安物か、マンションだアパートだと、そんなことをいちいち用語で区別するんですかね、世界中の人は？

関係ないですが、No.105の匿名さんのようなコメントは参考にならないですね。雰囲気を悪くします。

[107: 物件比較中さん]

同感です。

[108: 周辺住民さん]

持田のやつぐらいガツーンと値引きでもしてくれないかな～。
売れてるからないかな。。。

[109: 購入検討中さん]

安くて良いものを買いたいことには同感。持田の企画と価格設定は、金融危機前後の境目で、買う人の予算が急激に下がる前後にあたったっていた模様。さすがに道後の企画、価格帯は危機後の価格設定に合うようになっているだろうから、ガツーンというのは期待しにくそうだ。資材の高値購買の不運も足枷に。最後まで自分に合った部屋がいつまでも売れないで残ることを祈って、万が一起きるかもしれないガツーン値引きを待つ人もいるだろうし、またそれもよし。

[110: 銀行関係者さん]

ここは本当にすごいですね！レスの数が・・・。

別にどこの肩を持つわけではないんですが、仕事柄マンションの売れ行きに関しては手に取るようにわかります。
融資の持込件数がデーターで出ますからね。
確かアルファステイツ道後は11月から販売開始になっているはずですが、約1ヶ月で融資申込み件数が他のマンションに比べてはるかに多い！（←これにはあなぶき興産様に感謝です）
売れているのは間違いなし！っと言えますね。

しかし、タワー営業さんやポレスター営業さんはレス必死ですね。レスをする前に人当たりを良くしてほしいです。
行員だっていつお客さんになるかわからないですよ!!!
それに比べあなぶき興産さんの営業の方はとてもフレンドリーですし、裏表が無いですね！（←ある人もいるのかもしれませんが）私達にまで、とても丁寧な対応をしてくださいますので、お勧めできますね。やはり、高価な買い物は物件も大切かもしれませんが、担当に恵まれなかったら最悪です。だって何かあっても引渡し時には、兇変しそうですし。。。

ここでは、物件がなんたらかんたらって言うレスしかないので、ちょっと人的にも第3者としてレスしときます。

[111: ０１）周辺を歩く]

日曜日の午後遅く、アルファステイツ道後の現場近くへ。高い建物が少ないエリアなので、建造物がかなり際立ちます。周辺に、建設反対運動のようなカンバンも見当たりません。

さて、本日は、ここへ入居したと仮定して、生活スタイルを疑似体験検証しました。

[112: ０２）コンテナルーム月極]

もしかして使うかもしれません。すぐ近くに、コンテナルームの月極利用ができるサービスがあります。4000円からということで、近辺の駐車場相場の半額くらいでしょうか。季節の遊び道具などが多い方に良いかもしれません。

[113: ０３）１６：２４]

アルファステイツ道後、現場前です。今日は日曜なので誰もいませんが、玄関前にクリスマスツリーが。あなぶきさんか現場監督さんの、工事作業の方々への気持ちでしょうか。きっと現場もアットホームな雰囲気なのでしょう。作業も安全に丁寧に進めてくださることでしょう（と、祈ります）。

今（この写真は）、時間は１６：２４です。ここから日曜午後遅くのアルファステイツ道後ライフを検証します。まずはお城へ散歩に行きましょう。

[114: ０４）１６：２８]

騒音や排気ガスが気になる大通りを通る必要はありません。静かな東雲小学校の前を通り北上します。玄関から４分経過しました。

[115: ５）１６：３１]

日赤病院です。路面電車の駅もあります。玄関から７分経過。この後、平和通りを横切って、ロープウエイ街へ向かいます。

[116: ６）１６：３５]

昔ながらのお菓子屋さん前を通ります。

[117: ７）１６：３８]

玄関から歩いて１４分後で、ロープウエー街や城山への入り口、東雲神社階段へ到達しました。途中、歩きやすい静かな道が殆どで、お店もあるのであっという間でした。これから階段を上がってお城まで登ります。

[118: ８）１６：４４]

途中の道は心地よい山道で、緑のトンネルをくぐります。夏は日陰で涼しい。夕方でもポツポツ人通りがあります。ご存知の通り横をロープウエイが動いてます。

[119: ９）１６：５３]

アルファステイツ道後の玄関から歩いて２９分、約３０分で城山山頂です！ 往復１時間の散歩道コースが出来上がりました。

[120: １０）１６：５４]

山頂から西の瀬戸内海方面の景色です。海の手前、フライブルグ城（向かいの山）とここ松山城の中間地帯は、都市部の雑居ビルエリアみたいに雑然としてますね。そのすぐ西の奥へ広く広がる瀬戸内海が見えるのに、もっと豊かな街づくりができないものかと考えたりします。

[121: １１）１７：０５]

夕方の予定があるので、同じ道を辿って城山を降りることにしました。うす暗くなってきましたが、山道がライトで照らされて落ち着いた演出がされ、同時に、足元が良く見えて安全です。

[122: １２）１７：１６]

ロープウエー街まで下りてきました。街頭や店の灯りが美しい。ここまでアルファステイツ道後から歩いて１４分でしたね。

[123: １３）１７：１９]

愛媛県産品のアンテナショップのようなものが、おしゃれな感じでできてました。観光客にアピールする場所でもあるのでしょうが、地元の方にも楽しめる内容になっています。ちなみに、ミカンは無料でした。

[124: １４）１７：２１]

この古本屋も確か昔からありましたよね。

[125: １５）１７：３１]

腹ごしらえすることにしました。ロープウエー街のラーメン屋ですが、どこか分かりますか？

[126: １６）１７：５５]

腹ごしらえ終わりました。小道を入ると、点々と面白そうな店があります。

[127: １７）１９：３３]

夕方の予定は、県民文化会館でのコンサートでした。最近行ったコンサートは県文が多かったです。確か、市民会館より県文の方がサイズが大きいのでしたっけ？ この県文から、アルファステイツ道後まで、住宅街の小道をまっすぐ帰るととても近いんです。県文会場を出たのが２０：４４です。今回は何分で到着するか？

[128: １８）２０：５１]

今回は、県文から歩いて７分で、アルファステイツ道後の玄関に着きました。クリスマスツリーがキラキラ光っておりました。

[129: １９）２１：００]

すぐ近くのサニーマートに寄りました。夜も更けましたが、店内は明るく、お客も結構います。「電子イオン水使用」という、サニーマートオリジナル（？）なパンがあったので購入。トースターでおいしく焼けるとか。

そんなわけで、今回の、生活疑似体験を終わらせていただきます。マンション購入には、周辺での生活イメージをしっかり検討することが重要かと思います。私個人のための記録でしたが、同じく検討されている方のご参考になればと思い、ここにアップしました。

[130: 周辺住民さん]

ちょっとやりすぎじゃないですか。





個人ページじゃないんですから。

[131: 匿名さん]

確かにやり過ぎ！！
自作自演も少しなら良いけどね～度が過ぎてる！

[132: 作者（契約者）]

ちょっとやり過ぎだったかな。失礼いたしました。
業者の自作自演とよんだＮｏ１３１さん、それは読みが甘い（笑）。作者は契約者です。

契約までに、事前にこういう話が聞ければよかった、という視点でアップいたしました。根拠が明記されない中途半端な書き込みにうんざりしてたからです。

業者ではなく、本当に検討されている方々でここへ実際に書き込まれることは少ないでしょうが、ネットで引けばヒットするので、ここを見てる人は多いと思われます。

[133: 作者（契約者）]

>>114
訂正します。
誤> 静かな東雲小学校の前を通り北上します。
正> ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿南下します。

[134: サラリーマンさん]

NO132さんへ

業者でないならなおさら、
みんなのスレでひとりよがりはやめてください。。。
誰も貴方の行動に興味ないですから。

中途半端な書き込みが
お気に召さないようですが
どの内容でしょうか？

穴吹の会社更生法の話は
検討者にとっては一番大切な情報ですよ。
もっと論議あってしかりだと思いますが。。。

特に、出生が同じでビジネスプランも似ているだけに。。。
一応、記事つけときます。

http://news.livedoor.com/article/detail/4477912/

[135: 通りすがりの株主]

あなぶき興産の一株主ですが・・・

アルファの松山物件をグぐったらたどり着きました（笑）

それにしてもここはスレの伸び具合がすごいですね～
一部ブログ化しているスレは初めて見ました＾＾

まぁ、私はこれはこれでいいんじゃないかと思ってます。
こんな情報を欲しい人もいるのではないかな。
買いたい人も物件比較中の人も既に買った人でも知らなかったという情報に
なりえることは掲示板の意義にも反しないものかと。
（疑われたくもないんで私はここで言う契約者さんでもないです。また特に擁護するわけでもありません）

それと一株主としては前段の穴吹工務店との関係性は非常に薄いものとして捉えてます。
確かに地方でのマンション事業を主たるビジネスモデルにしていることは事実ですが
穴吹工務店のアナブキトータルデベロップメントシステム（略してATD）という
自社一貫で売主・設計・施工・販売・管理を行っていたサーパスシリーズと
設計・施工をアウトソーシングしているあなぶき興産では根本的な供給方法として
別物だと思ってます。

私の個人的な意見としては供給方法やビジネスプランも勿論、この不況下の中では厳しいものでは
あったと推測できますが、上場せずに完全なる同族経営を突き進んでしまったがゆえの経営責任のほうが
問題だったんではないかという風に感じています。
財務状況を見えなくしてしまう事により顧客にも一社員にも知らされない状況のなか、
経営の方向転換のタイミングが遅れたための代償がやってきたのではないかと思っております。

２ちゃんねるのような発展性のない叩きあいは見るに耐えないものです。
是非この掲示板では適正な判断の取れるものにしていきたいですね。

それと・・・通りすがりの一株主ですが、あなぶき興産には是非頑張ってもらいたい。
四国の不動産業界は先の穴吹工務店問題で一時の風評被害も出るでしょう。
しかしながら、多様なニーズ優先の商品構成やサービスで財務状況がここまで安定している企業も
めずらしいのですから、負けずに乗り切ってください。
そこだけでは応援しとりますよ！！

[136: 住まいに詳しい人]

No.134

でたぁ～!!!
他社営業のあなぶき潰し！

穴吹工務店と穴吹興産はまったく別会社だよ。
四国に入り込んでくるなら、他県から入り込んだマンデベさんはもっと勉強しようね。

今更、工務店と興産が一緒と思い込んでるようじゃ～売れないね。

[137: 元ご近所さんで契約者]

No.132さんへ

元住民としては、周辺環境に関して当たり前に知ってる事ですが、これから住人になる方や検討中の方にとって、大切な情報源の一つになると思います。

なので、批判される内容ではないと思いますよ。

[138: 物件比較中さん]

サラリーマン殿

サラリーマン殿は洞察力に優れたお方で、物件を比較検討する方々へ有用な情報を提供されようとしている点は評価できる。と同時に、その姿勢に感謝したい。

しかし、洞察力に優れたサラリーマン殿が穴吹興産の事業継続性に疑問を呈されるとなると、「ビジネスプラン」を理解されるお方として、もう少し踏み込んだ財務分析数値と共に、明瞭なロジックの展開根拠を出せるはずである。それが、どうしたことか、説明のつきにくい記事が引用されただけにとどまっている。これは、いかがなるものか。

サラリーマン殿は謙遜されているのであろう。能ある鷹は爪を隠す、という言うが、ここは匿名掲示板。爪を隠す場所ではない。サラリーマン殿の本当の分析力、洞察力で、明瞭なロジックに基づく、穴吹興産の事業継続性へのリスクをご説明いただきたい。それこそ、検討者が知りたいことであり、このスレッドの閲覧者の益となる。

逆に、ロジックに飛躍がある現状のままでは、サラリーマン殿の力量が問われることになる。まさか、サラリーマン殿はそのようなゴミ屑をまき散らすような人物では決して無かろう。そのような人物は不動産業界には存在しないからである。

[139: 地方都市の市民さん]

なにごとも勉強ということで、サラリーマンさんの引用した記事を読んでみました。そこでは、

>「今後、マンションディベロッパーは首都圏で営業を行なう大手や財閥系しか生き残れないことがこれではっきりした」とあるディベロッパー首脳は言う。長引くマンション不況は、業界の寡占化をますます推し進めることになりそうだ。

というふうに結んでいますが、「首都圏で営業を行う大手や財閥系」が地方でビジネス展開する難しさを知らない、地方都市のニーズを知らない中央の方の意見かと思われます。取材も中央で行われていますから。

「首都圏で営業を行う大手や財閥系」は従業員を含めてかなりの高コスト体質です。例えば、東京で１５万円かかる家賃は松山では５万円くらいになったりすることからも分かるように、生活コストが違い、給与も、事業運営コストも違います。そういう高コスト体質の「首都圏で営業を行う大手や財閥系」が地方都市の松山まで出てきて継続的で発展的なビジネスをやるのは難しい。別の言い方では、投下した資本に対するリターンが低すぎる、というのが正直な意見だと思います。

そこへ、地方で、資本市場のガバナンス下で健全性を維持できる地方デベロッパーが、存在意義をもって事業を継続する余地があります。穴吹興産さんには、そういう、地方の住宅ニーズに応え、地方で事業継続できる、社会的にも存在意義のある企業として存続してほしいと願うのが、地方都市の市民の意見です。なぜならば、「首都圏で営業を行う大手や財閥系」は、地方都市に根を下ろして地方のニーズに永く応えてくれないからです。

[140: 匿名さん]

>>135 さん

早く株を売った方がいいんじゃないですか？

老婆心でした。

[141: 匿名さん]

何、倒産でもするとおもちょるきに。

本間、大きなお世話ぜよ。

[142: マンコミュファンさん]

思い出してください。


アーバンコーポレーション（広島）
章栄不動産（広島）
ジョーコーポレーション（愛媛）
穴吹工務店（香川）





人はなぜ同じ過ちを繰り返すのか？

[143: 匿名さん]

いや、のど元過ぎればとか、
対岸の火事ですよ。

[144: 物件比較中さん]

洞察力に優れたサラリーマン殿のもう一歩踏み込んだ論説が頂けないのは残念である。外部環境、自社、競合、顧客の視点から検証してみよう。

まず、外部環境であるが、匿名Ｎｏ．１４３氏のコメントはなかなか良い。若干表現がズレてはいるが、ファイナンス環境について述べられている。昨今の金融危機は、まさに共通一次（センター試験）の足切りのようなものであった。そもそも事業コンセプトが不明瞭なまま展開してきた企業を精査、選別するプロセスとなった点が見逃せない。そのプロセスを経て、事業力よりも市場機会のみに依存してきた企業が淘汰されてきた。上場企業については、財務の透明性を売りに得ていた資金調達が、逆にリスクが表出、早期の破たんに至った。非上場企業については、内部が見えないまま淘汰に時間がかかったところもある。ここからは、結果論しか見えない。結果として現時点で残っているか、淘汰されたか、からしか分からない。

次に穴吹興産自社についてである。物件比較中の当スレッド閲覧者にとって、最も情報提供が望まれる視点である。最低限、財務数値を根拠としたロジックの展開は必要になる。数値はＩＲのページ（ http://www.anabuki.ne.jp/ir/index.html ）に上場基準に合った形で公開されており、ここから立論できるのであれば、事業継続性に関する課題を指摘することは大変有用である。もちろん、建設業界の特性から単年度１２カ月～中期３年のスパンで見ないと事業収支の判断ができないところがあり、一定の論拠に基づく推定が入る。その推定も一定の品質があって有用となるが、さすがに、「アーバン＋章栄＋ジョー＋工務店⇒興産」という論理は、ビジネスから離れた方の茶飲み話としてのみ受け入れられる論理である。（穴吹興産以外の会社であっても）入社面接でこの程度のロジック展開しかできないと、間違いなく不採用でとなっていたであろう。運良く入社できたとしても、人員削減の嵐の中でリストラの対象となる可能性がある。今からでも遅くない。家族を養うお立場にあれば、良く勉強した方が良い。

穴吹興産自社について、財務を離れた視点として組織や人材についても言及されるべきである。まずは、穴吹忠嗣社長が地元名士に地位におぼれて、公私混同、裸の王様、企業改革の手を緩めていないか、という検証も必要であろうし（そういう話は聞いていないが…）、新入社員の採用方法や教育方法を見ることも必要であろう。日々のモデルルームでの営業接客内容から、重要事項の説明手順を含めた契約手順、引き渡しやアフターサービスの対応などからも判断できるであろう。人を見るときには、企業の平均年齢も考慮が必要。上場企業が少ないため比較が困難だが、例えば、穴吹興産は３２歳、住友不動産は平均４１歳。人件費も住友不動産の方が１０％強高い。こういったことも考慮入れながら評価したい。

競合についてはどうだろうか。地方都市故の競争の甘さがあったが、一旦は足切りのプロセスを経て残った企業である。首都圏で営業展開するデベロッパーと、穴吹興産との組織のコストの差は、人件費だけで見ても10％以上の差がある。首都圏企業から地方へ出てくる人材は常にトップ人材であるとは言い難く、時間とともに撤収する。アフターサービス拠点の差がある、立地確保の地元ネットワークの差がある。一方で、全国企業としてのブランドプレミアムがあり、顧客がその内容を精査、納得できた場合に優位となる。こういった点も評価する。

また、競合企業からのスレッドへのネガティブキャンペーンはどうだろうか。ちなみに、取引先は、デベロッパーやデベロッパーの下の施工会社への営業に尽力するわけであるが、同時に売掛金の回収にはそれ以上の注意を払う。そのため、取引先企業の方が、同業の競合他社よりも得られる情報が深く、早い。しかし、より深い情報を持つ取引先はスレッドへ書き込みをしない。なぜならば、売掛債権を持っているから、回収に問題を起こすネガティブキャンペーンを起こす動機が全く無いからである。一方、スレッドに出てくるネガティブキャンペーンは、ほとんどが同業の競合他社からの物であり、かつ、極めて浅い情報によるものが多い。また、競合他社営業の中には、売主企業に属さない、販売だけを請け負う業者も多い。彼らは、売れ残り物件を請け負うことも多く、営業マンとしてのモチベーションはかなり低い場合がある。その日常業務の不満のはけ口として、ネガティブキャンペーンを投稿し続けることもある。そういったことを理解しておけば、スレッドを情報収集にうまく使える。

最後に顧客（買主）視点はどうか。事業の安定性は、不動産のように長期にわたる関係が維持されるビジネスでは、顧客と穴吹興産の関係、別の言い方をすれば、穴吹興産の顧客資産の質と量が重要になる。穴吹興産は社員年齢も若く発展ポテンシャルを多く残し、また、事業が失敗すれば撤退すれば済む首都圏、あるいは他エリアの大手不動産とは異なり退路を断った事業運営を地場で行っている。そういった条件において、買主である顧客が、どこまでうまく売主と付き合っていくか、どこまで優良な長期的パートナーシップを醸成していけるかが重要である点に気付いていない買主も多い。買主と売主の役割分担がうまくいった場合に、最大の不動産活用（生活、転売）の果実が得られる。「モンスタークレーム」かどうかの判定には個人差が発生するが、「モンスタークレーム」で売主とのパートナーシップを破たんさせることは、最終的に顧客、買主に、そのマイナス結果が返ってくることを忘れてはいけない。

もちろん、このスレッドで重要なのは、一般顧客への情報提供と、一般顧客からの情報提供である。一般顧客には、特定の不動産会社に対して不条理なネガティブキャンペーンを投稿する根本的な動機は無い。しかし、一般顧客には相談事や心配事が多く、立地、周辺生活環境、建物の品質、金額などについて、確認可能な事実に基づく情報交換は大変有用である。売主からは提示しにくい情報、売主からは見えていない一般顧客の心配事などがそれに当たる。それも、購買判断に役立つ内容に限定するのが一般顧客である。購買判断に明確な根拠を提供しない投稿は、一般顧客からのものではない可能性がある。

[145: 申込予定さん]

>>NO.144

非常に参考になります。

[146: ビギナーさん]

なんでそんなにムキニなって興産の肩を持つのかわけわからん

全然あんた中立でもないで

そんなんならマリモも分析してや

[147: ご近所さん]

難しいことはよくわかりませんが、この横の欄にある「主要デベロッパーのスレッド」にも無い会社と住友不動産を比較するのはおかしいのではないでしょうか。全国的には無名ですよね。穴吹工務店もこんな感じでおそらく役員さんが弁護していたんでしょうね。かいわいそう。

[148: 物件比較中さん]

こっちばかりでなく、もっと「クレアガーデン東雲テラス」にも書き込みを！
場所はあっちの方が全然良いのでは？内容も！
担当営業さんもっと頑張って！
ここみたいにブログ化しちゃえば！！

[149: 契約済みさん]

どこにでもある　建設費の安い　通常バルコニー＋外廊下型マンション

[150: 物件比較中さん]

松山市の場合、人口は微増であれど、市場のパイ、それを構成する市民の所得は減少傾向にある。

マンション業者からすれば、松山市の小さいパイをどう奪い合うか、ということになる。松山市の経済ポテンシャルからは、多数のマンション業者が共存できるわけではなく、中期的には更なる淘汰が起こりうる。県民所得統計を見ても分かるはずで、東京＋神奈川が全国の２０％を越えて占める一方、愛媛は１％を下回っている（高知などはさらにその半分以下）。そもそも、「主要デベロッパー」に参入のうまみがある市場では無い。そこへ住友不動産だけは勇敢にも入ってきた（選択肢が増えたことで市民にとっては歓迎である）。

そういった、業者間の淘汰を前提とした場合、松山市民からみれば、松山市周辺へのマンション供給をどの業者に任せるのがベストか、選択を迫られている。市民が選択した業者が残り、その業者が市民を満足させるサービスを提供し続けることが期待される。

どの業者が、もっとも適正なコストで事業運営しており、期待される立地を周辺住民の合意も付けて確保し、地方都市のニーズに合った構造や間取りを提案し、永きにわたって納得できるアフターサービスを提供できるだけの安定した経営基盤を持ち、その事業継続の監視がなされているか。

なぜ、住友不動産の例を敢えて出したか？ 事業運営コストで分かりやすいのが人件費。首都圏を主な営業エリアとする主要デベロッパーのは高コスト体質である。上場企業でないと公表しないため比較対象が限られるのはご容赦いただきたい。例えば、平均年収で見て、穴吹興産が５７６万円、住友不動産が６４６万円と、主要デベロッパーの住友不動産の方が地方デベロッパーの穴吹興産より１２％高コスト体質である。これを、マンションを買ってアフターサービスを受ける松山市民からみて、１２％のコストアップ分に見合うリターンが得られるのか、ということを考えたい。もちろん、事業拠点を首都圏に置く以上、あらゆる間接費がかかっていることは間違い。そのコスト構成は、首都圏市場の消費者の収入水準に合わせた設定になっている。こういう一例をあげるために、住友不動産を例に出したに過ぎない。各デベロッパーの営業マンの対応をしてもらう１時間ごとにかかる料金が違い、その料金が、マンション価格（の一部に）に反映されている、と考えると分かりやすい。

立地や物件の作りについては市民それぞれの意見があって良い。何度かトピックにも出た、エントランスがゴージャスである必要を感じる人もいれば、バルコニーが欲しい人、周辺の幹線道路騒音を気にする人、外見がホテルのように見えることを望む人、様々であっていいだろう。多くの市民の嗜好を捉えた業者が選択される。外装は共用部のため通常変更不能であるが、内装は個人の負担でいくらでもグレードを上げることができる。これについてここでは述べない。

アフターサービスについてはどうだろうか。アフターサービスを具体的に実施するのは施工業者の技術者である。施工業者を動かす力が必要である。動かす力は、直接金を払う施主にある。その物件の施主である売主に最大の力がある。買主の力は、５０戸あるマンションでは、１／５０、つまり２％の力しかない。だから、アフターサービスの直接的責任や窓口を売主が持ってくれるマンション業者を選択することが最も合理的である。そして、アフターサービスの窓口が、事業が継続される限り、松山に存在した方が、本州のどこかにあるよりは、最後は生身の人間（売主）に直接話ができて安心感があるではないか。こちらにかかるコストがマンション価格へ反映されることについては納得感があるのではないか。

最後に、経営基盤と事業継続性の監視である。不動産事業は、その事業特性が、資金の投下から回収までの期間がきわめて長く、ファイナンス事業に近い側面を持つ。事業継続性を監視するには、財務や投資意思決定の透明性が強く問われ、透明性を客観的に担保するのに、現時点では企業を上場させる以外の方法は無いのではないか。個人の信用には限界があり、社長個人の私的理由で、利用者に迷惑をかけない監視が必要である。

これらの観点から売主と物件を見ていけばよいのではないだろうか。これらについて、穴吹興産には不満点もあるが、比較的合格点に近いところが多いのではないかと考えている。初めの話に戻るが、いくつものマンションデベロッパーがこの小さい経済ポテンシャルの地方都市へ残ることは難しい。淘汰がさらに進む。その中で、最も松山市民に便益を残す候補企業の一つに、穴吹興産が入るのではないか。市民が選択しても良い企業の一つではないか、と考えている。

マリモ不動産がどうかという声もあるが、これらの観点をモデルルームの営業（マリモ不動産社員）に説明してもらうと良い。真面目な営業担当者が、アフターサービス体制の考え方など、穴吹興産との違いも説明してくれる。マリモ不動産は、アフターサービス体制においても、効率化とコスト削減を目指している。アフターサービス対応人員や窓口を売主が持たないでアウトソースし、売主からはその窓口をスーパーバイザーが監督する、という間接的な方法をとって、全国展開しても、アフターサービスにコストがかからない仕組みを作っている。そう理解しているが、そのことが、マリモ不動産のアフターサービスの質にどのような影響を与えているかは、ここでは、客観的な検証ができない。モデルルームの営業や、ネットの情報（過剰なモンスタークレームを割引くべき）や、知人から話を聞いて自己判断してほしい。

クレアガーデン東雲テラスについては、モデルルーム開設時の販売担当が売主であるセントラル総合開発の社員ではなく、市内のマンション販売業者に委託しており、その時点で、売主との直接接点が持てず、評価できずに終わった。

以上、それぞれの点について異論もあろうが、それぞれの観点から、論拠をもって様々な議論が出てくることは歓迎されることである。そういった議論を経て、松山市民は長期的に市民の生活の質を向上させるマンション業者を選択していくことになる。また、業者も生存するために軌道修正していくこともあるだろう。

[151: マンコミュファンさん]

うーん、言っていることは一見正しく感じますが、
結局想像でものを言っているのはあなたです。
たぶん、少なくとも大手マンションに住んで
アフターサービスを受けたことない人では？
財務面、一般論には強いが、ディテールには弱いタイプ？！
アフターサービスは売買契約と請負契約の合体で出来上がっています。
すなわち売主のパワー、ゼネコンへの仕事量で決まります。
地元にいれば、従業員の給料が低ければ、
良いってもんじゃありません。

[152: 物件比較中さん]

その通り、否定される余地のない「一般論」として、売主から施工業者に対するバイングパワーが最大になるのは、日本を代表する主要デベロッパーになることは間違いない。

「ディテール」としては、結果的に、地方都市在住の買主が、売主のバイングパワーを最大に活かせる仕組みになっているか、というポイント。そのためには、まず、売主にアフターサービスの窓口があり、期待できるなら、その拠点が市内に長期的にあると安心できる、ということ。これは、物件を比較する一般消費者として述べさせていただいている。

最大のバイングパワーを持つマンション業者が、経済的な「一般論」としては、最安値で、最速で、最高品質で、アフターサービスを実施する施工業者の技術者、作業者を動かすことができることになる。しかし、「ディテール」では、売主の窓口と買主の接点の質、コミュニケーションの質が重要であり、買主のニーズを、施工業者を通じて、作業員まで適切に伝える部分が、実はもっと重要になる。さらには、地方都市の場合、部分的な作業をさせるだけであれば、近所の知り合いの技術者に声をかけてやってもらうのが最も安かったりする。大手を上流で通したために高くなるアフターサービスもある。

その話と並んで、別にあるのが、そのバイングパワーを有利に使って、地方都市の各所へ、その都市の所得層に適合した物件をニーズに合わせて作っていけるか、というポイント。松山市という地方都市へどのマンション業者に残っていただくのが結果的に地方都市の生活環境を向上させるかということ。事実として、大手マンション業者から見ると、コスト体質から事業の旨みがない。旨みがあれば、どんどん入ってきているはずである。給与の平均値は、その企業のコスト体質を表す、建築物の直接労務費から外れる間接費の一例として出したまで。一般より高く売らないと、一般より高い給与は出せないのである。

さらに、「ディテール」として資材の代金や施工の代金は、それぞれで既に値切れるところまで値切られている。このスレッドの物件にしても、ほぼ同時期に販売されている、西堀端のタワーにしても、ポレスターにしても、いずれも奥村組が施工して、それぞれの資材購買予約のタイミングにもよるが、いずれかの売主が、他よりも圧倒的なバイングパワーで同じ品質のものを遥かに安く仕入れているか、というと、そういうことではないだだろう。どこの施工業者も仕事が無くて最安値で値切られているのが現状ではないだろうか。

地方都市たる松山にはどのような業者が残っていくか、という話であって、今建っているそれぞれの物件のどれが売れるか、という話ではない点にも注意したい。住友ブランドが好きだからタワーを買うのもよし、ポレスターブランドが好きだからそこを買うのもよし、なんら非難されることではない。

[153: マンコミュファンさん]

不動産を買うのに将来いくらで売れるか、貸せるかが大事。
自分はずっとここに住んで売る気もないし、貸す気もない人でも
相続ということは有り得るわけで、
「親父なんでこんな不動産残すんだよ」
と言われないためにもそういう視点は大事です。
で、例えば、大街道からこの物件まで、
または道後中心地からこの物件まで
同じようなマンションがどれくらいあるのかチェックするべきなのです。
のんきにブログ風の取材をしているだけではなく。
今建っているマンションはその時少なくともすべてライバルになります。
そう考えたときこの物件がそのライバルたちと比べて
どれくらい優位性があるのか、差別化できそうか
ぜひ考えるべきです。独り善がりではなく、客観的に。
日頃売買している、賃貸やっている不動産の友人がいればぜひ聞くべきでしょう。
本音を！
どういうマンションが周りのよりも売りやすいのか、貸しやすいのか。

[154: 物件比較中さん]

トピックを変えてきましたな。結構でしょう。

物件を比較する際に、一般的な論点として、自らの生活ニーズを満たすということを第1点目。そして、マンコミュファン殿のご指摘の、賃貸で収益が得られるということを第2点目、相続や売却に有利ということを第3点目とする。例えば、この３点があるとして、それぞれ３点の評価が一つの物件で一致するであろうか。どこかで妥協は発生するであろう。また、マンコミュファン殿の指摘通り、当然、中古物件も参照すべきである。その場合、先方の売却タイミングと自ら望むタイミングが合うかという難易度が加わる点には注意が必要であろう。

マンコミュファン殿の望まれる「ディテール」で行こう。自らの生活ニーズの最大実現＝賃貸で最大収益は、成立しうるのであろうか。松山市の分譲賃貸物件の数、選択肢は、例えば同じ四国内でより人口の少ない高松市に比べても、少ないようだ。法人向け分譲賃貸も含めて、個人の実感としても少ないと感じていたが、その理由は、不動産会社によると、高松のような中央の上場企業や官庁の支店が少なく、首都圏上場企業水準の（地方と比べた上での）高額給与体系、あるいは、住宅補助が出る転勤組が、松山には少ない、ということのようである。賃貸収益を最大にしようとすると、松山市内で、賃貸を求める最大の所得層とマッチした価格帯の物件である必要がある。自らの生活ニーズを満たすものがその所得層と一致しなかった場合、そもそも借り手が見つからない、という事態に陥るではないか。この場合、両者は同時に成立しない。

最後の相続というのは、長期に立つ相続とすると、マンションで相続というのもどうだろう。２０～３０年経過して、この松山市で建物にどこまでの価値が残るのか。松山市内のバブル時代の億ション物件を下見し、現時点で見た中古売り値と、それ自体の利用価値を見たが、これでは相続にならないと実感した次第である。相続を考えるのであれば、せめて、上物の価値がゼロまで減価償却した後でも価値が残る土地を残すべきではないか。

「一般論」よりも「ディテール」を重視されるマンコミュファン殿には、是非、当スレッドの物件の立地から道後方面、大街道方面で、相対比較で「差別化」なるものができる、中古を含めた物件を、差別化の根拠とセットで、「ディテール」＝具体的な物件をご紹介いただければ、多くの方の参考になるであろう。

ただし、そのご紹介が、マンコミュファン殿の個人的な（＝結果的に独りよがりかもしれない）生活ニーズ、嗜好を満たす物件であっても、それが批判されることは無いであろう。それぞれにとって、それぞれの生活ニーズを満たす物件が素晴らしい物件だからである。

[155: ビギナーさん]

ほんまやね

どこにでもある　建設費の安い　マンションつかまされて

喜んでいてもしゃあないね

後から理屈いくつ付けても

役所か銀行に勤めている

ただのあたまでっかちやろ

文章だけ長ければ良いってもんじゃないで

本質をつかまんと

[156: 銀行関係者さん]

物件比較中さん改め銀行関係者さんとなりました。名誉あるご指摘、喜んで授かります。残念ながら役人には公務員試験に落ちてなれませんでした。

ご融資をお受けできるのでしたら、アルファステイツ様、ポレスター様、シティタワー様、そのうち工事再開でサーパス様、いずれのご契約者の皆さまからでも大歓迎です。皆さまへは今回のご縁で特別に甘々のご審査をさせていただきます。いずれの物件様も素晴らしい物件です。

マンコミュファン様、ビギナー様にはいつもお世話になっており、お顔も存じ上げております。近々に年末のご挨拶に伺います。

[157: マンコミュファンさん]

お待ちしております(^^)

[158: 銀行関係者さん]

改めて考えると、

エンドユーザーはネットを良く見てます。

どう見ているか？

例えば、この物件のこのスレッドへ、根拠が分かりにくい、言いっぱなしの中傷コメントが入ると、内容によっては、こういう書き方や、こういう内容は、本当に購買を考えるエンドユーザーならしないな、というのが明確に分かります。（お客を怒らせてしまうと話は別ですが・・・。）

そして、この物件に対する競合他社が投稿しているのではないか？ と推定できる場合があります。この狭い松山市周辺の競合売主、あるいは、他物件を扱う販売委託業者ではないか？ と推定できる場合があります。あくまでも推定ですが。田舎なので総人数は限られますからね。

そうすると、そういう業者は、その業者のモデルルームの接客では、ある程度いい顔をしてるが、裏ではこういうことを言ってまわっているのではないか？ と推定します。エンドユーザーはどのモデルルームへも簡単に出入りできます。実は、各モデルルームの接客でも、担当者と話こんでいくと、この人は裏でこういうこと言いそうだな、とか、微妙なやりとりで見えてきたりします。誤った推定であってもそのように見えてしまうことがあります。

そうすると、そういう営業のいる物件は避けた方がいいかな、と思えたりします。そういうことから、信頼を逆に失っていくリスクを考えられたことがあるでしょうか。

気をつけましょう。せっかくいい物件があっても、そういう信頼の失い方で売れないこともありますから。

[159: 匿名さん]

全くその通りです。
売りたいがために必死になり、余裕のないレスをして
自分の首を絞めていることに気付いた方がいいと思いますね。

[160: 匿名さん]

文章が長すぎる・・