アルファステイツ道後ってどうですか？

[いつか買いたいさん]

アルファステイツ道後についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件データ：
所在地：愛媛県松山市道後北代1266-1（地番）
間取：2LDK～3LDK
面積：62.21平米～86.46平米
売主・事業主：穴吹興産


施工会社：奥村組
管理会社：太平ビルサービス

[51: by 一人の消費者]

日経平均は若干上げても、不動産株は財閥企業も含めて、全体的に影響を受けて前日比で下げてますね。不動産株は6か月スパンでも下降傾向ではないかというふうに見えますが、短期でも穴吹工務店の影響が出ているのでしょう。ここで財閥系の株価が上がっているなら、シグナルとして理解できますが、はやり下げている。

さて、本質論としてはどうでしょうか。住まいは価格が高いので妥協して「報いをうけた」のではなく、（地方なら地方で）知られた名前や建築件数など、都心なら都心ならではの条件で、それらが形成する「ブランド」といわれる表面のみを見た人が「報いを受けた」、ととるのが正確な表現でしょう。（現時点で「報いを受けた」というのは言い過ぎだと思いますが・・・）しかし、ブランドはすべての品質を網羅的に保障しない。どうしてもいくらかの関わる人間は、ブランドを支えるより逆の、ブランドを喰って楽をするところが出てくるのが組織というもの。日本全国では、ブランドを支える比率がブランドを喰う比率より高いの差し引きプラスで、その差し引き結果のみを消費者はブランドとして見ています。

本質は何かというと、一つに事業主の事業構造でしょう。規模の大小を問わず、企画から施工までの垂直統合モデルでは、市場の乱高下や、ファイナンス環境の急変化に耐えることができない時代になってきています。企画、設計、施工、サービス、それぞれが、水平統合で柔軟に市場やファイナンス環境変化に対応できる事業構造を作っているか否かが重要です。建設業界の一部業者はそこが甘かった。車のような部品間の統合度合が高い分野を除き、多くの製造業はすでに水平統合でしか生き残れていません（ブランド主が設計だけして製造は中国のマニュファチャリングサービス業者が担うなど）。それでも為替の逆風を受けて大規模なリストラが起きている。この変化に追従できなかったのが、穴吹工務店の経営力の弱さだったのでしょう。優秀な現場を経営が、経営戦略の不整合で守り切れなかった。一定の経営能力しか持てなかったオーナー企業の限界が出たともとれるかもしれません。

とはいえ、このようなこのスレッドはこのような大きな話をする場ではなく、むしろ、ここの物件を見る本質をつかむべきでしょう。よく言われるように、まずは、売主が、現場管理にきちんと口を出しているか、口を出せる能力ある人材がいるかどうかです。売主の管理を離れた施工だけでは、品質維持に限界があるでしょう。あとは、施工側の現場監督が、実際にここの建設作業にかかわる多層にわたる職人たちの心をつかんで、作業者たちにいい仕事をしてもらっているかどうでしょう。こういったことを、売主が誰であるかにかかわらず、買主はきちんと自分の目で確認していくべであります。これができないないから、財閥企業のブランドマンションでも訴訟に至る不良マンションが出た過去があったというわけではないでしょうか。

あとは、そもそものマンションの優位性は、立地にあり、地元の優良な立地を確保する力は、地元のネットワークをもつ地方デベロッパーには、なかなか財閥系は勝ちにくいところはあるのでしょう。財閥系社員でも優秀な社員は首都圏の重要エリアで素晴らしい仕事をされているでしょうが、なかなか地方に出てくるとなると、有り余る優秀な社員の中でも、なかなかベスト人材は出しずらいでしょうから。さらには、地方それぞれの風土や気候にあった企画をどこまで首都圏の人材が地方特性を捉えて答えを出せるかという課題も残るでしょう。地方といえど人材の流動化は昔よりも進んでおり、地方人の首都圏、あるいは首都圏ブランドへの憧れだけで商売ができる時代でもなくなっているところがあるからです。

あなぶき興産さんは、こういった点をきちんと押さえて、本来持ってる力を正しく消費者へ説明し、実行することで、この難局を越えられるものと思われます。四国に残った数少ない勝ち組（あるいは残存組）として、真に消費者を向いたビジネスを遂行されてください。我々消費者も表面的な評論にとらわれず、本質を見た判断をしていきたいところです。

[52: 匿名さん]

工務店は昔から業績の安定している興産の看板にドロを塗り続けてた
しばらくはイメージダウン巻き込まれるだろうけど、興産が次のステップに行く為には潰れてくれてスッキリしたよ

[53: サラリーマンさん]

この時期に・・・ちょっと意外でした。
ただ、ビジネスプランが古いので、想像はできましたね。
今の時代、マンション専業でやっている会社は
危ないのは周知の事実。
何十年もマンション供給全国ＮＯ１だった大京でさえ、
オリックスの支援がなければ存続できないのに・・・

興産が心配です。
工務店が建築費を１０％下げてマンション供給していくと
明言していたのと、興産が廉価ブランドで
マンション供給していくビジネスモデルが似ているのが恐い。

二の舞にならないことを祈ります！

[54: 匿名さん]

やばいデベは興産より前にゴロゴロいるよ
特に新興デベは年末年始にかけてまだまだ飛ぶよ
これも姉歯のせいで建築基準見直しでマンションコストが上がったのに加え、デベが飛びまくる事によるアウトレットマンションに始まる価格競争

既にマンション業界は売らなきゃ潰れる!!の体力勝負の自転車操業なんだよ
体力が尽きたデベからドンドン飛んでる
工務店が飛んだから次は興産とか短絡的な問題じゃないよ
次に飛ぶのはどこだ？

[55: 一人の消費者]

興産が廉価ブランドでマンション供給していくというのは、ビジネスモデルというレベルの話ではなく、単に、消費者の借金に耐える力が総合的に落ちてきていることへ純粋に対応してきているというだけでしょう。アメリカのサブプライム問題のスタートは、サブプライム層の借金に耐える力以上に売り込んだ結果であり（あと危機の分は金融屋がリスクを大きくしたわけですが）、マンション躯体や細かいスペックの価格を下げてきているのは正しい事業判断であると思われます。ビジネスにはお米とおかずの部分があり、廉価部分をお米としておなかを満たしてエネルギーとしつつも、若干の付加価値部分で栄養分をとっていく必要があるからです。そのバランスが適正であれば、自転車を快適に回し続けることができます。ゴージャスなエントランスで装って虚栄心をかきたてる時代は既に終わっていると考えるべきでしょう。どこが飛ぶかネタも面白いですが、次の時代をどう作るかの議論も並行して行うべきでしょう。

[56: 匿名さん]

>>次の時代をどう作るかの議論も並行して行うべきでしょう。
１ＬＤＫの間取りが大幅に締められる独身女性向けマンションが増えそう
今時の若者って結婚なんてめんどくさいからしないっしょｗ

[57: 一人の消費者]

独身の若者は男女問わず寝食忘れて良く働いてください。今は、こんな時代ですから、お金をためといたほうがいい。だいたい、仕事があるだけでもありがたい。そして、年をとって思慮分別がついたら、戸建なりマンションなりを、その後のプランを考慮の上、買いましょう。

思慮分別のついた大人の選択肢としては、販売価格帯が下がってきてコンパクトであるが、ベストロケーションの市内マンションを買って住みつつ、残りの余裕資金で市内から車で１時間程度の景色のよい田舎や海辺などにもうひとつセカンドハウスを買うというのはいかがでしょうか。あるいは、郊外に市民農園のようなものを用意する手もある。「駐車場１台無料＆専用市民農園ＸＸ㎡無料」、なんていうのが売り文句で踊る。専用市民農園は、水撒きくらいなら管理人がやってくれるものと期待。動物は「ペット可」で対応してるので、植物は「専用市民農園あり」といった売り文句になる・・・。

アルファステイツ道後のそんな使い方もあっていいのではないでしょうか。どんな組み合わせがあるのかわかりませんが、両方の段取りを一度に行うことで効率化して、魅力ある格安コンビネーションプランを売主さんが企画販売する時代がくるかもしれません。台風もあまり来なくて海も山も近い松山ならでは。

[58: 匿名さん]

大人になってからとか言ってたら何時までたっても買えないよ
俺は会社の家賃補助が無くなるのを機会に35でマンション買った
35年ローンで考えると退職後の収入無い年にローンが残るから20年ローンで買えるマンション買った
もう少し若いときに勇気が持てたらと激しく後悔
賃貸の掛け捨ての家賃なんて無駄としか言いようが無い

[59: サラリーマンさん]

by 一人の消費者さんへ


わかってないな。。。
発想が逆だろ？
セカンドハウスを田舎で買ってどうするんだ？
いらなくなったらどうするの？
あと、道後でコンパクトマンション買ってどうするんだ？
道後、持田はファミリーやゆったりとした
間取りでないとマーケットアウトですよ！

俺は２０代で都心タワーを買った。
コンパクトタイプなのは独身でも生活できるし、
将来投資にまわせる利回りをみすえてね。
もちろん、高いからというのもあるけど（笑）
本宅は一戸建てを高級住宅街にたてるつもり。
そして、老後はマンション暮らしが楽なので、
戻るか、もう一回買うかする予定。
若いうちに買っておかないとそうはいかないけどね。


あと、不動産屋が倒産しているのは
マンション専業でやっているところばかりです。
そこから脱却するビジネスモデルをみつけないとだめですよね。
バブルから崩壊後にかけてはこのビジネスモデルで
成り上がった企業も多かったのですが、
今や時代遅れですね。
工務店はマンション分譲は粛々としていたので、
脱皮できると思ったのですが・・・
逆に、興産はそこに力をいれはじめている。
答えは数年後はっきりするでしょう。

[60: 匿名さん]

タワーおじさん登場！

[61: 匿名さん]

ここ　大丈夫・・・・・

[62: 一人の消費者]

深夜３時のタワーおじさん（笑）がおっしゃるように、資金があれば、不動産投資としてのタワーマンションも一つの投資先になるでしょうし、不動産だけでは投資のポートフォリオが甘いので、（国内はまだ厳しいでしょうが）中国、ブラジル、あるいは金、資源といった対象も含めて全体を考えるのが自然ではないでしょうか。マンションのスレッドとはいえ、投資という視点で話すならトータルのポートフォリオを考えたいところです。

そのように、投資という観点では、不動産はポートフォリオ全体の一角にあるかないか、ということに過ぎません。それが、勤務先や生活圏とうまく重なって、生活にも使え、勤務先等の移動の際には投資先としての流動性を確保できるという効果があるのでしょう。

その一方で、一人の消費者としては、さまざまなライフスタイルがあり、立地の環境があり、地方に定住するひとと、移動を繰り返す人でも異なります。「ファミリー」という大変大雑把なセグメントは、良く不動産業界で使われるようですが、６人家族なのか、４人家族なのか、３人なのか、２人なのか、そんな簡単なことで、同じ８０㎡でも広いのか狭いのかまったく条件が異なります。現代において、昔のようなどの家族も同じ構成、同じ価値観、といった時代ではなくなっています。

東京の山手線内からみると、埋め立てではるばる遠くなってしまった砂浜も、松山では車で２０分と近かったりするわけです。松山の中心から車で１時間以内の範囲に、土地だってかなり安いエリアもいくらでもあります。これをうまく使う方法はないか、というコンセプトをご提案したまでです（じゃあ、どう使うのとかは、まあ、それぞれで考えてください。いらなければいらないものでしょう）。都心で１時間車に乗っても郊外には出れない悲劇（？）が実感として地方では知られてません（知る必要もないですが）。

建物の作りも都心ニーズと地方ニーズは異なります。例えば、環状８号線からかなり離れていても、窓を開けると環８の音が聞こえるから、窓が開くバルコニーより、遮音して視界が開けるＦＩＸガラス張りの方がすごしやすかったりします。

地方における「高級住宅街」っていうセグメントも難しいですね。例えば松山のどの辺に「高級住宅街」があるのでしょうか？ 都心のタワーを引き合いに出されるのであれば、都心の高級住宅街の環境も引き合いに出さないといけなくなります。

若いうちに買った方がいいという話が２つのコメントから出てますが、それは一理ありますね。日本の賃貸住宅環境はあまりに貧しく、純粋な賃貸物件というは家賃が高い割に質が低い。分譲マンションの賃貸をうまく探せるといいですが、より高くなるだけでなく、地方になると選べる物件がかなり少なくなる。そこへ、賃貸物件でそのような質の低い住環境に長い年月甘んじるんであれば、流動性の高い物件を（３５年ローンで？）買って、住んだり貸したりすべきであるということですね。

しかし、ひとつ思い出してほしいのは、自分自身の足で経済的に自立していくとして、学校を出て仕事を始めた時点で、自分の１０年後や２０年後の収入を想像、あるいは確信できたかどうかです。貴方の仕事能力は自分が能力が高いと思っても、労働市場で評価されないと収入につながらない。労働市場の人材評価基準は１０年ぐらいごとに変わるので、当初は高く売れた技能もその後続けて高収入の根拠になるとは限らない。

一般的には、そういうリスクを考えると、将来の収入の変動リスクを吸収できる程度の貯金ができて、労働市場における自分の能力の価値（収入評価）の見極めが（ある程度ですが・・・）できた段階で、必要ならローンを組んで、分相応の住宅購入に踏み切ればいいでしょう。自分の能力が定まるまでは、いずれにしろしっかり働くことになり、寝食忘れて働いていると、賃貸の品質の低さも忘れるというものです。

最後に、マンションの売主についてですが、地方に根を張って、地方の住環境の改善に継続的に貢献してくれる企業にうまく存続してほしい、というのが願いです。あなぶき興産さんにはそのうちの一つになってほしい。あなぶき興産さんの企業力を超えたリスクをとる博打のような事業展開が構想にあるとすれば、事業方針を修正された方がいいでしょう。

需要環境やファイナンス環境、あるいは消費者のニーズが変わっていく現代において、穴吹工務店のような建設業の垂直統合モデルは成立しにくい。一方で、同じ水平統合モデルで事業モデルをつくったとしても、そのなかの事業ポートフォリオとして、さまざまな異なる性質をもつ事業要素（住宅、マンション、リフォーム、オフィス、その他）を広くカバーして、特定要素のリスクを緩和することができるのか、というサラリーマンさん指摘の課題が残ります。

この業界で財閥系と呼ばれるらしい力を持った全国規模の大企業は、その自ら持つ力と規模によって、そういった事業ポートフォリオを的確に構築してきました。

あとは、そういった優秀な大企業が、どこまで、地方に根を張って、地方の住環境の改善に継続的に貢献してくれるかどうかです。例えば、住友不動産さんが、シティタワーだけでなく、シティハウスのシリーズも展開してくれるなど、地方といえど多様なライフスタイルに答えた物件提供ができるか？ということです。残念ながら、地方の経済ポテンシャルを考えると、そこまで財閥系の企業が、その高い能力故の高いコスト体質のまま、地方の住環境改善に貢献せよとなると、事業としてペイしなくなってくる。どんな島の先まででも配達する郵便局じゃないわけですから。

そういった部分を、つまり財閥系ではカバーしきれないニーズを消費者視点で満たしていくことが、中堅あるいは中小の企業のミッションになっていきます。そのニーズを合理的なコストで実現できる事業モデルに専念してほしいし、そうしないで、自分の優位差を出せないエリアに飛び出すと、市場環境の変化の際に潰れてしまう。こういった点に注意して、あなぶき興産さんには、企業理念や事業戦略を再点検することで、生き残っていけると思いますし、生き残ってほしいです。それは、かつて同じ穴吹の同胞だった工務店の破綻で、より強い危機感を情勢する機会であったわけで、身近の失敗経験を自らの学習機会ととらえることができたであろうと考えます。

大きな話に振りすぎてますが、（このスレッドを立てた方の意図は、スレッドオーナーと称する方が出てこないため不明ですが、）一応、松山市の道後北代にある、アルファステイツ道後のスレッドであり、その購買を検討される方の目に留まることも少なくないでしょうから、その購買判断の参考になる、フェアで建設的なコメントを入れていくことを、一人の消費者としては望みたいところです。

[63: 匿名さん]

一人の消費者様

言われたい事は解りますが、読んでいて若干今の若者が真面目に働いていないと決めつけている感も受けますし、物事を判断出来ないと言う上から目線が感じられます
そこで反論レスが出るんだと思います
誰しもが匿名の顔も年収も解らない相手から見下されると、カチンときますよ？
私も35ですから、一人の消費者さんから見たら若造でしょう
しかしそれなりに名の通った上場企業でそれなりの役職についてますし、一人の消費者様より貯蓄が上か下かなど比較のしようがありません
会社の福利厚生が充実していたので補助に甘えてマンションを購入する意欲が薄れてしまって年をとったことを私は後悔しました
これからの新入社員達に同じ後悔をしてもらいたくないので私の考えを書きましたが今の若者達が真面目に働いていないわけではありません

確かに連日報道されている通り今の若者は三年仕事が続かず辞める人が増えています
私も新入社員を毎年見てますので昔の若者との考え方の違いに最初は違和感感じました
どんな大きな会社に入社しようと退職の年まで会社に留まりたいという考えを持つ若者など皆無です
それを物事の分別がつかない、地に根を降ろせないと批判するだけの間は今の若者を全く理解しようとしてないのではと思いますよ

[64: 一人の消費者]

匿名さん

タワーおじさんのほうではなくて、もう一人の方ですね。誤解を与え不快な思いをされた点、大変失礼いたしました。おっしゃる通り、若者がまじめに働いていない、という一般論はまったくのナンセンスであり、そのようなことを申し上げるつもりもございません。いつの時代も、一生懸命働く方と、だいたい働く人と、働かない人で、例えば統計的にも２：６：２になるなどと言われたりいたします。また、どのような優秀な企業でも、その組織中には、そういった分類が起きます。そういった中で役割分担も生まれる。

ちなみに本論は、蛇足ながら、誰かと比較して収入が高いか低いか、上場か非上場か、役職付か、役職なしかは関係のないお話です。同じ１０００万円でも高いと思う人と低いと思う人がいますから。生活コストの違いから都心では低く見えても地方では高く見えたりします。また、同じ規模の「上場企業役職付」同士でも突然希望退職の対象になったりする時代ですから。

たしかに、匿名さんのおっしゃるとおり、福利厚生に甘えて投資、あるいは購入機会を逸した、というのは重要な示唆として皆さん参考にされるべきことでしょう。余談ながら、３５歳はもう若者ではないんじゃないでしょうか。十分なご判断をなされるお立場にあられる。さて、申し上げたかったのは、６０歳までの３５年を全額ローンという話になると、２５歳からのスタートとなります。個人の属性を匿名掲示板で申し上げるつもりはありませんが、自らの２５歳の時点を思い返すと、当時の判断基準と、匿名さんの現在の年齢である３５歳の判断基準は異なっており、大きな負債を判断を２５歳当時にしなくてよかった、と改めて考えた次第です。そういった点にだけ注意したい。というのがお伝えしたかった点です。

しかし、それも個人差があり、例えば２５歳で判断力の成長はその方の頂点に達した（極論で失礼）というお方であれば、その時点でその先３５年の判断を行うべきです。これが３０の方もいれば、４０の方もいて、それぞれではないでしょうか。だからこそ、改めて、匿名さんのおっしゃるとおり、不動産購入には機会を逸しないよう、早い時点からよく見てよく勉強して、判断のライト・タイミングに備えるべきでしょう。貴方のおっしゃっていることは正しい。

ご意見を投げかけられるとつい答えてしまい、自ら、論点をずらしてしまいましたが、ここはアルファステイツ道後のスレッドなので、売主さんから提供されるこの物件を中心とした書き込みをされるのがよろしいかと思い、自らもそのようにしようと反省いたします。

[65: 匿名さん]

自己株取得発表の科研製薬と穴吹興産が急伸、手がかり難の中で買い集める
9時53分配信 サーチナ

現在値
科研薬 764 +29
穴吹興 152 +17

　科研製薬 <4521> が4日ぶりに高くなり、一時23円高の758円まで上げて急反発となっている。昨26日の大引け後に自己株の取得を発表。27日は株式市場全体が冴えない地合いのため、わかりやすい材料として買いを集めた形だ。

　自己株取得の上限株数は200万株（自己株を除く発行済み株式数の2．0％）、金額18億円、実施期間は11月27日～2010年3月31日。なお、やはり26日に自己株の取得を発表した穴吹興産 <8928> は一時18％近く急伸した。（情報提供：日本インタビュ新聞社＝Media－IR）

[66: 下見しました その１]

近くの下見をしました。このマンション現場から歩いてすぐのサニーマート、品揃えはそう広くありませんが、すぐ買える広さで、明るい店内、規模の割には惣菜コーナーも充実してます。しかも夜中の１２時まで年中無休で営業と掲示されてて、コンビニ的にも使えそうでした。中島みかん一袋買って２４８円。袋いらいないと言ったら５円引いてくれました。

[67: 下見しました その２]

サニーマートの駐車場から見える建物の西側です。周囲が高くないのでニョキッと飛び出しています。

[68: 下見しました その３]

そのまたすぐそばの魚屋さんです。大衆鮮魚 おかやま鮮魚店とあります。

[69: 下見しました その４]

とても感じの良いおじさんの魚屋さんでした。入居したらいつもここで買ってしまいそうです。すぐそばにこういう店があるのは有難いです。

[70: 下見しました その５]

そのまたとなりに、美容室、そのとなりにタロット屋が・・・。

[71: 下見しました その６]

現場の南面の道路です。小さい魚も泳ぐ小川が、住宅街を通って、にぎたつの道まで続いてます。静かな道でした。

[72: 下見しました その７]

その道に面するエントランスはだいぶできあがっているようです。南面道路が静かなうえでに、玄関がおくまっていて落ち着きそうです。パンフレットの平面図によると左側は自転車置き場。雑然とする自転車が塀で見えなくなっているのは、美観を保つ意味からも、自転車の盗難を防ぐ意味からも有効に思えました。今回の下見はここまでです。

[73: 物件比較中さん]

せめて住宅性能評価ぐらいとってほしかったよな。
ある意味、プレミアムなマンション。

[74: 購入検討中さん]

>NO.66～72

すごくわかりやすい写真ですね。
立地はわかりますが、雰囲気まではつかめなかったので、写真でわかりました。
助かります。
結構、沢山お店や自然があるんですね＾＾
本当にいい場所です。
私たち家族も歩いて散歩してみます。

>NO.73

住宅性能評価って、新しい制度が入る前の証明書じゃない？
今は、新しい検査や厳しい検査が義務付けられたから、取る必要ないんじゃなかった？？？
住宅性能評価と同等の検査基準になってるんじゃない？

新しい、制度になる前の建物は住宅性能評価があったほうがいいけど、今の新築は取る必要ないよね。
そんなん取って価格が上がるんだったら、無駄に取る必要はないと思うけど・・・。

っというか、まだそんなん取ってる物件あるの？？？

[75: 契約済みさん]

住宅性能評価というもの自体、最近あまり話題になっていなかったため、詳しくチェックしてませんでした。

ここを契約をしたら、アフターサービス基準書（無償補償基準書）という１３ページの冊子をもらいました。どういう問題を何年目まで無償で修理して、その後も有償になりますがアフターサービスを売主さんが責任を持って行ってくれる、という内容が具体的に明記されています。個人的にはこの内容に納得しました。最大で躯体や雨漏りの問題を無償で１０年間補償されることになっています。

その中には、売主が経営破たんしてもこの１０月からの住宅瑕疵担保履行法の対象でカバーされるところと、カバーされない部分があるのでしょう。ベストなアフターサービスを受け続けるためには、売主さんの経営が健全である必要はあります。よって、売主さんには、というより、穴吹忠嗣社長にはしっかりした経営をお願いします。また、社長を支える幹部や社員の方々にも、社長を裸の王様にして経営を迷走させるようなことは避けてくださるようお願いします。

松山市内の物件では、ポレスター松山や、アルファステイツ北井門、シティタワー西堀端などで住宅性能評価がとられてるようです。詳しい方がいらっしゃたら教えてほしいのですが、この住宅性能評価をもって、どこまでの実質的な性能の保証がなされるかです。例えば、遮音性能。設計と、竣工後の遮音性能の機材による計測などはどこまでやってもらえるのでしょうか。そして、住んでみて、隣の音がうるさい、上の音がうるさいとなったとき、この住宅性能評価の紙を持って行って、どこかへ駆け込めば、遮音性能を再計測して、問題ありとして改善工事を行ってくれるのでしょうか。遮音性能はあくまでも一例です。

また、たくさんの作業工程があって、たくさんの下請け業者が出入りする、建設現場で、現場作業員がモチベーションを落として、現場監督の目の届かないところで手抜き工事が発生しないかなど、（その結果起きる不具合が竣工後検査で発覚するとは限らない）住宅性能評価を実施すると、どこまで工程のチェックをしてもらえるのでしょうか。

あるいは、市場の評価として、松山市内のここの物件を売るとなったときに、性能評価の紙があると、いくらか高く売れるものでしょうか。住宅評価がこのマンション一戸あたり数十万円かかるとして、それが、マンション価格に反映されて買主が負担するに値するなら、ぜひ負担したいですし、そうでなければ負担したくないですので。

[76: 下見しました その８]

日曜日は朝から県民文化会館のイベントへ行きました。何かイベントがあるとやはり周囲の駐車場はいっぱいになるようです。結局勝山町の１００円パークに半日止めたら料金が相当高くなりました。マンションから直接歩いて行けるとかなり便利になりそうです。

[77: 下見しました その９]

県民文化会館から、東側の県道を通って、にぎたつの道への交差点からマンションまで歩いたら１２分くらいでした。

[78: 下見しました その１０]

すぐ近くに歯医者「きらきら」もありました。今度は、マンションから県民文化会館まで、住宅街の小道をほぼ直線距離で歩けることがわかり、歩いてみるとペースは違ったかもしれませんが６分程度で到着しました。ほぼ同じ時間で路面電車の駅にも行けそうです。

[79: 下見しました その１１]

午後、勝山町の１００円パーキングに戻る途中、スーパーＡＢＣを下見しました。特売のみかんが一袋１９８円。よつばバターやカルピスバターといったこだわり品の品揃えも充実していて、夕方８時までの営業です。マンションから歩ける範囲ではありました。この週末の下見はこれで終わりです。

[80: 購入経験者さん]

なんだかここはブログ状態ですね！

上の方で住宅性能評価の話が出ていましたが、そんなん持っててもあまり意味がないと思いますよ（ただの気休め）。あまり特徴のない物件はよく広告等でうたいますが・・・。
実質的な性能の保証っ言われても、●●に対してこんなけ評価があります！って言われても、建築基準法をクリアーしていれば当たり前の話です。
そもそも住宅性能評価は工事の手抜きをチェックするものではなく、すべて工事が終わってからの検査になります。確か、今の検査は強制的に中間での検査も入っていますし、あまり気にされなくてもいいと思います。
それを持っているから、評価が下がらないというよりは、立地がどうか？間取りがどうか？とかで家を買いませんか。
おそらく、貴方も購入済みさんなのでそうだと思いますが・・・。

あまりその評価書があるかどうかよりは、入居後にスムーズに対応してくれるかどうかだと思いますよ。
実際私のマンションにも付いていましたが、そんな物なんて役にはたたず・・・アフターフォローの対応の遅さのほうがイライラします（こちらに支店が無いからでしょうか）。

参考に
http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20050118A/index2.h...

[81: No.75 by 契約済みさん]

No.80 by 購入経験者さん 参考になる記事の引用をありがとうございました。
参考記事 http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20050118A/index2.h... は大変説得力がありました。

その本文では、『住宅性能評価を取ることが日本のマンションの品質を飛躍的に改善するとは言えない』、つまり、住宅性能評価を示すことが必ずしも安心度を高める根拠にはならないとしてます。その理由に、

> 『工業製品に例えるならば、搭載部品の性能が一定水準以上のものであることを評価しても、その組み立て精度を検定する制度ではないことに起因するのかもしれません。』

という大変わかりやすい説明がついています。構造設計上の要点は建築基準法でチェックされているわけで、最も心配なのは、建築の過程で丁寧に作業がなされているかどうかです（＝組み立て精度）。建築の過程がチェックされないのでは意味が無さそうです。次に、遮音性能や、断熱性能といった生活品質を、実測ベースで検証、保証するような性能評価であれば有意義ですが、そもそもそのような実測検証保証が住宅性能評価でなされているわけでは無いようです。

となると、アフターサービス体制がもっと重要になる、という上記引用記事の言う通りではないかと思いました。

色々と勉強中なのですが、市内物件と比較して、例えば、住宅性能評価をとっているシティタワー西堀端の場合では、

> 住友不動産Ｑ＆Ａ http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/shikoku/matsuyama/faq.cgi
> 『Q9: アフターサービスはどのようになっていますか？』
> 『A9: 不具合箇所の点検・修理を実施する「アフターサービスセンター」・「設備管理センター」を開設し、原則お引渡し後、2年間にわたり、365日体制で、アフターサービス業務基準に基づく お客様へのアフターサービスを対応しております。』

というように、２年まではアフターサービスセンターを開設して対応してくれるとあるが、それ以降は、大都市圏からは離れた四国の松山では遠隔サービスになる、という風に解釈してしまいました（実際には、５年、１０年とサービスセンターを松山に常駐させてくれるのかもしれませんが、そのようにはＷＥＢサイトに書いてないので）。

まったく素人考えかもしれませんが、住宅性能評価の有無よりも、売主の社員さんが常駐する事務所が、マンションからある程度近いところにあるかどうか、近くに常駐してくれる方が安心に思えました。

市内物件としてたまたま例に出しただけですが、もちろん、シティタワー西堀端は日本を代表する品質のマンションであり、今回は自分の条件に合いませんでしたが、もし条件に満足して契約するなら、やはり、住宅性能評価というよりは、住友不動産のブランドによる品質保証力を根拠にして契約したと思います。とすると、いずれにしろ、住宅性能評価の有無は問わなかっただろうと、良く考えると、そう思いました。

[82: 申込予定さん]

ここはすごいなぁ　書き込みが

ポレスターさんや市駅西には誰も書き込まないのに不思議

営業の方が熱心なせいなんですね

こんな良い場所で

年収３００万円の私が買えるマンションを建ててくれて

穴吹さんありがとう！

[83: 申込予定さん]

そうですよ

あこがれのタワーマンションだってシティタワー西堀端で２４００万から買えるし、

あこがれの１００ｍ2前後の広いマンションだって、ポレスターでけっこうお値打ち価格で買えます。

年収を問わずいろいろ選べて良い時代になったじゃないですか。

穴吹さんだけでなく、住友さんやマリモさんにも感謝しないといけません。

[84: 下見しました 番外編]

夜遅くなりましたが、下見しましたの番外編です。ちなみに「下見しました」さんは営業じゃないですよ。ポレスターさんや市駅西には関心がないだけです。

さて、番外編ですが、課題は来客駐車場です。混雑時には周辺のコインパーキングがいっぱいになるので、実は、来客には、近くのサニーマートにこっそりとめてもらう手もあるかと画策しました。しかし、スーパーも駐車場も小さいし、ちょっと難しそうです（４０分以上５０００円です・・・写真の看板）。いや、そんなことはやってはいけないことです。ポレスターなら、量販店が集まる広い駐車場があるから、「買い物ついで」の来客もありかな、と。そのメリットははポレスターにあり。営業の人がこんなこと書かんでしょ。

[85: 住まいに詳しい人]

貴方は鑑定書のない宝石を買いますか？
貴方はヤフーオークションでブランド品を買いますか？

これができる人は性能評価がなくても気にしない人たちです。


ちなみに、東京では性能評価とってるマンションが常識です。


予備知識としてどうぞ・・・http://www.chord.or.jp/seino/3_1.html

[86: 匿名さん]

出たっ、東京おじさん！

四国や大阪や名古屋じゃまだじゃけんど東京じゃ性能評価が常識だべ。しょうがないな四国の会社じゃ。評価とってるサーパスに学べ。

[87: 住まいに詳しい人]

マンションはヤフオクで買え！

[88: 匿名さん]

住友不動産の子会社ですか・・・

[89: 不動産人類学者]

近頃とみに観察される人種に下記のようなものがある。

通称：
東京タワーおじさん
特徴：
深夜になると地方デベロッパーのマンションスレッドに出現し、「タワー」とか「東京ー」などと雄叫びを上げる。
年収：
３００万円前後という説が出ているが、不明。
勤務先：
財閥系不動産子会社という説がでているが、不明。

[90: No.75 by 契約済みさん]

東京（のデベロッパー？）では性能評価が常識ということなので、内容を調べてみました。
住宅性能評価をとって、問題が起こって紛争処理の助けになったとしても、訴訟までいくとやはり大変なようです。

名実ともにしっかりした建物を全国で建てられている住友不動産さんさえも、過去には失敗があるようです。もちろん、その失敗が生かされて、現在は同じことが起きないようしっかりした組織になっているはずですので、松山の西堀端の物件に問題は無いでしょう。例として、東京ではありませんが、札幌の「浅沼物件」とよばれるものでは、２００７年ごろから訴訟になって売主側が買主側に敗訴してるようです。その過程を見るととてもつらそう。残念ながら、売主側も訴訟になってしまうと抵抗してしまうようです。

> 浅沼物件消費者契約法訴訟における購入者の主張は、実際は耐震強度不足であるにもかかわらず、住友不動産が日本ERIから耐震等級１の設計住宅性能評価書を取得し、「新耐震基準に基づく安心設計」であることをセールスポイントとして販売したことが「重要事項について事実と異なることを告げること」（消費者契約法第４条）に該当するとするものです。
> これに対し、住友不動産は訴訟においては「重要事項ではない」と答弁しており・・・

住宅性能評価書があると、評価書のとおりじゃないからお金を返してください、と売主に言っても、すぐに、わかりました、と言って、売主から買主へお金を返してもらえるわけではないようです。この件は、住宅性能評価をとっていたから、裁判に勝てましたということだったのかもしれません。しかし、だからといって、住宅性能評価のある売主さんの物件なら安心して買えます、と簡単に言えることなのかと、ふと考えなおしてしまいました。

この件では、最終的には、売主が設計事務所を訴えて、売主が住民に返却した８億円のうち、５億円を設計事務所へ賠償させる判決が出たようです。会社対会社ならまだしも、一般人である買主が裁判を起こさざるを得なくなると、本当につらいことになると思います。逆に、住宅性能評価機関が裁判まで自動的に請け負ってくれる、というのであれば、間違いなく住宅性能評価をとっておくべきでしょうが、そういうものではないようです。
http://www.asahi.com/special/051118/TKY200612170167.html
http://sankei.jp.msn.com/affairs/trial/091029/trl0910292044012-n1.htm

裁判までは請け負ってくれない性能評価ですが、調べると、実は、設計性能評価と、建設性能評価という二つがあるとのこと。西堀端のタワーは、さすが住友不動産さんで、その両者を取得（建設は完成後なので予定）。設計評価だけでは、現物を見ないのでセールストークにしかなりませんが、現物を見る建設評価を完成後取得予定ということで、プランだけでなく結果を検証することにはなります。

ここで、一つ目の課題は、建設性能評価を取ったとしても、建設作業工程途中のチェックが厳密に入るわけではないため、どこまで、外観からは見えない手抜き工事や施工ミスにを十分に防げるものではないように思えます。

それだではなく、もうひとつ重要なのは二つ目の課題で、性能評価のうち、実測検証を含む、肝心な「音環境に関すること」や「室内空気中の化学物質の濃度等に関すること」という選択項目を実施、取得している売主がほとんどないことです。西堀端のタワーも、これらについては評価を取得していない旨、注記に説明してあります。

結局、壁が厚いとか、サッシが良いとかいうスペックが検査されても、結果として、隣や上限の騒音がどれくらい遮音できているのか、という実測検証がなされないと、買主から見れば、十分評価されているとは思えません。あなたが神経質だからと言われれば終わりになりかねないからです。化学物質濃度も同様です。このように、特に、生活品質にかかわる部分の実測検証は、生活条件にもよるため困難ではありますが、せっかくの性能評価の選択項目にありながら、結局、評価書から外されるのであれば、肝心なチェックの無い評価書になってしまいます。

個人的な結論としては、遮音実測評価やそのほか実測評価も含めて実施されてかつ、さらには、その品質に満たなかった場合の返金、あるいは裁判手順をまるごとカバーしてもらえる内容でないと、性能評価があるから安心、とはならないと思います。そういう評価にお金を追加コストで支払うのであれば、優秀なマンションインスペクターか何かそういう専門知識のあるの第3者を雇って、現場の工程の要所でチェックしてもらう方がいいのではないか、というふうに感じました。もしくは、売主さんがすぐそばで、長い期間、アフターサービスに専念してくれる方がいいです。

[91: 物件比較中さん]

つまるところ、安物買いの言い訳

＊＊＊の遠吠えにしか聞こえんが

[92: 不動産人類学者]

近頃とみに観察される人種に下記のようなものがある。

通称： スリースター（＊＊＊）おじさん

特徴： 深夜になると各地のマンションスレッドに出現し、「＊＊＊の遠吠え」「＊＊＊のひとつおぼえ」 「なんとなく＊＊＊みたい」などと、スター記号（アスタリスク）３文字、あるいは２文字を使って自己表現する。スターの数と元来伏せた文字数は必ずしも一致しない点に注意したい。

年収： 株価低迷、業績低迷で減額、或いはリストラされた可能性もあるが不明

勤務先： 不動産関係者という説が出ているが不明

[93: キャンセル]

穴吹関係の物件は壁が薄いと聞きました。インターネットで調べると確かに薄いです。
購入しようと考えていましたがキャンセルしました。
壁の厚いポレスターに変更しました。

[94: 匿名さん]

なんだか上をみると読む気がうせてきますね。

真剣に購入を迷っているのに。
住友さんは、確かにいいのだけど高いから、
ポレスターさんと迷ってるのですが、
場所が違うことは承知で、
建物の違いはどうでしょうか。
どなたか比較されている方いませんか？

[95: 相談員]

ポレスターマンションへようこそ。
ご相談は、http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/26401/ へどうぞ。お待ちしております。

[96: 相談員]

＞No.93 by キャンセル

ミスター・キャンセル様、ぜひ、ポレスターマンションをご検討ください。

他の方のご参考までに、公式ＷＥＢサイト公開のコンクリート戸境壁厚は、
● 住友不動産 シティタワー西堀端 １８０ｍｍ～２５０ｍｍ、ただし乾式遮音壁は１３５ｍｍ（１９階建）
● あなぶき興産 アルファステイツ道後 １８０ｍｍ～２２０ｍｍ （１３階建）
● マリモ不動産 ポレスター松山フォレストシティ ２４０ｍｍ～３５０ｍｍ （１５階建）

真剣に検討される方なら担当営業に設計を確認されるでしょう。高い買い物なので、それぞれのモデルルームで設計についてご確認されることをお勧めします。冗談で検討されている方は、冗談のままでよろしいでしょう。

[97: 匿名さん]

ここのスレ面白いですね。
アルファさんなのか、ポレスターさんなのか、シティタワーさんなのか一瞬わからなくなります（笑）

[98: 不動産購入勉強中さん]

私は、戸建派で妻はマンション派（穴吹さんの道後を検討候補）のなかでで先日、住宅展示場にいって穴吹のマンションについてあんなアパート見たいな建物に3000万出すのは、考えられないといわれました。住宅の営業さんから見ると分譲マンションでありながらアパート？にしか見えないそんなもなのか。妻がちょっとショックで意見を参考にしたいと思いまして、どなたかマンションとアパート違いをお教えてください。客観的見ても外観は同じですよね！

[99: 物件比較中さん]

マリモさん必死ですね

[100: 匿名さん]

穴吹さんもｗ