アルファステイツ道後ってどうですか？

[いつか買いたいさん]

アルファステイツ道後についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件データ：
所在地：愛媛県松山市道後北代1266-1（地番）
間取：2LDK～3LDK
面積：62.21平米～86.46平米
売主・事業主：穴吹興産


施工会社：奥村組
管理会社：太平ビルサービス

[182: 物件比較中さん]

私物化されて不快と言う人もいれば、意外にも、役に立つと言う人もいる。面白いね。

買う人にとって役に立つ情報が、売る人にとって不快な情報もあるし、その逆もあるだろう。

また競合業者にとって不利な情報もあるし、その逆もあるだろう。

どんなに親切な販売担当者さんを相手にしても、結局不動産は複雑な商品ゆえに業者サイドに情報が偏っていて、一般消費者から見れば内容も価格も不透明。販売担当者さんによっては、そのこと自体に気づいてない場合もある。

引用なり写真なりを根拠としたまじめな情報提供であれば、競合他社からの投稿も含めて、歓迎したいところです。

[183: ビギナーさん]

わたしは松山市民じゃないので、こういう情報ってとても役に立ちます
ずいぶん前には住んでいたのですが、今は様子が違っているでしょうし。
仕事もありますし、周辺の様子などはちょっと見に行くわけには
行かないことがほとんどだから。
構造は業者さんに聞けますしね

[184: 匿名さん]

写真のない情報よりある情報の方が解りやすいに決まってる
何より見ててワクワクします
四国の田舎だとどうしても尻の穴の小さい田舎ものに絡まれますね

[185: 匿名さん]

>>178 さん

読む気がしなきゃ、読まなきゃいいじゃん。

ゴチャゴチャ言ってるお前の方がウザいよ。

[186: 素直な人]

>既出ですけど、個人ブログでも開設して誘導されたらどうですか？

ということですので、Ｙａｈｏｏの地図サービスへ内容を移しました。
地図上の位置は比較的正確です。関心のある方のみご覧ください。
当スレッドからの派生ですので、アルファステイツ道後が中心になっている点はご了承ください。

http://waiwai.map.yahoo.co.jp/smap?mid=50ytrujEmNN4XcnB1w7wvwjElcY2fh....

良いお年をお迎えください。

[187: 匿名さん]

>>178 さん
売主関係者さんですか、他社関係者さんですか、それとも趣味の人ですか？

[188: 物件比較中さん]

えらい静かになりましたね。

[189: 匿名さん]

値下げあるんですか？

[190: 匿名さん]

はい、してくれました。
　一筆書かされましたけど・・・

[191: 匿名さん]

はい、してくれました。
　二筆書かされましたけど・・・

[192: 匿名さん]

はい、してくれました。
　三筆書かされましたけど・・・

[193: 匿名さん]

はい、してくれました。
　四筆書かされましたけど・・・

[194: 匿名さん]

はい、してくれました。
　五筆書かされましたけど・・・

[195: 匿名さん]

値上げあるんですか？

[196: 匿名さん]

はい、してくれました。
　一筆書かされましたけど・・・

[197: 物件比較中さん]

えらい静かになりましたね。

[198: 購入検討中さん]

はじめてここのモデルルームに行きました。
だいぶ売れているマンションですね。
場所的にも住みやすそうですし、お値段もなかなか安い。
中古物件も他業者さんに紹介してもらいましたが比較してもお買い得かなっと
思ってます。
ここを買われた皆さんの決め手は何だったんでしょうか。
過去の書き込みを見たらやっぱり場所のようですがマンション検討開始まもないので
皆さんの購入理由がとっても知りたいです。
是非ともお願いいたします。

[199: 匿名さん]

今まであまり出てきてない小さいポイントとしては、バルコニーのプライバシーが確保されやすい点。バルコニーの奥行きが広いだけでなく、隣戸とのバルコニー境界が床から天井まで隙間なく面で壁にしてくれているところ。タバコの煙や声が隣戸から伝わりにくい。

さらには、隣の建築物や道路との距離も充分に開けられていて、上層階、低層階を問わず、バルコニーや室内のプライバシーが保たれやすい。他物件では、例えば、北側のバルコニーのすぐ前に隣の棟の窓があったり、バルコニー無しで通りに直接リビングのガラス窓が面していたりする。

また、角部屋になるが、東南角、北東角、北西角、南西角それぞれがＬ字型に連続していて、バルコニーが東西南北細切れになるより、Ｌ字型の連続形の方がゆったりと使える。他物件では、バルコニーが連続しないため、例えば、南西角部屋に独立した西側のバルコニーにスロップシンクがあっても、肝心の南側のバルコニーとつながっておらず、南側バルコニーで水道が使えないといった課題が見られた。

[200: 匿名さん]

道後は見に行ってないんですが、
他のアルファステイツシリーズを見学に行って
天井が低いのが気になったのですが、ここは大丈夫ですか？

[201: 匿名さん]

上層下層を問わずリビング２４５０ｍｍは、まあ普通か。財閥最高峰物件でも１１Ｆ以上は２５００ｍｍだからな。

[202: 購入検討中さん]

＞１９９さん

なるほど、確かにマンションによってはバルコニーを含めたプライバシー確保にばらつきがあるようですね。
最近は下手な狭小分譲地の一戸建てよりはマンションのほうがプライバシーが保てれるように感じます。

私は賃貸と違った一人で気ままなマンション生活を考えていますが、アルファステイツ道後の立地環境は
かなり魅力的なのです。（職場への距離が程よく買い物施設が帰宅時に利用しやすい）
駐車場などの諸費用が抑えられているのも気に入ってます。
個人的には85点ぐらいつけれるマンションなんですが、本当に買ってよいか悩んでます。

[203: 匿名さん]

一人で気ままに新築マンション買うって人は将来二人になると買い替えるってこと？
それとも大きめのものを買っておくってこと？

[204: 購入検討中さん]

＞２０３さん

特に買い換えるつもりはありません。確かに広ければ広いほど良いという考え方もあるでしょうが
私の場合、あまり広すぎるとさびしくなりそうで・・・
そんなにモノも多くないですし、自分の掃除できる範囲のシンプルな快適空間にしたいなっと
思ってます。
それと将来的にもし家族が増えたら住める時期だけ住んで住めなくなったきたら売るか貸すか考えることでしょう。
そういう意味でも道後立地で2000万くらいというのは魅力なんです。

[205: 匿名さん]

最近は生活のメリットを考えて、長期間では家族の増減で住み替える人も多いそうですね。生活立地が良くて新築時２０００万円クラスの物件なら将来の中古売買でも買い手が付くだろう、といったことでしょうか。生活しずらい物件や買い手がつかない高額物件の市場はかなり小さくなってきていると聞きます。

松山ではあまりに賃貸物件全般の質が低すぎます。生涯の支払い金額だけでは説明できない要素がそこにあります。毎日の生活の質を考えると、そのクラスの分譲物件はニーズにマッチしてるのかもしれません。永住が決まっていないお立場である以上、ここの立地で、仮に１０年後に売却となるとどの程度の価値で売れるそうなのか、不動産会社何社かに聞いてみるのもいいでしょう。

松山というのは不思議な町で、コンパクトな町でありながら広い愛媛県の中心都市になるので、たとえば宇和島といった町のお医者さんや中小事業主が松山市内にセカンドハウスとして高額物件を買うような市場もあるようです。しかし、現在に及んで、南予に見られるように中心都市から離れたエリアの経済の冷え込みが急加速してます。次の世代ではそういった市場もなくなっていくものと思われます。

[206: 検討中]

ご契約済の方で小学校を東雲でお考えの方、いらっしゃいますか？

[207: 匿名さん]

流石に専門家は詳しいですね。

[208: 匿名さん]

松山の小中学校の質はかなりばらつくと聞いたことがあります。

お子さんをせいいっぱい遊ばせたいなら、騒げる戸建がいいですね。でも郊外に離れると荒れる学校があったりする。

道後の学校なら勉強させる生徒の層が厚い。でも、戸建は日当たりや広さを考え始めるとべらぼうに高くなる。

ここの前の通りは、朝の通学時間帯は許可車以外は通行できなくて安心ではあります。持田ほどの静かさはないですが、まあまあの静かさと、ピカイチの生活の便利さがあります。

[209: 購入検討中さん]

207さん
湯築小より東雲小の方がいいんですか？

[210: 匿名さん]

小学校
○○より良い。と言う比較は、人それぞれなので、なんともいえません。
東雲小学校は全市域選択性をとっているので、「選んでもらう」努力を学校側はされていると思います。
評判悪かったらわざわざ遠くから、通わないでしょうから。。。

[211: ビギナーさん]

2階の現地モデルルームが数部屋地元の不動産屋さんから売りに出てますね。
これって、地元の不動産屋さんによる2階の一括仲介ということなんでしょうか？　
不動産業界の慣習なんでしょうか？
契約状況の図をいただきましたが、実情とは違うのかな？と思ってしまいます。

[212: ビギナーさん]

だいぶできあがってきましたね。見に行ったら現場は整理整頓清掃が行き届いていて丁寧に作業されてる感じでした。

[213: 地元不動産業者さん]

＞２１１さん

それはないんじゃないでしょうか。
穴吹さんとの取引のある業者ですが、販売代理（穴吹の販売会社は除く）を地元不動産業者にまかせる
会社ではありません。

もちろん、私どものような業者からお客様を仲介として穴吹さんへ紹介することはありますが、
正式に委託を受けずに広告に謳ったりすることは宅建業法違反にもなりますし、勝手に販売することは
まずありません。どこかと勘違いではないでしょうか。

[214: 入居予定さん]

１９８・２０２・２０４で書き込んだものです。

いろいろ迷いも悩みもしまいましたが、今週あたまに契約いたしました。
結局、数社の新築モデルルームや現地のモデルルーム、それと中古物件を幾つか見回りましたが
立地条件や周辺環境、広さや間取りが自分にあっているものと納得できました。
前にも書きましたが、道後立地での価格や駐車場を含んだ総費用も決め手でした。

これからどのような自分空間にするか思案中です。。。
まぁ、楽しみで仕方がないのですが（笑）

ここの掲示板も非常に参考にさせていただきました。
いろいろなアドバイスや契約済みのかたのご意見・写真つきの周辺環境（私もいくつか見てみました）
今後もちょくちょく私の意見も参考になればとおもいますのでここの掲示板を今後も見ていきますね。

[215: ビギナーさん]

オプションカタログが届いてます。フローリングやら壁やらの各種コーティングが出てますが、どんなもんなんでしょうか？名前がいろいろありすぎて他物件のスレ内容を参考にしずらい。

[216: 匿名さん]

カタログによると、ＡタイプＬＤＫ＋廊下だと
「フロアコーティング」５６，０７０円 （３～４年）
「ミラーコート」１９２，１５０円 （１０年）
両方ともＢｅｆｏｒｅ／Ａｆｔｅｒサンプル同封されとったんで、除光液たらしたらミラーコートは耐えて、フロアコーティングは辛抱できずに少しはげた。他にも試した人おったら教えてくれんかね。

[217: 匿名さん]

ミラーコートってのとUVコーティングはおなじもの？

[218: ビギナーさん]

213さん、

Yahoo不動産のマンションの新築仲介・中古のところで見つけましたが、
直接その不動産屋さんのWEBページにも掲載されていました。
2010年5月完成予定の新築なので、勘違いではないと思うのですが....

ところで、公式ホームページでは3月1日時点で販売戸数が30個となっており
前回(2月中ごろ)から状況が変わってないようなのですが、これは、なかなか
苦戦中なのでしょうか、それとも善戦しているほうなのでしょうか？
マンションの売れ方をトレースしたことがないので、ぜんぜん判断がつきません。

[219: 業者対抗試合観戦員さん]

２１８ビギナーさん、ネタの出し方がねちっこくて面白い。技あり。・・・一本まではもう一歩ネバリが足りん。

[220: 地元不動産業者さん]

＞２１８さん

Yahoo不動産、確認しましたが代理（販売代理）になってますね。
しかしながら、掲載している不動産会社のＨＰに掲載されている物件詳細をみると
一般媒介になっている。


おそらくは一般媒介契約しているのが本当で、Yahoo不動産の代理記載の方が間違いでないかと
思います。もし、販売代理を請け負っているのならば、売主であるあなぶき興産のチラシやＨＰでも
物件概要欄で販売代理の記載を行わなければいけないでしょうから。

[221: ビギナーさん]

専門用語の意味がよくわかりませんが、宅建法違反だとか、悪いことをしているわけではない、ということですね。

[222: 地元不動産業者さん]

＞２２１さん
恐らく、私をはじめとした仲介業者は現在中古案件がどこも不足しています。
この業者さんも新築を含めお客さんの紹介の門戸を広げようとしてYahoo不動産へ掲載したのでしょう
（おそらくあなぶき興産の了承済み）

最近は中古市場も厳しい現状、ここの物件は当方もご紹介して数件ご成約いただいております。
道後エリアの新築物件としては価格との相対評価もお客様の目線として良いようです。

[223: 物件比較中さん]

確かに道後周辺の以前から気にしてた良さそうな中古物件が売れて無くなってきてますね。
不動産屋さんも動かない物件だけでは商売にならないんですね。

[224: 契約済みさん]

今朝、前を通りましたら、「好評分譲中」(だったかな)の垂れ幕が
取り外されてました。完売？

[225: 契約済みさん]

夕方通っても正面の好評分譲中は外されてました。すぐ横のサニーマートから見たら、西面には「好評分譲中」垂れ幕あり。きっと建物の正面だと外見が見苦しくなるからでは？

[226: 契約済みさん]

西側にあるのを忘れてました。
中途半端な情報を投稿してしまってすいませんでした。

南面は風が強かったからはずしたのかもしれませんね。

[227: ご近所さん]

完売したら「完売御礼」が出ます。きっと。。。

[228: マンション検討中]

近所に住んだことがある者です。
お勉強・学歴ということで言えば
湯築⇒道後は子育てには良いと思います。
教育に関心のある方々が集まっているので、
自然と校区としてのレベルが上がるかと。
道後小より湯築小の方が、穏やかだったと聞いています。
15年くらい前の話ですが。
ただ最近は市立の中高に行かれる方も多いんでしょうか？
公立としては付属で小さいプライドもつより
道後がいいのかな、と思っています。

伊台から勝山通りに抜ける道は交通量の割りに道が狭いので、
特に朝・夕は車が混みあいます。道後のフジに抜ける道ができてからは、すこし減りましたが。
通勤するなら自転車か、
車なら時間をずらした方がいいかなとは思います。

大学が近いので学生街とも近接しています。
たま～にうるさい学生さんがいたり、
バイクが走り抜ける音が聞こえたりするかもしれないですが、
毎日ではないので気にならないでしょう。
ただ買い物は便利だし、
街で飲んでも歩いて20分くらいで帰れるし、
県文や温泉（多分住むと行かないでしょうが）からも近いし…
もう少し県道から遠い方が静かでいいとは思いますが、
いい立地だと思います。
街からちょっと距離がありますが
自転車や歩きなら運動にもなるし、帰りに店にも寄れるし、
気分転換もできるし、いいかなとも思います。
ただ近くに広い公園とかないなあ。

マンションのつくりや間取りは、
財閥系のマンションや都心のマンションとは格が違うとは思います。
ただ松山の人口・経済力で考えると、都心の『街』のようなマンションはできないでしょう。
子供がいなければ西堀端のタワーマンションが魅力ではありますが、
子供にはあの立地はストレスフルじゃないかなと思い、迷います。
松山にはこれくらいのマンションが良く似合うかな、とも思います。

子育てに良いし、街からも程よく近い。
要らなくなっても貸しやすいと思いますし、
良い物件ですかね。
残りは15件くらいあるみたいでしたが、
値引き、ないでしょうかね？

[229: 購入経験者さん]

天井が低めなので、部屋が狭く見えます。
安価だから仕様に期待してないとは思いますが。

[230: 購入経験者さん]

いままでの投稿をまとめると・・・カベ厚や天井については、特別低いとか薄いとかなく、どれもドングリの背比べに見えるが・・・


＜＜ＬＤ天井高＞＞
アルファステイツ道後 ２４５０ｍｍ（最上階１３Ｆ）
-------他物件比較
シティタワー西堀端 ２５００ｍｍ（最上階１９Ｆ ６８８０万円)
ポレスターＪＴ跡 ２４７０ｍｍ（最上階１５Ｆ）


＜＜戸境壁厚＞＞
アルファステイツ道後 ＞＝１８０ｍｍ
-------他物件比較
ポレスターＪＴ跡 ＞＝２４０ｍｍ
シティタワー西堀端 ＞＝１８０ｍｍ、ただし乾式遮音壁は１３５ｍｍ

＜＜床スラブ＞＞
アルファステイツ道後 ＝２５０ｍｍ （直張り）
-------他物件比較
ポレスターＪＴ跡 ＞＝３００ｍｍ （直張り）
シティタワー西堀端 ＞＝２５０ｍｍ （二重床；太鼓現象遮音対策無し）

＜＜内装材・・・１８００万円の部屋から６８８０万円の部屋まで同じとのこと＞＞
アルファステイツ道後 量産廉価品
-------他物件比較
ポレスターＪＴ跡 量産廉価品
シティタワー西堀端 量産廉価品

＜＜駐車場＞＞
アルファステイツ道後 １戸１台平置き。
-------他物件比較
ポレスターＪＴ跡 平置き＋機械式
シティタワー西堀端 平置き＋機械式 （限定される平置きは高級車の方優先という営業の説明あり）

＜＜隣接スーパー＞＞
アルファステイツ道後 ほぼ隣接に近いサニーマート
-------他物件比較
ポレスターＪＴ跡 フジが隣接
シティタワー西堀端 フジグランまでちょっと歩くかな。信号も待つよ。

＜＜交通騒音＞＞
アルファステイツ道後 現在の市内新築マンションでは最も静か
-------他物件比較
ポレスターＪＴ跡 国道幹線道路から一歩入るが、後ろの住宅街からの一定交通量あり。
シティタワー西堀端 バス、トラック、ダンプカーを含む国道幹線道路の騒音地獄（ガラス遮音性能高し）

＜＜南面前方開放度、低層階居住性＞＞
アルファステイツ道後 南面に敷地確保、車通りの少ない車道、小川あり。その先に低層住宅街。低層階の居住性も良し。
-------他物件比較
ポレスターＪＴ跡 南面は低層住宅街。南面、西面の細い道路も意外と交通があり、低層階はやや難あり。
シティタワー西堀端 南面は商業地。東側が交通騒音に難ありも完全開放。高性能遮音ガラスで低層階は窓を閉め切れば問題なし。

＜＜一定規模の近隣公園、神社など＞＞
アルファステイツ道後 道後公園、城山公園東雲側。徒歩１０～１５分圏内。歴史ある神社寺院多数。
-------他物件比較
ポレスターＪＴ跡 なし
シティタワー西堀端 城山公園の西側広場にほぼ直結。

＜＜不快施設など＞＞
アルファステイツ道後 道後温泉街に行けば、ソープ街あり。
-------他物件比較
ポレスターＪＴ跡 投稿によるといろいろあるらしいが・・・。
シティタワー西堀端 並びに大人のおもちゃショップ

＜＜屋上施設＞＞
アルファステイツ道後 なし
-------他物件比較
ポレスターＪＴ跡 なし。一部ルーフバルコニー物件あり。
シティタワー西堀端 ありだが、ちょと狭くないか？

[231: 購入経験者さん]

追加事項：

＜＜プライバシー＞＞
アルファステイツ道後 敷地内南面の広がり、南面は低層住宅で、バルコニーもあるため、リビングのプライバシーが確保されやすい。北面の外廊下も含めて、建物周囲に敷地を確保しているため、隣接建物のとの距離は確保される。

-------他物件比較
ポレスターＪＴ跡 南棟の北窓を開けると、北棟の窓が見えるなど、大規模Ｌ字型マンション故の同じマンション間での問題は残る。中型商業施設に隣接するため、多くの他人の目には触れる。

シティタワー西堀端 大通りからも、堀の遊歩道からも、城山の本丸広場からも、部屋の中が覗けてしまう問題あり。カーテンを閉めるとダイレクトスカイビューが死んでしまう。また、低層階は北方向のビルとかなり近く隣接している。ＬＤ部屋の中は外から良く見えるが、内廊下のため玄関サイドへのプライバシーは確保される。一方、照明がついた夕方の外観は美しい。西堀端のシンボルタワーとして、住人のプライドをくすぐる物件である。