アルファステイツ道後ってどうですか？

[いつか買いたいさん]

アルファステイツ道後についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件データ：
所在地：愛媛県松山市道後北代1266-1（地番）
間取：2LDK～3LDK
面積：62.21平米～86.46平米
売主・事業主：穴吹興産


施工会社：奥村組
管理会社：太平ビルサービス

[162: 物件周辺下見０１]

マンションは立地と言われながら、立地情報が少ないと思い、情報提供します。ここでは、建物のデザインではなく、物件の周辺について下見することで、立地条件を検討します。そろそろ１３階まで伸びた頃でしょうか。評判が良いとされるおかだ整形外科が隣です。

[163: 物件周辺下見０２]

アルファステイツ道後玄関前、日曜日の午後１時過ぎの風景。南側の道路は本当に静かです。奥に道後の山が見えます。今回は石手寺を歩いて目指します。途中、代替案としての、周辺のマンションの立地も見ていきます。

[164: 物件周辺下見０３]

マンションから、ゆっくり歩いて６分ほどでセキ美術館入り口です。先の中央に見えるマンションがエイルマンションです。静かなにぎたつの路に面していて温泉も近く、うらやましい立地です。売りに出ている部屋があれば検討したいところです。

[165: 物件周辺下見０４]

道後地ビールを醸造しているレストランです。マンションからゆっくり７分も歩けば、こんな静かでおしゃれなところで飲めます。

[166: 物件周辺下見０５]

にぎたつの路の落ち着いた素朴なカフェです。商店街の賑やかさからほんの数分離れたところです。マンションから静かな道を歩いて１０分かかりません。

[167: 物件周辺下見０６]

にぎやかな商店街に入れば、おいしい焼きたてパンが楽しめるベーカリーカフェもあります。地方の商店街はシャッター街となる運命が待ち受けているようですが、ここは観光客集客で各店絶えず創意工夫があり、地元民も楽しめる商店街として栄え続けそうです。マンションから静かな徒歩圏内で、住人を退屈させません。

[168: 物件周辺下見０７]

道後温泉周辺は車を止めるのが面倒で、路面電車も意外と面倒で、市内に住んでいてもなかなか来ることがありませんでした。自宅から心地よく歩けると仮定して来てみると、観光客でなくても楽しめることに気付きました。マンションからはまっすぐ歩いてくれば１５分かからないでしょう。

[169: 物件周辺下見０８]

伊佐爾波神社です。郷愁を誘うさびれたスナック街の奥に、長い階段を土台とした構図は何度見ても楽しめます。

[170: 物件周辺下見０９]

伊佐爾波神社の階段を上がりきって、アルファステイツ道後前から歩いて２３分経過していました。そこから左手に宮内庁御用達の旅館ふなやがあります。看板の魚のマークはキリスト教信者のマークのようでもあります。その向こうに見えるのがフローレンス道後です。かなり観光地に近く、お城が見えなくなって観光客ががっかりしないかと心配ですが、良い立地ではないでしょうか。空いてる部屋があれば検討したいところです。

[171: 物件周辺下見１０]

その旅館ふなやには無料の足湯があり、今はもみじの紅葉が美しい中庭で夕方８時まで足湯を楽しめます。散歩の途中で足休めに寄ると良いでしょう。つかると足が軽くなります。

[172: 物件周辺下見１１]

伊佐爾波神社の奥から裏道を石手寺へ向かいます。石手寺裏山の山頂へちょっとした山道を上がると、海まで展望できます。アルファステイツ道後から歩いて３７分経過しています。小山歩きが楽しめる素晴らしい場所で、海を見た左下にライオンズマンションの姫塚があります。築年数は古いですが、分譲賃貸も出ていたので検討しました。

[173: 物件周辺下見１２]

石手寺の裏山は、こういった山道になっており、近場、短時間、短距離で楽しめるところが魅力。この写真の地点で、マンションから歩いて山頂経由で４２分経過しています。お山四国八十八箇所なる企画になっており、各所に格言のようなものが・・・。「愚者は欠点を探し、賢者は美点を見つける。」マンションを選ぼうとしている我々にとっても参考にすべき格言（？）です。

[174: 物件周辺下見１３]

裏山を越えて、アルファステイツ道後からちょうど５０分間歩き、石手寺に到着しました。裏山に上がらず、まっすぐ歩くと３０分強で来れると思われます。マンションからの散歩道コースのゴールとしては、城山と同じくらいの魅力はありました。

[175: 物件周辺下見１４]

石手寺から、小川沿いの県道１８７を歩いて２０分ほどで道後温泉まで戻ります。交通量の多い県道ですが、道幅が広がりつつありました。その県道沿いで、子規記念博物館前に、オービジョンマンションがあります。立派なマンションですし、南側に道後公園が広がる、魅力的な立地です。４階に中古物件が出てたので検討しました。

[176: 物件周辺下見１５]

最後また、にぎたつの路を通ってアルファステイツ道後へ戻ります。石手寺からまっすぐ歩いて帰って、今回は３４分でした。夕方になり、日曜日とはいえ市内の幹線道路は混雑してきていましたが、ここの前の通りは相変わらず静かでした。この写真の位置から見ると、周辺が住宅や小店舗などで占められており、この物件の立地が希少であるように思えました。

今回はこれで終わりです。

[177: 物件比較中さん]

で、出ました！！
ブログおじさんまたは、ブログおばさん。。。

[178: 物件比較中さん]

スレの私物化はどうかと思うのですが・・・。
正直あまり読む気になりません＾＾；
物件検討してる人たちって、こういう詳細情報より物件そのものの
情報が欲しいと思うんです。
写真つきのこういう情報って、ここって決めた人なら面白いかもしれないけど
比較中の人にはあんまり興味ないし、もっと欲しい情報が見たいのに
写真日記で埋められててあまりいい気持ちがしません。
既出ですけど、個人ブログでも開設して誘導されたらどうですか？

[179: 物件周辺下見人]

物件の設備やつくりはモデルルームに行けば丁寧に教えてもらえました。はじめ買うつもりがあまりなくていもていねいに教えてくれますよ。今はなかなか売れないでしょうし、買う気がないなら帰れっていう雰囲気はありません。

このスレを見返しても、穴吹興産が危ないとか、どこにでもある安いマンションだとか、定価で買うと損するとか、壁が薄いとか、そんな大雑把なものばかり。物件そのもの情報はもともとあまり欲しい情報なるものが出てないな。

物件そのものの詳しい情報は、モデルルームで聞いた方がいいですよ。別に個人のことを根ほり葉ほり聞かれないし、後日の訪問や電話のセールスもないと思う。とても良い営業に恵まれたモデルルームだと思う。

部屋のつくりはちょっと高めの角部屋以外は普通で、すごく良いとかすごく悪いとかはない。特別壁が薄いというわけではなく、必要充分な普通。そして角の部屋より普通の中の部屋の数の方が多い。でも、周りの生活環境はすごくいい。ここへ決めるかどうかは、物件そのものよりも、周辺環境の良さにありそう、というのが下見情報提供の理由です。これで、下見ネタは全て終わりです。失礼しました。

[180: 物件比較中さん]

>>153
でマンコミュファンさんのいう

　　　　で、例えば、大街道からこの物件まで、
　　　　または道後中心地からこの物件まで　
　　　　同じようなマンションがどれくらいあるのかチェックするべきなのです。

というのは、とても大切なこと。ここから道後中心、ここから大街道といった線や面でとらえた周囲の生活や歩いた感じの評価や、その線上の近い物件のチェックは、この物件そのものの情報と同じくらいか、それ以上に大事です！

平日や休日、朝、昼、晩、と現地付近に行ってみて、周りに不安に感じる雰囲気がないか、騒音がうるさくないか、そういうリアルな評価が大事！

[181: 匿名さん]

写真つき説明面白いじゃん
役にたつけどな

[182: 物件比較中さん]

私物化されて不快と言う人もいれば、意外にも、役に立つと言う人もいる。面白いね。

買う人にとって役に立つ情報が、売る人にとって不快な情報もあるし、その逆もあるだろう。

また競合業者にとって不利な情報もあるし、その逆もあるだろう。

どんなに親切な販売担当者さんを相手にしても、結局不動産は複雑な商品ゆえに業者サイドに情報が偏っていて、一般消費者から見れば内容も価格も不透明。販売担当者さんによっては、そのこと自体に気づいてない場合もある。

引用なり写真なりを根拠としたまじめな情報提供であれば、競合他社からの投稿も含めて、歓迎したいところです。

[183: ビギナーさん]

わたしは松山市民じゃないので、こういう情報ってとても役に立ちます
ずいぶん前には住んでいたのですが、今は様子が違っているでしょうし。
仕事もありますし、周辺の様子などはちょっと見に行くわけには
行かないことがほとんどだから。
構造は業者さんに聞けますしね

[184: 匿名さん]

写真のない情報よりある情報の方が解りやすいに決まってる
何より見ててワクワクします
四国の田舎だとどうしても尻の穴の小さい田舎ものに絡まれますね

[185: 匿名さん]

>>178 さん

読む気がしなきゃ、読まなきゃいいじゃん。

ゴチャゴチャ言ってるお前の方がウザいよ。

[186: 素直な人]

>既出ですけど、個人ブログでも開設して誘導されたらどうですか？

ということですので、Ｙａｈｏｏの地図サービスへ内容を移しました。
地図上の位置は比較的正確です。関心のある方のみご覧ください。
当スレッドからの派生ですので、アルファステイツ道後が中心になっている点はご了承ください。

http://waiwai.map.yahoo.co.jp/smap?mid=50ytrujEmNN4XcnB1w7wvwjElcY2fh....

良いお年をお迎えください。

[187: 匿名さん]

>>178 さん
売主関係者さんですか、他社関係者さんですか、それとも趣味の人ですか？

[188: 物件比較中さん]

えらい静かになりましたね。

[189: 匿名さん]

値下げあるんですか？

[190: 匿名さん]

はい、してくれました。
　一筆書かされましたけど・・・

[191: 匿名さん]

はい、してくれました。
　二筆書かされましたけど・・・

[192: 匿名さん]

はい、してくれました。
　三筆書かされましたけど・・・

[193: 匿名さん]

はい、してくれました。
　四筆書かされましたけど・・・

[194: 匿名さん]

はい、してくれました。
　五筆書かされましたけど・・・

[195: 匿名さん]

値上げあるんですか？

[196: 匿名さん]

はい、してくれました。
　一筆書かされましたけど・・・

[197: 物件比較中さん]

えらい静かになりましたね。

[198: 購入検討中さん]

はじめてここのモデルルームに行きました。
だいぶ売れているマンションですね。
場所的にも住みやすそうですし、お値段もなかなか安い。
中古物件も他業者さんに紹介してもらいましたが比較してもお買い得かなっと
思ってます。
ここを買われた皆さんの決め手は何だったんでしょうか。
過去の書き込みを見たらやっぱり場所のようですがマンション検討開始まもないので
皆さんの購入理由がとっても知りたいです。
是非ともお願いいたします。

[199: 匿名さん]

今まであまり出てきてない小さいポイントとしては、バルコニーのプライバシーが確保されやすい点。バルコニーの奥行きが広いだけでなく、隣戸とのバルコニー境界が床から天井まで隙間なく面で壁にしてくれているところ。タバコの煙や声が隣戸から伝わりにくい。

さらには、隣の建築物や道路との距離も充分に開けられていて、上層階、低層階を問わず、バルコニーや室内のプライバシーが保たれやすい。他物件では、例えば、北側のバルコニーのすぐ前に隣の棟の窓があったり、バルコニー無しで通りに直接リビングのガラス窓が面していたりする。

また、角部屋になるが、東南角、北東角、北西角、南西角それぞれがＬ字型に連続していて、バルコニーが東西南北細切れになるより、Ｌ字型の連続形の方がゆったりと使える。他物件では、バルコニーが連続しないため、例えば、南西角部屋に独立した西側のバルコニーにスロップシンクがあっても、肝心の南側のバルコニーとつながっておらず、南側バルコニーで水道が使えないといった課題が見られた。

[200: 匿名さん]

道後は見に行ってないんですが、
他のアルファステイツシリーズを見学に行って
天井が低いのが気になったのですが、ここは大丈夫ですか？

[201: 匿名さん]

上層下層を問わずリビング２４５０ｍｍは、まあ普通か。財閥最高峰物件でも１１Ｆ以上は２５００ｍｍだからな。

[202: 購入検討中さん]

＞１９９さん

なるほど、確かにマンションによってはバルコニーを含めたプライバシー確保にばらつきがあるようですね。
最近は下手な狭小分譲地の一戸建てよりはマンションのほうがプライバシーが保てれるように感じます。

私は賃貸と違った一人で気ままなマンション生活を考えていますが、アルファステイツ道後の立地環境は
かなり魅力的なのです。（職場への距離が程よく買い物施設が帰宅時に利用しやすい）
駐車場などの諸費用が抑えられているのも気に入ってます。
個人的には85点ぐらいつけれるマンションなんですが、本当に買ってよいか悩んでます。

[203: 匿名さん]

一人で気ままに新築マンション買うって人は将来二人になると買い替えるってこと？
それとも大きめのものを買っておくってこと？

[204: 購入検討中さん]

＞２０３さん

特に買い換えるつもりはありません。確かに広ければ広いほど良いという考え方もあるでしょうが
私の場合、あまり広すぎるとさびしくなりそうで・・・
そんなにモノも多くないですし、自分の掃除できる範囲のシンプルな快適空間にしたいなっと
思ってます。
それと将来的にもし家族が増えたら住める時期だけ住んで住めなくなったきたら売るか貸すか考えることでしょう。
そういう意味でも道後立地で2000万くらいというのは魅力なんです。

[205: 匿名さん]

最近は生活のメリットを考えて、長期間では家族の増減で住み替える人も多いそうですね。生活立地が良くて新築時２０００万円クラスの物件なら将来の中古売買でも買い手が付くだろう、といったことでしょうか。生活しずらい物件や買い手がつかない高額物件の市場はかなり小さくなってきていると聞きます。

松山ではあまりに賃貸物件全般の質が低すぎます。生涯の支払い金額だけでは説明できない要素がそこにあります。毎日の生活の質を考えると、そのクラスの分譲物件はニーズにマッチしてるのかもしれません。永住が決まっていないお立場である以上、ここの立地で、仮に１０年後に売却となるとどの程度の価値で売れるそうなのか、不動産会社何社かに聞いてみるのもいいでしょう。

松山というのは不思議な町で、コンパクトな町でありながら広い愛媛県の中心都市になるので、たとえば宇和島といった町のお医者さんや中小事業主が松山市内にセカンドハウスとして高額物件を買うような市場もあるようです。しかし、現在に及んで、南予に見られるように中心都市から離れたエリアの経済の冷え込みが急加速してます。次の世代ではそういった市場もなくなっていくものと思われます。

[206: 検討中]

ご契約済の方で小学校を東雲でお考えの方、いらっしゃいますか？

[207: 匿名さん]

流石に専門家は詳しいですね。

[208: 匿名さん]

松山の小中学校の質はかなりばらつくと聞いたことがあります。

お子さんをせいいっぱい遊ばせたいなら、騒げる戸建がいいですね。でも郊外に離れると荒れる学校があったりする。

道後の学校なら勉強させる生徒の層が厚い。でも、戸建は日当たりや広さを考え始めるとべらぼうに高くなる。

ここの前の通りは、朝の通学時間帯は許可車以外は通行できなくて安心ではあります。持田ほどの静かさはないですが、まあまあの静かさと、ピカイチの生活の便利さがあります。

[209: 購入検討中さん]

207さん
湯築小より東雲小の方がいいんですか？

[210: 匿名さん]

小学校
○○より良い。と言う比較は、人それぞれなので、なんともいえません。
東雲小学校は全市域選択性をとっているので、「選んでもらう」努力を学校側はされていると思います。
評判悪かったらわざわざ遠くから、通わないでしょうから。。。

[211: ビギナーさん]

2階の現地モデルルームが数部屋地元の不動産屋さんから売りに出てますね。
これって、地元の不動産屋さんによる2階の一括仲介ということなんでしょうか？　
不動産業界の慣習なんでしょうか？
契約状況の図をいただきましたが、実情とは違うのかな？と思ってしまいます。