アルファステイツ道後ってどうですか？

[いつか買いたいさん]

アルファステイツ道後についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件データ：
所在地：愛媛県松山市道後北代1266-1（地番）
間取：2LDK～3LDK
面積：62.21平米～86.46平米
売主・事業主：穴吹興産


施工会社：奥村組
管理会社：太平ビルサービス

[151: マンコミュファンさん]

うーん、言っていることは一見正しく感じますが、
結局想像でものを言っているのはあなたです。
たぶん、少なくとも大手マンションに住んで
アフターサービスを受けたことない人では？
財務面、一般論には強いが、ディテールには弱いタイプ？！
アフターサービスは売買契約と請負契約の合体で出来上がっています。
すなわち売主のパワー、ゼネコンへの仕事量で決まります。
地元にいれば、従業員の給料が低ければ、
良いってもんじゃありません。

[152: 物件比較中さん]

その通り、否定される余地のない「一般論」として、売主から施工業者に対するバイングパワーが最大になるのは、日本を代表する主要デベロッパーになることは間違いない。

「ディテール」としては、結果的に、地方都市在住の買主が、売主のバイングパワーを最大に活かせる仕組みになっているか、というポイント。そのためには、まず、売主にアフターサービスの窓口があり、期待できるなら、その拠点が市内に長期的にあると安心できる、ということ。これは、物件を比較する一般消費者として述べさせていただいている。

最大のバイングパワーを持つマンション業者が、経済的な「一般論」としては、最安値で、最速で、最高品質で、アフターサービスを実施する施工業者の技術者、作業者を動かすことができることになる。しかし、「ディテール」では、売主の窓口と買主の接点の質、コミュニケーションの質が重要であり、買主のニーズを、施工業者を通じて、作業員まで適切に伝える部分が、実はもっと重要になる。さらには、地方都市の場合、部分的な作業をさせるだけであれば、近所の知り合いの技術者に声をかけてやってもらうのが最も安かったりする。大手を上流で通したために高くなるアフターサービスもある。

その話と並んで、別にあるのが、そのバイングパワーを有利に使って、地方都市の各所へ、その都市の所得層に適合した物件をニーズに合わせて作っていけるか、というポイント。松山市という地方都市へどのマンション業者に残っていただくのが結果的に地方都市の生活環境を向上させるかということ。事実として、大手マンション業者から見ると、コスト体質から事業の旨みがない。旨みがあれば、どんどん入ってきているはずである。給与の平均値は、その企業のコスト体質を表す、建築物の直接労務費から外れる間接費の一例として出したまで。一般より高く売らないと、一般より高い給与は出せないのである。

さらに、「ディテール」として資材の代金や施工の代金は、それぞれで既に値切れるところまで値切られている。このスレッドの物件にしても、ほぼ同時期に販売されている、西堀端のタワーにしても、ポレスターにしても、いずれも奥村組が施工して、それぞれの資材購買予約のタイミングにもよるが、いずれかの売主が、他よりも圧倒的なバイングパワーで同じ品質のものを遥かに安く仕入れているか、というと、そういうことではないだだろう。どこの施工業者も仕事が無くて最安値で値切られているのが現状ではないだろうか。

地方都市たる松山にはどのような業者が残っていくか、という話であって、今建っているそれぞれの物件のどれが売れるか、という話ではない点にも注意したい。住友ブランドが好きだからタワーを買うのもよし、ポレスターブランドが好きだからそこを買うのもよし、なんら非難されることではない。

[153: マンコミュファンさん]

不動産を買うのに将来いくらで売れるか、貸せるかが大事。
自分はずっとここに住んで売る気もないし、貸す気もない人でも
相続ということは有り得るわけで、
「親父なんでこんな不動産残すんだよ」
と言われないためにもそういう視点は大事です。
で、例えば、大街道からこの物件まで、
または道後中心地からこの物件まで
同じようなマンションがどれくらいあるのかチェックするべきなのです。
のんきにブログ風の取材をしているだけではなく。
今建っているマンションはその時少なくともすべてライバルになります。
そう考えたときこの物件がそのライバルたちと比べて
どれくらい優位性があるのか、差別化できそうか
ぜひ考えるべきです。独り善がりではなく、客観的に。
日頃売買している、賃貸やっている不動産の友人がいればぜひ聞くべきでしょう。
本音を！
どういうマンションが周りのよりも売りやすいのか、貸しやすいのか。

[154: 物件比較中さん]

トピックを変えてきましたな。結構でしょう。

物件を比較する際に、一般的な論点として、自らの生活ニーズを満たすということを第1点目。そして、マンコミュファン殿のご指摘の、賃貸で収益が得られるということを第2点目、相続や売却に有利ということを第3点目とする。例えば、この３点があるとして、それぞれ３点の評価が一つの物件で一致するであろうか。どこかで妥協は発生するであろう。また、マンコミュファン殿の指摘通り、当然、中古物件も参照すべきである。その場合、先方の売却タイミングと自ら望むタイミングが合うかという難易度が加わる点には注意が必要であろう。

マンコミュファン殿の望まれる「ディテール」で行こう。自らの生活ニーズの最大実現＝賃貸で最大収益は、成立しうるのであろうか。松山市の分譲賃貸物件の数、選択肢は、例えば同じ四国内でより人口の少ない高松市に比べても、少ないようだ。法人向け分譲賃貸も含めて、個人の実感としても少ないと感じていたが、その理由は、不動産会社によると、高松のような中央の上場企業や官庁の支店が少なく、首都圏上場企業水準の（地方と比べた上での）高額給与体系、あるいは、住宅補助が出る転勤組が、松山には少ない、ということのようである。賃貸収益を最大にしようとすると、松山市内で、賃貸を求める最大の所得層とマッチした価格帯の物件である必要がある。自らの生活ニーズを満たすものがその所得層と一致しなかった場合、そもそも借り手が見つからない、という事態に陥るではないか。この場合、両者は同時に成立しない。

最後の相続というのは、長期に立つ相続とすると、マンションで相続というのもどうだろう。２０～３０年経過して、この松山市で建物にどこまでの価値が残るのか。松山市内のバブル時代の億ション物件を下見し、現時点で見た中古売り値と、それ自体の利用価値を見たが、これでは相続にならないと実感した次第である。相続を考えるのであれば、せめて、上物の価値がゼロまで減価償却した後でも価値が残る土地を残すべきではないか。

「一般論」よりも「ディテール」を重視されるマンコミュファン殿には、是非、当スレッドの物件の立地から道後方面、大街道方面で、相対比較で「差別化」なるものができる、中古を含めた物件を、差別化の根拠とセットで、「ディテール」＝具体的な物件をご紹介いただければ、多くの方の参考になるであろう。

ただし、そのご紹介が、マンコミュファン殿の個人的な（＝結果的に独りよがりかもしれない）生活ニーズ、嗜好を満たす物件であっても、それが批判されることは無いであろう。それぞれにとって、それぞれの生活ニーズを満たす物件が素晴らしい物件だからである。

[155: ビギナーさん]

ほんまやね

どこにでもある　建設費の安い　マンションつかまされて

喜んでいてもしゃあないね

後から理屈いくつ付けても

役所か銀行に勤めている

ただのあたまでっかちやろ

文章だけ長ければ良いってもんじゃないで

本質をつかまんと

[156: 銀行関係者さん]

物件比較中さん改め銀行関係者さんとなりました。名誉あるご指摘、喜んで授かります。残念ながら役人には公務員試験に落ちてなれませんでした。

ご融資をお受けできるのでしたら、アルファステイツ様、ポレスター様、シティタワー様、そのうち工事再開でサーパス様、いずれのご契約者の皆さまからでも大歓迎です。皆さまへは今回のご縁で特別に甘々のご審査をさせていただきます。いずれの物件様も素晴らしい物件です。

マンコミュファン様、ビギナー様にはいつもお世話になっており、お顔も存じ上げております。近々に年末のご挨拶に伺います。

[157: マンコミュファンさん]

お待ちしております(^^)

[158: 銀行関係者さん]

改めて考えると、

エンドユーザーはネットを良く見てます。

どう見ているか？

例えば、この物件のこのスレッドへ、根拠が分かりにくい、言いっぱなしの中傷コメントが入ると、内容によっては、こういう書き方や、こういう内容は、本当に購買を考えるエンドユーザーならしないな、というのが明確に分かります。（お客を怒らせてしまうと話は別ですが・・・。）

そして、この物件に対する競合他社が投稿しているのではないか？ と推定できる場合があります。この狭い松山市周辺の競合売主、あるいは、他物件を扱う販売委託業者ではないか？ と推定できる場合があります。あくまでも推定ですが。田舎なので総人数は限られますからね。

そうすると、そういう業者は、その業者のモデルルームの接客では、ある程度いい顔をしてるが、裏ではこういうことを言ってまわっているのではないか？ と推定します。エンドユーザーはどのモデルルームへも簡単に出入りできます。実は、各モデルルームの接客でも、担当者と話こんでいくと、この人は裏でこういうこと言いそうだな、とか、微妙なやりとりで見えてきたりします。誤った推定であってもそのように見えてしまうことがあります。

そうすると、そういう営業のいる物件は避けた方がいいかな、と思えたりします。そういうことから、信頼を逆に失っていくリスクを考えられたことがあるでしょうか。

気をつけましょう。せっかくいい物件があっても、そういう信頼の失い方で売れないこともありますから。

[159: 匿名さん]

全くその通りです。
売りたいがために必死になり、余裕のないレスをして
自分の首を絞めていることに気付いた方がいいと思いますね。

[160: 匿名さん]

文章が長すぎる・・

[161: 匿名さん]

で？何？

[162: 物件周辺下見０１]

マンションは立地と言われながら、立地情報が少ないと思い、情報提供します。ここでは、建物のデザインではなく、物件の周辺について下見することで、立地条件を検討します。そろそろ１３階まで伸びた頃でしょうか。評判が良いとされるおかだ整形外科が隣です。

[163: 物件周辺下見０２]

アルファステイツ道後玄関前、日曜日の午後１時過ぎの風景。南側の道路は本当に静かです。奥に道後の山が見えます。今回は石手寺を歩いて目指します。途中、代替案としての、周辺のマンションの立地も見ていきます。

[164: 物件周辺下見０３]

マンションから、ゆっくり歩いて６分ほどでセキ美術館入り口です。先の中央に見えるマンションがエイルマンションです。静かなにぎたつの路に面していて温泉も近く、うらやましい立地です。売りに出ている部屋があれば検討したいところです。

[165: 物件周辺下見０４]

道後地ビールを醸造しているレストランです。マンションからゆっくり７分も歩けば、こんな静かでおしゃれなところで飲めます。

[166: 物件周辺下見０５]

にぎたつの路の落ち着いた素朴なカフェです。商店街の賑やかさからほんの数分離れたところです。マンションから静かな道を歩いて１０分かかりません。

[167: 物件周辺下見０６]

にぎやかな商店街に入れば、おいしい焼きたてパンが楽しめるベーカリーカフェもあります。地方の商店街はシャッター街となる運命が待ち受けているようですが、ここは観光客集客で各店絶えず創意工夫があり、地元民も楽しめる商店街として栄え続けそうです。マンションから静かな徒歩圏内で、住人を退屈させません。

[168: 物件周辺下見０７]

道後温泉周辺は車を止めるのが面倒で、路面電車も意外と面倒で、市内に住んでいてもなかなか来ることがありませんでした。自宅から心地よく歩けると仮定して来てみると、観光客でなくても楽しめることに気付きました。マンションからはまっすぐ歩いてくれば１５分かからないでしょう。

[169: 物件周辺下見０８]

伊佐爾波神社です。郷愁を誘うさびれたスナック街の奥に、長い階段を土台とした構図は何度見ても楽しめます。

[170: 物件周辺下見０９]

伊佐爾波神社の階段を上がりきって、アルファステイツ道後前から歩いて２３分経過していました。そこから左手に宮内庁御用達の旅館ふなやがあります。看板の魚のマークはキリスト教信者のマークのようでもあります。その向こうに見えるのがフローレンス道後です。かなり観光地に近く、お城が見えなくなって観光客ががっかりしないかと心配ですが、良い立地ではないでしょうか。空いてる部屋があれば検討したいところです。

[171: 物件周辺下見１０]

その旅館ふなやには無料の足湯があり、今はもみじの紅葉が美しい中庭で夕方８時まで足湯を楽しめます。散歩の途中で足休めに寄ると良いでしょう。つかると足が軽くなります。

[172: 物件周辺下見１１]

伊佐爾波神社の奥から裏道を石手寺へ向かいます。石手寺裏山の山頂へちょっとした山道を上がると、海まで展望できます。アルファステイツ道後から歩いて３７分経過しています。小山歩きが楽しめる素晴らしい場所で、海を見た左下にライオンズマンションの姫塚があります。築年数は古いですが、分譲賃貸も出ていたので検討しました。

[173: 物件周辺下見１２]

石手寺の裏山は、こういった山道になっており、近場、短時間、短距離で楽しめるところが魅力。この写真の地点で、マンションから歩いて山頂経由で４２分経過しています。お山四国八十八箇所なる企画になっており、各所に格言のようなものが・・・。「愚者は欠点を探し、賢者は美点を見つける。」マンションを選ぼうとしている我々にとっても参考にすべき格言（？）です。

[174: 物件周辺下見１３]

裏山を越えて、アルファステイツ道後からちょうど５０分間歩き、石手寺に到着しました。裏山に上がらず、まっすぐ歩くと３０分強で来れると思われます。マンションからの散歩道コースのゴールとしては、城山と同じくらいの魅力はありました。

[175: 物件周辺下見１４]

石手寺から、小川沿いの県道１８７を歩いて２０分ほどで道後温泉まで戻ります。交通量の多い県道ですが、道幅が広がりつつありました。その県道沿いで、子規記念博物館前に、オービジョンマンションがあります。立派なマンションですし、南側に道後公園が広がる、魅力的な立地です。４階に中古物件が出てたので検討しました。

[176: 物件周辺下見１５]

最後また、にぎたつの路を通ってアルファステイツ道後へ戻ります。石手寺からまっすぐ歩いて帰って、今回は３４分でした。夕方になり、日曜日とはいえ市内の幹線道路は混雑してきていましたが、ここの前の通りは相変わらず静かでした。この写真の位置から見ると、周辺が住宅や小店舗などで占められており、この物件の立地が希少であるように思えました。

今回はこれで終わりです。

[177: 物件比較中さん]

で、出ました！！
ブログおじさんまたは、ブログおばさん。。。

[178: 物件比較中さん]

スレの私物化はどうかと思うのですが・・・。
正直あまり読む気になりません＾＾；
物件検討してる人たちって、こういう詳細情報より物件そのものの
情報が欲しいと思うんです。
写真つきのこういう情報って、ここって決めた人なら面白いかもしれないけど
比較中の人にはあんまり興味ないし、もっと欲しい情報が見たいのに
写真日記で埋められててあまりいい気持ちがしません。
既出ですけど、個人ブログでも開設して誘導されたらどうですか？

[179: 物件周辺下見人]

物件の設備やつくりはモデルルームに行けば丁寧に教えてもらえました。はじめ買うつもりがあまりなくていもていねいに教えてくれますよ。今はなかなか売れないでしょうし、買う気がないなら帰れっていう雰囲気はありません。

このスレを見返しても、穴吹興産が危ないとか、どこにでもある安いマンションだとか、定価で買うと損するとか、壁が薄いとか、そんな大雑把なものばかり。物件そのもの情報はもともとあまり欲しい情報なるものが出てないな。

物件そのものの詳しい情報は、モデルルームで聞いた方がいいですよ。別に個人のことを根ほり葉ほり聞かれないし、後日の訪問や電話のセールスもないと思う。とても良い営業に恵まれたモデルルームだと思う。

部屋のつくりはちょっと高めの角部屋以外は普通で、すごく良いとかすごく悪いとかはない。特別壁が薄いというわけではなく、必要充分な普通。そして角の部屋より普通の中の部屋の数の方が多い。でも、周りの生活環境はすごくいい。ここへ決めるかどうかは、物件そのものよりも、周辺環境の良さにありそう、というのが下見情報提供の理由です。これで、下見ネタは全て終わりです。失礼しました。

[180: 物件比較中さん]

>>153
でマンコミュファンさんのいう

　　　　で、例えば、大街道からこの物件まで、
　　　　または道後中心地からこの物件まで　
　　　　同じようなマンションがどれくらいあるのかチェックするべきなのです。

というのは、とても大切なこと。ここから道後中心、ここから大街道といった線や面でとらえた周囲の生活や歩いた感じの評価や、その線上の近い物件のチェックは、この物件そのものの情報と同じくらいか、それ以上に大事です！

平日や休日、朝、昼、晩、と現地付近に行ってみて、周りに不安に感じる雰囲気がないか、騒音がうるさくないか、そういうリアルな評価が大事！

[181: 匿名さん]

写真つき説明面白いじゃん
役にたつけどな

[182: 物件比較中さん]

私物化されて不快と言う人もいれば、意外にも、役に立つと言う人もいる。面白いね。

買う人にとって役に立つ情報が、売る人にとって不快な情報もあるし、その逆もあるだろう。

また競合業者にとって不利な情報もあるし、その逆もあるだろう。

どんなに親切な販売担当者さんを相手にしても、結局不動産は複雑な商品ゆえに業者サイドに情報が偏っていて、一般消費者から見れば内容も価格も不透明。販売担当者さんによっては、そのこと自体に気づいてない場合もある。

引用なり写真なりを根拠としたまじめな情報提供であれば、競合他社からの投稿も含めて、歓迎したいところです。

[183: ビギナーさん]

わたしは松山市民じゃないので、こういう情報ってとても役に立ちます
ずいぶん前には住んでいたのですが、今は様子が違っているでしょうし。
仕事もありますし、周辺の様子などはちょっと見に行くわけには
行かないことがほとんどだから。
構造は業者さんに聞けますしね

[184: 匿名さん]

写真のない情報よりある情報の方が解りやすいに決まってる
何より見ててワクワクします
四国の田舎だとどうしても尻の穴の小さい田舎ものに絡まれますね

[185: 匿名さん]

>>178 さん

読む気がしなきゃ、読まなきゃいいじゃん。

ゴチャゴチャ言ってるお前の方がウザいよ。

[186: 素直な人]

>既出ですけど、個人ブログでも開設して誘導されたらどうですか？

ということですので、Ｙａｈｏｏの地図サービスへ内容を移しました。
地図上の位置は比較的正確です。関心のある方のみご覧ください。
当スレッドからの派生ですので、アルファステイツ道後が中心になっている点はご了承ください。

http://waiwai.map.yahoo.co.jp/smap?mid=50ytrujEmNN4XcnB1w7wvwjElcY2fh....

良いお年をお迎えください。

[187: 匿名さん]

>>178 さん
売主関係者さんですか、他社関係者さんですか、それとも趣味の人ですか？

[188: 物件比較中さん]

えらい静かになりましたね。

[189: 匿名さん]

値下げあるんですか？

[190: 匿名さん]

はい、してくれました。
　一筆書かされましたけど・・・

[191: 匿名さん]

はい、してくれました。
　二筆書かされましたけど・・・

[192: 匿名さん]

はい、してくれました。
　三筆書かされましたけど・・・

[193: 匿名さん]

はい、してくれました。
　四筆書かされましたけど・・・

[194: 匿名さん]

はい、してくれました。
　五筆書かされましたけど・・・

[195: 匿名さん]

値上げあるんですか？

[196: 匿名さん]

はい、してくれました。
　一筆書かされましたけど・・・

[197: 物件比較中さん]

えらい静かになりましたね。

[198: 購入検討中さん]

はじめてここのモデルルームに行きました。
だいぶ売れているマンションですね。
場所的にも住みやすそうですし、お値段もなかなか安い。
中古物件も他業者さんに紹介してもらいましたが比較してもお買い得かなっと
思ってます。
ここを買われた皆さんの決め手は何だったんでしょうか。
過去の書き込みを見たらやっぱり場所のようですがマンション検討開始まもないので
皆さんの購入理由がとっても知りたいです。
是非ともお願いいたします。

[199: 匿名さん]

今まであまり出てきてない小さいポイントとしては、バルコニーのプライバシーが確保されやすい点。バルコニーの奥行きが広いだけでなく、隣戸とのバルコニー境界が床から天井まで隙間なく面で壁にしてくれているところ。タバコの煙や声が隣戸から伝わりにくい。

さらには、隣の建築物や道路との距離も充分に開けられていて、上層階、低層階を問わず、バルコニーや室内のプライバシーが保たれやすい。他物件では、例えば、北側のバルコニーのすぐ前に隣の棟の窓があったり、バルコニー無しで通りに直接リビングのガラス窓が面していたりする。

また、角部屋になるが、東南角、北東角、北西角、南西角それぞれがＬ字型に連続していて、バルコニーが東西南北細切れになるより、Ｌ字型の連続形の方がゆったりと使える。他物件では、バルコニーが連続しないため、例えば、南西角部屋に独立した西側のバルコニーにスロップシンクがあっても、肝心の南側のバルコニーとつながっておらず、南側バルコニーで水道が使えないといった課題が見られた。

[200: 匿名さん]

道後は見に行ってないんですが、
他のアルファステイツシリーズを見学に行って
天井が低いのが気になったのですが、ここは大丈夫ですか？

[201: 匿名さん]

上層下層を問わずリビング２４５０ｍｍは、まあ普通か。財閥最高峰物件でも１１Ｆ以上は２５００ｍｍだからな。

[202: 購入検討中さん]

＞１９９さん

なるほど、確かにマンションによってはバルコニーを含めたプライバシー確保にばらつきがあるようですね。
最近は下手な狭小分譲地の一戸建てよりはマンションのほうがプライバシーが保てれるように感じます。

私は賃貸と違った一人で気ままなマンション生活を考えていますが、アルファステイツ道後の立地環境は
かなり魅力的なのです。（職場への距離が程よく買い物施設が帰宅時に利用しやすい）
駐車場などの諸費用が抑えられているのも気に入ってます。
個人的には85点ぐらいつけれるマンションなんですが、本当に買ってよいか悩んでます。

[203: 匿名さん]

一人で気ままに新築マンション買うって人は将来二人になると買い替えるってこと？
それとも大きめのものを買っておくってこと？

[204: 購入検討中さん]

＞２０３さん

特に買い換えるつもりはありません。確かに広ければ広いほど良いという考え方もあるでしょうが
私の場合、あまり広すぎるとさびしくなりそうで・・・
そんなにモノも多くないですし、自分の掃除できる範囲のシンプルな快適空間にしたいなっと
思ってます。
それと将来的にもし家族が増えたら住める時期だけ住んで住めなくなったきたら売るか貸すか考えることでしょう。
そういう意味でも道後立地で2000万くらいというのは魅力なんです。

[205: 匿名さん]

最近は生活のメリットを考えて、長期間では家族の増減で住み替える人も多いそうですね。生活立地が良くて新築時２０００万円クラスの物件なら将来の中古売買でも買い手が付くだろう、といったことでしょうか。生活しずらい物件や買い手がつかない高額物件の市場はかなり小さくなってきていると聞きます。

松山ではあまりに賃貸物件全般の質が低すぎます。生涯の支払い金額だけでは説明できない要素がそこにあります。毎日の生活の質を考えると、そのクラスの分譲物件はニーズにマッチしてるのかもしれません。永住が決まっていないお立場である以上、ここの立地で、仮に１０年後に売却となるとどの程度の価値で売れるそうなのか、不動産会社何社かに聞いてみるのもいいでしょう。

松山というのは不思議な町で、コンパクトな町でありながら広い愛媛県の中心都市になるので、たとえば宇和島といった町のお医者さんや中小事業主が松山市内にセカンドハウスとして高額物件を買うような市場もあるようです。しかし、現在に及んで、南予に見られるように中心都市から離れたエリアの経済の冷え込みが急加速してます。次の世代ではそういった市場もなくなっていくものと思われます。

[206: 検討中]

ご契約済の方で小学校を東雲でお考えの方、いらっしゃいますか？

[207: 匿名さん]

流石に専門家は詳しいですね。

[208: 匿名さん]

松山の小中学校の質はかなりばらつくと聞いたことがあります。

お子さんをせいいっぱい遊ばせたいなら、騒げる戸建がいいですね。でも郊外に離れると荒れる学校があったりする。

道後の学校なら勉強させる生徒の層が厚い。でも、戸建は日当たりや広さを考え始めるとべらぼうに高くなる。

ここの前の通りは、朝の通学時間帯は許可車以外は通行できなくて安心ではあります。持田ほどの静かさはないですが、まあまあの静かさと、ピカイチの生活の便利さがあります。

[209: 購入検討中さん]

207さん
湯築小より東雲小の方がいいんですか？

[210: 匿名さん]

小学校
○○より良い。と言う比較は、人それぞれなので、なんともいえません。
東雲小学校は全市域選択性をとっているので、「選んでもらう」努力を学校側はされていると思います。
評判悪かったらわざわざ遠くから、通わないでしょうから。。。

[211: ビギナーさん]

2階の現地モデルルームが数部屋地元の不動産屋さんから売りに出てますね。
これって、地元の不動産屋さんによる2階の一括仲介ということなんでしょうか？　
不動産業界の慣習なんでしょうか？
契約状況の図をいただきましたが、実情とは違うのかな？と思ってしまいます。

[212: ビギナーさん]

だいぶできあがってきましたね。見に行ったら現場は整理整頓清掃が行き届いていて丁寧に作業されてる感じでした。

[213: 地元不動産業者さん]

＞２１１さん

それはないんじゃないでしょうか。
穴吹さんとの取引のある業者ですが、販売代理（穴吹の販売会社は除く）を地元不動産業者にまかせる
会社ではありません。

もちろん、私どものような業者からお客様を仲介として穴吹さんへ紹介することはありますが、
正式に委託を受けずに広告に謳ったりすることは宅建業法違反にもなりますし、勝手に販売することは
まずありません。どこかと勘違いではないでしょうか。

[214: 入居予定さん]

１９８・２０２・２０４で書き込んだものです。

いろいろ迷いも悩みもしまいましたが、今週あたまに契約いたしました。
結局、数社の新築モデルルームや現地のモデルルーム、それと中古物件を幾つか見回りましたが
立地条件や周辺環境、広さや間取りが自分にあっているものと納得できました。
前にも書きましたが、道後立地での価格や駐車場を含んだ総費用も決め手でした。

これからどのような自分空間にするか思案中です。。。
まぁ、楽しみで仕方がないのですが（笑）

ここの掲示板も非常に参考にさせていただきました。
いろいろなアドバイスや契約済みのかたのご意見・写真つきの周辺環境（私もいくつか見てみました）
今後もちょくちょく私の意見も参考になればとおもいますのでここの掲示板を今後も見ていきますね。

[215: ビギナーさん]

オプションカタログが届いてます。フローリングやら壁やらの各種コーティングが出てますが、どんなもんなんでしょうか？名前がいろいろありすぎて他物件のスレ内容を参考にしずらい。

[216: 匿名さん]

カタログによると、ＡタイプＬＤＫ＋廊下だと
「フロアコーティング」５６，０７０円 （３～４年）
「ミラーコート」１９２，１５０円 （１０年）
両方ともＢｅｆｏｒｅ／Ａｆｔｅｒサンプル同封されとったんで、除光液たらしたらミラーコートは耐えて、フロアコーティングは辛抱できずに少しはげた。他にも試した人おったら教えてくれんかね。

[217: 匿名さん]

ミラーコートってのとUVコーティングはおなじもの？

[218: ビギナーさん]

213さん、

Yahoo不動産のマンションの新築仲介・中古のところで見つけましたが、
直接その不動産屋さんのWEBページにも掲載されていました。
2010年5月完成予定の新築なので、勘違いではないと思うのですが....

ところで、公式ホームページでは3月1日時点で販売戸数が30個となっており
前回(2月中ごろ)から状況が変わってないようなのですが、これは、なかなか
苦戦中なのでしょうか、それとも善戦しているほうなのでしょうか？
マンションの売れ方をトレースしたことがないので、ぜんぜん判断がつきません。

[219: 業者対抗試合観戦員さん]

２１８ビギナーさん、ネタの出し方がねちっこくて面白い。技あり。・・・一本まではもう一歩ネバリが足りん。

[220: 地元不動産業者さん]

＞２１８さん

Yahoo不動産、確認しましたが代理（販売代理）になってますね。
しかしながら、掲載している不動産会社のＨＰに掲載されている物件詳細をみると
一般媒介になっている。


おそらくは一般媒介契約しているのが本当で、Yahoo不動産の代理記載の方が間違いでないかと
思います。もし、販売代理を請け負っているのならば、売主であるあなぶき興産のチラシやＨＰでも
物件概要欄で販売代理の記載を行わなければいけないでしょうから。

[221: ビギナーさん]

専門用語の意味がよくわかりませんが、宅建法違反だとか、悪いことをしているわけではない、ということですね。

[222: 地元不動産業者さん]

＞２２１さん
恐らく、私をはじめとした仲介業者は現在中古案件がどこも不足しています。
この業者さんも新築を含めお客さんの紹介の門戸を広げようとしてYahoo不動産へ掲載したのでしょう
（おそらくあなぶき興産の了承済み）

最近は中古市場も厳しい現状、ここの物件は当方もご紹介して数件ご成約いただいております。
道後エリアの新築物件としては価格との相対評価もお客様の目線として良いようです。

[223: 物件比較中さん]

確かに道後周辺の以前から気にしてた良さそうな中古物件が売れて無くなってきてますね。
不動産屋さんも動かない物件だけでは商売にならないんですね。

[224: 契約済みさん]

今朝、前を通りましたら、「好評分譲中」(だったかな)の垂れ幕が
取り外されてました。完売？

[225: 契約済みさん]

夕方通っても正面の好評分譲中は外されてました。すぐ横のサニーマートから見たら、西面には「好評分譲中」垂れ幕あり。きっと建物の正面だと外見が見苦しくなるからでは？

[226: 契約済みさん]

西側にあるのを忘れてました。
中途半端な情報を投稿してしまってすいませんでした。

南面は風が強かったからはずしたのかもしれませんね。

[227: ご近所さん]

完売したら「完売御礼」が出ます。きっと。。。

[228: マンション検討中]

近所に住んだことがある者です。
お勉強・学歴ということで言えば
湯築⇒道後は子育てには良いと思います。
教育に関心のある方々が集まっているので、
自然と校区としてのレベルが上がるかと。
道後小より湯築小の方が、穏やかだったと聞いています。
15年くらい前の話ですが。
ただ最近は市立の中高に行かれる方も多いんでしょうか？
公立としては付属で小さいプライドもつより
道後がいいのかな、と思っています。

伊台から勝山通りに抜ける道は交通量の割りに道が狭いので、
特に朝・夕は車が混みあいます。道後のフジに抜ける道ができてからは、すこし減りましたが。
通勤するなら自転車か、
車なら時間をずらした方がいいかなとは思います。

大学が近いので学生街とも近接しています。
たま～にうるさい学生さんがいたり、
バイクが走り抜ける音が聞こえたりするかもしれないですが、
毎日ではないので気にならないでしょう。
ただ買い物は便利だし、
街で飲んでも歩いて20分くらいで帰れるし、
県文や温泉（多分住むと行かないでしょうが）からも近いし…
もう少し県道から遠い方が静かでいいとは思いますが、
いい立地だと思います。
街からちょっと距離がありますが
自転車や歩きなら運動にもなるし、帰りに店にも寄れるし、
気分転換もできるし、いいかなとも思います。
ただ近くに広い公園とかないなあ。

マンションのつくりや間取りは、
財閥系のマンションや都心のマンションとは格が違うとは思います。
ただ松山の人口・経済力で考えると、都心の『街』のようなマンションはできないでしょう。
子供がいなければ西堀端のタワーマンションが魅力ではありますが、
子供にはあの立地はストレスフルじゃないかなと思い、迷います。
松山にはこれくらいのマンションが良く似合うかな、とも思います。

子育てに良いし、街からも程よく近い。
要らなくなっても貸しやすいと思いますし、
良い物件ですかね。
残りは15件くらいあるみたいでしたが、
値引き、ないでしょうかね？

[229: 購入経験者さん]

天井が低めなので、部屋が狭く見えます。
安価だから仕様に期待してないとは思いますが。

[230: 購入経験者さん]

いままでの投稿をまとめると・・・カベ厚や天井については、特別低いとか薄いとかなく、どれもドングリの背比べに見えるが・・・


＜＜ＬＤ天井高＞＞
アルファステイツ道後 ２４５０ｍｍ（最上階１３Ｆ）
-------他物件比較
シティタワー西堀端 ２５００ｍｍ（最上階１９Ｆ ６８８０万円)
ポレスターＪＴ跡 ２４７０ｍｍ（最上階１５Ｆ）


＜＜戸境壁厚＞＞
アルファステイツ道後 ＞＝１８０ｍｍ
-------他物件比較
ポレスターＪＴ跡 ＞＝２４０ｍｍ
シティタワー西堀端 ＞＝１８０ｍｍ、ただし乾式遮音壁は１３５ｍｍ

＜＜床スラブ＞＞
アルファステイツ道後 ＝２５０ｍｍ （直張り）
-------他物件比較
ポレスターＪＴ跡 ＞＝３００ｍｍ （直張り）
シティタワー西堀端 ＞＝２５０ｍｍ （二重床；太鼓現象遮音対策無し）

＜＜内装材・・・１８００万円の部屋から６８８０万円の部屋まで同じとのこと＞＞
アルファステイツ道後 量産廉価品
-------他物件比較
ポレスターＪＴ跡 量産廉価品
シティタワー西堀端 量産廉価品

＜＜駐車場＞＞
アルファステイツ道後 １戸１台平置き。
-------他物件比較
ポレスターＪＴ跡 平置き＋機械式
シティタワー西堀端 平置き＋機械式 （限定される平置きは高級車の方優先という営業の説明あり）

＜＜隣接スーパー＞＞
アルファステイツ道後 ほぼ隣接に近いサニーマート
-------他物件比較
ポレスターＪＴ跡 フジが隣接
シティタワー西堀端 フジグランまでちょっと歩くかな。信号も待つよ。

＜＜交通騒音＞＞
アルファステイツ道後 現在の市内新築マンションでは最も静か
-------他物件比較
ポレスターＪＴ跡 国道幹線道路から一歩入るが、後ろの住宅街からの一定交通量あり。
シティタワー西堀端 バス、トラック、ダンプカーを含む国道幹線道路の騒音地獄（ガラス遮音性能高し）

＜＜南面前方開放度、低層階居住性＞＞
アルファステイツ道後 南面に敷地確保、車通りの少ない車道、小川あり。その先に低層住宅街。低層階の居住性も良し。
-------他物件比較
ポレスターＪＴ跡 南面は低層住宅街。南面、西面の細い道路も意外と交通があり、低層階はやや難あり。
シティタワー西堀端 南面は商業地。東側が交通騒音に難ありも完全開放。高性能遮音ガラスで低層階は窓を閉め切れば問題なし。

＜＜一定規模の近隣公園、神社など＞＞
アルファステイツ道後 道後公園、城山公園東雲側。徒歩１０～１５分圏内。歴史ある神社寺院多数。
-------他物件比較
ポレスターＪＴ跡 なし
シティタワー西堀端 城山公園の西側広場にほぼ直結。

＜＜不快施設など＞＞
アルファステイツ道後 道後温泉街に行けば、ソープ街あり。
-------他物件比較
ポレスターＪＴ跡 投稿によるといろいろあるらしいが・・・。
シティタワー西堀端 並びに大人のおもちゃショップ

＜＜屋上施設＞＞
アルファステイツ道後 なし
-------他物件比較
ポレスターＪＴ跡 なし。一部ルーフバルコニー物件あり。
シティタワー西堀端 ありだが、ちょと狭くないか？

[231: 購入経験者さん]

追加事項：

＜＜プライバシー＞＞
アルファステイツ道後 敷地内南面の広がり、南面は低層住宅で、バルコニーもあるため、リビングのプライバシーが確保されやすい。北面の外廊下も含めて、建物周囲に敷地を確保しているため、隣接建物のとの距離は確保される。

-------他物件比較
ポレスターＪＴ跡 南棟の北窓を開けると、北棟の窓が見えるなど、大規模Ｌ字型マンション故の同じマンション間での問題は残る。中型商業施設に隣接するため、多くの他人の目には触れる。

シティタワー西堀端 大通りからも、堀の遊歩道からも、城山の本丸広場からも、部屋の中が覗けてしまう問題あり。カーテンを閉めるとダイレクトスカイビューが死んでしまう。また、低層階は北方向のビルとかなり近く隣接している。ＬＤ部屋の中は外から良く見えるが、内廊下のため玄関サイドへのプライバシーは確保される。一方、照明がついた夕方の外観は美しい。西堀端のシンボルタワーとして、住人のプライドをくすぐる物件である。

[232: 匿名さん]

↑契約者の方ですか？
それとも営業マン？
そんなに書かなくても道後の良さはわかりますよ。
もうすぐ完売なんですから。
マニアックな契約者も多そうな物件ですが全体的に松山では良い物件の部類に入りますよここは。

[233: 匿名さん]

物件スレは業者のカキコ以外ほとんどないと思ってください。

[239: 不動産購入勉強中さん]

角部屋と和室のある３ＬＤＫがちらほら残っている程度になってますね・・・・
もうちょっと不動産購入勉強し始めるのが早ければ契約したかも、と残念です。
もう道後に新しいマンションが建つってことはないのでしょうか？

天井高のことがちらほら書き込まれてて、気になっていたのですが
見せてもらったらそれは気になりませんでした。
窓の高さがありましたので、開放感がでてるせいかな？
（すみません、勉強始めたばかりなので　＾＾；）
ただ、見せてもらったのが角部屋でなかったので、窓の幅はせまかったですね・・・・

[240: 契約済みさん]

朝、東高前のモデルルームの前を通ったら、アート引越
センターのトラックが停まって、荷物の搬出をしていま
した。

残り戸数も1桁になったという話も別のスレッドで出てい
るので、現地モデルルームに販売営業集約でしょうか？

[241: 匿名さん]

>>240さん

そうです。

[242: 購入経験者さん]

>No.233 by 匿名さん 2010-03-18 12:18
>物件スレは業者のカキコ以外ほとんどないと思ってください。

これおもしろい。すごい墓穴掘り。しかも、Ｎｏ．２３４－２３８が削除されてしまった。その内容は、業者しかいないと言っておいて、さんざん暴言を吐いて、自らこの物件の競合他社業者であり、かつ、その競合他社業者が極めて教養と品が無いことを露呈した内容であった。

このスレには営業マンでも契約者でも無い人もいるんですよ。

[243: サラリーマンさん]

シティタワー松山西堀端とアルファステイツ道後とポレスターのモデルルームに見に行きましたが道後立地の利便性、周囲の静寂性、南バルコニーの開放性などからアルファステイツ道後に決めました。何があっても悔いはありません。道後の静かな立地が気に入りました。
松山市中心部で安心して生活できるのはシティータワーしかありません。現地を見ればいいことが分かると思います。

[244: 購入経験者さん]

もうわかったってば
マルチやめろ

[245: 匿名さん]

オマエもな。

[246: 購入経験者さん]

>>245すごい自演・・・・・・

[247: 周辺住民さん]

徳島最低。なんにもない。あー早く四国から出してくれ！　徳島最低だよこんな街。
阿波踊りが始まる、あーあの音楽聴きたくない。

[248: 近所をよく知る人]

徳島は大変な町ですね。つらいと思いますがなんとかミッションを完遂して正気で戻ってきてください。

[249: 契約済みさん]

内覧会も終わりましたが、契約している皆さんのお部屋はどうでしたか？

私の部屋は、細か過ぎたかもしれませんが、結構な量のチャック項目が出ました。

引渡しまでに、全ての項目が直ってなかったら、入居後、立会いで直す事になるのでしょうか？

[250: 匿名さん]

そうなるんじゃね？
再内覧はやらず、引き渡しの前にお直し個所をチェックしてもらう
って言ってたし。
項目が１０以下ならほぼ合格点かと思う。
うちはちょっとサッシが重かったところがあった。
完全には直せないかもしれない