アルファステイツ道後についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
物件データ：
所在地：愛媛県松山市道後北代1266-1（地番）
間取：2LDK～3LDK
面積：62.21平米～86.46平米
売主・事業主：穴吹興産
施工会社：奥村組
管理会社：太平ビルサービス
[スレ作成日時]2009-10-15 00:17:12
アルファステイツ道後ってどうですか？
| No.151 |
by マンコミュファンさん 2009-12-16 10:01:45
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うーん、言っていることは一見正しく感じますが、
結局想像でものを言っているのはあなたです。 たぶん、少なくとも大手マンションに住んで アフターサービスを受けたことない人では？ 財務面、一般論には強いが、ディテールには弱いタイプ？！ アフターサービスは売買契約と請負契約の合体で出来上がっています。 すなわち売主のパワー、ゼネコンへの仕事量で決まります。 地元にいれば、従業員の給料が低ければ、 良いってもんじゃありません。 |
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| No.152 |
その通り、否定される余地のない「一般論」として、売主から施工業者に対するバイングパワーが最大になるのは、日本を代表する主要デベロッパーになることは間違いない。
「ディテール」としては、結果的に、地方都市在住の買主が、売主のバイングパワーを最大に活かせる仕組みになっているか、というポイント。そのためには、まず、売主にアフターサービスの窓口があり、期待できるなら、その拠点が市内に長期的にあると安心できる、ということ。これは、物件を比較する一般消費者として述べさせていただいている。 最大のバイングパワーを持つマンション業者が、経済的な「一般論」としては、最安値で、最速で、最高品質で、アフターサービスを実施する施工業者の技術者、作業者を動かすことができることになる。しかし、「ディテール」では、売主の窓口と買主の接点の質、コミュニケーションの質が重要であり、買主のニーズを、施工業者を通じて、作業員まで適切に伝える部分が、実はもっと重要になる。さらには、地方都市の場合、部分的な作業をさせるだけであれば、近所の知り合いの技術者に声をかけてやってもらうのが最も安かったりする。大手を上流で通したために高くなるアフターサービスもある。 その話と並んで、別にあるのが、そのバイングパワーを有利に使って、地方都市の各所へ、その都市の所得層に適合した物件をニーズに合わせて作っていけるか、というポイント。松山市という地方都市へどのマンション業者に残っていただくのが結果的に地方都市の生活環境を向上させるかということ。事実として、大手マンション業者から見ると、コスト体質から事業の旨みがない。旨みがあれば、どんどん入ってきているはずである。給与の平均値は、その企業のコスト体質を表す、建築物の直接労務費から外れる間接費の一例として出したまで。一般より高く売らないと、一般より高い給与は出せないのである。 さらに、「ディテール」として資材の代金や施工の代金は、それぞれで既に値切れるところまで値切られている。このスレッドの物件にしても、ほぼ同時期に販売されている、西堀端のタワーにしても、ポレスターにしても、いずれも奥村組が施工して、それぞれの資材購買予約のタイミングにもよるが、いずれかの売主が、他よりも圧倒的なバイングパワーで同じ品質のものを遥かに安く仕入れているか、というと、そういうことではないだだろう。どこの施工業者も仕事が無くて最安値で値切られているのが現状ではないだろうか。 地方都市たる松山にはどのような業者が残っていくか、という話であって、今建っているそれぞれの物件のどれが売れるか、という話ではない点にも注意したい。住友ブランドが好きだからタワーを買うのもよし、ポレスターブランドが好きだからそこを買うのもよし、なんら非難されることではない。 |
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| No.153 |
不動産を買うのに将来いくらで売れるか、貸せるかが大事。
自分はずっとここに住んで売る気もないし、貸す気もない人でも 相続ということは有り得るわけで、 「親父なんでこんな不動産残すんだよ」 と言われないためにもそういう視点は大事です。 で、例えば、大街道からこの物件まで、 または道後中心地からこの物件まで 同じようなマンションがどれくらいあるのかチェックするべきなのです。 のんきにブログ風の取材をしているだけではなく。 今建っているマンションはその時少なくともすべてライバルになります。 そう考えたときこの物件がそのライバルたちと比べて どれくらい優位性があるのか、差別化できそうか ぜひ考えるべきです。独り善がりではなく、客観的に。 日頃売買している、賃貸やっている不動産の友人がいればぜひ聞くべきでしょう。 本音を！ どういうマンションが周りのよりも売りやすいのか、貸しやすいのか。 |
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| No.154 |
トピックを変えてきましたな。結構でしょう。
物件を比較する際に、一般的な論点として、自らの生活ニーズを満たすということを第1点目。そして、マンコミュファン殿のご指摘の、賃貸で収益が得られるということを第2点目、相続や売却に有利ということを第3点目とする。例えば、この３点があるとして、それぞれ３点の評価が一つの物件で一致するであろうか。どこかで妥協は発生するであろう。また、マンコミュファン殿の指摘通り、当然、中古物件も参照すべきである。その場合、先方の売却タイミングと自ら望むタイミングが合うかという難易度が加わる点には注意が必要であろう。 マンコミュファン殿の望まれる「ディテール」で行こう。自らの生活ニーズの最大実現＝賃貸で最大収益は、成立しうるのであろうか。松山市の分譲賃貸物件の数、選択肢は、例えば同じ四国内でより人口の少ない高松市に比べても、少ないようだ。法人向け分譲賃貸も含めて、個人の実感としても少ないと感じていたが、その理由は、不動産会社によると、高松のような中央の上場企業や官庁の支店が少なく、首都圏上場企業水準の（地方と比べた上での）高額給与体系、あるいは、住宅補助が出る転勤組が、松山には少ない、ということのようである。賃貸収益を最大にしようとすると、松山市内で、賃貸を求める最大の所得層とマッチした価格帯の物件である必要がある。自らの生活ニーズを満たすものがその所得層と一致しなかった場合、そもそも借り手が見つからない、という事態に陥るではないか。この場合、両者は同時に成立しない。 最後の相続というのは、長期に立つ相続とすると、マンションで相続というのもどうだろう。２０～３０年経過して、この松山市で建物にどこまでの価値が残るのか。松山市内のバブル時代の億ション物件を下見し、現時点で見た中古売り値と、それ自体の利用価値を見たが、これでは相続にならないと実感した次第である。相続を考えるのであれば、せめて、上物の価値がゼロまで減価償却した後でも価値が残る土地を残すべきではないか。 「一般論」よりも「ディテール」を重視されるマンコミュファン殿には、是非、当スレッドの物件の立地から道後方面、大街道方面で、相対比較で「差別化」なるものができる、中古を含めた物件を、差別化の根拠とセットで、「ディテール」＝具体的な物件をご紹介いただければ、多くの方の参考になるであろう。 ただし、そのご紹介が、マンコミュファン殿の個人的な（＝結果的に独りよがりかもしれない）生活ニーズ、嗜好を満たす物件であっても、それが批判されることは無いであろう。それぞれにとって、それぞれの生活ニーズを満たす物件が素晴らしい物件だからである。 |
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| No.155 |
ほんまやね
どこにでもある 建設費の安い マンションつかまされて 喜んでいてもしゃあないね 後から理屈いくつ付けても 役所か銀行に勤めている ただのあたまでっかちやろ 文章だけ長ければ良いってもんじゃないで 本質をつかまんと |
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| No.156 |
物件比較中さん改め銀行関係者さんとなりました。名誉あるご指摘、喜んで授かります。残念ながら役人には公務員試験に落ちてなれませんでした。
ご融資をお受けできるのでしたら、アルファステイツ様、ポレスター様、シティタワー様、そのうち工事再開でサーパス様、いずれのご契約者の皆さまからでも大歓迎です。皆さまへは今回のご縁で特別に甘々のご審査をさせていただきます。いずれの物件様も素晴らしい物件です。 マンコミュファン様、ビギナー様にはいつもお世話になっており、お顔も存じ上げております。近々に年末のご挨拶に伺います。 |
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| No.157 |
お待ちしております(^^)
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| No.158 |
改めて考えると、
エンドユーザーはネットを良く見てます。 どう見ているか？ 例えば、この物件のこのスレッドへ、根拠が分かりにくい、言いっぱなしの中傷コメントが入ると、内容によっては、こういう書き方や、こういう内容は、本当に購買を考えるエンドユーザーならしないな、というのが明確に分かります。（お客を怒らせてしまうと話は別ですが・・・。） そして、この物件に対する競合他社が投稿しているのではないか？ と推定できる場合があります。この狭い松山市周辺の競合売主、あるいは、他物件を扱う販売委託業者ではないか？ と推定できる場合があります。あくまでも推定ですが。田舎なので総人数は限られますからね。 そうすると、そういう業者は、その業者のモデルルームの接客では、ある程度いい顔をしてるが、裏ではこういうことを言ってまわっているのではないか？ と推定します。エンドユーザーはどのモデルルームへも簡単に出入りできます。実は、各モデルルームの接客でも、担当者と話こんでいくと、この人は裏でこういうこと言いそうだな、とか、微妙なやりとりで見えてきたりします。誤った推定であってもそのように見えてしまうことがあります。 そうすると、そういう営業のいる物件は避けた方がいいかな、と思えたりします。そういうことから、信頼を逆に失っていくリスクを考えられたことがあるでしょうか。 気をつけましょう。せっかくいい物件があっても、そういう信頼の失い方で売れないこともありますから。 |
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| No.159 |
全くその通りです。
売りたいがために必死になり、余裕のないレスをして 自分の首を絞めていることに気付いた方がいいと思いますね。 |
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| No.160 |
文章が長すぎる・・
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| No.161 |
で？何？
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| No.162 |
マンションは立地と言われながら、立地情報が少ないと思い、情報提供します。ここでは、建物のデザインではなく、物件の周辺について下見することで、立地条件を検討します。そろそろ１３階まで伸びた頃でしょうか。評判が良いとされるおかだ整形外科が隣です。
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| No.163 |
アルファステイツ道後玄関前、日曜日の午後１時過ぎの風景。南側の道路は本当に静かです。奥に道後の山が見えます。今回は石手寺を歩いて目指します。途中、代替案としての、周辺のマンションの立地も見ていきます。
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| No.164 |
マンションから、ゆっくり歩いて６分ほどでセキ美術館入り口です。先の中央に見えるマンションがエイルマンションです。静かなにぎたつの路に面していて温泉も近く、うらやましい立地です。売りに出ている部屋があれば検討したいところです。
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| No.165 |
道後地ビールを醸造しているレストランです。マンションからゆっくり７分も歩けば、こんな静かでおしゃれなところで飲めます。
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| No.166 |
にぎたつの路の落ち着いた素朴なカフェです。商店街の賑やかさからほんの数分離れたところです。マンションから静かな道を歩いて１０分かかりません。
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| No.167 |
にぎやかな商店街に入れば、おいしい焼きたてパンが楽しめるベーカリーカフェもあります。地方の商店街はシャッター街となる運命が待ち受けているようですが、ここは観光客集客で各店絶えず創意工夫があり、地元民も楽しめる商店街として栄え続けそうです。マンションから静かな徒歩圏内で、住人を退屈させません。
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| No.168 |
道後温泉周辺は車を止めるのが面倒で、路面電車も意外と面倒で、市内に住んでいてもなかなか来ることがありませんでした。自宅から心地よく歩けると仮定して来てみると、観光客でなくても楽しめることに気付きました。マンションからはまっすぐ歩いてくれば１５分かからないでしょう。
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| No.169 |
伊佐爾波神社です。郷愁を誘うさびれたスナック街の奥に、長い階段を土台とした構図は何度見ても楽しめます。
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| No.170 |
伊佐爾波神社の階段を上がりきって、アルファステイツ道後前から歩いて２３分経過していました。そこから左手に宮内庁御用達の旅館ふなやがあります。看板の魚のマークはキリスト教信者のマークのようでもあります。その向こうに見えるのがフローレンス道後です。かなり観光地に近く、お城が見えなくなって観光客ががっかりしないかと心配ですが、良い立地ではないでしょうか。空いてる部屋があれば検討したいところです。
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| No.171 |
その旅館ふなやには無料の足湯があり、今はもみじの紅葉が美しい中庭で夕方８時まで足湯を楽しめます。散歩の途中で足休めに寄ると良いでしょう。つかると足が軽くなります。
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| No.172 |
伊佐爾波神社の奥から裏道を石手寺へ向かいます。石手寺裏山の山頂へちょっとした山道を上がると、海まで展望できます。アルファステイツ道後から歩いて３７分経過しています。小山歩きが楽しめる素晴らしい場所で、海を見た左下にライオンズマンションの姫塚があります。築年数は古いですが、分譲賃貸も出ていたので検討しました。
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| No.173 |
石手寺の裏山は、こういった山道になっており、近場、短時間、短距離で楽しめるところが魅力。この写真の地点で、マンションから歩いて山頂経由で４２分経過しています。お山四国八十八箇所なる企画になっており、各所に格言のようなものが・・・。「愚者は欠点を探し、賢者は美点を見つける。」マンションを選ぼうとしている我々にとっても参考にすべき格言（？）です。
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| No.174 |
裏山を越えて、アルファステイツ道後からちょうど５０分間歩き、石手寺に到着しました。裏山に上がらず、まっすぐ歩くと３０分強で来れると思われます。マンションからの散歩道コースのゴールとしては、城山と同じくらいの魅力はありました。
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| No.175 |
石手寺から、小川沿いの県道１８７を歩いて２０分ほどで道後温泉まで戻ります。交通量の多い県道ですが、道幅が広がりつつありました。その県道沿いで、子規記念博物館前に、オービジョンマンションがあります。立派なマンションですし、南側に道後公園が広がる、魅力的な立地です。４階に中古物件が出てたので検討しました。
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| No.176 |
最後また、にぎたつの路を通ってアルファステイツ道後へ戻ります。石手寺からまっすぐ歩いて帰って、今回は３４分でした。夕方になり、日曜日とはいえ市内の幹線道路は混雑してきていましたが、ここの前の通りは相変わらず静かでした。この写真の位置から見ると、周辺が住宅や小店舗などで占められており、この物件の立地が希少であるように思えました。
今回はこれで終わりです。 
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| No.177 |
で、出ました！！
ブログおじさんまたは、ブログおばさん。。。 |
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| No.178 |
スレの私物化はどうかと思うのですが・・・。
正直あまり読む気になりません＾＾； 物件検討してる人たちって、こういう詳細情報より物件そのものの 情報が欲しいと思うんです。 写真つきのこういう情報って、ここって決めた人なら面白いかもしれないけど 比較中の人にはあんまり興味ないし、もっと欲しい情報が見たいのに 写真日記で埋められててあまりいい気持ちがしません。 既出ですけど、個人ブログでも開設して誘導されたらどうですか？ |
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| No.179 |
物件の設備やつくりはモデルルームに行けば丁寧に教えてもらえました。はじめ買うつもりがあまりなくていもていねいに教えてくれますよ。今はなかなか売れないでしょうし、買う気がないなら帰れっていう雰囲気はありません。
このスレを見返しても、穴吹興産が危ないとか、どこにでもある安いマンションだとか、定価で買うと損するとか、壁が薄いとか、そんな大雑把なものばかり。物件そのもの情報はもともとあまり欲しい情報なるものが出てないな。 物件そのものの詳しい情報は、モデルルームで聞いた方がいいですよ。別に個人のことを根ほり葉ほり聞かれないし、後日の訪問や電話のセールスもないと思う。とても良い営業に恵まれたモデルルームだと思う。 部屋のつくりはちょっと高めの角部屋以外は普通で、すごく良いとかすごく悪いとかはない。特別壁が薄いというわけではなく、必要充分な普通。そして角の部屋より普通の中の部屋の数の方が多い。でも、周りの生活環境はすごくいい。ここへ決めるかどうかは、物件そのものよりも、周辺環境の良さにありそう、というのが下見情報提供の理由です。これで、下見ネタは全て終わりです。失礼しました。 |
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| No.180 |
>>153
でマンコミュファンさんのいう で、例えば、大街道からこの物件まで、 または道後中心地からこの物件まで 同じようなマンションがどれくらいあるのかチェックするべきなのです。 というのは、とても大切なこと。ここから道後中心、ここから大街道といった線や面でとらえた周囲の生活や歩いた感じの評価や、その線上の近い物件のチェックは、この物件そのものの情報と同じくらいか、それ以上に大事です！ 平日や休日、朝、昼、晩、と現地付近に行ってみて、周りに不安に感じる雰囲気がないか、騒音がうるさくないか、そういうリアルな評価が大事！ |
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| No.181 |
写真つき説明面白いじゃん
役にたつけどな |
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| No.182 |
私物化されて不快と言う人もいれば、意外にも、役に立つと言う人もいる。面白いね。
買う人にとって役に立つ情報が、売る人にとって不快な情報もあるし、その逆もあるだろう。 また競合業者にとって不利な情報もあるし、その逆もあるだろう。 どんなに親切な販売担当者さんを相手にしても、結局不動産は複雑な商品ゆえに業者サイドに情報が偏っていて、一般消費者から見れば内容も価格も不透明。販売担当者さんによっては、そのこと自体に気づいてない場合もある。 引用なり写真なりを根拠としたまじめな情報提供であれば、競合他社からの投稿も含めて、歓迎したいところです。 |
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| No.183 |
わたしは松山市民じゃないので、こういう情報ってとても役に立ちます
ずいぶん前には住んでいたのですが、今は様子が違っているでしょうし。 仕事もありますし、周辺の様子などはちょっと見に行くわけには 行かないことがほとんどだから。 構造は業者さんに聞けますしね |
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| No.184 |
写真のない情報よりある情報の方が解りやすいに決まってる
何より見ててワクワクします 四国の田舎だとどうしても尻の穴の小さい田舎ものに絡まれますね |
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| No.185 |
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| No.186 |
>既出ですけど、個人ブログでも開設して誘導されたらどうですか？
ということですので、Ｙａｈｏｏの地図サービスへ内容を移しました。 地図上の位置は比較的正確です。関心のある方のみご覧ください。 当スレッドからの派生ですので、アルファステイツ道後が中心になっている点はご了承ください。 http://waiwai.map.yahoo.co.jp/smap?mid=50ytrujEmNN4XcnB1w7wvwjElcY2fh.... 良いお年をお迎えください。 
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| No.187 |
>>178 さん
売主関係者さんですか、他社関係者さんですか、それとも趣味の人ですか？ |
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| No.188 |
えらい静かになりましたね。
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| No.189 |
値下げあるんですか？
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| No.190 |
はい、してくれました。
一筆書かされましたけど・・・ |
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| No.191 |
はい、してくれました。
二筆書かされましたけど・・・ |
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| No.192 |
はい、してくれました。
三筆書かされましたけど・・・ |
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| No.193 |
はい、してくれました。
四筆書かされましたけど・・・ |
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| No.194 |
はい、してくれました。
五筆書かされましたけど・・・ |
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| No.195 |
値上げあるんですか？
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| No.196 |
はい、してくれました。
一筆書かされましたけど・・・ |
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| No.197 |
えらい静かになりましたね。
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| No.198 |
はじめてここのモデルルームに行きました。
だいぶ売れているマンションですね。 場所的にも住みやすそうですし、お値段もなかなか安い。 中古物件も他業者さんに紹介してもらいましたが比較してもお買い得かなっと 思ってます。 ここを買われた皆さんの決め手は何だったんでしょうか。 過去の書き込みを見たらやっぱり場所のようですがマンション検討開始まもないので 皆さんの購入理由がとっても知りたいです。 是非ともお願いいたします。 |
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| No.199 |
今まであまり出てきてない小さいポイントとしては、バルコニーのプライバシーが確保されやすい点。バルコニーの奥行きが広いだけでなく、隣戸とのバルコニー境界が床から天井まで隙間なく面で壁にしてくれているところ。タバコの煙や声が隣戸から伝わりにくい。
さらには、隣の建築物や道路との距離も充分に開けられていて、上層階、低層階を問わず、バルコニーや室内のプライバシーが保たれやすい。他物件では、例えば、北側のバルコニーのすぐ前に隣の棟の窓があったり、バルコニー無しで通りに直接リビングのガラス窓が面していたりする。 また、角部屋になるが、東南角、北東角、北西角、南西角それぞれがＬ字型に連続していて、バルコニーが東西南北細切れになるより、Ｌ字型の連続形の方がゆったりと使える。他物件では、バルコニーが連続しないため、例えば、南西角部屋に独立した西側のバルコニーにスロップシンクがあっても、肝心の南側のバルコニーとつながっておらず、南側バルコニーで水道が使えないといった課題が見られた。 |
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| No.200 |
道後は見に行ってないんですが、
他のアルファステイツシリーズを見学に行って 天井が低いのが気になったのですが、ここは大丈夫ですか？ |
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