アルファステイツ道後ってどうですか？

[いつか買いたいさん]

アルファステイツ道後についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件データ：
所在地：愛媛県松山市道後北代1266-1（地番）
間取：2LDK～3LDK
面積：62.21平米～86.46平米
売主・事業主：穴吹興産


施工会社：奥村組
管理会社：太平ビルサービス

[101: 物件比較中さん]

No98氏の指摘はなかなかいいポイントをついている。多くの不動産営業マンは顧客が先に「戸建」ではなく「マンション」を選んだあとに「マンション」購買の判断をしていると考えがちである。しかし、松山市という住所表記、もしくは、車で中心から２０～３０分内という地理で見ても、大阪や東京と異なり、土地はあり余っていることを忘れていはいけない。

よって、最後まで「戸建」か「マンション」か、双方の選択肢を消すことなくメリット、デメリットをしっかり検討すべきであろう。そういう意味で、住友シティタワーのＷＥＢ広告は優れていて、市内中心部のマンションと、「小高い住宅団地」と称した道後平や白水台を想定した戸建を、価格と価値の両方からメリット、デメリットを比較検討している。⇒ http://www.ct-matsuyama-n.com/vs/index.html
この内容に納得するかしないかは個人にまかせるとして、さすが、住友不動産。商品も良いが、マーケティングが大変優れている。

まだまだ戸建の土地が余る地方都市では、戸建の建物本体のショールームが充実しているので、しっかり見るべきである。戸建の場合は予算次第で建物は自由になるため、リッチな建物かプアな建物か、本人の投入金額次第である。しかし、土地は違う。土地をどうするかが最大の課題。同じ土地予算で相対比較すると、地方都市と言えど、中心部に近づけば近づくほど、同じ予算内では急激に選択肢が狭まる。

立地よりも、建物のスペックや設計を絶対的に最優先する場合は「マンション」という選択肢は、松山市内のどの既存のマンションを取り上げても、ちょっと難しい。なぜなら、残念ながら都心にあるような本当にハイスペックのマンションは、松山の経済規模では事業が成り立たず、市内には存在しないからである。ドングリの背比べともい言う。

ちなみに、「マンション」と「アパート」との違いという点については、どうだろう。「マンション」というのはそもそも豪邸という意味であり、高々１００㎡程度で「マンション」と言われるは苦笑せざるを得ないのが本当のところ。自分で口に出して恥ずかしくなる。あくまでも、このあたりで見られる集合住宅は、価格を問わず「アパート」に属するのではないだろうか。

そんなことは、戯言としても、松山市内で本当に物件を選ぼうとしているのであれば、数千万円という投資額が大きいと感じる方であれば、当然ながら、予算範囲内の市内物件すべての、モデルルームや立地周辺環境を十分に見て、聞いて、具体的なメリット、デメリットを見るべきである。表面的な中傷合戦のような記述は参考にならない。

[102: 物件比較中さん]

↑参考になります。

[103: 住まいに詳しい人]

NO101さんに補足・・・

日本で言うマンションは俗称といってもいい。
海外でいうアパートメントが本当はあてはまると思うが・・・

日本では木造、軽量鉄骨や重量鉄骨などで作られるものをアパートと俗称するようになったとか。

ちなみにマンションなどでよく見るバルコニーという表記もじつのところベランダが正しい。
ベランダは庇がつくものでバルコニーは一般的に居室内からのり出せる箇所のことを本当は指す。

まぁ、マンションやバルコニーなどの表記は日本独自の観点の俗称であり、
一般的になっているものであるということ。

[104: 住まいに詳しい人]

ちょっぴり訂正・・・

米国圏ではアパートメントは賃貸居住、分譲はコンドミニアムという表記らしい。
気になって調べてみると間違っていることに気づく。（恥ずかしながら訂正します）

[105: 匿名さん]

１人で頑張ってるね

[106: 匿名さん]

住まいに詳しい人さん： なるほど、用語は、各国さまざまということですね。それにしても、日常の会話において、同じような集合住宅を、分譲か賃貸か、高級か安物か、マンションだアパートだと、そんなことをいちいち用語で区別するんですかね、世界中の人は？

関係ないですが、No.105の匿名さんのようなコメントは参考にならないですね。雰囲気を悪くします。

[107: 物件比較中さん]

同感です。

[108: 周辺住民さん]

持田のやつぐらいガツーンと値引きでもしてくれないかな～。
売れてるからないかな。。。

[109: 購入検討中さん]

安くて良いものを買いたいことには同感。持田の企画と価格設定は、金融危機前後の境目で、買う人の予算が急激に下がる前後にあたったっていた模様。さすがに道後の企画、価格帯は危機後の価格設定に合うようになっているだろうから、ガツーンというのは期待しにくそうだ。資材の高値購買の不運も足枷に。最後まで自分に合った部屋がいつまでも売れないで残ることを祈って、万が一起きるかもしれないガツーン値引きを待つ人もいるだろうし、またそれもよし。

[110: 銀行関係者さん]

ここは本当にすごいですね！レスの数が・・・。

別にどこの肩を持つわけではないんですが、仕事柄マンションの売れ行きに関しては手に取るようにわかります。
融資の持込件数がデーターで出ますからね。
確かアルファステイツ道後は11月から販売開始になっているはずですが、約1ヶ月で融資申込み件数が他のマンションに比べてはるかに多い！（←これにはあなぶき興産様に感謝です）
売れているのは間違いなし！っと言えますね。

しかし、タワー営業さんやポレスター営業さんはレス必死ですね。レスをする前に人当たりを良くしてほしいです。
行員だっていつお客さんになるかわからないですよ!!!
それに比べあなぶき興産さんの営業の方はとてもフレンドリーですし、裏表が無いですね！（←ある人もいるのかもしれませんが）私達にまで、とても丁寧な対応をしてくださいますので、お勧めできますね。やはり、高価な買い物は物件も大切かもしれませんが、担当に恵まれなかったら最悪です。だって何かあっても引渡し時には、兇変しそうですし。。。

ここでは、物件がなんたらかんたらって言うレスしかないので、ちょっと人的にも第3者としてレスしときます。

[111: ０１）周辺を歩く]

日曜日の午後遅く、アルファステイツ道後の現場近くへ。高い建物が少ないエリアなので、建造物がかなり際立ちます。周辺に、建設反対運動のようなカンバンも見当たりません。

さて、本日は、ここへ入居したと仮定して、生活スタイルを疑似体験検証しました。

[112: ０２）コンテナルーム月極]

もしかして使うかもしれません。すぐ近くに、コンテナルームの月極利用ができるサービスがあります。4000円からということで、近辺の駐車場相場の半額くらいでしょうか。季節の遊び道具などが多い方に良いかもしれません。

[113: ０３）１６：２４]

アルファステイツ道後、現場前です。今日は日曜なので誰もいませんが、玄関前にクリスマスツリーが。あなぶきさんか現場監督さんの、工事作業の方々への気持ちでしょうか。きっと現場もアットホームな雰囲気なのでしょう。作業も安全に丁寧に進めてくださることでしょう（と、祈ります）。

今（この写真は）、時間は１６：２４です。ここから日曜午後遅くのアルファステイツ道後ライフを検証します。まずはお城へ散歩に行きましょう。

[114: ０４）１６：２８]

騒音や排気ガスが気になる大通りを通る必要はありません。静かな東雲小学校の前を通り北上します。玄関から４分経過しました。

[115: ５）１６：３１]

日赤病院です。路面電車の駅もあります。玄関から７分経過。この後、平和通りを横切って、ロープウエイ街へ向かいます。

[116: ６）１６：３５]

昔ながらのお菓子屋さん前を通ります。

[117: ７）１６：３８]

玄関から歩いて１４分後で、ロープウエー街や城山への入り口、東雲神社階段へ到達しました。途中、歩きやすい静かな道が殆どで、お店もあるのであっという間でした。これから階段を上がってお城まで登ります。

[118: ８）１６：４４]

途中の道は心地よい山道で、緑のトンネルをくぐります。夏は日陰で涼しい。夕方でもポツポツ人通りがあります。ご存知の通り横をロープウエイが動いてます。

[119: ９）１６：５３]

アルファステイツ道後の玄関から歩いて２９分、約３０分で城山山頂です！ 往復１時間の散歩道コースが出来上がりました。

[120: １０）１６：５４]

山頂から西の瀬戸内海方面の景色です。海の手前、フライブルグ城（向かいの山）とここ松山城の中間地帯は、都市部の雑居ビルエリアみたいに雑然としてますね。そのすぐ西の奥へ広く広がる瀬戸内海が見えるのに、もっと豊かな街づくりができないものかと考えたりします。

[121: １１）１７：０５]

夕方の予定があるので、同じ道を辿って城山を降りることにしました。うす暗くなってきましたが、山道がライトで照らされて落ち着いた演出がされ、同時に、足元が良く見えて安全です。

[122: １２）１７：１６]

ロープウエー街まで下りてきました。街頭や店の灯りが美しい。ここまでアルファステイツ道後から歩いて１４分でしたね。

[123: １３）１７：１９]

愛媛県産品のアンテナショップのようなものが、おしゃれな感じでできてました。観光客にアピールする場所でもあるのでしょうが、地元の方にも楽しめる内容になっています。ちなみに、ミカンは無料でした。

[124: １４）１７：２１]

この古本屋も確か昔からありましたよね。

[125: １５）１７：３１]

腹ごしらえすることにしました。ロープウエー街のラーメン屋ですが、どこか分かりますか？

[126: １６）１７：５５]

腹ごしらえ終わりました。小道を入ると、点々と面白そうな店があります。

[127: １７）１９：３３]

夕方の予定は、県民文化会館でのコンサートでした。最近行ったコンサートは県文が多かったです。確か、市民会館より県文の方がサイズが大きいのでしたっけ？ この県文から、アルファステイツ道後まで、住宅街の小道をまっすぐ帰るととても近いんです。県文会場を出たのが２０：４４です。今回は何分で到着するか？

[128: １８）２０：５１]

今回は、県文から歩いて７分で、アルファステイツ道後の玄関に着きました。クリスマスツリーがキラキラ光っておりました。

[129: １９）２１：００]

すぐ近くのサニーマートに寄りました。夜も更けましたが、店内は明るく、お客も結構います。「電子イオン水使用」という、サニーマートオリジナル（？）なパンがあったので購入。トースターでおいしく焼けるとか。

そんなわけで、今回の、生活疑似体験を終わらせていただきます。マンション購入には、周辺での生活イメージをしっかり検討することが重要かと思います。私個人のための記録でしたが、同じく検討されている方のご参考になればと思い、ここにアップしました。

[130: 周辺住民さん]

ちょっとやりすぎじゃないですか。





個人ページじゃないんですから。

[131: 匿名さん]

確かにやり過ぎ！！
自作自演も少しなら良いけどね～度が過ぎてる！

[132: 作者（契約者）]

ちょっとやり過ぎだったかな。失礼いたしました。
業者の自作自演とよんだＮｏ１３１さん、それは読みが甘い（笑）。作者は契約者です。

契約までに、事前にこういう話が聞ければよかった、という視点でアップいたしました。根拠が明記されない中途半端な書き込みにうんざりしてたからです。

業者ではなく、本当に検討されている方々でここへ実際に書き込まれることは少ないでしょうが、ネットで引けばヒットするので、ここを見てる人は多いと思われます。

[133: 作者（契約者）]

>>114
訂正します。
誤> 静かな東雲小学校の前を通り北上します。
正> ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿南下します。

[134: サラリーマンさん]

NO132さんへ

業者でないならなおさら、
みんなのスレでひとりよがりはやめてください。。。
誰も貴方の行動に興味ないですから。

中途半端な書き込みが
お気に召さないようですが
どの内容でしょうか？

穴吹の会社更生法の話は
検討者にとっては一番大切な情報ですよ。
もっと論議あってしかりだと思いますが。。。

特に、出生が同じでビジネスプランも似ているだけに。。。
一応、記事つけときます。

http://news.livedoor.com/article/detail/4477912/

[135: 通りすがりの株主]

あなぶき興産の一株主ですが・・・

アルファの松山物件をグぐったらたどり着きました（笑）

それにしてもここはスレの伸び具合がすごいですね～
一部ブログ化しているスレは初めて見ました＾＾

まぁ、私はこれはこれでいいんじゃないかと思ってます。
こんな情報を欲しい人もいるのではないかな。
買いたい人も物件比較中の人も既に買った人でも知らなかったという情報に
なりえることは掲示板の意義にも反しないものかと。
（疑われたくもないんで私はここで言う契約者さんでもないです。また特に擁護するわけでもありません）

それと一株主としては前段の穴吹工務店との関係性は非常に薄いものとして捉えてます。
確かに地方でのマンション事業を主たるビジネスモデルにしていることは事実ですが
穴吹工務店のアナブキトータルデベロップメントシステム（略してATD）という
自社一貫で売主・設計・施工・販売・管理を行っていたサーパスシリーズと
設計・施工をアウトソーシングしているあなぶき興産では根本的な供給方法として
別物だと思ってます。

私の個人的な意見としては供給方法やビジネスプランも勿論、この不況下の中では厳しいものでは
あったと推測できますが、上場せずに完全なる同族経営を突き進んでしまったがゆえの経営責任のほうが
問題だったんではないかという風に感じています。
財務状況を見えなくしてしまう事により顧客にも一社員にも知らされない状況のなか、
経営の方向転換のタイミングが遅れたための代償がやってきたのではないかと思っております。

２ちゃんねるのような発展性のない叩きあいは見るに耐えないものです。
是非この掲示板では適正な判断の取れるものにしていきたいですね。

それと・・・通りすがりの一株主ですが、あなぶき興産には是非頑張ってもらいたい。
四国の不動産業界は先の穴吹工務店問題で一時の風評被害も出るでしょう。
しかしながら、多様なニーズ優先の商品構成やサービスで財務状況がここまで安定している企業も
めずらしいのですから、負けずに乗り切ってください。
そこだけでは応援しとりますよ！！

[136: 住まいに詳しい人]

No.134

でたぁ～!!!
他社営業のあなぶき潰し！

穴吹工務店と穴吹興産はまったく別会社だよ。
四国に入り込んでくるなら、他県から入り込んだマンデベさんはもっと勉強しようね。

今更、工務店と興産が一緒と思い込んでるようじゃ～売れないね。

[137: 元ご近所さんで契約者]

No.132さんへ

元住民としては、周辺環境に関して当たり前に知ってる事ですが、これから住人になる方や検討中の方にとって、大切な情報源の一つになると思います。

なので、批判される内容ではないと思いますよ。

[138: 物件比較中さん]

サラリーマン殿

サラリーマン殿は洞察力に優れたお方で、物件を比較検討する方々へ有用な情報を提供されようとしている点は評価できる。と同時に、その姿勢に感謝したい。

しかし、洞察力に優れたサラリーマン殿が穴吹興産の事業継続性に疑問を呈されるとなると、「ビジネスプラン」を理解されるお方として、もう少し踏み込んだ財務分析数値と共に、明瞭なロジックの展開根拠を出せるはずである。それが、どうしたことか、説明のつきにくい記事が引用されただけにとどまっている。これは、いかがなるものか。

サラリーマン殿は謙遜されているのであろう。能ある鷹は爪を隠す、という言うが、ここは匿名掲示板。爪を隠す場所ではない。サラリーマン殿の本当の分析力、洞察力で、明瞭なロジックに基づく、穴吹興産の事業継続性へのリスクをご説明いただきたい。それこそ、検討者が知りたいことであり、このスレッドの閲覧者の益となる。

逆に、ロジックに飛躍がある現状のままでは、サラリーマン殿の力量が問われることになる。まさか、サラリーマン殿はそのようなゴミ屑をまき散らすような人物では決して無かろう。そのような人物は不動産業界には存在しないからである。

[139: 地方都市の市民さん]

なにごとも勉強ということで、サラリーマンさんの引用した記事を読んでみました。そこでは、

>「今後、マンションディベロッパーは首都圏で営業を行なう大手や財閥系しか生き残れないことがこれではっきりした」とあるディベロッパー首脳は言う。長引くマンション不況は、業界の寡占化をますます推し進めることになりそうだ。

というふうに結んでいますが、「首都圏で営業を行う大手や財閥系」が地方でビジネス展開する難しさを知らない、地方都市のニーズを知らない中央の方の意見かと思われます。取材も中央で行われていますから。

「首都圏で営業を行う大手や財閥系」は従業員を含めてかなりの高コスト体質です。例えば、東京で１５万円かかる家賃は松山では５万円くらいになったりすることからも分かるように、生活コストが違い、給与も、事業運営コストも違います。そういう高コスト体質の「首都圏で営業を行う大手や財閥系」が地方都市の松山まで出てきて継続的で発展的なビジネスをやるのは難しい。別の言い方では、投下した資本に対するリターンが低すぎる、というのが正直な意見だと思います。

そこへ、地方で、資本市場のガバナンス下で健全性を維持できる地方デベロッパーが、存在意義をもって事業を継続する余地があります。穴吹興産さんには、そういう、地方の住宅ニーズに応え、地方で事業継続できる、社会的にも存在意義のある企業として存続してほしいと願うのが、地方都市の市民の意見です。なぜならば、「首都圏で営業を行う大手や財閥系」は、地方都市に根を下ろして地方のニーズに永く応えてくれないからです。

[140: 匿名さん]

>>135 さん

早く株を売った方がいいんじゃないですか？

老婆心でした。

[141: 匿名さん]

何、倒産でもするとおもちょるきに。

本間、大きなお世話ぜよ。

[142: マンコミュファンさん]

思い出してください。


アーバンコーポレーション（広島）
章栄不動産（広島）
ジョーコーポレーション（愛媛）
穴吹工務店（香川）





人はなぜ同じ過ちを繰り返すのか？

[143: 匿名さん]

いや、のど元過ぎればとか、
対岸の火事ですよ。

[144: 物件比較中さん]

洞察力に優れたサラリーマン殿のもう一歩踏み込んだ論説が頂けないのは残念である。外部環境、自社、競合、顧客の視点から検証してみよう。

まず、外部環境であるが、匿名Ｎｏ．１４３氏のコメントはなかなか良い。若干表現がズレてはいるが、ファイナンス環境について述べられている。昨今の金融危機は、まさに共通一次（センター試験）の足切りのようなものであった。そもそも事業コンセプトが不明瞭なまま展開してきた企業を精査、選別するプロセスとなった点が見逃せない。そのプロセスを経て、事業力よりも市場機会のみに依存してきた企業が淘汰されてきた。上場企業については、財務の透明性を売りに得ていた資金調達が、逆にリスクが表出、早期の破たんに至った。非上場企業については、内部が見えないまま淘汰に時間がかかったところもある。ここからは、結果論しか見えない。結果として現時点で残っているか、淘汰されたか、からしか分からない。

次に穴吹興産自社についてである。物件比較中の当スレッド閲覧者にとって、最も情報提供が望まれる視点である。最低限、財務数値を根拠としたロジックの展開は必要になる。数値はＩＲのページ（ http://www.anabuki.ne.jp/ir/index.html ）に上場基準に合った形で公開されており、ここから立論できるのであれば、事業継続性に関する課題を指摘することは大変有用である。もちろん、建設業界の特性から単年度１２カ月～中期３年のスパンで見ないと事業収支の判断ができないところがあり、一定の論拠に基づく推定が入る。その推定も一定の品質があって有用となるが、さすがに、「アーバン＋章栄＋ジョー＋工務店⇒興産」という論理は、ビジネスから離れた方の茶飲み話としてのみ受け入れられる論理である。（穴吹興産以外の会社であっても）入社面接でこの程度のロジック展開しかできないと、間違いなく不採用でとなっていたであろう。運良く入社できたとしても、人員削減の嵐の中でリストラの対象となる可能性がある。今からでも遅くない。家族を養うお立場にあれば、良く勉強した方が良い。

穴吹興産自社について、財務を離れた視点として組織や人材についても言及されるべきである。まずは、穴吹忠嗣社長が地元名士に地位におぼれて、公私混同、裸の王様、企業改革の手を緩めていないか、という検証も必要であろうし（そういう話は聞いていないが…）、新入社員の採用方法や教育方法を見ることも必要であろう。日々のモデルルームでの営業接客内容から、重要事項の説明手順を含めた契約手順、引き渡しやアフターサービスの対応などからも判断できるであろう。人を見るときには、企業の平均年齢も考慮が必要。上場企業が少ないため比較が困難だが、例えば、穴吹興産は３２歳、住友不動産は平均４１歳。人件費も住友不動産の方が１０％強高い。こういったことも考慮入れながら評価したい。

競合についてはどうだろうか。地方都市故の競争の甘さがあったが、一旦は足切りのプロセスを経て残った企業である。首都圏で営業展開するデベロッパーと、穴吹興産との組織のコストの差は、人件費だけで見ても10％以上の差がある。首都圏企業から地方へ出てくる人材は常にトップ人材であるとは言い難く、時間とともに撤収する。アフターサービス拠点の差がある、立地確保の地元ネットワークの差がある。一方で、全国企業としてのブランドプレミアムがあり、顧客がその内容を精査、納得できた場合に優位となる。こういった点も評価する。

また、競合企業からのスレッドへのネガティブキャンペーンはどうだろうか。ちなみに、取引先は、デベロッパーやデベロッパーの下の施工会社への営業に尽力するわけであるが、同時に売掛金の回収にはそれ以上の注意を払う。そのため、取引先企業の方が、同業の競合他社よりも得られる情報が深く、早い。しかし、より深い情報を持つ取引先はスレッドへ書き込みをしない。なぜならば、売掛債権を持っているから、回収に問題を起こすネガティブキャンペーンを起こす動機が全く無いからである。一方、スレッドに出てくるネガティブキャンペーンは、ほとんどが同業の競合他社からの物であり、かつ、極めて浅い情報によるものが多い。また、競合他社営業の中には、売主企業に属さない、販売だけを請け負う業者も多い。彼らは、売れ残り物件を請け負うことも多く、営業マンとしてのモチベーションはかなり低い場合がある。その日常業務の不満のはけ口として、ネガティブキャンペーンを投稿し続けることもある。そういったことを理解しておけば、スレッドを情報収集にうまく使える。

最後に顧客（買主）視点はどうか。事業の安定性は、不動産のように長期にわたる関係が維持されるビジネスでは、顧客と穴吹興産の関係、別の言い方をすれば、穴吹興産の顧客資産の質と量が重要になる。穴吹興産は社員年齢も若く発展ポテンシャルを多く残し、また、事業が失敗すれば撤退すれば済む首都圏、あるいは他エリアの大手不動産とは異なり退路を断った事業運営を地場で行っている。そういった条件において、買主である顧客が、どこまでうまく売主と付き合っていくか、どこまで優良な長期的パートナーシップを醸成していけるかが重要である点に気付いていない買主も多い。買主と売主の役割分担がうまくいった場合に、最大の不動産活用（生活、転売）の果実が得られる。「モンスタークレーム」かどうかの判定には個人差が発生するが、「モンスタークレーム」で売主とのパートナーシップを破たんさせることは、最終的に顧客、買主に、そのマイナス結果が返ってくることを忘れてはいけない。

もちろん、このスレッドで重要なのは、一般顧客への情報提供と、一般顧客からの情報提供である。一般顧客には、特定の不動産会社に対して不条理なネガティブキャンペーンを投稿する根本的な動機は無い。しかし、一般顧客には相談事や心配事が多く、立地、周辺生活環境、建物の品質、金額などについて、確認可能な事実に基づく情報交換は大変有用である。売主からは提示しにくい情報、売主からは見えていない一般顧客の心配事などがそれに当たる。それも、購買判断に役立つ内容に限定するのが一般顧客である。購買判断に明確な根拠を提供しない投稿は、一般顧客からのものではない可能性がある。

[145: 申込予定さん]

>>NO.144

非常に参考になります。

[146: ビギナーさん]

なんでそんなにムキニなって興産の肩を持つのかわけわからん

全然あんた中立でもないで

そんなんならマリモも分析してや

[147: ご近所さん]

難しいことはよくわかりませんが、この横の欄にある「主要デベロッパーのスレッド」にも無い会社と住友不動産を比較するのはおかしいのではないでしょうか。全国的には無名ですよね。穴吹工務店もこんな感じでおそらく役員さんが弁護していたんでしょうね。かいわいそう。

[148: 物件比較中さん]

こっちばかりでなく、もっと「クレアガーデン東雲テラス」にも書き込みを！
場所はあっちの方が全然良いのでは？内容も！
担当営業さんもっと頑張って！
ここみたいにブログ化しちゃえば！！

[149: 契約済みさん]

どこにでもある　建設費の安い　通常バルコニー＋外廊下型マンション

[150: 物件比較中さん]

松山市の場合、人口は微増であれど、市場のパイ、それを構成する市民の所得は減少傾向にある。

マンション業者からすれば、松山市の小さいパイをどう奪い合うか、ということになる。松山市の経済ポテンシャルからは、多数のマンション業者が共存できるわけではなく、中期的には更なる淘汰が起こりうる。県民所得統計を見ても分かるはずで、東京＋神奈川が全国の２０％を越えて占める一方、愛媛は１％を下回っている（高知などはさらにその半分以下）。そもそも、「主要デベロッパー」に参入のうまみがある市場では無い。そこへ住友不動産だけは勇敢にも入ってきた（選択肢が増えたことで市民にとっては歓迎である）。

そういった、業者間の淘汰を前提とした場合、松山市民からみれば、松山市周辺へのマンション供給をどの業者に任せるのがベストか、選択を迫られている。市民が選択した業者が残り、その業者が市民を満足させるサービスを提供し続けることが期待される。

どの業者が、もっとも適正なコストで事業運営しており、期待される立地を周辺住民の合意も付けて確保し、地方都市のニーズに合った構造や間取りを提案し、永きにわたって納得できるアフターサービスを提供できるだけの安定した経営基盤を持ち、その事業継続の監視がなされているか。

なぜ、住友不動産の例を敢えて出したか？ 事業運営コストで分かりやすいのが人件費。首都圏を主な営業エリアとする主要デベロッパーのは高コスト体質である。上場企業でないと公表しないため比較対象が限られるのはご容赦いただきたい。例えば、平均年収で見て、穴吹興産が５７６万円、住友不動産が６４６万円と、主要デベロッパーの住友不動産の方が地方デベロッパーの穴吹興産より１２％高コスト体質である。これを、マンションを買ってアフターサービスを受ける松山市民からみて、１２％のコストアップ分に見合うリターンが得られるのか、ということを考えたい。もちろん、事業拠点を首都圏に置く以上、あらゆる間接費がかかっていることは間違い。そのコスト構成は、首都圏市場の消費者の収入水準に合わせた設定になっている。こういう一例をあげるために、住友不動産を例に出したに過ぎない。各デベロッパーの営業マンの対応をしてもらう１時間ごとにかかる料金が違い、その料金が、マンション価格（の一部に）に反映されている、と考えると分かりやすい。

立地や物件の作りについては市民それぞれの意見があって良い。何度かトピックにも出た、エントランスがゴージャスである必要を感じる人もいれば、バルコニーが欲しい人、周辺の幹線道路騒音を気にする人、外見がホテルのように見えることを望む人、様々であっていいだろう。多くの市民の嗜好を捉えた業者が選択される。外装は共用部のため通常変更不能であるが、内装は個人の負担でいくらでもグレードを上げることができる。これについてここでは述べない。

アフターサービスについてはどうだろうか。アフターサービスを具体的に実施するのは施工業者の技術者である。施工業者を動かす力が必要である。動かす力は、直接金を払う施主にある。その物件の施主である売主に最大の力がある。買主の力は、５０戸あるマンションでは、１／５０、つまり２％の力しかない。だから、アフターサービスの直接的責任や窓口を売主が持ってくれるマンション業者を選択することが最も合理的である。そして、アフターサービスの窓口が、事業が継続される限り、松山に存在した方が、本州のどこかにあるよりは、最後は生身の人間（売主）に直接話ができて安心感があるではないか。こちらにかかるコストがマンション価格へ反映されることについては納得感があるのではないか。

最後に、経営基盤と事業継続性の監視である。不動産事業は、その事業特性が、資金の投下から回収までの期間がきわめて長く、ファイナンス事業に近い側面を持つ。事業継続性を監視するには、財務や投資意思決定の透明性が強く問われ、透明性を客観的に担保するのに、現時点では企業を上場させる以外の方法は無いのではないか。個人の信用には限界があり、社長個人の私的理由で、利用者に迷惑をかけない監視が必要である。

これらの観点から売主と物件を見ていけばよいのではないだろうか。これらについて、穴吹興産には不満点もあるが、比較的合格点に近いところが多いのではないかと考えている。初めの話に戻るが、いくつものマンションデベロッパーがこの小さい経済ポテンシャルの地方都市へ残ることは難しい。淘汰がさらに進む。その中で、最も松山市民に便益を残す候補企業の一つに、穴吹興産が入るのではないか。市民が選択しても良い企業の一つではないか、と考えている。

マリモ不動産がどうかという声もあるが、これらの観点をモデルルームの営業（マリモ不動産社員）に説明してもらうと良い。真面目な営業担当者が、アフターサービス体制の考え方など、穴吹興産との違いも説明してくれる。マリモ不動産は、アフターサービス体制においても、効率化とコスト削減を目指している。アフターサービス対応人員や窓口を売主が持たないでアウトソースし、売主からはその窓口をスーパーバイザーが監督する、という間接的な方法をとって、全国展開しても、アフターサービスにコストがかからない仕組みを作っている。そう理解しているが、そのことが、マリモ不動産のアフターサービスの質にどのような影響を与えているかは、ここでは、客観的な検証ができない。モデルルームの営業や、ネットの情報（過剰なモンスタークレームを割引くべき）や、知人から話を聞いて自己判断してほしい。

クレアガーデン東雲テラスについては、モデルルーム開設時の販売担当が売主であるセントラル総合開発の社員ではなく、市内のマンション販売業者に委託しており、その時点で、売主との直接接点が持てず、評価できずに終わった。

以上、それぞれの点について異論もあろうが、それぞれの観点から、論拠をもって様々な議論が出てくることは歓迎されることである。そういった議論を経て、松山市民は長期的に市民の生活の質を向上させるマンション業者を選択していくことになる。また、業者も生存するために軌道修正していくこともあるだろう。