アルファステイツ道後ってどうですか？

[いつか買いたいさん]

アルファステイツ道後についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件データ：
所在地：愛媛県松山市道後北代1266-1（地番）
間取：2LDK～3LDK
面積：62.21平米～86.46平米
売主・事業主：穴吹興産


施工会社：奥村組
管理会社：太平ビルサービス

[82: 申込予定さん]

ここはすごいなぁ　書き込みが

ポレスターさんや市駅西には誰も書き込まないのに不思議

営業の方が熱心なせいなんですね

こんな良い場所で

年収３００万円の私が買えるマンションを建ててくれて

穴吹さんありがとう！

[83: 申込予定さん]

そうですよ

あこがれのタワーマンションだってシティタワー西堀端で２４００万から買えるし、

あこがれの１００ｍ2前後の広いマンションだって、ポレスターでけっこうお値打ち価格で買えます。

年収を問わずいろいろ選べて良い時代になったじゃないですか。

穴吹さんだけでなく、住友さんやマリモさんにも感謝しないといけません。

[84: 下見しました 番外編]

夜遅くなりましたが、下見しましたの番外編です。ちなみに「下見しました」さんは営業じゃないですよ。ポレスターさんや市駅西には関心がないだけです。

さて、番外編ですが、課題は来客駐車場です。混雑時には周辺のコインパーキングがいっぱいになるので、実は、来客には、近くのサニーマートにこっそりとめてもらう手もあるかと画策しました。しかし、スーパーも駐車場も小さいし、ちょっと難しそうです（４０分以上５０００円です・・・写真の看板）。いや、そんなことはやってはいけないことです。ポレスターなら、量販店が集まる広い駐車場があるから、「買い物ついで」の来客もありかな、と。そのメリットははポレスターにあり。営業の人がこんなこと書かんでしょ。

[85: 住まいに詳しい人]

貴方は鑑定書のない宝石を買いますか？
貴方はヤフーオークションでブランド品を買いますか？

これができる人は性能評価がなくても気にしない人たちです。


ちなみに、東京では性能評価とってるマンションが常識です。


予備知識としてどうぞ・・・http://www.chord.or.jp/seino/3_1.html

[86: 匿名さん]

出たっ、東京おじさん！

四国や大阪や名古屋じゃまだじゃけんど東京じゃ性能評価が常識だべ。しょうがないな四国の会社じゃ。評価とってるサーパスに学べ。

[87: 住まいに詳しい人]

マンションはヤフオクで買え！

[88: 匿名さん]

住友不動産の子会社ですか・・・

[89: 不動産人類学者]

近頃とみに観察される人種に下記のようなものがある。

通称：
東京タワーおじさん
特徴：
深夜になると地方デベロッパーのマンションスレッドに出現し、「タワー」とか「東京ー」などと雄叫びを上げる。
年収：
３００万円前後という説が出ているが、不明。
勤務先：
財閥系不動産子会社という説がでているが、不明。

[90: No.75 by 契約済みさん]

東京（のデベロッパー？）では性能評価が常識ということなので、内容を調べてみました。
住宅性能評価をとって、問題が起こって紛争処理の助けになったとしても、訴訟までいくとやはり大変なようです。

名実ともにしっかりした建物を全国で建てられている住友不動産さんさえも、過去には失敗があるようです。もちろん、その失敗が生かされて、現在は同じことが起きないようしっかりした組織になっているはずですので、松山の西堀端の物件に問題は無いでしょう。例として、東京ではありませんが、札幌の「浅沼物件」とよばれるものでは、２００７年ごろから訴訟になって売主側が買主側に敗訴してるようです。その過程を見るととてもつらそう。残念ながら、売主側も訴訟になってしまうと抵抗してしまうようです。

> 浅沼物件消費者契約法訴訟における購入者の主張は、実際は耐震強度不足であるにもかかわらず、住友不動産が日本ERIから耐震等級１の設計住宅性能評価書を取得し、「新耐震基準に基づく安心設計」であることをセールスポイントとして販売したことが「重要事項について事実と異なることを告げること」（消費者契約法第４条）に該当するとするものです。
> これに対し、住友不動産は訴訟においては「重要事項ではない」と答弁しており・・・

住宅性能評価書があると、評価書のとおりじゃないからお金を返してください、と売主に言っても、すぐに、わかりました、と言って、売主から買主へお金を返してもらえるわけではないようです。この件は、住宅性能評価をとっていたから、裁判に勝てましたということだったのかもしれません。しかし、だからといって、住宅性能評価のある売主さんの物件なら安心して買えます、と簡単に言えることなのかと、ふと考えなおしてしまいました。

この件では、最終的には、売主が設計事務所を訴えて、売主が住民に返却した８億円のうち、５億円を設計事務所へ賠償させる判決が出たようです。会社対会社ならまだしも、一般人である買主が裁判を起こさざるを得なくなると、本当につらいことになると思います。逆に、住宅性能評価機関が裁判まで自動的に請け負ってくれる、というのであれば、間違いなく住宅性能評価をとっておくべきでしょうが、そういうものではないようです。
http://www.asahi.com/special/051118/TKY200612170167.html
http://sankei.jp.msn.com/affairs/trial/091029/trl0910292044012-n1.htm

裁判までは請け負ってくれない性能評価ですが、調べると、実は、設計性能評価と、建設性能評価という二つがあるとのこと。西堀端のタワーは、さすが住友不動産さんで、その両者を取得（建設は完成後なので予定）。設計評価だけでは、現物を見ないのでセールストークにしかなりませんが、現物を見る建設評価を完成後取得予定ということで、プランだけでなく結果を検証することにはなります。

ここで、一つ目の課題は、建設性能評価を取ったとしても、建設作業工程途中のチェックが厳密に入るわけではないため、どこまで、外観からは見えない手抜き工事や施工ミスにを十分に防げるものではないように思えます。

それだではなく、もうひとつ重要なのは二つ目の課題で、性能評価のうち、実測検証を含む、肝心な「音環境に関すること」や「室内空気中の化学物質の濃度等に関すること」という選択項目を実施、取得している売主がほとんどないことです。西堀端のタワーも、これらについては評価を取得していない旨、注記に説明してあります。

結局、壁が厚いとか、サッシが良いとかいうスペックが検査されても、結果として、隣や上限の騒音がどれくらい遮音できているのか、という実測検証がなされないと、買主から見れば、十分評価されているとは思えません。あなたが神経質だからと言われれば終わりになりかねないからです。化学物質濃度も同様です。このように、特に、生活品質にかかわる部分の実測検証は、生活条件にもよるため困難ではありますが、せっかくの性能評価の選択項目にありながら、結局、評価書から外されるのであれば、肝心なチェックの無い評価書になってしまいます。

個人的な結論としては、遮音実測評価やそのほか実測評価も含めて実施されてかつ、さらには、その品質に満たなかった場合の返金、あるいは裁判手順をまるごとカバーしてもらえる内容でないと、性能評価があるから安心、とはならないと思います。そういう評価にお金を追加コストで支払うのであれば、優秀なマンションインスペクターか何かそういう専門知識のあるの第3者を雇って、現場の工程の要所でチェックしてもらう方がいいのではないか、というふうに感じました。もしくは、売主さんがすぐそばで、長い期間、アフターサービスに専念してくれる方がいいです。

[91: 物件比較中さん]

つまるところ、安物買いの言い訳

＊＊＊の遠吠えにしか聞こえんが

[92: 不動産人類学者]

近頃とみに観察される人種に下記のようなものがある。

通称： スリースター（＊＊＊）おじさん

特徴： 深夜になると各地のマンションスレッドに出現し、「＊＊＊の遠吠え」「＊＊＊のひとつおぼえ」 「なんとなく＊＊＊みたい」などと、スター記号（アスタリスク）３文字、あるいは２文字を使って自己表現する。スターの数と元来伏せた文字数は必ずしも一致しない点に注意したい。

年収： 株価低迷、業績低迷で減額、或いはリストラされた可能性もあるが不明

勤務先： 不動産関係者という説が出ているが不明

[93: キャンセル]

穴吹関係の物件は壁が薄いと聞きました。インターネットで調べると確かに薄いです。
購入しようと考えていましたがキャンセルしました。
壁の厚いポレスターに変更しました。

[94: 匿名さん]

なんだか上をみると読む気がうせてきますね。

真剣に購入を迷っているのに。
住友さんは、確かにいいのだけど高いから、
ポレスターさんと迷ってるのですが、
場所が違うことは承知で、
建物の違いはどうでしょうか。
どなたか比較されている方いませんか？

[95: 相談員]

ポレスターマンションへようこそ。
ご相談は、http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/26401/ へどうぞ。お待ちしております。

[96: 相談員]

＞No.93 by キャンセル

ミスター・キャンセル様、ぜひ、ポレスターマンションをご検討ください。

他の方のご参考までに、公式ＷＥＢサイト公開のコンクリート戸境壁厚は、
● 住友不動産 シティタワー西堀端 １８０ｍｍ～２５０ｍｍ、ただし乾式遮音壁は１３５ｍｍ（１９階建）
● あなぶき興産 アルファステイツ道後 １８０ｍｍ～２２０ｍｍ （１３階建）
● マリモ不動産 ポレスター松山フォレストシティ ２４０ｍｍ～３５０ｍｍ （１５階建）

真剣に検討される方なら担当営業に設計を確認されるでしょう。高い買い物なので、それぞれのモデルルームで設計についてご確認されることをお勧めします。冗談で検討されている方は、冗談のままでよろしいでしょう。

[97: 匿名さん]

ここのスレ面白いですね。
アルファさんなのか、ポレスターさんなのか、シティタワーさんなのか一瞬わからなくなります（笑）

[98: 不動産購入勉強中さん]

私は、戸建派で妻はマンション派（穴吹さんの道後を検討候補）のなかでで先日、住宅展示場にいって穴吹のマンションについてあんなアパート見たいな建物に3000万出すのは、考えられないといわれました。住宅の営業さんから見ると分譲マンションでありながらアパート？にしか見えないそんなもなのか。妻がちょっとショックで意見を参考にしたいと思いまして、どなたかマンションとアパート違いをお教えてください。客観的見ても外観は同じですよね！

[99: 物件比較中さん]

マリモさん必死ですね

[100: 匿名さん]

穴吹さんもｗ

[101: 物件比較中さん]

No98氏の指摘はなかなかいいポイントをついている。多くの不動産営業マンは顧客が先に「戸建」ではなく「マンション」を選んだあとに「マンション」購買の判断をしていると考えがちである。しかし、松山市という住所表記、もしくは、車で中心から２０～３０分内という地理で見ても、大阪や東京と異なり、土地はあり余っていることを忘れていはいけない。

よって、最後まで「戸建」か「マンション」か、双方の選択肢を消すことなくメリット、デメリットをしっかり検討すべきであろう。そういう意味で、住友シティタワーのＷＥＢ広告は優れていて、市内中心部のマンションと、「小高い住宅団地」と称した道後平や白水台を想定した戸建を、価格と価値の両方からメリット、デメリットを比較検討している。⇒ http://www.ct-matsuyama-n.com/vs/index.html
この内容に納得するかしないかは個人にまかせるとして、さすが、住友不動産。商品も良いが、マーケティングが大変優れている。

まだまだ戸建の土地が余る地方都市では、戸建の建物本体のショールームが充実しているので、しっかり見るべきである。戸建の場合は予算次第で建物は自由になるため、リッチな建物かプアな建物か、本人の投入金額次第である。しかし、土地は違う。土地をどうするかが最大の課題。同じ土地予算で相対比較すると、地方都市と言えど、中心部に近づけば近づくほど、同じ予算内では急激に選択肢が狭まる。

立地よりも、建物のスペックや設計を絶対的に最優先する場合は「マンション」という選択肢は、松山市内のどの既存のマンションを取り上げても、ちょっと難しい。なぜなら、残念ながら都心にあるような本当にハイスペックのマンションは、松山の経済規模では事業が成り立たず、市内には存在しないからである。ドングリの背比べともい言う。

ちなみに、「マンション」と「アパート」との違いという点については、どうだろう。「マンション」というのはそもそも豪邸という意味であり、高々１００㎡程度で「マンション」と言われるは苦笑せざるを得ないのが本当のところ。自分で口に出して恥ずかしくなる。あくまでも、このあたりで見られる集合住宅は、価格を問わず「アパート」に属するのではないだろうか。

そんなことは、戯言としても、松山市内で本当に物件を選ぼうとしているのであれば、数千万円という投資額が大きいと感じる方であれば、当然ながら、予算範囲内の市内物件すべての、モデルルームや立地周辺環境を十分に見て、聞いて、具体的なメリット、デメリットを見るべきである。表面的な中傷合戦のような記述は参考にならない。