ルフォン宮前平ってどうですか？

[購入検討中さん]

ルフォン宮前平についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件データ：
所在地：神奈川県川崎市宮前区小台2丁目7番2（地番）
交通：東急田園都市線 「宮前平」駅 徒歩2分
間取：2LDK～4LDK
面積：60.10平米～83.28平米
売主：サンケイビル
販売代理：東急リバブル

施工会社：安藤建設(株)
管理会社：(株)サンケイビルメンテ

[241: 匿名さん]

ここってHP見ると結構広めの部屋でもサービスルームとなっているのが気になります。
どうしてかご存知の方いたら教えてください。

[242: 匿名さん]

241さん

私も気になりましたので現地で聞いてみましたところ、建築基準法？で定められる日照時間によってサービスルームと表記されるようになっているそうです。
なお、内装はまったく普通の個室ですから、使用にあたり一切の問題はありません。

また、もし仮に2LDK+S（サービスルーム）とある間取りを購入し、その後、売却または賃貸する際は3LDKと案内することができることを仲介物件業者さんに確認済みです。

私としては、角部屋のサービスルームがある間取りよりも、南北に部屋が位置する”田の字”間取りの北側の部屋について、すべて日照が悪いことからサービスルームになってしまうと疑問を持っています。

ご自身でルフォンの販売事務所に聞かれると、より納得できると思います。

[243: 匿名さん]

242さん、ありがとうございました。

サービスルームはやっぱり日照時間なんですね。
以前に見学した別の物件でかなり暗めの部屋もサービスルーム表記にはなっていなかったので、そうなっているということはどのぐらいなんだろう、と少し不安な気がしていました。
どちみち北側の部屋はほとんどの時間電気をつけることになるのでしょうけど、現地が見れないだけに程度が気になります。

[244: 242]

243さん

242です。私、ルフォンの営業マンじゃありません（笑）。
手元にプランガイドがあり、これを見ながらサービスルームがある部屋について私の意見を書きますね。

Csタイプ：東側の2つの部屋ともに暗いでしょう。（Cタイプも同じ暗さです）
Dsタイプ：これもCsおよびCと同じです。
Eタイプ：日照は悪くないはずです。2階は少し早めに日陰になるでしょうが、サービスルームという名が付く理由がわかりません。
Fsタイプ：北側の2つの部屋とも暗いでしょう。（Fタイプも同じ暗さと思います）
Gタイプ：FsおよびFと同じです。
I、J、Kタイプ：サービスルームはありませんが、奥の部屋は日照はありません。

以上、ご参考になれば。

[245: 匿名さん]

241,243です。

244さん、詳しいご説明ありがとうございました。
いただいたコメントとHPを昨日の夜じっくり照らし合わせて見てみました。

今朝になってHPを見てみると住戸プランに置いてある部屋が変わっていてサービスルームのある部屋が激減していました。
売れちゃったのか、表記を変えたのかうろ覚えでわかりませんが。
じっくり見てるつもりで覚えてないもんですね・・。

やっぱり残っている部屋は厳しそうですが、MR行ったときの資料を引っ張り出してもう一度見比べてみようと思います。

[246: 244]

241さん

お役に立ててよかったです。

売れ残りは、やはりどこか魅力が足りない部分があるのだと思います。
例えば、2階は実質1階であり、郊外のマンションでしたら1階には専用庭等の特典が付き購入意欲をそそるのですが、ルフォンにはありませんね。

ただ、ルフォンは駅から徒歩2分という利便性でありながら閑静で、これは大きな強みといえます。
もし今後、売却または賃貸をされる場合は、価値を大きく下落させることなくスムーズに完結できるでしょう。

狭くて居住性が悪くてもガマンして、将来の資産性のを維持を優先させるならルフォンはいい物件だと思いますよ。

[247: 買い換え検討中]

No.243さんへ

サービスルームとは、「その部屋の床面積に対して窓の開口面がどれ位確保されているか計算され、
居室表示するには採光が不足している（基準を満たしていない）」場合の表現方法となります。
よって、日照時間では無く採光量に基づくものです。
北側居室で日照が無くても、窓が大きければ明るい部屋となりますが、サービスルーム表示になっている
ということは、一日を通して暗めの部屋になっているということです。
よく部屋の窓がナナメを向いた変形居室を目にしますが、あれは採光を確保し３LDK表示するための
苦肉の策と言えます。
中和室プランの場合、若しくはリビングの隣接した洋室の場合、窓が無くてもサービスルーム表示ではなく
キチンとした居室としてカウントされていますが、これはリビングとの仕切りを「引戸」にすることで、
採光を確保していると見なされ、サービスルーム表示を免れています。
仮に転売をお考えの場合、購入時のパンフレット・図面集を使用して営業するケースが多いと思われます。
その場合、表向き「３LDK」表示をしても、「なんだ、サービスルームじゃん！！うそつき～」となることも
ありますので注意が必要と思われます。

[248: 匿名さん]

247さん
素晴らしいご回答です。

[249: 244]

247さん

とても明確な解説ありがとうございます。
書かれた採光量の基準は十分に理解しましたが、ここルフォンのEタイプ7畳の部屋につき、西日といえども直接の採光がありながらサービスルームになる理由が納得できません。
一方で、例えばFやGタイプの北側の部屋は直接の採光は一切なく、窓を大きくしたとしても間接光のみ入るだけですし、特に冬場の直接光の入らない部屋の寒さは相当なものだと思います。
こういうことは考慮せずに基準が作られているのだろうと思った次第です。

私としては、”いい加減な”基準だなと思えてなりません。

[250: 近隣住民]

１０何年後に、新百合ヶ丘と武蔵小杉を結ぶ地下鉄が計画されているようですが
具体的な進捗あるんですかね？（宮前平は急行停車駅の予定のようです）

そして、駅前のウェンディーズの後釜と、ブリリアの下に入る商業施設の情報
何かご存じのかたがいれば。

ルフォンは駅徒歩２分だし、完璧な物件なんてないんだから買う価値あると
思いますよ。

[251: 匿名さん]

いい物件だと思いますね、ルフォン。
近隣マンションの板のように、ほとんど荒れていないことからも、この物件は優れているという裏付けになると思います。

私は抽選を逃してしましました。残念。

[252: 物件比較中さん]

新百合丘と武蔵小杉を結んでも、あんまりメリットがなさそうですね。
まあ、新たな電車が通れば資産価値は上がるのでしょうが、すいません、計画そのものを知りません。

いずれにしても、私も買って損はないマンションだと思います。
外観デザインは大好きです。

[253: 物件比較中さん]

ルフォンというブランドの中で、吉祥寺と宮前平の２つは秀逸なデザインだと思います。

でも、私には高い・・・。宮前平でさえ買えない・・・。

[254: 匿名さん]

↑
ルフォンて、ブランドなの？
秀逸なデザイン？？

http://www.keiten.info/area/link15.htm

[255: 匿名さん]

254

ブランドとは、「商標や銘柄」を意味します。
広辞苑で調べてください。

あ、釣られてしまった・・・。

[256: 物件比較中さん]

西向き、北向きの残り物件がありましたが、どうなんでしょうか？　立地条件との引き換えにはなりませんか？

[257: 匿名さん]

256さん

どこに優先順位を置くかでしょうね。
あくまでも駅近を優先するなら、向きの優先度は下げざるをえないでしょうし、収納率の少なさも我慢が必要だと思います。

[258: 購入検討中さん]

２５６さん

２５７さんの仰る通り、モデルルームを拝見した限りでは収納の少なさは気になりますね。

私の場合、「駅近」「学区」を優先にして購入を検討しています。
私も西向きは隣に一軒家と森(林？)が目の前にあるのでどうなの？…と思ってますが、子供の事を考えると土橋小学校・宮前平中学校という学区にとても魅力を感じています。

[259: 匿名さん]

258さん

残り5戸だと思いますよ。
林は、そう遠くない時期に伐採されるかもしれませんね。
詳しくは、モデルルームでどうぞ。

[260: MR冷やかし組]

先週の日曜日MRで聞いたら８戸は残ってたよ
うちルーバル付き1戸は商談中だったけど

[261: 匿名さん]

260

日曜にモデルルームに行った・・・。
どこの誰が書いているか、バレますよ（笑）。
もっと頭を使いましょう。

[262: 匿名さん]

＞どこの誰が書いているか、バレますよ（笑）。

「ＭＲ冷やかし組」が　そんなこと
正直に書くとは思えんが。

[263: MR冷やかし組]

>261
日曜日は結構な人数がMRに来店してたし、、、
それともサンケイビルがここの書込み者を特定するの？

あなたこそもっと頭使いましょうよ

>262
正直にレスしたんですが･･･
たとえ名前は「MR冷やかし組」でもここは検討対象にしてますよ

[264: 匿名さん]

このスレも少し荒れてきたわねｗ

[265: 匿名さん]

ブリリアのスレにあったけど、ルフォンとブリリアのスレに荒らしが常駐してるようですね。もっと頭使えとか、おまえ何様？って感じですが。

[266: 匿名さん]

沸点低い人が多すぎ。。。。。

[267: 匿名さん]

あの立て看板って撤去される見込はあるのでしょうか？

[268: 匿名さん]

デベは早く売り逃げたいのだと思う。入居後も立て看板が撤去される見込がないから、比較的安めの価格設定にして一括販売で一気に売り切って、後は知りません、管理組合でよろしく交渉してください、って感じではないでしょうか。最近もパークハウスシンフォニーテラスの建設地の目の前に大きな看板立てたり、販売に力が入っているというよりは、何か急がなくてはならない大人の事情があるように勘繰ってしまいますね。

[269: ご近所さん]

HPによると３つ決まって、残りあと５こですな。のこったのは、高いとこ？

[270: 匿名さん]

268さん

立て看板の件は、売主が最後まで責任を持つそうですよ。
常識的に考えても”後は知りません”とはなりません。

269さん

ルーフバルコニー付きの間取りを含め、すべて5000万円以上の間取りと聞きました。

[271: 匿名さん]

>>270

最後までって、最後の一戸が売れるまででしょ。
重要事項説明書にそんな記載も無いと思われますし、販売後もこのような案件に売主が対応するなんてのは、それこそ常識的に無いように思われますが。

[272: 匿名さん]

271さん
買いたくても購入できなかったですが、抽選日前に、売主名で”売却後も責任もって対応する”という内容の書面をもらいましたよ。

[273: 賃貸住まいさん]

今、売りに出ている３ＬＤＫは賃貸に出すとどれくらいの賃料が見込めるのでしょうか？
購入を検討しておりますが、万が一の時に売りに出したり、賃貸に出したりできる物権が希望です。

[274: 匿名さん]

273さん
売りに出ている物件は、たぶん西向きだと思って素人考えで書きます。
70平米前後の間取りでしたら、20万円前後で賃貸に出せると思います。管理費は別で。
もしかしたら、もうちょっといい金額になるかもしれません。
また、築年数が経過しても、駅近ですから景気変動の影響を受けず賃貸料は下がらないと思います。

現地の営業さんに聞くと、詳しい情報を教えてくれるはずですよ。

[275: 匿名さん]

20万円前後支払える人が川崎に部屋借りますかね？

現地の営業さんはかなり贔屓目に見積もると思うので、
賃料保証業者等に確認するのが良いですね。

[276: 匿名さん]

>20万円前後支払える人が川崎に部屋借りますかね？

70平米前後の前提ですよね？というかむしろそれくらいで川崎市内で借りられるんだったら、いくらでも借りる人いると思いますよ。

[277: 周辺住民さん]

宮前平駅から、区役所のほうまでずっと坂を上った徒歩10分の賃貸マンションに住んでいます。
実際は15分弱かかります。
61平米の2LDK＋Sの間取りで、月額155000円です。別に管理費が10000円です。
築年数は10年で、機械式屋内駐車場があり、これは別途17000円です。
駅2分のルフォンなら、20万円で借りられるなら安いと思います。

[278: 匿名さん]

賃貸って高いんですね！
相場は正しいとしても、20万円も家賃に出せる層ってかなり限られる気がします。
うちは5千万円くらいのマンションを買いましたが、賃貸でその家賃は出せない。。

[279: 匿名さん]

278さん

会社の「借り上げ社宅」扱いですから20万円でも借りられるんですよ。
つまり、会社が応分の住宅補助を出しているということです。

全額20万円が自己負担となれば、購入して自己資産としたほうがいいですね。

[280: 匿名さん]

サンケイさんは男気がありますね。売った後も最後まで責任持ってくれるなんて素敵すぎます。惚れました。

[281: 匿名さん]

確かに良心がありますね
売り逃げするものだと思っていました

[282: 匿名さん]

成り立ちがデベロッパーというよりビル管理の会社、っていうところを考えるとらしい感じですね。

[283: 急遽検討中さん]

ＭＲにもまだ行ってませんが、急に気になり始めました。
だけどＭＲは今日明日は定休日。。
残り５戸はどんな部屋ですか？金額も含めご親切な方教えて下さいm(_ _)m

[284: 匿名さん]

ホームページに金額含め載ってますよ。間取りのところに。
日照に難ありの部屋がほとんどだったと思います。

[285: 急遽検討中]

早速ありがとうございますm(_ _)m
やはり日当たりの良い部屋は早期に売れてしまったのでしょうか？もっと早めに検討すれば良かったです。。

[286: 匿名さん]

日当たりのよい部屋は、抽選でした。

[287: 周辺住民さん]

残り、５戸で足踏みですね。竣工までに売れるのかな？？そして、ウェンディーズの跡地入らないですね。

[288: 匿名さん]

どこも残った条件の悪い部屋は厳しいですね。
こちらも値引きが始まるのかな。
そういえば、ウェンディーズの並びにあるセブンイレブンも閉店するそうです。

[289: 匿名さん]

残り４戸らしいですよ。HPの更新が遅れているのでしょう。
竣工後は値引きが期待できるかもですが、それまで残っているかどうか。

[290: 匿名さん]

駐車場の許容台数が総戸数に比べて少ないですが、これは抽選になるのでしょうか？
ご存じの方がいましたら教えてください。

[291: 賃貸住まいさん]

このマンションで値引きはありえないでしょうね。。。
完成前には完売は間違いないでしょうし、
これだけ駅から近くて静かな住環境はそうそうないですしね。

３月が終わるとともに、販売も終了するでしょう。
久しぶりにいいマンションでしたね。

[292: 匿名さん]

290さん
駐車場は抽選で、すでに終了して満車になったようです。

291さん
完成前に完売するかはわかりませんが、値引きしないでしょうね。
こじんまりとした土地＆世帯数ですが、サンケイビルが初めて田園都市線に進出し意気込みを入れただけあり、価格面でも品質面でも優位性を出したマンションだと思います。

私、出遅れました。残念です。

[293: 物件探し中さん]

私もＭＲより先に現地に行ってしまい、建設反対看板に圧倒され、小さい子もいるので心配で、後々地域の方々とトラブルになるような物件をわざわざ購入しなくても…と早期に検討から外してしまいましたが、ここを読む限り、そのマイナス面を差し引いてもお買い得感ある物件だったみたいですね。
だけど最初の直感を信じて、これから納得できる物件を探していきたいです！

[294: 匿名さん]

直感が間違っていたかどうかを判断するのは早計だと思いますよ。現にまだトラブルは解決していないわけですから。サンケイさんが今後どのような対応を講じられるのか非常に興味深いです。

[295: 匿名さん]

そういう事情があるからこそのお買い得感なのでしょう。
だだここは南側以外は隣が接近していたり、交通量が多かったりするので残った部屋ならパークハウスやその他別物件の方がいいでしょうね。

[296: 匿名さん]

あれだけ露骨に建設反対運動されているのに、残り４戸まで売れているんですね。

私も293さんに同意見でこの物件は見送ったけど、気にしない人もたくさんいるんでしょうか..

残っている物件も5000～6000万以上だし、本当にお買い得でしょうかね？

[297: 匿名さん]

やっぱりちょっと高いですよね。

[298: 匿名さん]

露骨な反対運動について、近隣住民が総出で反対しているのと違うようで、「事情があるから買い得感がある」というわけではないと思います。
また、高いかどうかは個人の価値判断になると思いますが、どちらも駅5分以内のプラウド宮崎台やパークハウス宮崎台との比較では、少しばかり坪単価が低く292さんのお考えのとおりかと思っています。

[299: 匿名さん]

パークハウスは4000万円台後半の部屋があるのでここより安いのでは。
駅も宮前平よりは宮崎台の方がいいですし。
ほんとは鷺沼徒歩物件がベストですがなかなか新しいとこはないですね。
ナイスはちょっと遠いしなあ。

[300: 匿名さん]

こんなマンション、

どこがいいのかわかんない

[301: 賃貸住まいさん]

鷺沼駅徒歩圏だと４，０００万円の中盤はありえないでしょう。
２４６沿いならわかりませんが・・・

実際にルフォンも４，０００万円中盤の部屋も結構ありましたよ。
宮前平が嫌なら一から検討しなければいいと思うのですが。。。

[302: 匿名さん]

ルフォンの強みは、駅近＆閑静＆小学校・中学校の学区でしょう。
ブリリアは学区が強みですが、駅に近すぎることと高いのが弱点でしょうね。
これらの要因で、大きく販売進捗率に差がついたと思っています。

[303: 匿名さん]

今思うとイニシア、サーパスが最後の鷺沼徒歩圏お買い得物件でしたねぇ。
ナイスは微妙だし・・・。

[304: 匿名さん]

>>301
イニシアは4000万切りもあったような
まあ半投げ売りだったからかな

[305: 賃貸住まいさん]

サーパスはリバブルさんで販売しているみたいですよ。

[306: 匿名さん]

サーパス、リバブルにも委託してるだけで普通にも売ってますよ。残り少ないですけど。

[307: デベにお勤めさん]

マンション建設業に従事している者です。サンケイビルや安藤建設には関係していません。
このルフォンを設計された岡氏は、以前の耐震偽造の「姉歯事件」による数件のマンション建て替えに従事された方です。
岡氏は、この事件の住民の苦しみを十分に理解されて建て替え設計をされましたので、ルフォン設計にあたり事件の教訓と思い入れを持って設計されたはずです。

[308: 匿名さん]

一時盛り上がったグランブルー鷺沼もあったね。

[309: 周辺住民さん]

ウェンディーズの跡地は、また、ハンバーガーみたいですね。工事のおじちゃんが言ってました。

[310: ご近所さん]

もうこれ以上、田園都市線沿線に人が集まるのは勘弁してほしい。

[311: 匿名さん]

303さん、鷺沼徒歩圏にはこれから東急の超大型物件が建つはずですよ。大きな土地に看板が立っています。

[312: ご近所さん]

日本一の混雑電車から日本一の殺人混雑電車になるのか　

[313: 匿名さん]

鷺沼の何処ですか？徒歩圏といってもドレッセみたいなのは勘弁。

[314: 匿名さん]

あの鷺沼4丁目のサレジオ跡地ですかね。
あそこは土壌汚染で以前の計画がストップした場所なので土を入れ替えたとはいえ住む勇気出ませんよね。建築ほんとに始まるんでしょうか？

[315: 匿名さん]

せっかく大井町線が溝口までできたおかげで渋谷まで少し楽になったのに。

[316: 匿名さん]

290さん
駐車場は抽選が終わったらしいですが、未契約住戸用にデベ側で何区画か確保されているそうです。
残り物件は間取りは人気薄でしょうけど、駐車場は期待できそうですね。

[317: ご近所さん]

あと、４つですか、ドレッセのヴィークコート、サーパスの現状からすると検討してますね。
ブリリアは？

[318: 匿名さん]

即完売ではなくじわじわと90％ぐらい。サーパスと同じ感じですね。
プラウド宮崎台やイニシア鷺沼には及ばないのは駅の魅力のなさでしょうか。
ブリリアやヴィークコートはこの先も苦労しそうですね。

[319: 匿名さん]

プラウドが「完売」したのは、２期に渡って販売したからでしょう。
ルフォンは、（短期間に）一気に４４戸全部を売ってこの達成率ですから、決して悪いとはいえないと思います。

[320: 匿名さん]

情報筋によると２戸は契約手続きが順調に進んでいるようです。
…っとすると、デベにとっては実質的に残り２戸という状況ですね。

[321: 賃貸住まいさん]

あと２戸なら、完売は時間の問題でしょう。
３月にはなくなってしまいますね。

もっと早く検討していれば良かったと、
今更ながら後悔しております。

残念。

[322: ご近所さん]

駅前のレンタルビデオ店が、はれてツタヤにリニューアル！！
ウェンディーズの跡地もきまり、セブンイレブン跡地も、なんかいいのが
はいるでしょう。あとは、稲毛屋が・・・もうちょっといいスーパーになり
ブリリアの下にいいお店がはいれば。。。

[323: 匿名さん]

ホントですか？ツタヤになるのは嬉しいです！
”いなげや”が東急ストアに変わったら文句なしです。

[324: ご近所さん]

ロムハウスがツタヤにかわります。もうツタヤのHPにでてます。

http://store.tsutaya.co.jp/storelocator/detail/1822.html

[325: ご近所さん]

ルフォンHP更新されましたね。いよいよあと、２戸
http://www.lefond-m.com/outline.html

サーパスが残り６戸
ヴィークコートが13戸
ドレッセが１４戸

検討してますな。

[326: 購入検討中さん]

最後まで残ると思われた、ルーバル２戸が売れたようですね。
であれば、今月内には完売でしょうか？

Ｇタイプとか良さそうですけど・・・

[327: 匿名]

残ってたのね

[328: 賃貸住まいさん]

このマンションって、住宅版エコポイント
適用のマンションなんでしょうか。

[329: 購入検討中さん]

ここのホームページにはエコポイントの記載がないから
適用外なのではないでしょうか。

[330: 賃貸住まいさん]

325さんへ
ヴィークコートはまだ半数は売れ残っているようです。
最近、モデルルームに行った友人談ですが。

[331: 匿名]

セブンイレブン跡地ってどこ？

[332: 匿名さん]

宮前平駅のすぐ近くに尻手黒川線沿いのお店があります。

[333: 匿名さん]

このルフォンですが、近隣の新築の板に比べると荒れていませんね。
やはり人気マンションなのでしょうか。

[334: 匿名さん]

荒れていた時もありましたよ。
人気がある方なのは同意なのですが、スレの荒れはマンション自体とはあんまり関係ないようです。
しょせんネットでの匿名やり取りですから。

[335: 賃貸住まいさん]

セブンイレブンとウェンディ－ズ跡地に
何が立つのかご存知の方がいたら教えて下さい。

[336: 社宅住まいさん]

このマンションを検討している者です。
南向きの部屋を貸しに出すとしたらどの位の
賃料が見込めるのでしょうか。
仕事上、転勤があるため資産性を気にしております。

[337: 匿名さん]

336さん

過去の274さん以降の書き込みが参考になると思います。
また、ルフォンの営業さんに聞けば近隣の賃貸状況を把握しており教えてくれるはずです。

私個人の意見では、南向き70平米ほどなら管理費＆駐車場別で月額20万円程度で貸せると思います。

[338: 物件比較中さん]

っと、337さんに先を越されました。
私も「月額20万円程度」で貸せると思います。

ルフォンの営業さんは周辺をよく理解しているので
素直に聞いてみるといいと思います。

[339: 賃貸住まいさん]

ついに最終１戸となったようですね。

最後の南向き。

[340: 周辺住民さん]

最後の1戸。ですか？この経済環境が厳しい中。