ルフォン宮前平ってどうですか？

[購入検討中さん]

ルフォン宮前平についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件データ：
所在地：神奈川県川崎市宮前区小台2丁目7番2（地番）
交通：東急田園都市線 「宮前平」駅 徒歩2分
間取：2LDK～4LDK
面積：60.10平米～83.28平米
売主：サンケイビル
販売代理：東急リバブル

施工会社：安藤建設(株)
管理会社：(株)サンケイビルメンテ

[No.181 by 匿名さん 2009-11-15 09:59:26]

谷底を電車が走るケースでは、電車の騒音の影響を受けやすいように思えます。

田都沿線に住む友人と、都内の住宅地を一緒に歩いた時に、
近くに線路や道路が走っているにも関わらず静かさに驚いていました。

同じルフォンで富士見台は駅徒歩2分にも関わらず、驚くほど静かな環境です。
ロングレールや高架上の防音壁以上に、電車が尾根を走る地形の効果が大きいように思えます。

地形の変化が大きな田園都市線の場合は線路との距離だけでなく、地形も音が拡散するのか
なども見てみる必要があるように思えます。

[No.182 by 物件比較中さん 2009-11-15 10:34:55]

179です。

180さんご意見ありがとうございました。
ブリリアの掲示板ないですよね。
うちもMRに行きましたが二重窓のことは聞いてませんでした。
(買えそうにない客、と見られたのかもしれません・・・)
騒音前提、という感じで気になりますね。

181さん。
ルフォン富士見台の宣伝の方でしょうか。
あちらの掲示板にも騒音のことは書いてありましたよ。
同じルフォンなのに他物件に宣伝に来るなんて不思議な会社さんですね。
どちみちうちは神奈川通勤なので練馬は無理なのです。

[No.183 by 匿名さん 2009-11-15 11:13:18]

１８１は地形と音の話だろ。営業じゃない

[No.184 by 匿名さん 2009-11-15 11:46:01]

神奈川通勤なら東横の方が良かですばい

[No.185 by 182 2009-11-15 11:57:03]

中央林間なので・・・。

[No.186 by 匿名さん 2009-11-15 13:54:24]

通勤先が中央林間だったら、自分なら藤沢あたりに住むな。

[No.187 by 地元不動産業者さん 2009-11-15 13:55:38]

178さんあなたは素人の方ですか？（違うような気がしますがこれ限りの投稿ですので答えます）
業者は業法45条で守秘義務を求められております。医者や弁護士ほど厳格なものではありませんが、自分自身が取引で知り得た個人の秘密は伏せなければいけません。（しかし不動産業は情報産業ですので、調べれば分かる事や一般に知られている事、聞けば分かる事など以外もグレーな部分は多いです）ですのでこの場で話せることは限られますが、あくまで購入者がありもしないマンション計画で判断を誤ったり、西側の眺望が気に入って買い１年後に落胆する結果にならないように一つの判断材料として情報を提供したのです。投稿を信じる信じないは購入希望者が他の事も調べて総合的に判断すればいいと思います。自分の財産は自分で守る義務があるのですから納得がいくまで自分で調べて最後は自分で決断するものでしょう？
>なぜ、野村が1000坪で地主と売買契約した土地を、サンケイは485坪だけ所得したのか。
この部分の抵当権をＡ社に騙し取られ（解釈は色々在りますが）抵当権の実行をされたので売却せざるを得なかった。あなたが読んだ（私も読みましたが）何とか新聞の連載に書いてあります。あの内容は正しいと思います。（私は敬〇新聞の関係者ではありません）
>残りの600坪ほどの土地は、すべて元地主の所有ではないと思うが（特に西側）、この認識が違うか。
元地主の所有が600余坪で親族の所有を合わせると750坪弱あります。（新百合ヶ丘の法務局で調べれば分かります）
>上記、西側が他の地主のものであれば（母屋が現存してる）、そのイビツな土地区画にマンションが建つとは考えにくいが、この認識は違うのか。
上の答えから推察してください。元々は大地主（区画整理前は道路を除けば駅まで土地が繋がっていたと聞きます）ですし親族の方も近くにお住みです。
なぜ、野村は売買契約をした土地をサンケイに転売しなければならなかったのか。
野村とは裁判の末和解して契約解除しています。野村からサンケイに転売したのではありません。（法務局の2-7-2の謄本を見れば分かります）
>なぜ、サンケイはズルいのか？ネット上のなんとか新聞も読んだが理解できない。
サンケイについては色々な事を知っている私の個人的な意見です。
>安藤園は、今後3年を経過したら開発される可能性がありうるという認識で正しいか。
物を持っている人で、それが不用品でない限りお金に困らなければ売ったりしないのではないでしょうか？
地主が古くからの土地を売却すると取得原価が売却金額の５％で計算され95％が課税対象になりそれに長期譲渡の税率で計算された税金が掛かります。
農園は順調のようでお金に困る事も無さそうですので相続まで売却はないと思います(個人的な意見)。
>北側の土地は、あまりにも小さいと思う。相続税云々だけが理由で、こんな小さな土地を残す必要があったのか。
北側のルフォンの横の細長い土地が約100坪でその奥に農地が広がります。大卒のサラリーマンの生涯賃金よりも大きなお金（延滞税を含む）が免除されるか否かは大きな問題です。
>サンケイが騙し買いをした土地であっても、ルフォンを購入する居住者には所有権や法的に何ら影響がないと考えるが、この認識は正しいか。
認識は正しい。但し、現在境界関係で紛争中（元地主の怒りが爆発したよう）なので経緯を見るべきだと思う。
>私としては、おおよそ書かれたことは理解しますし不合理ではないと思っています。
しかしながら、私の認識と違う西側のリスクを大きく書かれることが、どうしても”それも妨害工作”と思えてしまうのです。
地元の不動産業者の情報力を甘く見ないほうがいいと思います。例えば同じ小台地区でマンション計画が進行しています。善意の解釈をすれば127さんが不確かな情報でここと間違えたのかも知れません。
スケジュールは合致します。この程度の情報力を元に西側のリスクを警告したのです。
信じる信じないは購入者の自己責任の範囲です。
最後に面白い話をしましょう。普通は現場よりモデルハウスの方が駅に近く幹線から目立つところにありますね。
ところがルフォンはその逆ですが理由が分かりますか？古くからの地主の家をだまし買いしたサンケイビルに反発して地元の不動産業者の多くがモデルハウス用地の提供をボイコットしたからです。
これが地元業者のサンケイビルに対する対応です。これで投稿を終了し、如何なる問い掛けにも応じません。

[No.188 by 物件比較中さん 2009-11-15 15:56:53]

178です。

まずは187の地元不動産業者さんへ。
いろいろと教えていただき、ありがとうございました。
当初に書かれた内容よりも、さらに深く知ることができました。
私は、不動産に関しては素人で、ここ数ヶ月前から自己の終の棲家としてマンションを探している過程において、その見極め方を自分なりに勉強してきただけです。
実際の私の職業は、まったく不動産には関係のない上場しております某製造業に勤務していますが、中越地震の際にリスクマネジメントに関する仕事に就いたため、将来リスクに対する考え方には十分な知識と判断力を持ち合わせていると自負しております。
ルフォン宮前平に関しては、駅近という魅力からモデルルームや現地に足を運んでおります。
私は近隣の駅に住んでいますことから、今日も妻と一緒に散歩がてら現地まで行き、デジカメで周辺を含めた写真を撮ってきました。もちろん、西に隣接するお宅や北側の境界も撮影してきました。

これ以上のご返答はないとのことですが、西側の開発リスクは十分に理解しました。今後は、自分の責任において情報を収集したいと思います。

179さんへ。

ブリリア宮前平が2重窓と書きましたが、私としてもモデルルームで直接確認したものではなく、他の不動産業者さんから教えてもらったことを書きました。
よって、もしかしたら誤りかもしれませんので、念のためご自身でご確認ください。
なお、私としてはブリリアの背面（山側）が巨大な壁＝崖になっていることから、天災時のリスクが不安でならないこともあり、購入検討から除外しています。

[No.189 by 匿名さん 2009-11-15 17:13:01]

防災でしたら
国土交通省のハザードマップのリンクを張っておきます。
一度目を通しておいた方が良いでしょう。

http://www1.gsi.go.jp/geowww/disapotal/NEW/eqhm.html#%E9%96%A2%E6%9D%B...

[No.190 by 物件比較中さん 2009-11-15 18:18:19]

189さん、そりゃ違うって、をい！（笑）
ハザードマップなんて、とっくに確認していますよ。

178より。

[No.191 by 地元不動産業者さん 2009-11-16 22:38:53]

188さん、もう投稿しないとしましたが、返答の中で不十分なものがありましたので補足します。
>安藤園は、今後3年を経過したら開発される可能性がありうるという認識で正しいか。
相続まで売却はないと思うとの個人的な意見は変わりませんが、あなたの質問は「開発される可能性」でしたので補足しますと、農地の相続税の猶予処置では、20年の農地の維持の場合は宅地並み課税になり税金の負担が大きいのです。（生産緑地を選択すれば生涯の農地の維持管理になります）だから、3年経って相続税が免除されれば４条申請の農地転用で賃貸マンションが建築される可能性は高いと思います。ここで書くのは迷いますが住めば分かる事なので書くと、この方の所有地はルフォンの東南方向で東側は数軒を除いて尻手黒川線まで至りいなげやまで続きます。
固定資産税も膨大なもののはずですが賃貸収入もかなりあると思いますのでバランスはわかりません。しかし、開発される可能性としての質問に対して、免税後の将来は農園の維持より賃貸マンションになる可能性が断然高いのではないかと思い訂正を兼ねて再投稿しました。

188さん、あなたの質問は知的なもので業者ではなさそうでしたのでどんな方かと思っていました。
高いお金を出して住まいを決めるのですから十分に調べて納得がいく選択をすればよいと思います。
サンケイビルは嫌いですが、ルフォンの立地はブリリアより数段上です。あなたはブリリアの問題点に要壁を挙げましたが私は地盤に弱点があると思っています。ブリリアの基礎工事のときは水が大量に出て排水ポンプをフル稼働で工事をしていました。（神社の階段からよく見えた）昔の話を地主さんに聞きますと、虎ノ門病院から奥はすべて陸軍の演習地で尻手黒川線が軍用道路だったそうです。その両脇が水田で、実際に鷺沼もあり駅の辺りは川が流れていたそうです（名残の細い水路がある)。ですから川のそばの水田跡地に建つブリリアが要壁に損傷が出るくらいの地震に遭えば本体が倒壊しないでも傾くのではないかと思います。あくまでも個人的な意見ですが、これ以上書くと余計なことまで書きそうなので本当にこれで終了します。

[No.192 by 物件比較中さん 2009-11-16 23:05:35]

188です。

地元不動産業者さん、詳細に教えてくださり感謝申し上げます。
宮崎台の、セレサ（農協）から虎ノ門病院に続く「長坂」は、陸軍演習用の道路であったことが長坂の途中に記されているのを思い出しました。

私は、ルフォン東南の安藤園は遠からず開発されるものと考えるのが無難だと思っています。
また、お書きになったことに納得で、私が地主の立場でしたら土地売却せずに賃貸マンションとするほうが得策と考えます。

可能であれば、ぜひ一度お会いさせていただき、じっくりと素人である私の相談に乗っていただきたいと思っております。
終の棲家を見誤らずに決めるにあたり、まだまだ学ぶことが多くあります。
なにか名案はありませんでしょうか。お会いできるヒントを頂戴できますと幸いです。

[No.193 by 物件検討者 2009-11-17 01:28:42]

↑↑↑なんのこっちゃ？
┐('〜`;)┌

[No.194 by 匿名さん 2009-11-18 21:27:33]

「地元不動産業者」さんとやらの信憑性を確認したいんでしょ。
本当に地元の不動産業者さんなら実際にコンタクトするのに何の障害もないでしょうからね。

私も敬天とやらの記事みたけど、まあ第三者からみれば、不動産取引において一方を「善」、一方を「悪」と決め付けるのはナンセンス、という感想でしかない。契約書に記載されていない取り決め事項なんて実にナンセンス。

ただの「地元不動産業者」さんがこれほどサンケイビルを敵視して非難するのはなんか不自然だなあ・・・と思うのは無理のないことではないかと思いますねえ。

[No.195 by 匿名さん 2009-11-19 00:16:06]

宮前平の駅周辺のお店を良く観察した方がいいですよ。
マックではなくウェンディズ。東急ではなくいなげや。デニーズ(撤退）・ジョナサンではなくココス。
この意味わかりますか？上位グループの企業が出店しないで、下位グル－プの企業しか出店しないエリア。
駅力が低いエリアなんですよ。＝資産価値も低いエリアです。

[No.196 by 匿名さん 2009-11-19 02:26:25]

へ〜、マックがあると駅力が上なんてはじめて聞いた。じゃあ夢庵でなく藍屋があるのは何故。

[No.197 by 匿名 2009-11-19 07:27:43]

マックに限らず全部シヨボイ。ムアンは、駅前じやなくてロードサイドタイプ。

[No.198 by 匿名さん 2009-11-19 08:44:52]

>>196
大手の外食チェーンが出店したがらないエリア＝駅力が低い。ってのは普通の考え方ですよ。
ある意味、外食チェーンの方が、その辺りは厳しく査定しています。逆に、聞きますが、なぜ大手の出店がないのでしょうか？？？

[No.199 by 匿名さん 2009-11-19 09:31:07]

宮前平駅前のタリーズは静かで好きなんだけどなぁ。

[No.200 by 物件比較中さん 2009-11-19 11:20:55]

188です。

まず194さんへ。
地元不動産業者さんには、信憑性を確認したくてコンタクトを取ろうとしているのではありませんし、私にとってルフォン購入のプライオリティは高くありません。この掲示板が荒れる元になる可能性がありますので理由は割愛させていただきます。
私も、地元不動産業者さんがサンケイビルに不信感をお持ちの真意はわかりかねますが、他の話題に関しては非常に信頼できる書き込みをなさっていると評価しています。
地元不動産業者さんが、「高いお金を出して住まいを決めるのですから十分に調べて納得がいく選択をすればよいと思います。」と書かれているとおり、私も余計な情報は流しませんし各々の自己判断で購入すればよいことと思います。
このようなことから、私にとって、たぶん人生で最大の買い物をする過程において、この不動産業者さんに様々な教えを請いたいと考えただけで、他意はありません。

次に195さんへ。
あなたのご意見は、ある意味で正論だと思います。
ただ、人それぞれ好みの棲家があるわけで、駅力云々だけでは判断できないと思います。
また、資産価値が低いということは、たまプラーザや鷺沼に比較して割安で購入できるというメリットもあり、普通のサラリーマンにとっては有り難いことと考えます。