ルフォン宮前平ってどうですか？

[購入検討中さん]

ルフォン宮前平についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件データ：
所在地：神奈川県川崎市宮前区小台2丁目7番2（地番）
交通：東急田園都市線 「宮前平」駅 徒歩2分
間取：2LDK～4LDK
面積：60.10平米～83.28平米
売主：サンケイビル
販売代理：東急リバブル

施工会社：安藤建設(株)
管理会社：(株)サンケイビルメンテ

[142: 匿名さん]

鷺宮は都心仕様だから。。。って富士見台駅ですよね。

宮前平も富士見台もほぼ同レベルの仕様みたいね。
ルフォンでは大衆仕様ってことなのかな？

[143: 匿名さん]

ルフォンでは大衆仕様でも十分高級です。
とにかく静かな環境で駅に近い立地を選んでいて好感です。

でも宮前平より富士見台の方が良いと思います。
理由は都心に近く、駅周辺の商業施設が充実。
教育環境もどちらも良好ですが、私立国立の選択肢が豊富。
また23区の方が将来的な資産価値も安心だと思います。

[144: 匿名さん]

宮前区の板で練馬区と中野区の話をするのはやめましょう。

彼らに失礼ですよ。

[145: サラリーマンさん]

立地は置いといて、
建物の仕様だけ見ると
中野>>宮前平>富士見台
だと思う。

ルフォン宮前平いいと思うよ。

[146: 匿名さん]

富士見台はホームページには記載が無いけど珪藻土クロスとか無垢フローリングの部屋もあるみたいね。あと、キッチンは御影石に変更可能。
まぁ、ルフォンの仕様はかなり良いと思うよ。宮前平も実際の仕様はもっと上かもしれないね。

[147: 匿名さん]

外観も質が良さそうですね

[148: 匿名さん]

川崎市宮前区の板で東京都練馬区の話をするのはやめようよ～

同じ川崎市で比較しないと東京都に失礼だよ。

[149: 匿名さん]

比較するひともいるし、よろしいんじゃないでしょうか。

[150: 匿名さん]

川崎エリアの他の物件はショボくて比較の対象にならないから、
23区の物件と比べてるのさ。

[151: 購入経験者さん]

ルフォン富士見台、立地はとてもいいと思うので、
仕様がもう少し上だったら良かったのに、それが残念です。

とは言っても、基本的な設備仕様は揃ってますけどね。
グレードを上げてほしかったかな。

[152: 匿名さん]

富士見台南口の仕様は良かったから、どうしても比べてしまうね

[153: 購入経験者さん]

このご時世なので、仕方ないことですよね。
デベは少しでも利益を得たいでしょうから。

宮前平のはHP上では仕様が良さそうに見えますね。
実際は見てないので分かりませんけど。

[154: 匿名さん]

検討中の人は完成物件を見に行った方が良いよ

[155: 匿名さん]

検討中の人はそのデベの完成物件を見に行った方が良いよ

[157: 物件比較中さん]

実際にモデルルームに行き、現地も確認しました。

建物の作りについて、近隣新築マンションより優れていると思います。
ルフォン富士見台よりも落ち着いて高級感があります。
サーパスの比ではありません。

難点は、現地周辺の将来的な開発リスクでしょう。

[158: 匿名さん]

>>157
一般的に建物が出来ないと安心できません。
モデルルームだけで判断できません。

[159: 匿名さん]

地味な富士見台駅で鷺宮と富士見台の２物件やれるわけだから、ルフォンの商品仕様は良いと思うよ。

宮前平とか富士見台みたいな地味な駅の中で立地にこだわるのも一つの手法

[160: 物件比較中さん]

私も同意見。
サーパスや富士見台より仕様、外観ともかなり優れていると思います。
両方とも賃貸ならいいですが、買おうとは思わないですね。

[161: 匿名さん]

これ見てびびった。
本当なの？
http://www.keiten.info/arealink.htm

[162: 匿名さん]

住所を川崎市に置くのは抵抗あるよね。
サンケイビルもなんで川崎市に手を出しちゃったのかな。
外観がかなり優れているというのも、それこそかなり無理のある発想。
なにがうれしくて川崎市民になるんだろう。

[164: 物件比較中さん]

ルフォンとドレッセ鷺沼はどちらが仕様がいいですか？
立地は別として。

[165: 匿名さん]

164さん

私としては、仕様は双方とも大きく変わらないと思いますが、ルフォンのほうが好きです。

[166: 匿名さん]

普通は見れば分かる
人に聞かないと判らないのかな？

[167: 匿名さん]

161さん

ここの過去の書き込みに、デベ勤務者さんが事情？を書いていますよ。

[168: 164]

165さん
ご意見ありがとうございました。

166さん

安易に聞いてしまい失礼しました。

ドレッセは現地、ルフォンはMRを私も見た中で、

ドレッセ
・扁平逆梁で明るい
・収納がかなりある

ルフォン
・キッチンが大理石
・壁は数値で見ると薄い
・エコジョーズ

共通
・ディスポーザーがある（個人的にはなくてもいいですが。）
・エントランスなどの雰囲気は高級感ありそう
・地下駐車場

と事実はあげられるものの、だからどっちが仕様が上、と判断できずにいました。

ここのスレではルフォンは仕様高いというご意見が多かったので安易に聞いてしまいました。

165さんのおっしゃる通り結局は好みですよね。

パークハウスも含め検討してみます。

[169: 匿名さ]

そりゃー仕方がないですよ。

川崎くんは美的感性も川崎くんですから。

[170: 物件比較中さん]

169さん

何が言いたいのでしょうか。
ほとんどの間取りが5000万円以上するルフォンを、どうやっても買えないから妬みを書いているのですか？

私は、横浜から引っ越して現在は川崎に住んでいます。
たしかに、老齢の田舎者にとっては川崎＝京浜工業地帯というイメージがあるようですし、私自身のクルマのナンバーが川崎に変わったときは少しばかり萎えました。

しかし、冷静に考えれば横浜市の住民税その他はダントツに高く、反面、川崎市は東京都よりも安いのです。
こう考えますと、田園都市線かつ川崎市に住居を構えることは合理的な選択と考えます。

反論が楽しみです。できれば実名でお願いしたいですね（笑）。

[171: 匿名さん]

　川崎市はネームバリューでは東京都や横浜市に劣ります。でも、公害問題はほぼ解決しました。
NO2は、道路沿道で３地点ほどダメなところもありますが、浮遊粒子状物質は全地点で環境基準
をクリアしてます。ごみ収集は週に３回の可燃ゴミと週に１回の資源ゴミで、他都市より多く
回収してくれます。財政も結構うまくいってるせいか、税金も比較的安いし、物価もほどほどです。
イメージは悪いかもしれませんが、治安のいいとこであれば住むには悪くないとこかと思います。

[172: 近所をよく知る人]

＞１７０さん
１６９は自分に美的感性がないからねたんでるんでしょう。ほっといてあげなよ

[173: 匿名さん]

川崎市で一番治安のいいところは宮前区だと思う。

[174: 匿名さん]

>168
キッチンは大理石でなく御影石。（大理石は水回りに向かない素材）
ドレッセは穴あきボイド、ルフォンはソリッド。
ドレッセは外壁１５センチ以上、ルフォンは１５～１８センチ。

相変わらず田都のスレは言葉が汚く下品。
荒らしはスルーするのが一番。

ところでドラえもんの舞台は練馬の富士見台って知っていました？
さらに川崎の多摩区や宮前区の風景も一部加味してあるのですよ。

[175: 地元不動産業者さん]

私はサンケイビルがこの用地取得でのだまし買い（近所の方はみんな知っています）で非難する側ですが、このマンションを真剣に検討する方にとってデマ（127）はフェアーではないので投稿します。東南方向の安藤園はあと３年は絶対に売却する事はありえません（その間に所有者の相続発生を除く）。何故ならこの土地は相続税の猶予処置をしているので20年間は農地を維持しなければいけない土地だからです。今売れば農園５反分（1500坪）の相続税と17年分の延滞税を払わなければいけないので相続税額の約倍額の支払いになります。町内会長で農園も順調な方があと3年農地を維持すれば相続税が免除される今売却する理由はありません。ちなみにルフォンの東側も南側も同じ地主さんです。おそらく競合他社の妨害工作だと思いますが、それより購入検討者は西側を注意するべきでしょう。サンケイビルはずるい会社ですから説明をしないでしょうが、ここは以前プラウド宮前平として1000坪の敷地で地主と売買契約まで終えた土地で平成17年には野村不動産の営業が近辺の協力店に次期目玉商品として説明をしていました。ルフォンは485坪で元地主さんはまだ600坪余り所有しており売却する理由もあります。あとは自分で考えれば分かると思いますが窓と窓が合う事態は避けるべきでしょう。あと43さんの情報に誤りがあります。北側の土地も含め元地主の土地に差押はないはずです（野村不動産との裁判終了時に解除）。売らない理由は安藤園と同じく相続税の猶予処置で来春に解けます。北側は１Ｒの木造アパートになり西側は・・と聞いています。

[176: 匿名さん]

どうせなら内廊仕様にすれば良かったのに。。
郊外ではニーズないのかな、内廊下。。

[177: 匿名さん]

>>176
　内廊下はライオンズクオーレ宮前平がそうですね。

[178: 物件比較中さん]

175さん、素人の純粋な疑問にぜひ教えてください。

・なぜ、野村が1000坪で地主と売買契約した土地を、サンケイは485坪だけ所得したのか。
・残りの600坪ほどの土地は、すべて元地主の所有ではないと思うが（特に西側）、この認識が違うか。
・上記、西側が他の地主のものであれば（母屋が現存してる）、そのイビツな土地区画にマンションが建つとは考えにくいが、この認識は違うのか。
・なぜ、野村は売買契約をした土地をサンケイに転売しなければならなかったのか。
・なぜ、サンケイはズルいのか？ネット上のなんとか新聞も読んだが理解できない。
・安藤園は、今後3年を経過したら開発される可能性がありうるという認識で正しいか。
・北側の土地は、あまりにも小さいと思う。相続税云々だけが理由で、こんな小さな土地を残す必要があったのか。
・サンケイが騙し買いをした土地であっても、ルフォンを購入する居住者には所有権や法的に何ら影響がないと考えるが、この認識は正しいか。

私としては、おおよそ書かれたことは理解しますし不合理ではないと思っています。
しかしながら、私の認識と違う西側のリスクを大きく書かれることが、どうしても”それも妨害工作”と思えてしまうのです。

[179: 物件比較中さん]

話題違いですみません。
ブリリア宮前平と比較検討されている方っていますか？
あそこはちょっと高いなあと思うものの、パークハウスの話題は出るのにブリリアの話題は出ないなあと思いまして。
コストなど総合的に考えると断然ルフォンって感じでしょうか？

[180: 物件比較中さん]

179さん

178です。
ブリリア宮前平のスレッドって立っていますか？調べたのですが見つかりませんでした。
私としては比較検討していましたが、駅に向いた窓が2重とのことで除外しました。
2重窓ですと開け閉めが面倒ですし、窓を開けていれば急行電車の通過音が強烈と思ったからです。

一方で、ルフォン宮前平は過去スレッドで書かれているように様々な懸念事項がありますため、正確な情報に基づく自己判断が必要だと考えています。

ブリリアにしてもルフォンにしても、これらを買える資金があるのでしたら、もっと冷静になって他の物件を幅広く探したほうがいいと、自分に言い聞かせております。

[181: 匿名さん]

谷底を電車が走るケースでは、電車の騒音の影響を受けやすいように思えます。

田都沿線に住む友人と、都内の住宅地を一緒に歩いた時に、
近くに線路や道路が走っているにも関わらず静かさに驚いていました。

同じルフォンで富士見台は駅徒歩2分にも関わらず、驚くほど静かな環境です。
ロングレールや高架上の防音壁以上に、電車が尾根を走る地形の効果が大きいように思えます。

地形の変化が大きな田園都市線の場合は線路との距離だけでなく、地形も音が拡散するのか
なども見てみる必要があるように思えます。

[182: 物件比較中さん]

179です。

180さんご意見ありがとうございました。
ブリリアの掲示板ないですよね。
うちもMRに行きましたが二重窓のことは聞いてませんでした。
(買えそうにない客、と見られたのかもしれません・・・)
騒音前提、という感じで気になりますね。

181さん。
ルフォン富士見台の宣伝の方でしょうか。
あちらの掲示板にも騒音のことは書いてありましたよ。
同じルフォンなのに他物件に宣伝に来るなんて不思議な会社さんですね。
どちみちうちは神奈川通勤なので練馬は無理なのです。

[183: 匿名さん]

１８１は地形と音の話だろ。営業じゃない

[184: 匿名さん]

神奈川通勤なら東横の方が良かですばい

[185: 182]

中央林間なので・・・。

[186: 匿名さん]

通勤先が中央林間だったら、自分なら藤沢あたりに住むな。

[187: 地元不動産業者さん]

178さんあなたは素人の方ですか？（違うような気がしますがこれ限りの投稿ですので答えます）
業者は業法45条で守秘義務を求められております。医者や弁護士ほど厳格なものではありませんが、自分自身が取引で知り得た個人の秘密は伏せなければいけません。（しかし不動産業は情報産業ですので、調べれば分かる事や一般に知られている事、聞けば分かる事など以外もグレーな部分は多いです）ですのでこの場で話せることは限られますが、あくまで購入者がありもしないマンション計画で判断を誤ったり、西側の眺望が気に入って買い１年後に落胆する結果にならないように一つの判断材料として情報を提供したのです。投稿を信じる信じないは購入希望者が他の事も調べて総合的に判断すればいいと思います。自分の財産は自分で守る義務があるのですから納得がいくまで自分で調べて最後は自分で決断するものでしょう？
>なぜ、野村が1000坪で地主と売買契約した土地を、サンケイは485坪だけ所得したのか。
この部分の抵当権をＡ社に騙し取られ（解釈は色々在りますが）抵当権の実行をされたので売却せざるを得なかった。あなたが読んだ（私も読みましたが）何とか新聞の連載に書いてあります。あの内容は正しいと思います。（私は敬〇新聞の関係者ではありません）
>残りの600坪ほどの土地は、すべて元地主の所有ではないと思うが（特に西側）、この認識が違うか。
元地主の所有が600余坪で親族の所有を合わせると750坪弱あります。（新百合ヶ丘の法務局で調べれば分かります）
>上記、西側が他の地主のものであれば（母屋が現存してる）、そのイビツな土地区画にマンションが建つとは考えにくいが、この認識は違うのか。
上の答えから推察してください。元々は大地主（区画整理前は道路を除けば駅まで土地が繋がっていたと聞きます）ですし親族の方も近くにお住みです。
なぜ、野村は売買契約をした土地をサンケイに転売しなければならなかったのか。
野村とは裁判の末和解して契約解除しています。野村からサンケイに転売したのではありません。（法務局の2-7-2の謄本を見れば分かります）
>なぜ、サンケイはズルいのか？ネット上のなんとか新聞も読んだが理解できない。
サンケイについては色々な事を知っている私の個人的な意見です。
>安藤園は、今後3年を経過したら開発される可能性がありうるという認識で正しいか。
物を持っている人で、それが不用品でない限りお金に困らなければ売ったりしないのではないでしょうか？
地主が古くからの土地を売却すると取得原価が売却金額の５％で計算され95％が課税対象になりそれに長期譲渡の税率で計算された税金が掛かります。
農園は順調のようでお金に困る事も無さそうですので相続まで売却はないと思います(個人的な意見)。
>北側の土地は、あまりにも小さいと思う。相続税云々だけが理由で、こんな小さな土地を残す必要があったのか。
北側のルフォンの横の細長い土地が約100坪でその奥に農地が広がります。大卒のサラリーマンの生涯賃金よりも大きなお金（延滞税を含む）が免除されるか否かは大きな問題です。
>サンケイが騙し買いをした土地であっても、ルフォンを購入する居住者には所有権や法的に何ら影響がないと考えるが、この認識は正しいか。
認識は正しい。但し、現在境界関係で紛争中（元地主の怒りが爆発したよう）なので経緯を見るべきだと思う。
>私としては、おおよそ書かれたことは理解しますし不合理ではないと思っています。
しかしながら、私の認識と違う西側のリスクを大きく書かれることが、どうしても”それも妨害工作”と思えてしまうのです。
地元の不動産業者の情報力を甘く見ないほうがいいと思います。例えば同じ小台地区でマンション計画が進行しています。善意の解釈をすれば127さんが不確かな情報でここと間違えたのかも知れません。
スケジュールは合致します。この程度の情報力を元に西側のリスクを警告したのです。
信じる信じないは購入者の自己責任の範囲です。
最後に面白い話をしましょう。普通は現場よりモデルハウスの方が駅に近く幹線から目立つところにありますね。
ところがルフォンはその逆ですが理由が分かりますか？古くからの地主の家をだまし買いしたサンケイビルに反発して地元の不動産業者の多くがモデルハウス用地の提供をボイコットしたからです。
これが地元業者のサンケイビルに対する対応です。これで投稿を終了し、如何なる問い掛けにも応じません。

[188: 物件比較中さん]

178です。

まずは187の地元不動産業者さんへ。
いろいろと教えていただき、ありがとうございました。
当初に書かれた内容よりも、さらに深く知ることができました。
私は、不動産に関しては素人で、ここ数ヶ月前から自己の終の棲家としてマンションを探している過程において、その見極め方を自分なりに勉強してきただけです。
実際の私の職業は、まったく不動産には関係のない上場しております某製造業に勤務していますが、中越地震の際にリスクマネジメントに関する仕事に就いたため、将来リスクに対する考え方には十分な知識と判断力を持ち合わせていると自負しております。
ルフォン宮前平に関しては、駅近という魅力からモデルルームや現地に足を運んでおります。
私は近隣の駅に住んでいますことから、今日も妻と一緒に散歩がてら現地まで行き、デジカメで周辺を含めた写真を撮ってきました。もちろん、西に隣接するお宅や北側の境界も撮影してきました。

これ以上のご返答はないとのことですが、西側の開発リスクは十分に理解しました。今後は、自分の責任において情報を収集したいと思います。

179さんへ。

ブリリア宮前平が2重窓と書きましたが、私としてもモデルルームで直接確認したものではなく、他の不動産業者さんから教えてもらったことを書きました。
よって、もしかしたら誤りかもしれませんので、念のためご自身でご確認ください。
なお、私としてはブリリアの背面（山側）が巨大な壁＝崖になっていることから、天災時のリスクが不安でならないこともあり、購入検討から除外しています。

[189: 匿名さん]

防災でしたら
国土交通省のハザードマップのリンクを張っておきます。
一度目を通しておいた方が良いでしょう。

http://www1.gsi.go.jp/geowww/disapotal/NEW/eqhm.html#%E9%96%A2%E6%9D%B...

[190: 物件比較中さん]

189さん、そりゃ違うって、をい！（笑）
ハザードマップなんて、とっくに確認していますよ。

178より。

[191: 地元不動産業者さん]

188さん、もう投稿しないとしましたが、返答の中で不十分なものがありましたので補足します。
>安藤園は、今後3年を経過したら開発される可能性がありうるという認識で正しいか。
相続まで売却はないと思うとの個人的な意見は変わりませんが、あなたの質問は「開発される可能性」でしたので補足しますと、農地の相続税の猶予処置では、20年の農地の維持の場合は宅地並み課税になり税金の負担が大きいのです。（生産緑地を選択すれば生涯の農地の維持管理になります）だから、3年経って相続税が免除されれば４条申請の農地転用で賃貸マンションが建築される可能性は高いと思います。ここで書くのは迷いますが住めば分かる事なので書くと、この方の所有地はルフォンの東南方向で東側は数軒を除いて尻手黒川線まで至りいなげやまで続きます。
固定資産税も膨大なもののはずですが賃貸収入もかなりあると思いますのでバランスはわかりません。しかし、開発される可能性としての質問に対して、免税後の将来は農園の維持より賃貸マンションになる可能性が断然高いのではないかと思い訂正を兼ねて再投稿しました。

188さん、あなたの質問は知的なもので業者ではなさそうでしたのでどんな方かと思っていました。
高いお金を出して住まいを決めるのですから十分に調べて納得がいく選択をすればよいと思います。
サンケイビルは嫌いですが、ルフォンの立地はブリリアより数段上です。あなたはブリリアの問題点に要壁を挙げましたが私は地盤に弱点があると思っています。ブリリアの基礎工事のときは水が大量に出て排水ポンプをフル稼働で工事をしていました。（神社の階段からよく見えた）昔の話を地主さんに聞きますと、虎ノ門病院から奥はすべて陸軍の演習地で尻手黒川線が軍用道路だったそうです。その両脇が水田で、実際に鷺沼もあり駅の辺りは川が流れていたそうです（名残の細い水路がある)。ですから川のそばの水田跡地に建つブリリアが要壁に損傷が出るくらいの地震に遭えば本体が倒壊しないでも傾くのではないかと思います。あくまでも個人的な意見ですが、これ以上書くと余計なことまで書きそうなので本当にこれで終了します。