ザ・ガーデンズ西葛西ってどうですか？ その3

[物件比較中さん]

ザガーデンズ西葛西の その3です。

前スレ
PART2:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/523306/
PART1:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/343132/


所在地：東京都江戸川区西葛西2丁目22番5（地番）
交通：東京メトロ東西線 「西葛西」駅 徒歩8分
間取：3LDK・4LDK
面積：70.56平米～82.11平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル 、三菱地所レジデンス
物件URL：http://www.the-gardens.jp/
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[651: 購入検討中さん]

>>650です。
HPをしっかり確認して自己解決しました。
先着順の4戸は、坪単価218万〜244万なので、これまでと変わらないのでは？と思っていたのですが、トップページに載っている、3LDK(68.37平米)、4,200万円台のやつですよね？

グロスで見ると安く感じますが、坪単価で見ると202万前後で、これまで販売していた住戸の中でもあったレベルです(これまで販売した中には、坪単価で200万を切る住戸もありました。)

3LDKで4,200万という数字だけ見ると我が家も検討したい所ですが、子供が二人居るので、60平米台は正直厳しいです。。。

[652: 匿名さん]

子どもが2人だとその分収納も欲しくなるから、３ＬＤＫだったら７０は欲しいかもしれないですね
1人増えるだけで純粋にモノが増えますよね。
洋服然り、ベッド・机等々。。。
子どもが1人だったらゆったりと使えるのかもしれないですけれど。
あとは家具などで工夫していけば現状でなんとか、なのかな。

[653: 匿名さん]

家は子供一人で80㎡だけど、もっと広さが欲しいね！

[654: 購入検討中さん]

ここんちの船堀のマンションのモデルルームが着々と進んでいます。茶と黒でかなり高級感がありそうです。

[655: ﾏﾏさん]

>>654
プラウドシティのモデルルームがあったところでしょうか？地所だからパークハウスかな。駅に近いですね。

船堀と西葛西、どちらが暮らしやすいのでしょう。

[656: 匿名さん]

断然西葛西だと思いますが、船堀も徐々に発展するのではないでしょうか。

[657: 匿名さん]

結構、大型マンションですね。
共用施設もありファミリー世帯にも住みやすそうです。
４LDKの間取りがありますが、若干、せまいですね。
販売価格は、普通だと思います。
エントランスラウンジもゆったりとしていて、いいですね。

[658: 匿名さん]

先日、TVで西葛西駅のムクドリ問題やってましたけどこのあたりも影響はあるのでしょうか？
駅から離れているから大丈夫ですかね？

[659: 匿名さん]

＞６５５
あちらは駅徒歩３分ですからね。
お値段も断然、高くなるのではないでしょうか。
船堀にはそのうちに区役所ができると聞いてますからそうなるともう少し発展していくのではないでしょうかね。

[660: 匿名さん]

HPの販売予定がなくなって先着順4戸だけになってますね。
いつのまにか3戸売れたのでしょうか？

[661: 匿名さん]

HP更新されましたね。
残り先着順6戸で完売です。

[662: 匿名さん]

スーモだと価格と間取りと部屋番号の一覧が見られますね。
低層階ばかりかと思いきや13階もまだ残ってるんですね。
まあディンクスさん向きの広さなのとエレベータが食い込んでる間取りなので
納得ですが。建物はもう完成したんですよね？今だと現物の部屋が見られるんでしょうか。

[663: 匿名さん]

>662
竣工は来年の1月下旬予定ですよ。

[664: 匿名さん]

HP更新されて残り4戸ですね。

[665: 匿名さん]

HPさらに更新され、残り3戸となりました。

[666: 契約済みさん]

あと1年1ヶ月ですね。
家具選び楽しんでます。

[667: 匿名さん]

>>666さん
ありがとうございます。
結構できてきましたね。
ちなみにこの写真は西側から撮られたものですか？

[668: 契約済みさん]

>>667
西側、駐車場出来る方ですよ。

[669: 匿名さん]

>>668さん
ありがとうございます。

[670: 匿名さん]

ここみたいな売れるスピード遅くない物件でも売り切るのは大変なんですね。

[671: 匿名さん]

>>670
そこは事故の影響が少なからずあったと思います。
ただし、事故後でもお隣より売れ行きは良かったので、相対的には中古で売る際の影響も軽微といって良いでしょう。
新築でも中古でもその要素は同じ考え方ですし、中古の方がむしろ時間が経過してより風化されますので。
新築は青田売りで中古は出来上がりですので、立地条件はさりながら、出来栄えが大きく影響してきます。
どういうものが出きるか楽しみですね。

[672: 匿名さん]

>>671
なるほど。
まだほとんど売ってない時点で事故が起きてたらどうなってましたかね。それでも売れたかな。

[673: 周辺住民さん]

この物件は売れますよ。

[674: 匿名さん]

>>672
カウントすると、事故後5ヶ月で60戸ぐらい売ってます。
単純計算で月に12戸で、全くゼロから販売すると仮定しても30ヶ月で完売するペースですね。
もともと2013年8月から販売開始して、事故前の段階で300戸程度販売しており、2015年3月までに完売する計画と聞いてましたので、ほとんど売ってない状態で事故が起こっていたら、その計画よりは後ろ倒しになっていたかもしれません。
ただし、事故段階でもともと条件のいい部屋が残っていないことを踏まえると、それで5ヶ月60戸販売した実績は評価できると思います。

[675: 匿名さん]

こちらがほぼ捌けたので船堀のほうHPアップしましたね。こちらより安くなることはないかな…

[676: 匿名さん]

西葛西がいいか、船堀がいいかはなんともいえないけど、あちらの立地はよさそうですね。
徒歩3分というのは魅力的です。

[677: 購入検討中さん]

区役所が移転し、事実上　江戸川区の中心となるので、資産価値は船堀の方が上がるでしょうね。
８０m２で６０００万円を切るのであれば引越しを検討します。

[678: 契約済みさん]

>>677
区役所が船堀に移転することで江戸川区の中心になるのであれば、現在の区役所の所在地は江戸川区の中心ですか？
江戸川区はベッドタウンなので、都心へのアクセスの良さが資産価値に大きく影響します。都営新宿線が東西線の利便性を上回ることはありません。したがって、区役所が船堀に移転することで多少の影響はあるかもしれませんが、資産価値の大幅な上昇は見込めないと思います。

[679: 周辺住民さん]

>>677
他区役所をみれば、わかると思いますが…

[680: 契約済みさん]

西葛西住民としては、区役所が近くなるのはありがたいな。
今の区役所は行きずらかったから。

[681: 契約済みさん]

>>680
そういう意味では、船堀の資産価値が上がるようであれば、西葛西の資産価値も連動して上がる可能性があるということですね。

[682: 匿名さん]

さらに、今日1戸売れたようですので、残り2戸になりましたね。

[683: 購入検討中さん]

ここよりは駅に近い船堀の物件の方が資産価値があるのは明らかですが・・・
駅からの距離ですから

[684: 匿名さん]

>>683
そもそも単純に駅距離だけで船堀の物件の方が資産価値があると言い切れるものですか？
船堀と西葛西が地域の特性として同じ資産価値があるという前提であればそうなりますが。
駅力、資産性は船堀＜西葛西です。
駅距離を勘案した参考指標として、路線価である程度は測れます。
路線価は、ザ・ガーデンズ敷地277千円/㎡、船堀281千円/㎡です。
両者の取引価格は不明ですので何とも言えません、
それから、建物や設備のグレード感も影響してきますが、船堀はまだ内容がオープンになっておりません。
建築費も高騰しており、船堀の物件の方が資産価値があるのは明らかというには時期尚早では。

[685: 購入検討中さん]

船堀に住んでますが、所詮都営線の沿線ですし、民度もそこまで高くなく、、西葛西の方が上ですよ(^_^;)
駅3分はいいですけどね〜東京メトロ沿線と都営線沿線、全然違いますね。
住み心地は悪くないですけどね！

[686: 契約済みさん]

南西側です。

[687: 契約済みさん]

北西？側です。

[688: 契約済みさん]

東側です。
バルコニーにサッシが付き始めていました 。

[689: 契約済みさん]

画像ありがとうございます!
なかなか現地見に行けないので助かります。
ホームページ見たら、残り1戸のようですね。
完売まであとカウントダウンですね。

[690: 匿名さん]

もう10階位まで建ってるのかな。
周りのマンションの高さもあと数ヵ月で追い越しそうですね。

[691: 匿名さん]

駅まで３分は近くて良いですよね。中心部まで行くのもこのあたりだと気になりませんし楽だと思います。
周辺はそこまで賑やかではなくて、むしろ住宅街みたいな地域なので、落ちついて生活出来る環境みたいですよね。

[692: 匿名さん]

>>691
何の話してます？
スレ違いではないですか？

[693: 契約済みさん]

エントランス撮ってきました

[694: 匿名さん]

>685
民度って船堀も西葛西もそんなにかわるものでしょうか(笑)

[695: 匿名さん]

>>694
結構変わると思うよ。

[696: 匿名さん]

平均年収比べて見たら、結構差がつきそう。船堀と西葛西。

[697: 匿名さん]

ここって死亡事故あったのね。
http://blog.livedoor.jp/r_market/archives/40475779.html

事故物件は、リセール時苦労しそうだからやめとこ。

[698: 匿名さん]

>>697
日照犯されたお隣さんちーっす。

[699: 匿名さん]

>>697
「やめとこ」って、もう1戸しか残ってないですから(笑)

[700: 匿名さん]

>>697
リセール時苦労するも何も、事故後でも苦労せずに売れたのに、同じ要因でなんでリセール時に苦労するのか意味不明。
頭の弱い人なのかな。

[701: 匿名さん]

西葛西にあるスーパーマ○エ○も万引きがめちゃくちゃ多いみたい。
テレビに出るくらいだから。
西葛西もそんなもんですよ。

[702: 匿名さん]

西葛西住んでるけど、マルエツなんて行かないw

[703: 匿名さん]

マルエイのことでは？
まぁこのマンション買うような層は行かないでしょうね。

[704: 匿名さん]

まあ、万引きがあろうと、店には被害があるかもしれないが、自分には関係ない。

[705: 匿名さん]

697が事故のこと話したら、速攻で火消し。
記憶から消せても記録からは消せないのに、
そうムキにならなくても。

[706: 匿名さん]

結局デベや建設会社は鎮魂やったの？

[707: 購入検討中さん]

>>705
だから何？購入者でも検討者でもないのに705がスレしなくてもいいんじゃない～。

[708: 匿名さん]

>>707

スレって何？

[709: 匿名さん]

697=705
ムキになってるしつこい粘着はお前だろ(笑)

[710: 匿名さん]

買えなかった人ですね。
酸っぱいぶどう。
まだレジデントプレイスとかは買えますよ！

[711: 匿名さん]

団らんリビングってあるけれど、リビング脇の部屋を無くして、リビングを大きく使います、という事でいいのかな？
壁面収納ですが、あれはオプションになってきますよね？大きな収納があるのは良いなぁと思ったりはしますが、
オプションで頼むと高いのかなぁ（汗）

[712: 匿名さん]

最後の１戸というのは、８０Ｈａタイプのお部屋の事でしょうか？
ホームページにはこの間取りしか載っていなかったので。
８０㎡で4LDKと部屋数があるので、どうしても各居室が狭くなりがちですね。
大きなウォークインクローゼットとかもあるので、こういう収納を
２つの居室から使えるようなクローゼットにすると使えるのかもしれないですね。

[713: 契約済みさん]

全戸完売かな？

今日届いたコンストラクションレポートと一緒に、ゲストサロンクローズの案内が来たんだけど、そこに「おかげさまで全戸お申込を頂戴いたしました。つきましては3月22日を持ちましてゲストサロンの営業を終了させていただきます。」って記載されてた。
これが本当なら、HPはまだ販売中になってるけど、近々完売御礼がHPにも出るね。

[714: 匿名さん]

全戸申込御礼になってますね。
みなさまご協力ありがとうございました。
これでレジデントVSトーキョータイムテラスの一騎打ちですね。

[715: 契約済みさん]

>>714さん

船堀のマンションの価格が発表されれば、レジデントにとって相当な追い風になると思います。
レジデントが割安に見える価格になるのではないでしょうか。

ただ、レジデントの残り戸数を考えると、竣工までの完売は厳しいですかね。

[716: 匿名さん]

物件の価格どんどん上がってますから、船堀は高そうですよね。
レジデント検討者も、まずは船堀の価格見て・・・と言う方いるでしょうね。

[717: 匿名さん]

3月20日All aboutの分譲マンションレポートのアクセス数ランキングでガーデンズ西葛西が３位にランクインしております。事前反響2000件とあり、人気物件なんですね。

[718: 匿名さん]

>>717
岡本さんの記事の話ですか？
All aboutでランキングに関する記事は見当たりませんでしたよ。
よろしければリンクを貼って頂けませんか？

[719: 匿名さん]

>>718
恐らく、これではないかと・・・思います。

http://allabout.co.jp/gm/ranking/2413/

記事は、かなり前のものですよね。

[720: 匿名さん]

>>719
ありがとうございます。
もしかしたら20日時点で一気にアクセス数が増えて今はランク外みたいな感じですかね。

[721: 匿名さん [男性 40代]]

>720
3/25現在、15位にランクインしています

[722: 契約済みさん]

最近の新築マンション相場、ビックリするぐらい上がってますよね。イオンの近くのプレシスは、坪単価260〜270万程度って噂があるし。
私がこのマンションを契約した時(2013年末)は、「坪単価220万前後かー、これまでの西葛西の相場からすると高いなー」って思っていましたが、今となっては割安感さえ出て来ています。

ま、この相場がバブルならどっかで弾けるはずで、その時の評価がどうなるかはわかりませんが、自分のライフプラン的には最高のタイミングで契約する事が出来ました。

[723: 契約済みさん [男性 30代]]

>721
今見たら1位でした！

[724: 匿名さん]

西葛西でプレシスブランドで坪平均270万はないと思うけど。最上階角部屋ならあり得るかな。
そうなったら、船堀の三菱なんて平均300いっちゃうよ。そんなの江戸川区で買えるひとがいなくなっちゃう。

[726: 匿名さん]

契約済みマンションの売買をする場合は、三井に行けばよろしいでしょうか？

[727: 匿名さん]

オールアバウトに分譲マンションレポートランキングがあるんですね。知りませんでした。

今は2位になっています。
注目度が高いマンションなんでしょうか。

358邸で広告費も高そうですよね。

[728: 匿名さん]

北側のマンションの様子
しょうがないけど痛々しい

[729: 匿名さん]

>>728
切ないっすね

[733: 匿名さん]

エントランスどうしたんですか？

[734: 匿名]

何か 抽選？

[739: 管理内容は]

[NO.735から本レスまで住宅購入の前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[740: 管理内容は]

どういたしまして。
そうです。私が変なおじさんです。

[741: マンション検討中さん]

全面吹き付けで、価格以外は団地風。

[742: マンション検討中さん]

住人のレベルも価格以下のようで。
壁同様、塗りまくった人たちなんだろうか。

[743: 必須項目]

>>733 匿名さん

ほうかい

[744: 買い替え検討中さん]

購入を考えていますが、実際の部屋での騒音や住みやすさ　住人のレベルなど

[745: 匿名さん]

小学校の学区域は変わってしまうんでしょうかね？
そうしたら、資産価格が落ちてしまいそうな…

[746: 口コミ知りたいさん]

>>745 匿名さん

レジデントプレイスは清新一小
ガーデンズは第五葛西。
西葛西小の方が近いのにね。

最初、デベは清新一小、一中にしてたのに
第五葛西→葛西二中って、子育て世帯は嫌だろうな。

[747: 匿名さん]

>>746 口コミ知りたいさん

それは、確定した話でしょうか。
それとも、噂レベルの話でしょうか。

うちが第五葛西で、レジデントが清新一小なんて初めて聞きました。

[748: マンション掲示板さん]

2週間前に区役所に確認した時は清新第1小のキャパの問題で2021年4月?の入学学区変更を検討しているとのことでしたよ。清新第1中学についてはキャパの問題はないので、学区変更の話は全く出ていないようです。
気になる方は直接確認された方が良いかと。

[749: 名無しさん]

私も以前に確認した際には中学校の学区変更はなさそうでした。
また、ガーデンズが第五葛西でレジデントプレイスが清新一小というのはただの噂かと思います。
2021年4月の入学学区変更ということは、あと半年くらいしたら分かるのかなぁ。

[750: 必須項目]

>>748 マンション掲示板さん

2021年4月って本当ですか？