ザ・ガーデンズ西葛西ってどうですか？ その3

[物件比較中さん]

ザガーデンズ西葛西の その3です。

前スレ
PART2:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/523306/
PART1:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/343132/


所在地：東京都江戸川区西葛西2丁目22番5（地番）
交通：東京メトロ東西線 「西葛西」駅 徒歩8分
間取：3LDK・4LDK
面積：70.56平米～82.11平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル 、三菱地所レジデンス
物件URL：http://www.the-gardens.jp/
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[642: 匿名さん]

いよいよ最終期。残り21戸（先着順含む）3月までに完売するかな。

[643: 匿名さん]

年度内に何とかっていうのはありますよね
それまでにある程度販売できると、完売できるのかなぁと思いました
あとは価格ですよね
けっこう長く年末年始休暇を取るので、
販売もそこまで焦っていないんだろうなというのは伝わっていますよね

[644: 匿名さん]

>>640
壊れたってどういうことでしょう？
進学実績が悪化し始めたってこと？

[645: 匿名さん]

>>644
今年度の東京都内での学力テストも平均を大幅に上回っているので、学力低下は心配ないですよ。

[646: 匿名さん]

事故のことって落ち着いたの？

[647: 匿名さん]

>>646
イエス

[648: 契約済みさん]

現地見てきました。工事が着々と進んでいるようで出来上がった階数がどんどん伸びてきましたね。来年の春が楽しみです。

[649: 購入検討中さん [女性 40代]]

HP見たけど大分値下げしてませんか？

[650: 購入検討中さん]

>>649さん
どの部屋がどのぐらい安くなってますか？
価格がネックで一旦諦めたんですが、下がってるなら再検討したいです。

[651: 購入検討中さん]

>>650です。
HPをしっかり確認して自己解決しました。
先着順の4戸は、坪単価218万〜244万なので、これまでと変わらないのでは？と思っていたのですが、トップページに載っている、3LDK(68.37平米)、4,200万円台のやつですよね？

グロスで見ると安く感じますが、坪単価で見ると202万前後で、これまで販売していた住戸の中でもあったレベルです(これまで販売した中には、坪単価で200万を切る住戸もありました。)

3LDKで4,200万という数字だけ見ると我が家も検討したい所ですが、子供が二人居るので、60平米台は正直厳しいです。。。

[652: 匿名さん]

子どもが2人だとその分収納も欲しくなるから、３ＬＤＫだったら７０は欲しいかもしれないですね
1人増えるだけで純粋にモノが増えますよね。
洋服然り、ベッド・机等々。。。
子どもが1人だったらゆったりと使えるのかもしれないですけれど。
あとは家具などで工夫していけば現状でなんとか、なのかな。

[653: 匿名さん]

家は子供一人で80㎡だけど、もっと広さが欲しいね！

[654: 購入検討中さん]

ここんちの船堀のマンションのモデルルームが着々と進んでいます。茶と黒でかなり高級感がありそうです。

[655: ﾏﾏさん]

>>654
プラウドシティのモデルルームがあったところでしょうか？地所だからパークハウスかな。駅に近いですね。

船堀と西葛西、どちらが暮らしやすいのでしょう。

[656: 匿名さん]

断然西葛西だと思いますが、船堀も徐々に発展するのではないでしょうか。

[657: 匿名さん]

結構、大型マンションですね。
共用施設もありファミリー世帯にも住みやすそうです。
４LDKの間取りがありますが、若干、せまいですね。
販売価格は、普通だと思います。
エントランスラウンジもゆったりとしていて、いいですね。

[658: 匿名さん]

先日、TVで西葛西駅のムクドリ問題やってましたけどこのあたりも影響はあるのでしょうか？
駅から離れているから大丈夫ですかね？

[659: 匿名さん]

＞６５５
あちらは駅徒歩３分ですからね。
お値段も断然、高くなるのではないでしょうか。
船堀にはそのうちに区役所ができると聞いてますからそうなるともう少し発展していくのではないでしょうかね。

[660: 匿名さん]

HPの販売予定がなくなって先着順4戸だけになってますね。
いつのまにか3戸売れたのでしょうか？

[661: 匿名さん]

HP更新されましたね。
残り先着順6戸で完売です。

[662: 匿名さん]

スーモだと価格と間取りと部屋番号の一覧が見られますね。
低層階ばかりかと思いきや13階もまだ残ってるんですね。
まあディンクスさん向きの広さなのとエレベータが食い込んでる間取りなので
納得ですが。建物はもう完成したんですよね？今だと現物の部屋が見られるんでしょうか。

[663: 匿名さん]

>662
竣工は来年の1月下旬予定ですよ。

[664: 匿名さん]

HP更新されて残り4戸ですね。

[665: 匿名さん]

HPさらに更新され、残り3戸となりました。

[666: 契約済みさん]

あと1年1ヶ月ですね。
家具選び楽しんでます。

[667: 匿名さん]

>>666さん
ありがとうございます。
結構できてきましたね。
ちなみにこの写真は西側から撮られたものですか？

[668: 契約済みさん]

>>667
西側、駐車場出来る方ですよ。

[669: 匿名さん]

>>668さん
ありがとうございます。

[670: 匿名さん]

ここみたいな売れるスピード遅くない物件でも売り切るのは大変なんですね。

[671: 匿名さん]

>>670
そこは事故の影響が少なからずあったと思います。
ただし、事故後でもお隣より売れ行きは良かったので、相対的には中古で売る際の影響も軽微といって良いでしょう。
新築でも中古でもその要素は同じ考え方ですし、中古の方がむしろ時間が経過してより風化されますので。
新築は青田売りで中古は出来上がりですので、立地条件はさりながら、出来栄えが大きく影響してきます。
どういうものが出きるか楽しみですね。

[672: 匿名さん]

>>671
なるほど。
まだほとんど売ってない時点で事故が起きてたらどうなってましたかね。それでも売れたかな。

[673: 周辺住民さん]

この物件は売れますよ。

[674: 匿名さん]

>>672
カウントすると、事故後5ヶ月で60戸ぐらい売ってます。
単純計算で月に12戸で、全くゼロから販売すると仮定しても30ヶ月で完売するペースですね。
もともと2013年8月から販売開始して、事故前の段階で300戸程度販売しており、2015年3月までに完売する計画と聞いてましたので、ほとんど売ってない状態で事故が起こっていたら、その計画よりは後ろ倒しになっていたかもしれません。
ただし、事故段階でもともと条件のいい部屋が残っていないことを踏まえると、それで5ヶ月60戸販売した実績は評価できると思います。

[675: 匿名さん]

こちらがほぼ捌けたので船堀のほうHPアップしましたね。こちらより安くなることはないかな…

[676: 匿名さん]

西葛西がいいか、船堀がいいかはなんともいえないけど、あちらの立地はよさそうですね。
徒歩3分というのは魅力的です。

[677: 購入検討中さん]

区役所が移転し、事実上　江戸川区の中心となるので、資産価値は船堀の方が上がるでしょうね。
８０m２で６０００万円を切るのであれば引越しを検討します。

[678: 契約済みさん]

>>677
区役所が船堀に移転することで江戸川区の中心になるのであれば、現在の区役所の所在地は江戸川区の中心ですか？
江戸川区はベッドタウンなので、都心へのアクセスの良さが資産価値に大きく影響します。都営新宿線が東西線の利便性を上回ることはありません。したがって、区役所が船堀に移転することで多少の影響はあるかもしれませんが、資産価値の大幅な上昇は見込めないと思います。

[679: 周辺住民さん]

>>677
他区役所をみれば、わかると思いますが…

[680: 契約済みさん]

西葛西住民としては、区役所が近くなるのはありがたいな。
今の区役所は行きずらかったから。

[681: 契約済みさん]

>>680
そういう意味では、船堀の資産価値が上がるようであれば、西葛西の資産価値も連動して上がる可能性があるということですね。

[682: 匿名さん]

さらに、今日1戸売れたようですので、残り2戸になりましたね。

[683: 購入検討中さん]

ここよりは駅に近い船堀の物件の方が資産価値があるのは明らかですが・・・
駅からの距離ですから

[684: 匿名さん]

>>683
そもそも単純に駅距離だけで船堀の物件の方が資産価値があると言い切れるものですか？
船堀と西葛西が地域の特性として同じ資産価値があるという前提であればそうなりますが。
駅力、資産性は船堀＜西葛西です。
駅距離を勘案した参考指標として、路線価である程度は測れます。
路線価は、ザ・ガーデンズ敷地277千円/㎡、船堀281千円/㎡です。
両者の取引価格は不明ですので何とも言えません、
それから、建物や設備のグレード感も影響してきますが、船堀はまだ内容がオープンになっておりません。
建築費も高騰しており、船堀の物件の方が資産価値があるのは明らかというには時期尚早では。

[685: 購入検討中さん]

船堀に住んでますが、所詮都営線の沿線ですし、民度もそこまで高くなく、、西葛西の方が上ですよ(^_^;)
駅3分はいいですけどね〜東京メトロ沿線と都営線沿線、全然違いますね。
住み心地は悪くないですけどね！

[686: 契約済みさん]

南西側です。

[687: 契約済みさん]

北西？側です。

[688: 契約済みさん]

東側です。
バルコニーにサッシが付き始めていました 。

[689: 契約済みさん]

画像ありがとうございます!
なかなか現地見に行けないので助かります。
ホームページ見たら、残り1戸のようですね。
完売まであとカウントダウンですね。

[690: 匿名さん]

もう10階位まで建ってるのかな。
周りのマンションの高さもあと数ヵ月で追い越しそうですね。

[691: 匿名さん]

駅まで３分は近くて良いですよね。中心部まで行くのもこのあたりだと気になりませんし楽だと思います。
周辺はそこまで賑やかではなくて、むしろ住宅街みたいな地域なので、落ちついて生活出来る環境みたいですよね。