ザ・ガーデンズ西葛西ってどうですか？ その3

[物件比較中さん]

ザガーデンズ西葛西の その3です。

前スレ
PART2:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/523306/
PART1:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/343132/


所在地：東京都江戸川区西葛西2丁目22番5（地番）
交通：東京メトロ東西線 「西葛西」駅 徒歩8分
間取：3LDK・4LDK
面積：70.56平米～82.11平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル 、三菱地所レジデンス
物件URL：http://www.the-gardens.jp/
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[601: 匿名さん]

>>594
　
私立中学への進学率も他の地域に比べてとても低いのに
何を根拠に高いと言えるのでしょうか

[602: 匿名さん]

私立中学に入れるより御三家の清新第一中学に入れる方が安心だからではないですか。清新中があるからこそ学力が高い地域と言えるのではないでしょうか。

[603: マンコミュファンさん]

西葛西地域の私立中学の進学率が低いのは、学費のかかる私立に通わせなくても、
それに応えられる公立中学が存在することが一面であるからではないでしょうか。
言い換えれば、行政の方も区民のニーズに応えるサービスが一定程度、提供できていること
になりますね。そういう意味で「教育レベルが高い」と言わせていただきました。

[605: 購入検討中さん]

船堀の高島屋跡の物件、モデルルームを着々と準備中のようです。
年明けに物件情報がオープンでしょうか。
楽しみです。

[606: 匿名さん]

>>602

近隣に住んでいます。子供の中学進学にあたり、昨年いくつか近隣の学校説明会に伺いましたが、意外にも清新一中の進学実績が良くなかったのには驚きました。昨年度だけですが、西葛西中や葛西三中のほうが明らかに良かったですよ。

[607: 匿名さん]

学区については、過去スレ見ると、学校のレベルが高いのではなく、教育熱心で塾などにお金をかけれる家庭の子が多い、つまり元々学力レベルが高いお子さんが集まっているという話でしたよね。特にモデル校でもないし。
学校の授業には期待していなくて、受験対策は塾に通ってみっちりやる、そのため生徒の学力レベルや受験意識が高いので、勉強させたい子供に刺激を与えることができ、やんちゃな子も少ない荒れていない良い環境だと。
結局ここの学区が人気なのは、教育に充分お金をかけれる家庭の方が普段の雰囲気も重視したいから、ということなんですかね？

[608: 匿名さん]

>>607

教育熱心でゆとりのあるな家庭なら迷うことなく私立中でしょう。清新一中神話は、恐らく中学受験がそれほど一般的ではなかった何年も前の記事が今でも一人歩きしているだけなのではないのかなと。現在では区立中を選択した人の多くが高校は公立志望ということになる訳だけど、そうなると内申が辛い清新一中は不利なので、進学実績が振るわないというのも理解できます。

[609: 匿名さん]

>>603
「言い換えれば、行政の方も区民のニーズに応えるサービスが一定程度、提供できていることになりますね。そういう意味で「教育レベルが高い」と言わせていただきました。」

↑どういう意味ですか？

[610: 物件比較中さん]

>>608
矛盾してないですか？
内申が悪くなるということは、生徒の標準的なレベルが高いということではないでしょうか？

[611: 匿名さん]

>>610
昔と違って絶対評価なんですが・・・

[612: 契約済みさん]

608さんの書き込みは、私も矛盾してると思いました。
『内申が辛い清新一中は不利』なのは何故なの？

[613: 匿名さん]

>>612
どこが矛盾してるのかわからないなあ
あなたはなぜ不利じゃないと思うのですか？

[614: 物件比較中さん]

>>611
じゃあ、なぜ内申が悪くなるのですか？絶対評価で内申が悪くなりやすいということは、求められる試験や行動基準のレベルが高いということでしょう。

[615: 匿名さん]

みなさん、608は根も葉もないコメントを書いて意味のないネガキャンをしてるだけですので、信用しないでください。
こちらが事実ですのでご安心を。
http://edogawa.schoolweb.ne.jp/weblog/data/1320062/3/e/159023.pdf

[616: 匿名さん]

根本的な事が理解できない人達は「中学 内申 格差」で検索して下さいね。

[617: 匿名さん]

>>616
「中学 内申 格差」で検索したけど全然分からんわ。
一体何が言いたいの？
自分の言葉で説明してくれんか。

[618: 612]

>>613

あなたの主張は、下記の通りですよね？

①教育熱心でゆとりのある家庭の子供は、基本的に私立中学に進学する。なので、区立中学に進学する子供はそんなに学力のレベルが高くないはずである。清新一中も例外ではない。
②清新一中では、去年の進学実績がそれを表してるように見える。
③清新一中では、良い内申を取りづらいので、公立高校への進学には不利である。それが、去年の進学実績が振るわなかった原因の一つと考えられる。


①の仮定が成立するのであれば、清新一中に通う子供達の学力レベルは高くないはずですよね？
一方、③の仮説は、清新一中に通う子供達の学力レベルが全体的に高くないと成立しないと思うのですが。

私はこの部分が矛盾していると感じました。

[619: 匿名さん]

近隣の中学のHP改めてみてみましたが、清新第一中学は学力調査でも他と比べるとかなり高いですね。中学受験せずに清新一中に行ってる子は中学入学からすぐに塾に行きがっつり勉強してる子が多いし、塾でも清一のトップクラスの子は授業料優遇するところもあるくらい、他と違う対応のようです。もちろん高校受験避け中高一貫受験者もそこそこいて、2丁目に限って言うとJGや小松川、東邦大東邦、昭和秀英、市川、吉祥など偏差値高い学校に通ってる子もいます。また清新一中にに行く子か必ずしも成績が振るわないから受験しない訳でなく、小学校でも成績いい子も沢山公立に行ってます。そして、前の方で書いた通り。うちも私立ですが、間違いなく教育熱心な家庭は多いです。江戸川区でもこの辺りは特異な地域だと思います。

[620: 匿名さん]

子供がいるとどうしても学区のしんぱいはあります。
特に成績にまつわることは将来にも関わりますからね。
ただ、ここで議論はそろそろやめて本題に戻しましょう。

周辺環境は、見た感じとても良いと思いましたが
実際にお近くにお住いの方のお声が聞けたら嬉しいです。

[621: 匿名さん]

>>618
はじめに断っておきますが、私自身と子どもの内の一人が清新一中出身です。もう一人は今年から私立一貫在学中です。一中のレベルが高くないなんてどこに書いてあります？全国テストの結果からも分かる通り、ある程度高いことは十分承知していますよ。その上、この学校は昔から区内の他の学校と比較して、成績評価がかなり厳しいことでも有名なのです。同じ学力であれば、他の学校に行っている子より相対的に低く評価されてしまいます。そういう理由で内申点の影響が大きい公立受験には不利な学校であると感じています。内申点が影響しない私立であればあまり関係ありませんが、一昔前と異なり、私立のほとんどが中高一貫となっている現在では、高校からの募集は非常に少なくかつ難しくなっておりますので、ある程度の私立を志望するのであれば、自ずと中学受験となるわけです。言葉足らずな部分があるかもしれませんが、ほぼご理解いただけますでしょうか。

[622: 物件比較中さん]

>>621
あなたは608ですか？
608なら、「教育熱心な家庭なら間違いなく私立に通わせる。昔の清新一中神話が一人歩き。清新一中は内申を取りにくくて不利。」という表現から、少なくとも清新一中のレベルが落ちていると取れますが、そう言いたかったのですか？

[623: 匿名さん]

>>622
621です。
上のレスに全て書きました。
スレ違いですので、ここまでとします。

[624: 匿名さん]

608と622の内容が変わってるところを見ると、要するに、矛盾してみんなに指摘されたから慌てて修正したということだな。

[625: 匿名さん]

なんかトンチンカンなお騒がせさんやったなぁ。

[631: 匿名さん]

子育て環境に関しては、暮らしやすそうですからファミリーには魅力がありますよね
マンション自体もファミリー向けなのでお子さんがいらっしゃる方が購入を検討されているのかな？

[632: 匿名さん]

>>631
30代が購入の中心帯だそうですよ。
小さい子連れ～小学生低学年が多いと思います。

[633: 匿名さん]

ファミリー向けで、中国の方も多いみたいです。

[634: 匿名さん]

少しでもネガティブなレスが付くと寄って集って潰しにかかる連中て関係者なの？
その後で必ず同じような言い回しでヨイショレス入るのお約束だよね（失笑）
購入検討者にとってはどうでもいいヨイショよりもシリアスなネガレスの方が参考になるんだよ

[635: 契約済みさん]

>>634
ネガもポジも事実ならそれでいいんじゃない？
資産価値うんぬんとか個人的な感想で述べるのは叩かれても仕方がない。
634のコメントのような生産性のない内容は不要。

[636: 匿名さん]

シリアスなネガレスって(笑)

[637: 匿名さん]

それをいうなら635も同じたげどね。

[638: 匿名さん]

637たけど635に対してのレス。

[639: 匿名さん]

>>637
それをいうなら637も同じ、と堂々巡りになるからこれでおしまい。

[640: 匿名さん]

>>602
清新一中なら今年度壊れました。
清新一小が壊れた時と同じことが起きたからです。

[642: 匿名さん]

いよいよ最終期。残り21戸（先着順含む）3月までに完売するかな。

[643: 匿名さん]

年度内に何とかっていうのはありますよね
それまでにある程度販売できると、完売できるのかなぁと思いました
あとは価格ですよね
けっこう長く年末年始休暇を取るので、
販売もそこまで焦っていないんだろうなというのは伝わっていますよね

[644: 匿名さん]

>>640
壊れたってどういうことでしょう？
進学実績が悪化し始めたってこと？

[645: 匿名さん]

>>644
今年度の東京都内での学力テストも平均を大幅に上回っているので、学力低下は心配ないですよ。

[646: 匿名さん]

事故のことって落ち着いたの？

[647: 匿名さん]

>>646
イエス

[648: 契約済みさん]

現地見てきました。工事が着々と進んでいるようで出来上がった階数がどんどん伸びてきましたね。来年の春が楽しみです。

[649: 購入検討中さん [女性 40代]]

HP見たけど大分値下げしてませんか？

[650: 購入検討中さん]

>>649さん
どの部屋がどのぐらい安くなってますか？
価格がネックで一旦諦めたんですが、下がってるなら再検討したいです。

[651: 購入検討中さん]

>>650です。
HPをしっかり確認して自己解決しました。
先着順の4戸は、坪単価218万〜244万なので、これまでと変わらないのでは？と思っていたのですが、トップページに載っている、3LDK(68.37平米)、4,200万円台のやつですよね？

グロスで見ると安く感じますが、坪単価で見ると202万前後で、これまで販売していた住戸の中でもあったレベルです(これまで販売した中には、坪単価で200万を切る住戸もありました。)

3LDKで4,200万という数字だけ見ると我が家も検討したい所ですが、子供が二人居るので、60平米台は正直厳しいです。。。

[652: 匿名さん]

子どもが2人だとその分収納も欲しくなるから、３ＬＤＫだったら７０は欲しいかもしれないですね
1人増えるだけで純粋にモノが増えますよね。
洋服然り、ベッド・机等々。。。
子どもが1人だったらゆったりと使えるのかもしれないですけれど。
あとは家具などで工夫していけば現状でなんとか、なのかな。

[653: 匿名さん]

家は子供一人で80㎡だけど、もっと広さが欲しいね！

[654: 購入検討中さん]

ここんちの船堀のマンションのモデルルームが着々と進んでいます。茶と黒でかなり高級感がありそうです。

[655: ﾏﾏさん]

>>654
プラウドシティのモデルルームがあったところでしょうか？地所だからパークハウスかな。駅に近いですね。

船堀と西葛西、どちらが暮らしやすいのでしょう。

[656: 匿名さん]

断然西葛西だと思いますが、船堀も徐々に発展するのではないでしょうか。

[657: 匿名さん]

結構、大型マンションですね。
共用施設もありファミリー世帯にも住みやすそうです。
４LDKの間取りがありますが、若干、せまいですね。
販売価格は、普通だと思います。
エントランスラウンジもゆったりとしていて、いいですね。

[658: 匿名さん]

先日、TVで西葛西駅のムクドリ問題やってましたけどこのあたりも影響はあるのでしょうか？
駅から離れているから大丈夫ですかね？

[659: 匿名さん]

＞６５５
あちらは駅徒歩３分ですからね。
お値段も断然、高くなるのではないでしょうか。
船堀にはそのうちに区役所ができると聞いてますからそうなるともう少し発展していくのではないでしょうかね。

[660: 匿名さん]

HPの販売予定がなくなって先着順4戸だけになってますね。
いつのまにか3戸売れたのでしょうか？

[661: 匿名さん]

HP更新されましたね。
残り先着順6戸で完売です。

[662: 匿名さん]

スーモだと価格と間取りと部屋番号の一覧が見られますね。
低層階ばかりかと思いきや13階もまだ残ってるんですね。
まあディンクスさん向きの広さなのとエレベータが食い込んでる間取りなので
納得ですが。建物はもう完成したんですよね？今だと現物の部屋が見られるんでしょうか。

[663: 匿名さん]

>662
竣工は来年の1月下旬予定ですよ。

[664: 匿名さん]

HP更新されて残り4戸ですね。

[665: 匿名さん]

HPさらに更新され、残り3戸となりました。

[666: 契約済みさん]

あと1年1ヶ月ですね。
家具選び楽しんでます。

[667: 匿名さん]

>>666さん
ありがとうございます。
結構できてきましたね。
ちなみにこの写真は西側から撮られたものですか？

[668: 契約済みさん]

>>667
西側、駐車場出来る方ですよ。

[669: 匿名さん]

>>668さん
ありがとうございます。

[670: 匿名さん]

ここみたいな売れるスピード遅くない物件でも売り切るのは大変なんですね。

[671: 匿名さん]

>>670
そこは事故の影響が少なからずあったと思います。
ただし、事故後でもお隣より売れ行きは良かったので、相対的には中古で売る際の影響も軽微といって良いでしょう。
新築でも中古でもその要素は同じ考え方ですし、中古の方がむしろ時間が経過してより風化されますので。
新築は青田売りで中古は出来上がりですので、立地条件はさりながら、出来栄えが大きく影響してきます。
どういうものが出きるか楽しみですね。

[672: 匿名さん]

>>671
なるほど。
まだほとんど売ってない時点で事故が起きてたらどうなってましたかね。それでも売れたかな。

[673: 周辺住民さん]

この物件は売れますよ。

[674: 匿名さん]

>>672
カウントすると、事故後5ヶ月で60戸ぐらい売ってます。
単純計算で月に12戸で、全くゼロから販売すると仮定しても30ヶ月で完売するペースですね。
もともと2013年8月から販売開始して、事故前の段階で300戸程度販売しており、2015年3月までに完売する計画と聞いてましたので、ほとんど売ってない状態で事故が起こっていたら、その計画よりは後ろ倒しになっていたかもしれません。
ただし、事故段階でもともと条件のいい部屋が残っていないことを踏まえると、それで5ヶ月60戸販売した実績は評価できると思います。

[675: 匿名さん]

こちらがほぼ捌けたので船堀のほうHPアップしましたね。こちらより安くなることはないかな…

[676: 匿名さん]

西葛西がいいか、船堀がいいかはなんともいえないけど、あちらの立地はよさそうですね。
徒歩3分というのは魅力的です。

[677: 購入検討中さん]

区役所が移転し、事実上　江戸川区の中心となるので、資産価値は船堀の方が上がるでしょうね。
８０m２で６０００万円を切るのであれば引越しを検討します。

[678: 契約済みさん]

>>677
区役所が船堀に移転することで江戸川区の中心になるのであれば、現在の区役所の所在地は江戸川区の中心ですか？
江戸川区はベッドタウンなので、都心へのアクセスの良さが資産価値に大きく影響します。都営新宿線が東西線の利便性を上回ることはありません。したがって、区役所が船堀に移転することで多少の影響はあるかもしれませんが、資産価値の大幅な上昇は見込めないと思います。

[679: 周辺住民さん]

>>677
他区役所をみれば、わかると思いますが…

[680: 契約済みさん]

西葛西住民としては、区役所が近くなるのはありがたいな。
今の区役所は行きずらかったから。

[681: 契約済みさん]

>>680
そういう意味では、船堀の資産価値が上がるようであれば、西葛西の資産価値も連動して上がる可能性があるということですね。

[682: 匿名さん]

さらに、今日1戸売れたようですので、残り2戸になりましたね。

[683: 購入検討中さん]

ここよりは駅に近い船堀の物件の方が資産価値があるのは明らかですが・・・
駅からの距離ですから

[684: 匿名さん]

>>683
そもそも単純に駅距離だけで船堀の物件の方が資産価値があると言い切れるものですか？
船堀と西葛西が地域の特性として同じ資産価値があるという前提であればそうなりますが。
駅力、資産性は船堀＜西葛西です。
駅距離を勘案した参考指標として、路線価である程度は測れます。
路線価は、ザ・ガーデンズ敷地277千円/㎡、船堀281千円/㎡です。
両者の取引価格は不明ですので何とも言えません、
それから、建物や設備のグレード感も影響してきますが、船堀はまだ内容がオープンになっておりません。
建築費も高騰しており、船堀の物件の方が資産価値があるのは明らかというには時期尚早では。

[685: 購入検討中さん]

船堀に住んでますが、所詮都営線の沿線ですし、民度もそこまで高くなく、、西葛西の方が上ですよ(^_^;)
駅3分はいいですけどね〜東京メトロ沿線と都営線沿線、全然違いますね。
住み心地は悪くないですけどね！

[686: 契約済みさん]

南西側です。

[687: 契約済みさん]

北西？側です。

[688: 契約済みさん]

東側です。
バルコニーにサッシが付き始めていました 。

[689: 契約済みさん]

画像ありがとうございます!
なかなか現地見に行けないので助かります。
ホームページ見たら、残り1戸のようですね。
完売まであとカウントダウンですね。

[690: 匿名さん]

もう10階位まで建ってるのかな。
周りのマンションの高さもあと数ヵ月で追い越しそうですね。

[691: 匿名さん]

駅まで３分は近くて良いですよね。中心部まで行くのもこのあたりだと気になりませんし楽だと思います。
周辺はそこまで賑やかではなくて、むしろ住宅街みたいな地域なので、落ちついて生活出来る環境みたいですよね。

[692: 匿名さん]

>>691
何の話してます？
スレ違いではないですか？

[693: 契約済みさん]

エントランス撮ってきました

[694: 匿名さん]

>685
民度って船堀も西葛西もそんなにかわるものでしょうか(笑)

[695: 匿名さん]

>>694
結構変わると思うよ。

[696: 匿名さん]

平均年収比べて見たら、結構差がつきそう。船堀と西葛西。

[697: 匿名さん]

ここって死亡事故あったのね。
http://blog.livedoor.jp/r_market/archives/40475779.html

事故物件は、リセール時苦労しそうだからやめとこ。

[698: 匿名さん]

>>697
日照犯されたお隣さんちーっす。

[699: 匿名さん]

>>697
「やめとこ」って、もう1戸しか残ってないですから(笑)

[700: 匿名さん]

>>697
リセール時苦労するも何も、事故後でも苦労せずに売れたのに、同じ要因でなんでリセール時に苦労するのか意味不明。
頭の弱い人なのかな。