ザ・ガーデンズ西葛西ってどうですか？ その3

[物件比較中さん]

ザガーデンズ西葛西の その3です。

前スレ
PART2:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/523306/
PART1:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/343132/


所在地：東京都江戸川区西葛西2丁目22番5（地番）
交通：東京メトロ東西線 「西葛西」駅 徒歩8分
間取：3LDK・4LDK
面積：70.56平米～82.11平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル 、三菱地所レジデンス
物件URL：http://www.the-gardens.jp/
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[437: 匿名さん]

>>434
433です。
消費税の増税分については、435、436の方がおっしゃる通りです。
住宅ローン減税については、増税前対象の物件を購入する場合は、ローンの2000万円までの部分に対して毎年年末残高×1％が10年間税額控除され、増税後対象の物件を購入する場合は、ローンの4000万円までの部分に対して毎年年末残高×1％が10年間控除されます。なので、税額控除は年間40万円が限度となります。
2013年10月以降に契約する物件は増税後対象物件ですので、今から購入する場合は後者が適用されます。
5000万円の物件に対して4000万円以上ローンを組んだ場合、毎年年末残高×1％が税額控除されますが、返済する限り毎年残高は減少していきます。
ここで、税額控除を計算してみます。
10年後の残高を簡単に計算すると、4000万円÷35年×25年（10年後の残期間）＝2857万円
平均残高＝（4000＋2857）÷2＝3428万円
よって、3428万円×1％×10年＝343万円≠350万円（実際には元利均等なので繰上弁済をしなければもう少し多くなると思います。また、金利が低ければ低いほど残高の減りが早いので、注意が必要です。）
増税前対象物件はこの半分の控除しか受けられないため、増税後対象物件の方が350万円÷2＝175万円得になります。
なお、これだけの恩恵を受けるには年間40万円以上の所得税（所得税で賄いきれない場合は住民税）を支払っている必要があります。
4000万円以上のローンを組める方は基本的には大丈夫だと思います。
一番低い変動金利で0.5％ぐらいなので、金利の面でも今が買い時でしょう。

[438: 匿名さん]

手付け金の返金やお詫びなどが行われてはいないようですが、事故直後に何としても手付け金を返金してもらって解約する！と強く語っていた方達がすっかりいなくなったのは何故ですか？
私がそのような立場なら何も解決策がなければ黙ることなどできないですが。

返金やお詫びに応じてもらえた方もいるということでしょうか？

[439: 匿名さん]

>>437
詳細なご説明ありがとうございます。
今の計算ですとローン3000万で消費税3%分はトントンということでよろしいでしょうか？
ここは平均5000万以下のマンションだと思いますので、ローンの平均もせいぜい3000万くらいではないでしょうか？
確かに、買い時は10%になる前が良いと思いますが、5%時より100万お得になるケースはそこまで多くはない気がします。

[440: 契約済みさん]

売れているので、三井は何もしないでしょうね。まだ一年以上も先なので、うちは様子見ながら他の物件も探し中です。何もお詫びしないことは腹立たしいのでギリギリキャンセルも考えてます。

[441: 購入検討中さん]

ぎりぎりキャンセルだけでなく、ぎりぎりに係争を起こすともっと売主は困るよ。

係争中の部屋は黒白はっきりするまで販売できない。

売主にとって、係争で生じる機会損失分よりお詫びの方が費用対効果で望ましいとなれば、何らかの対応が期待できる。

これが二人三人ともなれば・・・。

どうせ何も得られないことに気が済まないならごねまくるのも手だよ。

[443: 匿名さん]

>>439
この物件の最多価格帯はだいたい4,800万円ぐらいです。
4,800万円の物件を購入し、ローン3200万円組んだ場合にちょうどトントンですね。
物件価格で4,800万円ですと、諸経費込で5,000万円になりますが、逆に頭金1,800万円も入れる人がほとんどということでしょうか？
個人的には頭金1,000万円以内でローンを4,000万円以上組む人の方が多いような気がしますが。
仮に頭金1,800万円、ローン3,200万円で購入を検討している人がいるとすれば、その人は頭金を1,000万円にしておいて、あえてローンを4,000万円組んだ方が得です。
変動金利で0.5%で調達しておいて、10年間で1%の減税を受けられる訳ですから、金利が変わらなければ、ローン残高に対して0.5%×10年間=5%の利鞘が取れます。
仮にどこかのタイミングで変動金利が1%を超えて上昇するようであれば、頭金に800万円の余裕を残しているので、繰り上げ弁済すれば元々当初3,200万円で考えていたローン残高の水準になります。
それができる人は必ず得をするので4000万円を借りない手はないはずです。
つまり、どういうローンの組み方をする人が多いかどうかというより、同じ手持ち資金で、かつ、物件価格が4,000万円以上であれば、4,000万円のローンを組んだ方が得です。
よって、住居に関してはみなさんで消費税増税後の恩恵を受けましょう。
ただ、4,000万円を超えるローンを組むと、税額控除にCAPがかかり、金利負担が増えますので、4,000万円が心地いいと思いますが、4,000万円を超えて借りるかどうかに関しては、個人の状況によって判断基準が異なるかと思いますので、ご注意ください。

[444: 匿名さん]

>>442
三井さん？
契約者、購入検討者には大切なことです。現在支障がなくとも、将来売る時に事故物件だと言う汚点を作ってしまったのに知らん顔でろくにお詫びなしの会社なんてね…。
お隣とこちらが同じ価格で販売されていたら、縁起悪いからあっちにしようって乗り換える人も絶対いると思います。
十年単位で住む、何千万もする物件なんだから重く考えて普通ですよ。

[445: 匿名さん]

↑
後半は、今の検討者ではなく将来中古物件を購入する人の話です。

[446: 匿名さん]

>437
うちは増税前ですが住宅ローン控除は4000万まででしたよ。

[447: 匿名さん]

また聞き飽きたネガキャンがポツポツ湧いてきてるけどスルーしましょう。

[448: 匿名さん]

>>444
事故後隣も売れ出したもんね。

[449: 購入検討中さん]

一之江〜船堀の新大橋沿いの賃貸に住んでますが騒音気になります。特に夜。賃貸なので我慢できるけど分譲となると後悔しそう。船堀街道沿いなのがガーデンズの最大の弱点なんだよな〜。設備仕様は魅力的なんだが。

[450: 匿名さん]

>>448
バタバタとキャンセルはないまでも、逆に300部屋近く売れていて一つもキャンセルがなかったのも疑わしいですね。
ずっと住むものですし、嫌な人は嫌だと思いますから。
まぁ、去る人は新しい物件探し忙しいだろうし、ここにも来なくなるでしょうしね。
以前、違う所で、今回とか無関係のとある人気物件は完売と謳ったのに数ヶ月後「キャンセル出たんで～」と10戸近く売り出されたことがあるとか。同業者は「絶対完売なんかしてなくて、お前等が残してたんだろ」と思ったそう。
今回の件も、三井さんは沢山の人間が「キャンセル出たの？売れ残ったの？」と見ているのは重々承知だと思うので、わざわざそれを公表するような売り方はしませんよね、普通。
なんか、色々嘘臭い。

[451: 匿名さん]

>>443
所得税（＋住民税の一部？）を40万以上支払っている、および、金利が1%以下という前提であれば、10年後ローン残高4000万、つまり手付け以外、フルローンするくらいが最も恩恵が受けられるということですね？

仮に3000万ローン予定を4000万にした場合。金利0.5%。
メリット
減税が受けられる。100万程度。
1000万の余裕がある。運用益が得られる。
1000万の保険代わり。
利鞘が得られる。50万程度。
デメリット
借り入れ手数料。20万程度。
1000万の運用ミス。（自己責任ですが。。。）
心理的負担？

確かに、制度をフル活用すればベストなのかと思いますが、あくまでローンなので、必要な分借り入れるのがよろしいかと。個人的意見です。長文失礼しました。

[452: 匿名さん]

>>446
それはありえません。
明確に消費税が5％の場合は、限度額が2000万円になると規定されてます。
増税前で2000万円の限度額か増税後で4000万円の限度額かどちらかです。
再度確認された方が宜しいかと。

>>451
フルローンが恩恵を受けられるとは限りません。443でのコメント但し書きの通りで、4000万円を超える部分は税額控除が上限となる一方、金利負担だけがかかってきますので。
運用益については、普通は資金が固定化されてしまうので、1000万円を運用しないと思います。金利上昇以上に確実に運用できる自信があればするでしょうが、普通は金利上昇に備えて繰上弁済用に取っておいた方がいいと思います。
借入手数料を差し引いてもメリットしか残らないので4000万円ぐらいがちょうどいいのでしょうね。

[453: 匿名さん]

最大400万の控除！と聞きますが、上限があるので丸々もらえる人は少ないと聞きました。
所得税の額などから、うちも最大額の控除にはどう頑張ってもならないと言われました。

[454: 匿名さん]

>>453
600万くらいの収入があれば満額いけるけどね。控除が多いともっと収入必要だけど。

[455: 匿名さん]

>>453
なので、ローン残高が減っていくことを考慮して、10年間で400万円ではなく350万円の減税、増税前対象物件と比べてもローン減税の部分については175万円の得になります。

[456: 匿名さん]

ここってあと何戸残ってるか知ってる方いますか？
もう選ぶ余地があるほど残ってないのでしょうか。使いづらい間取りとか日当たり悪い部屋とかしか残ってないですかね？

[457: 契約済みさん]

先週行きましたけど、選べるとしたらライブラリー上の1列じゃないですかね。
ただエレベーターに近い、玄関前が西棟だから11階以上が良いのかも。
ただ68平米なので、子供二人いると若干狭いかもです。

[458: 匿名さん]

11階以上っていくらくらいですか？

[459: 匿名さん]

>>452
このスレとは関係ないけれど、2年前の長期優良住宅なんじゃないのかな？

そういえば、東西線から見える大きなクレーン目立ちますね
高層階なら江東花火大会見えるのかな？

[460: 匿名さん]

>>459
それは分かってるけど、話の流れとしては、今回の消費税増税前と増税後の経済合理性の比較なので、2年前の長期優良住宅制度は関係ありません。
それをいうなら、長期優良住宅制度の減税限度額は、増税前対象物件の場合、10年間で300万円、増税後対象物件の場合、500万円です。平均残高で計算すると、やはり増税後の方が175万円得になるので、結果は一般住宅と変わりませんね。

[461: 匿名さん]

>>456
販売状況ウォッチしてますが、あと42戸だと思います。

[462: 匿名さん]

>>461さん
ありがとうございます。
まだ少しは選ぶ余地あるかな。お隣を先に見たんですが、営業の女性が有り得ないほど無知で、しかも「調べます」ではなく「わかりません、知りません」の連発で悪びれる様子もなく、嫌になりました…。
こちらでは変な営業さんに当たらないことを期待です。

[463: 匿名さん]

>>462さん
Suumoのホームページに先着順の間取りが出てるので参考にされてはいかがでしょう？
あとはモデルルームに行って頂ければそれ以外の部屋位置と間取りを確認できると思います。

[464: 匿名さん]

>>463さん
ありがとうございます。残っているのは使いづらい間取りとか日当たり悪い部屋が多そうな雰囲気ですね…。玄関側の部屋がいびつで使いづらそう。
スーモに載ってる5千万ちょっとの部屋の間取りも同じ形の部屋が２つ横並びって、寮みたいな間取りですね（汗）平等に子供部屋与えたい人向け？

[465: 匿名さん]

こちらって先着順の販売はやってないんですか？
気になった部屋があったので問い合わせたら、今希望出しても抽選になり今月中旬まで当落がわからないと言われました。
もう一つ気になってる物件があって、そっちはいつ売れてもおかしくない状態なので
2週間も足踏みさせられるのはツライ…。
こっちを選んで落選してたら目も当てられない（涙）

[466: 匿名さん]

>>464
それはつなぐプランってやつですね。
家族が必ずリビングを通る導線にしたい場合に有効です。
子供が思春期になっても親と顔を合わせられるようにということでしょう。

[467: 契約済みさん]

>458
4,800万円ぐらいです。

[468: 匿名さん]

>>467さん
ありがとうございます。

[469: 匿名さん]

ライブラリーの上は陽当たり問題ないし、どこの階にするかも選び放題だからいいですね。
残りの部屋は陽当たり最悪の部屋しか残ってない…。
毎日のことですし、薄暗い部屋は嫌ですよね。

[470: 匿名さん]

先着順の住戸が3戸に減っていますね。

[471: 匿名さん]

>>470
本当ですね。予告広告の部屋の価格はいつ発表されるのでしょうね。

[472: 匿名さん]

>>470
残り41戸になりました。

[473: 匿名さん]

ここの人って他物件悪く言いません？
セールストークの要所要所に他はこんな感じで駄目だけどうちは…みたいに言ってて、なんだかなーと思いました。
売れ行き悪くないし、大手なんだから自分の物件の良いところだけを自信持ってやればいいのに。
ここだって、液状化の危険、船堀街道に直面、日当たり悪い部屋はめちゃくちゃ日当たり悪い、直床…言ったらきりがない欠点ありますよ。

[474: 匿名さん]

>>473
人によるよね。
どこも一定の割合でそんな営業はいるんでないでしょうか。

[475: 匿名さん]

死亡事故があったことも忘れてはならない。

[476: 匿名さん]

↑
しつこいね(笑)

[477: 匿名さん]

敬遠されるには十分な理由。
気にしない人は気にしないかもだけど、ナシの人は１００％ナシになる理由。

[478: 匿名さん]

>>475,477
事故が起こっても順調に売れてるので他の物件の営業さんが焦ってるのね。

[480: 匿名さん]

みんな、スルーするスキルを身につけてくれ。
また掲示板が荒れちゃうよ。

[481: 匿名さん]

確かに契約した人全員が事故がなかった方が良いと思っているのは間違いないことだ。

[484: 匿名さん]

買わないの。
喜んで住む人ばかりじゃない物件なんてやだ。同じ価格帯で他行きます。

[485: 匿名さん]

>>479
普通に考えたら、本当に嫌なら後悔する前に解約するんじゃね？
全員解約オプション持ってんだからさ。
誰も解約しない時点で誰も後悔していない訳で。
ちょっと考えたら分かるよね。

【一部テキストを削除しました。　管理担当】

[486: 匿名さん]

契約後に事故が起こったから、解約したくてもその場合手付け金数百万を三井に寄付するしか方法がないからみんな仕方なくこの物件に縛り付けられてるんでしょ。
買い主は何も悪くないのに、三井に数百万を人質に取られてしまったようなもの。