ザ・ガーデンズ西葛西ってどうですか？ その3

[物件比較中さん]

ザガーデンズ西葛西の その3です。

前スレ
PART2:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/523306/
PART1:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/343132/


所在地：東京都江戸川区西葛西2丁目22番5（地番）
交通：東京メトロ東西線 「西葛西」駅 徒歩8分
間取：3LDK・4LDK
面積：70.56平米～82.11平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル 、三菱地所レジデンス
物件URL：http://www.the-gardens.jp/
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[393: 匿名さん]

＞３９０
駅近で静かなら最高だよね。
船堀街道沿いはうるさいし。。。

[394: 匿名さん]

船堀がよければ船堀に行ってくださいな。住み心地は断然西葛西の方がいい。

[396: 物件比較中さん]

だいぶ売れちゃって選択肢がだいぶ少ないですよね。
予算がそんな多い方ではないので。
船堀はいくらなんでしょうか。
学区が魅力的でここが第一優先になってしまいます。

[399: 契約済みさん]

船堀の三菱の物件の情報って、どこかでオープンになってる？
西葛西が地元だから船堀は検討対象から外してたけど、単純にどんな物件かは気になる。
あと値段も。建設費、人件費の高騰の影響が、最近発売される江戸川区のマンションにどの程度反映されるか見てみたい。
びっくりするぐらい高い坪単価で出てくるのかな？

[400: 購入検討中さん]

近所に住んでます。船堀街道、バスやトラックすごく多いです。マンションに興味のないママ友たちが、駅から遠い方、船堀街道沿いの方という言い方をしているのでひそかに購入検討していることを言いにくくなってしまった。決めるのは自分だけど。決めた人の意見聞いてみたいな。

[401: 匿名]

前面道路は20m弱なので、それほど気にする必要はないかと思います。
確かに多少騒音や排気ガスが気になる人もいるでしょうが、その分バルコニーが抜けやすいなどメリットもありますので、人それぞれの考え方だと思います。
ハイブリッドやEVの技術も進んできてますので、将来車による騒音と排気ガスのデメリットが小さくなれば、むしろメリットだけ残るという考え方もあります。

[402: 契約済みさん]

>400さん

あまり気にしなくていいのでは？
このマンションに興味がないなら、物件の名前も知らないのは当然ですし、お隣と単に区別をつける為に、分かりやすく呼んだだけではないでしょうか。
他意は無いとおもいますよ。

[403: 購入検討中さん]

＞３９９
図面持ってます。近隣住民には配布されました。１３階建で自走式駐車場です。１階の南側一面には店舗が入るようです。
住居数：２５４戸　駐車場：９９台（内　平置き３台）エレベーター３機。完成引渡が平成２８年１２月予定です。
駅徒歩２〜３分だと思います。スーパー、公園も近くにあり、便利で閑静な環境です。おすすめ

[404: 匿名さん]

>>392
なぜ私立に通わせなくても良いんですか？

[405: 匿名さん]

>400さん

私も気にしなくていいと思います。
私の周りでは区別つけようとして、
結局どっちなんだっけ？となってみんなあやふやな感じになってしまいます。
購入しようと思ってても、なかなか言えませんよね。
これからは事故のあった方と言われてしまうかもしれません。

船堀街道は賑やかな時間帯もありますが、静かな時間帯ももちろんあります。
以前葛西橋通り沿いに住んでましたが、
車通りが多ければ排気ガスでベランダの手すりが汚れやすいです。
洗濯物についてるのかもしれませんが、花粉と同じで払えば少しはマシかな？程度にしか考えてません。
音に関しては、最近の窓は閉めていればかなり静かだと思うんですが。

私がこちらの方がいいと思う理由は、イオンが少しでも近いこと。
年寄りになっても買い物は必須ですし。
あとは設備がいいこと。
トランクルームや部屋内の収納が多いこと。
それに庭がこちらの方が広い感じで、マンション内でのんびり過ごせるイメージが強いということ。
学区は逆にネックに感じています。レベル高いと子どもが大変じゃないかなーと心配。
人によって考え方は色々あるので、購入者の一意見です。

[406: 購入検討中さん]

洗濯物にや手摺に排気ガスが付着するっていうの盲点だった！！バスやトラック多いからばかにならないかも。まぁ部屋干しすれば解決するんだけど。

[407: 匿名さん]

ホームページ更新されました。
第4期2次は4戸販売見込みです。

[408: 匿名さん]

>406さん
特別そこだけ排ガスの影響があるわけではなく、
１本道を中に入ったとしても、それがなくなるという訳ではないと思います。
この辺りはどこでもベランダの手すりは汚れます。
船堀街道でも葛西橋通りの南側は、空いてる時間帯もよくありますし。

詳しくは住んでみないと分からないかもしれませんね。

[409: 匿名さん]

今日は4戸売れたようですね。
残り43戸です。
だんだん少なくなってきましたね。

[410: 匿名さん]

もともと販売中のものも一つHP から消えてますね。こちらも売れたかもしれないですね。

[411: 匿名さん]

>>410さん
本当ですね。
ご指摘ありがとうございます。
昨日の夜は5戸でしたが、夜中にホームページ更新されてたんですね。
残り42戸です。

[412: 匿名]

>>408さん
以前船堀街道沿いに住んでいましたがベランダに洗濯物を長めに干しておくと汚れますよ。今は大通りの１本裏に住んでいますがこれほど違うのかと驚きました。友人も環七沿いの５階に住んでいますが洗濯物は室内干ししかしないらしいです。変にごまかすより前レスにもあったように良し悪しの情報は正確に伝えてほしいです。魅力的な物件だから完売は間違いないでしょう。

[413: 匿名さん]

>>412さん
408さんではありませんが、以前お住まいだった船堀街道はどの辺りですか？
参考までに教えて頂ければ幸いです。

[414: 匿名さん]

ハンデついても隣より売れてるね。
ブランド力なのかな。

[415: 匿名さん]

街道から少しセットバックするだけで随分違いますよ。

[416: 匿名さん]

事故の影響はないですか？
金額下がれば買いなんですがね

[417: 匿名さん]

事故の影響で値下げ販売したら、売主自ら価値が既存したことを認めることになる。下手すると既契約者から裁判起されちゃう。なので、値下げもできず売れ残りってのが事故物件のパターン。竣工時に未販売住戸があると、入居者にもデメリットがあるからそういったことも考えないと。

[418: マンコミュファンさん]

>>416
残念ながら、事故の影響で価格が下がる、ということはなさそうですね。
竣工までを考えると、17ヶ月で42戸ですか。竣工前の完売は確実ではないでしょうか。

[419: 匿名さん]

中古で転売するときは価格下げないとダメかもね。

[420: 匿名さん]

>>418
同意です。
価格をチェックしましたが、事故後に販売れた物件は全て定価でした。
417が言ってるパターンの例外のようですね。

[421: 匿名さん]

事故に便乗して価格を下げたいやつらは必死だな。
もっと安いマンションがいいなら他探せよ。

[423: 匿名さん]

>>419
必死だね

[424: 匿名さん]

だいぶ残りが少なくなってきましたが、値引きや割引の方法などはあるのでしょうか。

友達がこの会社、関連会社で働いている！とか

以前もこの系列会社を物件を購入した際の営業に連絡してみる！とか


予算オーバーな為、少しでも安くなると助かるなと思いまして（引っ越し代でもでればラッキー）
よろしくお願いします。

[425: 匿名さん]

会社の福利厚生で、この物件は割引きになる会社とかあるあるようです。お勤めの会社の福利厚生確認してみてください。

[426: 匿名さん]

たしかに提携企業なら、引っ越し代ぐらいは割引になりますよ！

[427: 契約済みさん]

うちは、0.5%の割引でした。

[428: 契約済みさん]

うちは、2%の割引でした。

[429: 匿名さん]

へー割引なんてあるんですか。
自分はプロパーだけど再来年が待ち遠しいです。

[430: 匿名さん]

うちは、10％の手付でした。

[431: 匿名さん]

建設費用高くなってきているし、新築の抑制のせいで中古市場も上がりつつあるから、新築は下げづらいです。値下げを期待している人は待っている間にいい部屋なくなりますよ。または上がる前に中古ですね。

[432: 匿名さん]

>>431
しばらくは建築費用高騰で新築マンションは価格上がり続けるでしょうね。
本当はオリンピック決まる前の消費税5%の時に買えればベストだったのですが、遅かったです。。

[433: 匿名さん]

>>432
人によっては消費税上がった後の方が有利な場合もありますよ。
住宅ローン減税が拡大されましたので。
ここを買えるぐらいの収入の方は、増税後の制度の方が、増税前に買った人に比べて10年間で175万円ぐらい得するはずです。
仮に5000万円の部屋を買うとした場合、消費税が3％上昇した分は75万円ぐらいなので、100万円お得になりますよ。
むしろ消費税が10％になった場合の住宅ローン減税の制度内容については未定ですし、現行制度は2017年12月まで存続することになっているので、まさに買うべきは今だと思います。

[434: 匿名さん]

>>433
根拠がよくわかりません。
いくらローン組んだ前提ですか？
5000万の3%がどうしたら75万くらいになるのでしょうか？

[435: マンコミュファンさん]

>>434
土地代には消費税がかからないからね。
半分が土地代として、2,500万×3%＝75万だね。

[436: 匿名さん]

>>434
消費税は建物にしか掛からないので、おおよそ半分が建物価格として、2500万の3%で75万ということだと思います。

[437: 匿名さん]

>>434
433です。
消費税の増税分については、435、436の方がおっしゃる通りです。
住宅ローン減税については、増税前対象の物件を購入する場合は、ローンの2000万円までの部分に対して毎年年末残高×1％が10年間税額控除され、増税後対象の物件を購入する場合は、ローンの4000万円までの部分に対して毎年年末残高×1％が10年間控除されます。なので、税額控除は年間40万円が限度となります。
2013年10月以降に契約する物件は増税後対象物件ですので、今から購入する場合は後者が適用されます。
5000万円の物件に対して4000万円以上ローンを組んだ場合、毎年年末残高×1％が税額控除されますが、返済する限り毎年残高は減少していきます。
ここで、税額控除を計算してみます。
10年後の残高を簡単に計算すると、4000万円÷35年×25年（10年後の残期間）＝2857万円
平均残高＝（4000＋2857）÷2＝3428万円
よって、3428万円×1％×10年＝343万円≠350万円（実際には元利均等なので繰上弁済をしなければもう少し多くなると思います。また、金利が低ければ低いほど残高の減りが早いので、注意が必要です。）
増税前対象物件はこの半分の控除しか受けられないため、増税後対象物件の方が350万円÷2＝175万円得になります。
なお、これだけの恩恵を受けるには年間40万円以上の所得税（所得税で賄いきれない場合は住民税）を支払っている必要があります。
4000万円以上のローンを組める方は基本的には大丈夫だと思います。
一番低い変動金利で0.5％ぐらいなので、金利の面でも今が買い時でしょう。

[438: 匿名さん]

手付け金の返金やお詫びなどが行われてはいないようですが、事故直後に何としても手付け金を返金してもらって解約する！と強く語っていた方達がすっかりいなくなったのは何故ですか？
私がそのような立場なら何も解決策がなければ黙ることなどできないですが。

返金やお詫びに応じてもらえた方もいるということでしょうか？

[439: 匿名さん]

>>437
詳細なご説明ありがとうございます。
今の計算ですとローン3000万で消費税3%分はトントンということでよろしいでしょうか？
ここは平均5000万以下のマンションだと思いますので、ローンの平均もせいぜい3000万くらいではないでしょうか？
確かに、買い時は10%になる前が良いと思いますが、5%時より100万お得になるケースはそこまで多くはない気がします。

[440: 契約済みさん]

売れているので、三井は何もしないでしょうね。まだ一年以上も先なので、うちは様子見ながら他の物件も探し中です。何もお詫びしないことは腹立たしいのでギリギリキャンセルも考えてます。

[441: 購入検討中さん]

ぎりぎりキャンセルだけでなく、ぎりぎりに係争を起こすともっと売主は困るよ。

係争中の部屋は黒白はっきりするまで販売できない。

売主にとって、係争で生じる機会損失分よりお詫びの方が費用対効果で望ましいとなれば、何らかの対応が期待できる。

これが二人三人ともなれば・・・。

どうせ何も得られないことに気が済まないならごねまくるのも手だよ。