ザ・ガーデンズ西葛西ってどうですか？ その3

[物件比較中さん]

ザガーデンズ西葛西の その3です。

前スレ
PART2:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/523306/
PART1:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/343132/


所在地：東京都江戸川区西葛西2丁目22番5（地番）
交通：東京メトロ東西線 「西葛西」駅 徒歩8分
間取：3LDK・4LDK
面積：70.56平米～82.11平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル 、三菱地所レジデンス
物件URL：http://www.the-gardens.jp/
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[321: 匿名さん]

人海戦術でやられたら、傷だらけってこともありうるかも。職人さんって腰に工具ぶら下げてたりするけど、何人も入って廊下をすれ違うときに気付かずに壁にぶつかったりして。

[322: 匿名さん]

>320

ニュースでやってるのは販売戸数。売り渋りともあるわけだし。

[323: 匿名さん]

>320さん

マンション業界は、オリンピックと消費税8%への増税もあって、2014年3月までは駆け込み需要で物件が良く売れました。
消費税増税後は、その需要の反動と過去の増税時の経験から、消費者の同行を見て、販売する物件自体をわざと減らしている状態だと思います。

[324: 匿名さん]

>322
住宅の着工戸数の話です。

[325: 匿名さん]

三井物件の施工でこんなひどい例もあるよ。

http://31haseko.blog106.fc2.com/

[326: 周辺住民さん]

人海戦術は、職人の熟練度の違いで、いろいろ不備が出てきそうで怖いですね。

内覧会で指摘といいますが、素人が不備をどれくらい気がついて指摘できるものかも疑問です。

[327: 匿名さん]

内覧会で必ずチェックしなければならないのは傷や汚れの類だけ。そういったのは引渡し後だと引越し時につけたものか区別できないからあとから指摘しても対応してくれなかったりする。ちなみに内覧のときは照明が不十分だから、細かい傷をチェックするためには懐中電灯を持参したほうがいいかも。

それ以外は、入居後のアフターサービスの定期点検時に指摘すれば対応してくれる。デベや物件によっては、引渡直後に担当者が常駐して、クレームの受付け、簡単なものはその場で対応してくれたりもする。こんなことがあったわけだからそういった対応もしてくれればいいのにね。

[328: 匿名さん]

内覧会って物件のお披露目であって、不具合のチェックがメインイベントではないはずなんだよね。

ひどいところって、自分達ではチェックせずに契約者にチェックさせてると思われるほど指摘事項が多かったりもする。本来は、下請け業者、ゼネコン、売主がトリプルチェックして完全と判断した上でどうぞであるべきなんだけどね。そういった体制も契約前に確認すべきなのかも。


内覧会で対応するのが本来の売主ではなく、ゼネコンが対応したりするケースもある。丸投げなんだろうな。

[329: 匿名さん]

内覧会の話題になると業者が宣伝の書き込みしてきたりするけど、彼らってあてにならないよ。

ブログで内覧の様子をアップしてた業者が、六会コンクリートの被害物件を出来がいいなんてコメントしていた。

施工のチェックをしたいのなら一級建築士に同行してもらったほうがいいかも。

[330: 周辺住民さん]

当初からスケジュール遅れ、無理な日程だったと思います。
元々天候不順が続けばスケジュールが遅れているからと、日曜日も建設工事を行う。
解体作業も11月までの予定が、結局１月下旬までのび、年末も休日返上（確か12/30位まで）で、ぎりぎりまで部屋の中にはいれないくらいの猛烈な騒音を連日立てて作業してました。
このあたりのマンションは大体解体してから６か月～数年空地もしくは駐車場にして土地を寝かせてから建設工事着工するのが通例でしたが、解体後即着工で、え～地盤大丈夫なの？と当初思いましたね。
（サンクタスは買い手がつかなかったのかもしれませんが、解体してから４、５年以上経過してたと思います）
隣のレジデンスも解体後盛り土にして６カ月もおかないで工事はじめたのびっくりしましたが、ここは驚愕ですね。
そして解体作業時から作業が遅れていて、突貫に次ぐ突貫、事故後は月間スケジュールすら提示されなくなりました。
月間スケジュール見てもあれ？この工程先月でおわりじゃなかったけ？ということがあり、事故がなくても大幅に工程遅れていたと思います。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[332: 匿名さん]

>>330
解体して6ヶ月～数年寝かせてる間どうやって収益上げるの？
それは通例というのではなく、土地仕込んでから設計や建築スケジュールが決まらない間にそうしてるだけでしょ。
デベとしては寝かせることは普通したくないから、通例という表現は間違ってるよ。
もういい加減に日照と騒音は自分の運命だったとあきらめなよ。

[333: 匿名さん]

以前が田んぼだったら水抜いてから寝かさないと沈下するけど、建物解体したあと寝かせる必要があるなんて初耳。

[335: 匿名さん]

>>330
杭が何のためにあるのか理解していませんね

[336: 匿名さん]

MRで聞いた説明。
事故後のスケジュールでは、マンションの躯体工事(1〜19階までのコンクリート部分の建設)が2015年11〜12月までの予定と説明を受けました。
このスケジュールは妥当なスケジュールなのでしょうか？
どなたか、同様のスケジュールで説明された方はいらっしゃいますか？

[337: 匿名さん]

>>336
2016/1/末に竣工予定ですが、1ヶ月で外装と内装を終わらせるということでしょうか？
下のできたところから順次外装と内装をしていくのでしょうが、結構タイトなスケジュールの印象ですね。

[338: 契約済みさん]

>336

2014年の間違いじゃないですか？
私が確認した時は、1ヶ月で内装と外装をやるなんて、そんなタイトなイメージ無かったけど。

ちゃんと覚えてないから、また確認してみようかな。

[339: 匿名さん]

336です。

>337さん

その話と、もう一つの話です。
1つ目の話は、躯体工事後から竣工まで、かなりタイトな事です。内装工事に通常3ヶ月かかるところを、職人を増員&マルチタスク化するにしても、スケジュールがきつ過ぎませんかね？
下層階は、出来た階から内装、外装工事をするから良いかもしれませんが、高層階は現時点のスケジュールでも、かなりタイトです。

2つ目の話は、事故が起こる前から、スケジュールは遅れていたのではないか？という話です。
過去レスで事故の影響で12日間ストップしたそうですが、その影響が無かったとしても、躯体工事の完成が2015年11〜12月って、遅過ぎではないですか？
330さんの書き込み通りに、工事スケジュールは事故前から遅れていたと思うのが妥当でしょう。
売り主は、工事スケジュールが遅れていたので、夜遅くまで工事した事が遠因で事故が起こりました、とは絶対に言わないでしょうけどね。

>338さん

現時点で地下の基礎工事が出来たかくらいで、1階部分もまだ完成してませんよ。
このマンションの竣工予定日は2016年1月末、引き渡しが2016年3月末です。事故後も現時点で変更してないです。

[340: 匿名さん]

解体後、寝かせると地盤が良くなるなんて聞いたことない。個人の古い建物を建替する際の事務に関わる仕事をしていますが(建築の専門知識はありません)、皆さん解体後すぐに着工しておられます…。
周辺のマンションで解体後時間があいたのは他の様々な事情によるのでは？？
地盤が悪い場合には、土を入れ替えたり、地盤改良工事をされてます。寝かせるだけで地盤が良くなるならお金がかからなくて良いですよね（笑）

[341: 匿名さん]

本日は台風が迫ってきているので、工事は中断しているのでしょうね。

[342: 匿名さん]

東西線の東陽町ー西船橋間が運転見合わせです。
振替輸送してくださいとのことですが、どのようなルートで都心に行くのでしょうか。

[343: 契約済みさん]

>339さん

>338です。

今日、MRに行って事故後のスケジュールを確認してきました。

基礎躯体工事:2014年6月中旬〜2014年10月初旬(3.5ヶ月)
地上躯体工事:2014年9月下旬〜2015年7月下旬(10.5ヶ月)
内装工事:2014年12月中旬〜2015年11月中旬(11ヶ月)
外装工事:2015年3月初旬〜2015年9月下旬(7ヶ月)
駐車場・外構工事:2015年7月下旬〜2016年1月中旬(6ヶ月)
検査・内覧会:2015年10月下旬〜2016年3月下旬(5ヶ月)

339さんが投稿された躯体工事とは、上記でいう「地上躯体工事」にあたると思います。
ですので、2015年11月〜12月との説明は、説明した三井、もしくは説明を聞いた339さんのどちらかが勘違いされたと推測されます。

いずれにせよ、339さんが言われている、「事故後のスケジュールが妥当かとうか」は、上記のスケジュールをもとに議論すべきだと思います。

上記のスケジュールが事実かどうかはここで証明する術はないですので、気になる方は各自MRに問い合わせしてみて下さい。
丁寧に教えてくれると思います。

[344: 匿名さん]

物件情報が更新されて、10月9日に第四期15戸の販売が行われるようです。
これまでの販売履歴からすると、ほぼ売れる見込みのものが15戸ということになります。
キャンセル住戸があった場合、これに含まれてることはあるのでしょうか？

[345: 匿名さん]

>338さん

339です。
早速、スケジュールを確認頂きまして、ありがとうございます。

こちらもMRで確認した情報でしたが、ここまで詳細に教えてくれませんでした。営業マンによって、説明の細やかさが違うのかもしれません。

私が先のレスで書いた躯体工事とは、「地上躯体工事」の事です。営業マンが地上躯体工事の完成が2015年11〜12月と確かに言っていましたので、営業マンの間違いなのでしょうか。全体のスケジュールも聞いてかなりタイトだな、と印象に残っているので、私の勘違いではないです。


教えて頂いたスケジュールでいくと、地上躯体工事で1階作るのに、0.5ヶ月しかかからないのは、すごい早いスケジュールで気になりますが、工法によっては短期で出来るものもあるようですので、正しいのでしょうね。(建築に詳しくないので、正しくはMRで聞いて下さい。)

教えて頂いたスケジュールと私が聞いたスケジュールではだいぶ乖離があり、説明を受けた印象と違いますので、気になる方はMRで直接確認して頂くのが良いと思います。

情報ありがとうございました。

[346: 契約済みさん]

毎日工事の様子をみてますが、ガーデンズの約半年前に竣工のお隣と約半年➕αで進行しているかなと思いますので、特にものすごくギリギリで心配とは思っていません。基礎工事にもすごい時間かけてたイメージがあり（お隣も一緒ですが、）しっかり造っている印象です。こちらは中高層で鉄筋コンクリート造のため、中低層の鉄骨造より組み立て易く進みも早いという事だと理解しています。（少しだけ建築の知識があるのでそのように判断してます。）
前の方が記載して下さったスケジュールも妥当だと思います。それでも間に合わなければ、お隣のように竣工を遅らせればいいだけだと思います。

[348: 匿名さん]

ここは首都直下地震の震源地で震度7の地震がくると予測されていますが、直下地震の場合マンションは大丈夫なのでしょうか？

[349: 契約済みさん]

>347さん

事後があった鉄筋はキチンと外に搬出されたそうですよ。
恐らく、洗って再利用なんて事もないと思います。

[350: 匿名さん]

きちんとリサイクルして、新しい材料としてどこかで使われるとは思います。

[351: 契約済みさん]

第四期は15戸の売り出しですか。
まだまだ判断するには早いですが、第四期の売り出し戸数だけを見る限り、事故の影響はさほど無かったとみていいですかね。

[352: 契約済みさん]

>343です。

MRでメモった情報をもとに、事故前のスケジュールと事故後のスケジュールを、大日程レベルのスケジュールにしてみました。
PDFだけど添付できるかな?

[353: 契約済みさん]

>343です。

PDFを直接添付すると全然見れないですね。
今度は携帯で写真を撮ったもの載せてみます。

[354: 契約済みさん]

>343です。

今度は上手く添付できました。
ちなみに、私はMRでこんな感じの大日程が記載された紙を見ながら説明を受けました。

メモと記憶を頼りに作ったものですので、多少の誤差はご容赦ください。

[355: 匿名さん]

第4期が15戸売り出しについて
事故前の三井の販売予定は40戸+αでしたので、事故の影響で15戸しか販売が見込めていないというのが実情です。
1〜3期は、三井が販売したい戸数通りに、ほぼ売れていた事を考えると、事故の影響はあったようです。
逆に、事故が起こっても、15戸も売れそうだとも言えるでしょうね。
時間が経てば忘れたり、事故の事をそれ程気にしない人もいますしね。

[356: 匿名さん]

>>355
「事故前の三井の販売予定は40戸+αでしたので、」って、事故前の第四期の販売予定戸数ってこと？
もしそうだとすると、何で事故前の第四期の販売予定戸数知ってるの？

[357: 匿名さん]

356さん

355です。
MRで第4期の販売予定を聞いていました。
販売予定の部屋を普通に教えてくれましたよ。
ただし、実際の売り出し戸数については、三井が事前に購入希望者の状況をみて決めているので、売り出し広告が出てみないと分かりません。

[358: 匿名さん]

>>357
第四期で販売対象としていた戸数が、40戸+αってことですね。
それなら納得です。

ただ、その情報であれば、「事故の影響で15戸しか販売が見込めない」と結論付けるのは無理があるような気がします。
事故の影響があったかどうかは、第三期の一発目の売り出し戸数が目安になると思いますよ。
誰か覚えてる人いませんかね？

[359: 匿名さん]

事故前は残戸数60戸ぐらいで来年3月には完売予定になりそうだと聞いていたので、元々は9月からの第四期販売で40戸＋α、1月からの最終期で残りを販売する予定だったとすると、それはそれで違和感はないと思います。
ただ、年内に40戸＋α売る前提であれば、10月上旬の段階で15戸というのは、事故前の予定通りではないでしょうか。
これまで1期当たり3次～4次ぐらいに分けて販売していたので、第四期1次で15戸/40戸＋αの進捗は整合が取れてると思います。
だとすると、事故の影響は第四期の開始が1ヶ月遅れたことぐらいで、ほとんど影響はないのでしょうね。
物件自体の魅力もさることながら、湾岸エリアその他が高騰しているのが追い風になっているのかもしれませんが。

[360: 匿名さん]

MRで見せてもらった価格表には、現在先着の4戸のほかに40戸価格が記載されていて、受付中だと聞きました。
その中の15戸が今回出ています。この15戸は、ほとんどに要望が入っていて、ボードに赤いリボンが付いていたような…
ですから第四期で40戸というのも予定通りで、今回の売り出しはほぼ購入希望が入っているものだけなのでは。
ちなみにその他に、次期販売と記入されているものがまだ17戸あったと思います。

[361: 匿名さん]

>>360さん
359です。
MRで価格表を見られたのはいつ頃ですか？
先着順4戸、第四期40戸、最終期17戸で合計61戸ですから、これで数字が合いますね。

[362: 匿名さん]

>>361さん
360です。

価格表自体を見たのは、９月にMRが再開してからすぐでした。
営業さんが持っているものを見せてもらいました。
その時、渡された価格表は、今回の40戸が白抜きされたもので、先着の4戸だけに価格表表示、17戸に次期販売とありました。

[363: 匿名さん]

>>362さん
361です。
ありがとうございます。
事故前にMRで300戸前後販売済と聞いておりました。
360さん、362さんの情報は事故後のもので、361で述べたように数字の整合が取れているので、
おそらく契約者のキャンセルはほとんど出ていないと考えられますね。
仮にキャンセルがあったとしても2,3戸程度ではないでしょうか。

[364: 周辺住民さん]

船堀の物件説明がありました。13階建てで自走式駐車場です。図面が配布されていました。

[365: 匿名さん]

359さん

事故が起こる前の第1〜3期は、三井の販売予定戸数がそのまま売り出し戸数となり、その売り出し戸数に対して、5戸を残してほぼ完売のペースでした。(事故後に1戸売れて、現時点で4戸が先着販売中です。)

それに対して、第4期は、三井の販売予定戸数が当初40戸だったのに対して、購入希望が15戸しかなく、15戸を売り出し戸数としています。
第4期も、事故前の営業マンの話では40戸がほぼ完売するペースと話していたので、第1〜3期までと比べると、事故の影響でペースを落としていると思います。

ただ、事故後でも15戸も売れれば、販売が順調と考えてよいのではないでしょうか。

[366: 匿名さん]

>>365さん
359です。
私も販売状況ウォッチしてましたが、少なくとも第三期は5～10数戸ぐらいのペースで売れる見込みの分だけ小分けして販売してましたよ。
事故直前に積み残しがあったと記憶してます。おそらくその分が先着順として残っている分でしょう。
事故前で一回当たり20戸未満のペースで販売していたのに、突然1回で40戸売るのはさすがにきついと思います。
15戸ぐらいであれば、そんなもんかという気がしますが。
私も営業マンからは、今のペースが続けば第四期も年内で完売する見込みと聞いてましたので、その話との矛盾はないかと思います。

[367: 匿名さん]

HP更新されました。
結局15戸売れましたね。
先着順4戸＋第四期販売前残戸数57戸－第四期15戸＝残戸数46戸です。
竣工前完売は見えてきました。

[368: 匿名さん]

事故が起きてしまったとは言え、物件の魅力はまた別物ですし、やはりいい建物ですし、気にしない人は気にしないでしょうね。

[369: 匿名さん]

367です。
先着順が5戸に増えていたので、今日売れたのは14戸のようですね。
残りは47戸です。
第4期2次の販売は10月下旬のようです。

[370: 暇人さん]

今日は新聞の折り込みチラシが久々に入っていましたね。
人物なしのシンプルな仕上がりになっておりましたね。

先着順四戸となっておりました。
チラシの販促もようやく再開されましたね。