ザ・ガーデンズ西葛西ってどうですか？ その3

[物件比較中さん]

ザガーデンズ西葛西の その3です。

前スレ
PART2:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/523306/
PART1:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/343132/


所在地：東京都江戸川区西葛西2丁目22番5（地番）
交通：東京メトロ東西線 「西葛西」駅 徒歩8分
間取：3LDK・4LDK
面積：70.56平米～82.11平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル 、三菱地所レジデンス
物件URL：http://www.the-gardens.jp/
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[26: 検討中の奥さま]

掲示板のムード戻りましたね（笑）
明るく前向きに行きましょうね。

[27: 匿名さん]

夜の駅前は何度か見ましたが、そこまで悪いようには思いませんでしたが実際はどうなんでしょう？
女子中学生が駅前の塾から徒歩で帰宅する場合などは危険でしょうか？駅からの道は危ないようには感じませんでしたが、風俗店やパチンコなどがあるので不安です。

[28: 匿名さん]

ただたってるだけだし、そもそも信金まえから桜ずしとメトロセンター西側周辺に勧誘の人がいるだけですよね。危害ないし、大丈夫ですけど。

[30: 匿名さん]

>>22
書類送検で不起訴になれば、刑事事件における対応は終了です。
あとは民事の問題で、大成建設と遺族の方の話し合いですが、それが合意できたかどうかなんてこれからも分からないと思います。裁判にでもなれば別ですが。
そもそも工事再開と民事事件との関連性は薄く、工事がストップしていたのは業務上過失致死等の捜査のためです。
一方、契約者への対応は書面と口頭での報告のみであり、サイトクローズや再開については何の連絡もなく行われてます。契約者が納得していない人が多い中できちんとした対応はされてません。
従って、工事が再開したということは、刑事事件としての法的対応は目処が立ったということであり、7さんのおっしゃることはあながち間違いではないと思います。。

[31: 匿名さん]

そういえば何年か前に、北葛西で殺人事件がありましたね。

[33: 匿名]

>>31
だから何？
治安の多い地域でも事件は起こりますよ。
駅前は栄えていれば飲み屋やパチンコ屋はつきものです。
アンチ葛西の方はこのスレに来る意味がある？
葛西地区が人気でるのが困る人が書いてるのはわかるけど 笑

[34: 匿名さん]

>>32
樽美酒も住んでますか？

[35: 匿名さん]

>33
アンチも必要だよ。プラス意見ばかりじゃ、購入前に気づくべきだった悪い点に気づけないことがある。例えば最近書かれていたドラゴンとかね。

プラス意見しかいらないのは売る側の人だけ。

[36: ご近所さん]

素直に慰霊ひでも建てれば良いのにな。
事故が起きたのは事実なんだから、
そこから逃げないで正面から向かい合うべき。
その方が購入者の不安も解消される気がする。

[37: 匿名さん]

慰霊碑たてると事故物件ってのがずっと形に残るから、それを嫌うって人もでてくるでしょ。

[38: 匿名さん]

施工トラブルについては、それに伴う引渡遅延とかが無い限り、契約者に対する補償は無しってのが過去の事例。

そういうのに巻き込まれないためには過去の実績を確認しないと。三井は施工トラブルが大手財閥系の中では多い部類。

[39: 匿名さん]

事故物件になったから今後の販売は厳しいでしょ。竣工時点で売れ残りがあったら、入居者にもデメリットが生じる。そういうのも考慮しないと。事故のことは気にしないって人も。

[40: 匿名さん]

>>36
性懲りもなくまたご近所さんが出てきた。
何を主張したいのか分からないが、ここでわめいても何も変わらないよ。

>>39
一律事故物件に流動性がない訳ではない。事件や自殺とは明確に違う。
建設事故が原因で安く売り叩いた事例なんて言えないでしょ？

[41: 契約済みさん]

36,39の書き込みにいちいち付き合う必要はないよ。そのような書き込みに付き合うからまた書き込んでくるわけで。

[42: 契約済みさん]

今後、普通に売れたらすごいね。
現時点では誰もわからないはず。

[43: 契約済みさん]

>>36
購入者ですが、逃げる逃げないとかどうでもいい。

[44: 匿名さん]

先着順は5戸で変わらず。
キャンセルは今のところ出てないみたい。
誰かモデルルーム行かれた方、活況はどんな感じでした？

[45: 契約済みさん]

今恐竜公園にいるんだけど、怖そうな若い人達なんていないよ。
さっき西葛西駅通ってきたけど、駅にもいなかった。

今日はたまたまいないのか、場所が違うのか。

[46: 匿名]

サカキバラは確か浦安に住んでるって聞いたことがあるよ。

[47: 匿名さん]

キャンセルが出たら、先着順増えるのか？
次期混ぜてしまうとか……

[48: 匿名]

キャンセルを先着順に回す決まりはないです。

[49: 匿名さん]

>>46
今はカワサキ

[51: 周辺住民さん]

臭いしてれば住んでません。清新町てさえ臭いなんてないです。変なこといわないでください。

[52: 周辺住民さん]

下水処理場のとなりの球場だって変な臭いしたことないのに、西葛西への嫌がらせですかね。

[54: 匿名さん]

下水処理場の臭いは無いです。オープン状態になっている水は完全に浄化されたもので臭いません。他は全て密閉型ですから臭いません。再生センターに聞けば正確にわかります。卵の腐ったような臭いがあるとすれば、夢の島のごみ処理施設かその北側の汚泥処理施設からのものでしょう。でもそれはたまにのことで、位置からも日常的にはほとんど問題がないと思います。

[56: 匿名さん]

死亡事故が発生したマンション　手付金を放棄せずに契約解除できるか
http://d.hatena.ne.jp/flats/20140913

[57: 匿名さん]

>56
だから何？

[58: 匿名さん]

結論を言えばノーだ。

[60: 匿名さん]

>>47、48
じゃあ先着順と販売予定の違いは何？
一度販売に出したけど、売れなかったものや一度売れたけどキャンセルになったものが先着順で、販売予定はあくまで全く新規の販売予定のものという区分ではないの？
景品表示法で何らかの決めがあるはずだと思うけど。

[61: 匿名さん]

>>59
風説の流布で営業妨害ですね。あまり酷いと訴えられますよ。

[63: 匿名さん]

契約者板がすっかり落ち着いたのがその証拠

[64: 匿名さん]

契約してしまった方と検討中の人で事故に関して温度差ありますね。大金はたいてるのでそれはそうだと思いますが。

[65: 匿名]

>>60
倉庫にある昨日の売れ残ったトマトを朝から売るか、客の多い夕方売るか。
品質は今日入荷したものと変わらない。

売り手の裁量ですよ。
「急に先着を増やすと事故キャセンル多いと思われるから、後日売ろう」

何も違法じゃないです。先着＝キャンセルや売れ残りという定義はない。

[67: 匿名さん]

少なくとも、証拠としては弱いですよね。

[68: 匿名さん]

施工ミスで無い限り、むつかしいよねぇ…
スレで騒げば騒ぐだけ、過去を紐解かれて価値が下がるのだから、大人しくしてほとぼり冷めるのを待つのが賢明よね。

販売終了時点でスレッド自体を消すべきやね

[69: 匿名さん]

>>68
価値が下がるとどう証明できる？
できないなら価値は下がりません。

[71: 匿名さん]

>>66
契約者を騙る悪質な部外者の煽りに動揺した一部の契約者が書き込んだかもしれず、またそのうちのごく一部が実際に手付金放棄で解約したのかもしれないけど、それだけのことでしょう。

[72: いつか買いたいさん]

来年10月に消費税が10%になると価格は上がりますか？現在価格は8%ですね。

[73: 匿名さん]

>>65
先着順→キャンセルとは限らないけど、
キャンセル→先着順でしょう？
一度販売したキャンセル住戸を販売予定にしたらさすがに不当表示ですよ。
これ以上国交省や経産省に目を付けられたら三井もたまったもんじゃない。
キャンセル住戸を一旦引っ込める手はあるかもしれないが、そんな悠長なことをするほど完成までに時間がない。
キャンセルあったとしてもわずかですよ。

[75: 購入検討中さん]

第一期販売の時の価格表をお持ちの方がございませんか？
当時の情報がほしいので、お持ちの方は価格表を貼って頂けますか？

[77: 匿名さん]

売主による検討者への説明は、公表されていないですね。購入者への説明も形式的なようですし。

[78: 検討中さん]

>>77
真剣に検討している人に対しては当然MRで説明するでしょう。
それでは不十分だからHPに公開しろとでも？

[80: 匿名さん]

>>79
そういうのを気にするあなたは買わなければいいだけ。
そういうのを気にせず物件を気に入った人にだけ定価で売る。
資産価値とはそういうもの。
あなたがここで何を言おうと関係ない。

[81: 匿名さん]

>>80
売主っぽく見せていますが、購入して資産価値が下がるのを嫌う契約者さんですよね？
わざわざ削除依頼しましたか？
お気持ちは分かりますが、気にせず物件を買う以前に、事故物件である事実に気付かず検討してしまう方が増えないようにとの意味で、風化させない方が良いと言っただけです。
契約者は契約者の板で語り合ってください。
ここは検討板です。
検討する際に必要となる事実を語り合いましょうよ。

[82: 匿名さん]

>>81
自分は購入検討者です。
購入を検討している物件を冒涜する発言はご遠慮頂きたい。
事故の事実は実質公表されてるし、購入検討者である私にもきちんと説明ありましたよ。
こういう事案でなぜ資産価値が下がるのか、具体的な事例をもってご説明ください。
そもそも検討から外したあなたには関係ないでしょう。
検討外なのになぜそこまで拘る？
資産価値の低下を説明できずに発言しているのであれば、風説の流布なり信用毀損なり刑事事件に該当する可能性があることをお忘れなく。

[83: 匿名さん]

>>82
同感です。

[84: 匿名さん]

>>66
契約者への対応では、聞きたい事は全てクリアになりました。質問が有れば受けて答えてくれ、対応はしっかりしてました。後は完成を待つのみです。このスレッドで会話されている否定的な対応ではないので、心ない書き込みが残念です。

[85: 匿名さん]

>>72
5%の時は8%まで考慮してるといってましたが、今はどうでしょう。一応実施時期は確定してませんからね。MRで聞いてみてください。10%考慮した値上げより、建築費高騰の方が影響うけそうです。

[86: 匿名さん]

>>75
もってますが、全部の価格は乗ってませんし、さすがに勝手に掲載するのばまずいと思いますが。

[87: 検討中さん]

>>81
検討から外したのに何でダラダラとネガキャンしてるの？
お宅に心配されるまでもなく、真剣な検討者にはMRできちんと説明してくれるよ。
偽善者を装っていつまでも居座るのはやめて下さいな。

[89: 匿名さん]

10月上旬には第4期が始まりますし。

[90: 匿名さん]

>>88
別に隠してる訳じゃないと思うよ。
81が何の根拠もないのに資産価値が下がると吹いてることに対して反論してるだけでしょ。
結局言ってる人は誰一人として建設事故による資産価値の低下なんか証明できてない訳だから。
資産価値の低下を発言する以上、きちんと根拠を示すべき。それができないのであれば、ただの荒らしと受け止められても仕方のないこと。

[91: 匿名さん]

建設事故による資産価値の低下がないという書き込みも合理性が低いように思います。

[92: 匿名さん]

>>91
不動産の価格は、価格形成要因によって決まるが、建設事故なんてのは価格形成要因の1つでしかない。
価格形成要因は、地域の特性を反映した地域要因、都心へのアクセス、駅からの距離、商業施設への接近性、設備や間取り等の個別的要因から成る。
建設事故のマイナス要因は、個別的要因の1つに過ぎず、それだけをもって不動産の価格に大きな影響はない。
むしろ、周辺環境や立地、利便性の方が大きく影響する。
また、事故物件としての個別的減価は、事故の要因にもよる。
事件や自殺に比べて建設事故、それも共用部分における建設事故は、一般的に起こりうる事象（建物建設前の解体工事まで含めると年間300人とも言われる）であり、減価性としては非常に弱い。
さらに、人間の記憶なんてものは時の経過とともに薄れていく、気にならなくなるものであるから、
乱暴ではあるが、イメージとして捉えるなら、下記のような減価要因となることが考えられる。
新築　1年後　2年後　3年後　・・・　10年後
-5%　-4.5%　-4%　 -3.5%　　　　　　0%（ほぼ限りなくゼロに近くなる）
したがって、建設事故は、資産価値に対して大きな減価要因となるような影響を与えない。
これ以上、資産価値が低下すると言うなら、きちんと根拠を付けて反論しましょう。

[93: 匿名さん]

少なくとも噂があれば売れにくくはなるでしょうね。

[94: 匿名さん]

いくつかの価格表は住まいサーフィンに載ってたよ。

[95: 匿名さん]

まぁ、竣工入居までに完売しなければ売れ残った部屋は嫌でも値下げとなるだろうし、逆に完売したら　事故後から購入した人は事故の事は気にならない人たちなのでしょうね。

[96: 匿名さん]

>>93
全く不動産を理解できていない人のコメントだね。
売れにくいという表現は正しくない。
心理的に嫌な人は値段を下げれば購入するというものではない。
逆に気にならない人には値段を下げる必要はない。
そんなことを言い出したら、まだ販売すらしていないのに、解体工事中に死亡事故が起こった人形町の三井不動産のマンションは、最初から売れにくいということになる。
三井が心理的要因を考慮して人形町で値段を下げて販売すると思うか？

[97: 匿名さん]

決めつけすぎではないですか？
ギリギリ迷ってる人であれば、値段下げてくれるなら買おうかなって人もいるでしょう。

[98: 匿名さん]

>>97
それは通常の交渉の範囲内でしょう。
少し下げれば売れるんだったら「売れにくい」とは言わない。
迷ってるということは物件にも魅力を感じているということ。
そういう人との交渉の中でどこで落としどころを付けるか、という程度の話。
その場合、当然下げない選択肢もある。
仮に資産価値に影響があるとするなら、今すぐにでも売らないといけない状況の中で、
買い希望者が1人だけで、心理的に瑕疵があるので大幅に値引きしてくれないと買わないと言ってきたのに対して、
それを飲まざるを得ないような状況の場合のみ。
それ以外では、大勢に影響ありません。

[100: 匿名さん]

>>99
大きくは違わないでしょ。
マンションの建設に関連して起こったことには違いない。
じゃあ、マンションからの転落事故で、マンションの敷地内に落ちるのと、マンション前の歩道に落ちるのとで何か変わるか？
マンションで自殺が起こったという点で買い手の印象は同じだと思うが？
今回も建設事故が起こったという点でガーデンズも人形町も同じ。
敷地内か外かなんて関係ない。
それでも魅力的な物件であれば、両方売れると思うが。
何度も言うが、建設事故は重要な価格形成要因ではない。
重要な価格形成要因というのなら、その根拠を述べるべき。
今まで誰もそこは述べられていない。

[101: 匿名さん]

資産価値の重要度が高い人はそもそもこんな割高物件買わないでしょ。

[102: 匿名さん]

憶測で物件を中傷するのは良くないです。
中傷を意図した書き込みは検討版スレで必要ない情報ではないですか。
この物件が特別気に入らないか、面白半分で書いてるか、そこまでして、この物件けなしたいのは、なぜ？隣の営業の方？葛西の物件の方？
もう十分ですので、これ以上結構です。

[103: 匿名さん]

102です。
分かりやすく言いますと、建設中事故があったということと、価格は今後どうなるかわからない、ということは十分わかりましたのつで、これ以上検討版スレで同じ様な情報は要りませんという意味です。

[104: 検討中さん]

>>103
同感

[105: 周辺住民さん]

事故があってもなくても相場は変わらない。西葛西で築10年の中古マンションの価格調べて見なよ。西葛西の相場観が分かるから。高値掴みしてまで欲しい物件なのか。

[106: 匿名さん]

>>105
周辺住民さんまた出て来たね。君もしつこい人だな。
相場観分かってないのはあんただな。
西葛西に限らずどこも上がってるよ。
しかもしばらくは日銀のヘッジ付きだ。
昔の相場と比べるのも結構だが、横と比べるのも大事。
昔と比べるんだったら、今はバブル期より安いが、そこと比較してもしょうがない。西葛西の相場からすると、あんたが言ってるのは、1998年～2004年とリーマン後の2010年～2012年のことを言ってるのかもしれんが、そんな特殊な時期と比べられてもな～。
それに実需なんだから高値掴みも何も、欲しい物件を買うのにローン含めて払えればいいだけ。払えないのに買うのはどうかしてるかもしれんが。
だから、周辺住民さんが何を言いたいのかよく分からんが、あんたには関係ないことだよ。

[107: 匿名さん]

>105
過去にとらわれる典型だな
経済音痴かよ

しかしここも隣接住人で自物件の景観や日照で影響を受け資産価値が下がると思っている人や
買えなくて妬んでいた人が事故をきっかけに反撃チャンスとばかりに湧いてきたんでしょうな。

鏡で自分の顔見てみな
ウットリするか？

[108: 匿名さん]

契約者さんですかね、死亡事故のことをこれ以上話題にするとマンションの資産価値が下がるのでわないかと思われているようです。
ネガ情報もオープンにしないと。

[109: 匿名さん]

>>108
それで、あなたは何が目的なんですか？

[110: 契約済みさん]

>>108
資産価値がどであれこのマンションを買いたい思う人は買んだからこの類のネガ情報はもういいんじゃない。

[112: 契約済みさん]

皆さん色々な意見があるんですね。

私は西葛西が地元で、かれこれ30年以上住んでいます。
私がこのマンションを契約した一番大きな理由は、西葛西周辺でこれまでなかなか出てこなかったグレードのマンションだったことと、大規模マンションという2点でした。

この事を踏まえ、ここ5年間の西葛西の新築相場と比べると25%程度高かったですが、納得して契約しました。

リセールの際の下落幅も気にはなりましたが、この地区の一番マンションになるだろうと予想し、下落幅もあまりないだろうと考えています。ま、永住を考えているので、リセールはあくまでもリスク管理の一環ですが。

皆さんはどこを評価し、どこを評価してないんですかね？もちろん、今回の事故の事も考慮する必要があるとおもいます。
あまり感情的にならず、この辺の議論がされる有意義な掲示板になるといいなぁ、と思ってます。

[113: 匿名さん]

>>112
全く同感です。
西葛西では一番グレードの高いマンションだと思います。
建築費の高騰の影響により、大規模マンション建設は縮小している状況もあり、今後同クラスのマンションは西葛西でなかなか出てこないでしょう。
私は、グレードに関しては、キッチンのバックカウンター付きで御影石、トランクルーム、パントリー、さらにパークマンションでも採用されたワンランク上の水で流すタイプのディスポーザー、各階ダストステーション、大きな庭付き、キッズルームやコミュニティールームも洗練されたもので、これだけ揃ってるのはなかなかないと思いました。
直床ですが、そこは天井高2.6mと相殺。
何より他と比べて江戸川区内では学校区がいいところもポイント高いです。

[114: 契約済みさん]

>113さん

>112です。

コメントありがとうございます。
記載頂いた通りで、このグレードのマンションは今まで西葛西では無かったですよね。
西葛西どころか、東京の東側ではなかなか出てこないグレードだと思います。

今後、本当に立つか分かりませんが、南口の旧マルエツ跡地(今は駐車場)は大京が所有しているようで、そこにタワー型のマンションを作るとの噂が過去にありました。

そちらが立つと、地域一番マンションの件は難しいかもしれません。

[115: 匿名さん]

>>114さん
113です。
こちらこそ流れを変えて頂いてありがとうございます。
南口でタワーの噂があるんですね。
マルエツがあった場所はどの辺りですか？
森山病院とレンブラントインの間の空地ですか？
マルエツはクリーンタウンに移転したということでしょうか？
地元ではないので教えて頂ければ幸いです。

[116: 契約済みさん]

>115さん
>114です。

場所は、「森山リハビリテーション病院」と「ベストウェスタン東京西葛西」というホテルの間の「タイムズ西葛西第8」という駐車場です。115さんが書かれた場所と同じかな？

タワーマンションの話は、2010年頃の話で、下記の板で聞きかじった程度の話です。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62025/22

ただ、土地は大京が持っていそうなので、今後何かしらのマンションが立つ可能性は十分にあると思います。
西葛西ではかなり良い立地なので、お値段もそれなりになると思いますが。

ここにあったマルエツはどこにも移転せず無くなったと記憶しております。
清新町のマルエツは、このマルエツが無くなる前からありましたしね。

[118: 契約済みさん]

>>92
投稿された内容について質問があります。

92さんの言う「資産価値が低下する」は「リセールバリューが大きく低下する」ということでしょうか。
私の認識では、資産価値の指標であるリセールバリューが数％でも低下する、は「資産価値が低下する」という認識です。
92さんのご指摘のように新築後数年は数％の減価要因になるということであれば、今回の事故は「資産価値が低下する」要因となった、ということになると思いますがいかがでしょうか。
（中古査定の専門家の意見を聴きたいだけですので、専門家の方でなければ回答不要です。）

[119: 契約済みさん]

>117さん
>116です。

そうでしたか、私も本当に聞きかじった程度の話だったので。
それでも、いつかはマンションが立ちそうな土地ではありますよね。

[120: 匿名さん]

>72

不動産取引の場合、引渡時点の消費税率が適用。ただ、８％のときのように経過処置はあるでしょ。

[121: 匿名さん]

>>116さん
115です。
情報ありがとうございます。
立地は大京の方が良さそうですけど、大規模マンションは難しいかもしれませんね。
学校区も清新第一ではなさそうですね。
やはりガーデンズは地域一番ですよ。

[122: 匿名さん]

>>118
確かに「評価」としては記憶の新しいうちは多少下がるかもしれません。
それが時の経過とともに薄れていくイメージです。
中古での購入検討者にとって、10年前に起こった事故と去年起こった事故とでは印象が違うでしょう。
ただあくまでも評価の話であって、現実に売却するときには、そのときの不動産マーケット、金融市場の状態、売り主の売り急ぎ事情、買い主の買い急ぎ事情等の要素も加わるので、時間に余裕のある人は自分の売り希望価格で買ってくれる人が現れるのを待てばいいだけ。
転勤等の売り急ぐ事情のある人は、買い手の交渉材料に使われるリスクはあります。
また、下落幅が争点となりますが、ここの契約者は物件価格の5～10％の手付を払っているので、キャンセル続出でなければ、10％も下がらないと判断している人が多いのではないでしょうか。
5％の人もキャンセルしていないようであれば、5％も下がらないと言えるでしょう。
気持ち的にはそれほど下がらないと思っているからキャンセルしない訳で、20％も30％も下がると思っている人が多ければキャンセル続出しているでしょう。
いずれにせよ、今後のキャンセル度合いと残りの売れ行きでだいたいの目安は判明するでしょう。
長文失礼。

[123: 契約済みさん]

>>122
ご丁寧にご回答いただき、ありがとうございます。

勝手ながらまとめると・・・
①リセールバリューを算出する際に売り急ぐ場合にのみ今回の事故は考慮されるものであり、新築後数年数％であり経時とともに0％に近づく
②下落幅はキャンセル度合いと残りの売れ行きにより変動するものである（その他外部要因は考慮外）
上記内容をざっくりいうと、今回の事故はリセールバリューに関してほぼ考慮されないが数年の間で売却する場合は数％考慮される場合がある、となりますが正しいでしょうか。

[124: 匿名さん]

>>123
そのご認識で結構だと思います。
私も契約者です。
事故のことは完全に記憶から消すのは難しいと思いますが、嫌な気持ちは薄れつつあります。
それも三井さんの戦略なのでしょうが(笑)

[125: 契約済みさん]

>>122
122さん、質問させてください。
このマンションは、上の方はびっくりするような値段の部屋もありましが、そこについては、リセールはどうなると予想されますか？西葛西の相場からすると元々2割位高かったと思うのですが。