ザ・ガーデンズ西葛西ってどうですか？ その3

[物件比較中さん]

ザガーデンズ西葛西の その3です。

前スレ
PART2:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/523306/
PART1:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/343132/


所在地：東京都江戸川区西葛西2丁目22番5（地番）
交通：東京メトロ東西線 「西葛西」駅 徒歩8分
間取：3LDK・4LDK
面積：70.56平米～82.11平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル 、三菱地所レジデンス
物件URL：http://www.the-gardens.jp/
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[121: 匿名さん]

>>116さん
115です。
情報ありがとうございます。
立地は大京の方が良さそうですけど、大規模マンションは難しいかもしれませんね。
学校区も清新第一ではなさそうですね。
やはりガーデンズは地域一番ですよ。

[122: 匿名さん]

>>118
確かに「評価」としては記憶の新しいうちは多少下がるかもしれません。
それが時の経過とともに薄れていくイメージです。
中古での購入検討者にとって、10年前に起こった事故と去年起こった事故とでは印象が違うでしょう。
ただあくまでも評価の話であって、現実に売却するときには、そのときの不動産マーケット、金融市場の状態、売り主の売り急ぎ事情、買い主の買い急ぎ事情等の要素も加わるので、時間に余裕のある人は自分の売り希望価格で買ってくれる人が現れるのを待てばいいだけ。
転勤等の売り急ぐ事情のある人は、買い手の交渉材料に使われるリスクはあります。
また、下落幅が争点となりますが、ここの契約者は物件価格の5～10％の手付を払っているので、キャンセル続出でなければ、10％も下がらないと判断している人が多いのではないでしょうか。
5％の人もキャンセルしていないようであれば、5％も下がらないと言えるでしょう。
気持ち的にはそれほど下がらないと思っているからキャンセルしない訳で、20％も30％も下がると思っている人が多ければキャンセル続出しているでしょう。
いずれにせよ、今後のキャンセル度合いと残りの売れ行きでだいたいの目安は判明するでしょう。
長文失礼。

[123: 契約済みさん]

>>122
ご丁寧にご回答いただき、ありがとうございます。

勝手ながらまとめると・・・
①リセールバリューを算出する際に売り急ぐ場合にのみ今回の事故は考慮されるものであり、新築後数年数％であり経時とともに0％に近づく
②下落幅はキャンセル度合いと残りの売れ行きにより変動するものである（その他外部要因は考慮外）
上記内容をざっくりいうと、今回の事故はリセールバリューに関してほぼ考慮されないが数年の間で売却する場合は数％考慮される場合がある、となりますが正しいでしょうか。

[124: 匿名さん]

>>123
そのご認識で結構だと思います。
私も契約者です。
事故のことは完全に記憶から消すのは難しいと思いますが、嫌な気持ちは薄れつつあります。
それも三井さんの戦略なのでしょうが(笑)

[125: 契約済みさん]

>>122
122さん、質問させてください。
このマンションは、上の方はびっくりするような値段の部屋もありましが、そこについては、リセールはどうなると予想されますか？西葛西の相場からすると元々2割位高かったと思うのですが。

[126: 契約済みさん]

今回の事故の件、私も皆さんと同様に非常に嫌な気持ちにさせられました。
その気持ちは今でも変わりません。

ただ、その後の三井と大成の説明を聞き、非常に品質の良いマンションが出来上がりそう、との期待も持ち合わせるようになりました。こんな事書くと亡くなられた方やそのご家族には大変失礼なのですが。。。

三井、大成から受けた今回の事故後の対策のうち、私が評価しているポイントは下記の通りです。

・安全専任者を常駐で追加配置。この追加要員は15年以上建築現場の所長経験あり。
・月2回、第三者による安全監査。この結果は、モデルルームに行けば確認できる。
・2ヶ月に1回程度の割合で三井から契約者に対して、工事の進捗状況と品質状況がレポートされる。

また、今後のスケジュールの妥当性も自分なりに細かく確認し、十分妥当であると判断出来ました。
通常のマンションの場合、ここまで状況が可視化されることなく工事が進むと思いますので、自分にとっては安心して竣工を待つことが出来るようになりました。見た目はちゃんとしているんだけど、中身に問題がある欠陥住宅にはならないかなと。

[127: 匿名さん]

やっぱり西葛西で一番のマンションになるね。

[128: 匿名さん]

>>125
このマンションの価格を全て把握している訳ではないので、上の方のビックリする値段は分かりませんが、総論的なところで申し上げておきます。
葛西エリア（西葛西も含みます）の過去10年の平均新築坪単価は206万円です。ガーデンズの平均坪単価220万円ぐらいだとすると、7%程度割高の可能性があります。但し、東京都内はどのエリアも上昇基調なので、許容範囲内だと思います。
同エリアにおける平均経年22年程度の中古マンション相場は新築時の65%程度（35%の下落）です。
仮に今の相場が7%ぐらい割高だとして、約20年後の経済状況が平常だすると、40%ぐらい下落して60%程度のリセールになると予想されます。
一方で、このグレード・規模のマンションは同エリアではあまり見当たらないので、現時点では競争力は高いと思います。その点どれだけ加点されるか、逆に、今後同程度かそれ以上の競争力の高いマンションが建設されることによる脅威としてどれだけ減点されるかは別途考慮する必要があります。
ざっくりしたイメージですが、5,000万円で購入したとすると、10年後に4,000万円＋α、20年後に3,000万円＋αという感じではないかなと思います。
この辺りはあまり詳しくなく、データも葛西エリアとざっくりしたものですので、あくまで私個人の私見です。
別のお考えの方もいらっしゃるかと思いますので、その点はご考慮ください。
なお、西葛西に絞ったデータはこちらが参考になるかと思います。
http://hyougikai.com/mansion/%E8%A5%BF%E8%91%9B%E8%A5%BF

[129: 匿名さん]

とても勉強になりました。
ありがとうございました。

[130: 契約済みさん]

>126さん
確認ですが、「・」の3つの内容は契約者に郵送された報告より＋αになっていると思うのですが、MRの担当の方から口頭で説明があったのでしょうか?

[131: 契約済みさん]

>130さん
>126です。

そうです。
私はMRでの説明を受けるに当たって、事前にかなり細かい質問表を作り、事前にメールで三井に送付した上で説明を受けました。また、後日何かあった場合、言った言わないの話になるのが嫌だったので、当日の話も議事録を取るようにお願いしました。

こんな事書くとまたこの板が荒れそうで嫌なのですが、「契約者ごとに説明の内容が違うのか？」と三井を責めないで欲しいです。
+αの部分は私が納得したくて聞いた話で、三井が事前に準備していた内容だけでも過不足が無い内容だったと思います。

今回ここに記載した理由は、こんな事故を起こした物件だけど、その後の対応を含めると、検討に値する物件ということを検討者の皆さんに伝えたくて記載しました。

[132: 匿名さん]

こちらは24時間有人管理ですか？

[133: 契約済みさん]

>>131
当初より、手紙で説明したあと、更に質問があれば大成建設さんがMRに控えてるから、聞きに規定だだけれは、と言う事でしたから、行かれたと言うことですね。騒ぎたてるような問題はないですね、


132さん
ここは、管理人は常駐でなく、通いです。

[134: 匿名さん]

やはり常駐ではないのですね。

管理人さんがいれば安心ですし、朝刊を玄関先まで持ってきてくれたら楽なのにと思ったのですが残念ですね。

[135: 匿名さん]

>>134
朝刊配達サービスは付いてますよ。

[136: 匿名さん]

朝刊を配達してもらえるサービスがあるんですね。
教えて頂きありがとうございます。

朝の一番嫌な仕事が減ります♪

[137: 匿名さん]

デベではなく大成が説明するのは変な話ですね。大成はこういう汚れ役をよく引き受ける。そして担当の質は低い。

[138: 契約済みさん]

>>137
建設に関することは大成建設にしか説明できないです。三井が説明しなかったわけでなく、詳しい事は大成建設がいるから聞けますよ、だったから至極まっとうだとおもいます。

[139: 契約済みさん]

>131さん
130です。
貴重な情報どうもありがとうございました。

[140: 契約済みさん]

>137さん
>131です。

質問が2点あります。

質問1
建築業界の常識はよく分からないのですが、施工主の原因で今回の事故が発生したとなると、施工主としての説明義務は売主だけでなく、買主にも発生するのではないでしょうか。
少なくとも、買主の私としては直接施工主から説明が聞けて良かったです。

質問2
大成建設の担当の質は低い、と断定的に記載されてますが、それは何を持って判断されたのでしょうか。
少なくとも、私に説明をしてくれた担当の方は問題ありませんでしたよ。