DEUX TOURS CANAL＆SPA （ドゥ・トゥール）ってどうですか？その１７

[匿名さん]

DEUXTOURS CANAL＆SPA （ドゥトゥール）についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海三丁目102番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩9分
山手線 「東京」駅 バス19分 バス停から 徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.67平米～123.77平米
売主：住友不動産

物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/harumi/
施工会社：三井住友建設株式会社　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

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[401: 匿名さん]

リーマンショック前のいざなぎ景気越えで、
ここは坪２００ぐらい。リーマンショックで２００割れ。

アベノミクスとオリンピック需要で坪３００。

増税２発と経済縮小で坪２００割れ　いかがでしょう？

[402: 匿名さん]

また民主が政権とったらあり得るんじゃない．ということは多分ない(笑)．

[403: 匿名さん]

>>395
意識すべき問題提起だと思います。

現在のデベ主導？のバブル形成は息切れすると思います。現状でも釣り上げ過ぎのイメージがあるので、オリンピック前に早くも調整局面に入りそうな気がします。リーマンのときも結構下げてたし、デベの体力は調整する余裕くらいあるという認識です。
ただ、ライフスタイルの変化で世帯２馬力で働くのが当然の時代になったら、ある程度価格が上がったままでも市場は着いていけてしまうのではないか、という気もします。

あとは素人考えで国の借金の大きさ等を踏まえるとインフレ基調を維持する可能性が高い気がするので、都心の不動産（でも戸建ては無理なのでマンション）という結論ですね。

で、自分の場合は勝どき供給過多を懸念して港区GFTになりましたというオチでした＾＾；

[404: 購入検討中さん]

デベはインフレ基調の時は土地負担力の高い都心でしかマンションができない。その条件にあっているのが勝どき、晴海。供給過剰ではないよ。江東区、北砂などにいったらいくらでも土地はある。そこで開発計画が理由を考えて見るべき。

[405: 匿名さん]

ずーと前から同じ話しばかり。
豊洲のときもそうだった。
いまの豊洲みてみな？
買っていた人は間違いなかった。

[406: 匿名さん]

>403
勝どき・晴海エリアに次いで供給量が多い芝浦、の供給過多も心配しなきゃね。

[407: 匿名]

供給過多？
値崩れする販売や建築をするデベはいないと思いますよ。
ネガティブにばかり考えてると永遠に買えないよ。

[408: 購入検討中さん]

ここの角部屋1億円超と、3LDK8000万円前後ですと、リセールの時に有利なのはどちらでしょうか？ここにずっと住みたいという要望はありますが、今後何があるか分からないので、そちらを考えるとどちらのほうがローリスクなのか悩んでおります。

[409: 匿名さん]

みんな資産価値ってよく言うけど、結局その時の残債額よりも売却額がマイナスにならなければ問題ないでしょ？例えば35年ローンで10〜12年後に売るとしても、その頃には3割支払い終わってるから、売却額が3割目減りくらいだったら手数料加味してもプラマイ0くらいだろうし、そもそも角部屋であっても上がる事はなくても、10年後に3割も落ちてる事は流石にないんじゃないかな？20年後に6割目減りもないだろうし。一度エクセルでシミュレーションしてみることをお勧めします。

[410: 匿名さん]

>>409
基本的な考え方は同感です。

[411: 匿名さん]

>>410
ですよね。395、403、408さんの心配事はざっくり言うならば
角部屋 12000万円
3LDK 8000万円
で購入するとして、例えばば10〜12年後、つまり2026年頃の売却額が
門部屋 8400万円（2026年くらい）
3LDK 5600万円（2026年くらい）
までならトントンで済むと。それ以下になる懸念があるなら確かにマズイと思う。売れても借金だけ残っちゃうからね。
20年数後、つまり2040年頃だと同じく角部屋4800万円、3LDK3200万円以下だと同じくマズイ事になる。
通常で考えて、さすがにそこまで下がるのかな？たとえば1980年頃や2000年頃築の中央区晴海や勝どきのマンションの中古価格は同じくらい目減りしてるの？って話。（この頃の新築の価格情報知ってる人いたら心強い）
割高な物件だけど、支払額を引いて考えればマイナスになる可能性はかなり低いんじゃないかな？
と自信満々に言ってるけど実はあまり自信ないので、賛成意見、反対意見ありましたらよろしくです（笑）

[412: 匿名さん]

年々の不動産税もあるけど、、、？

[413: 匿名さん]

>>411
8000万〜１億までが
マンション購入層の空白地帯と言われています。新築も中古も売り難い。
庶民には手が出ない、金持ちは手を出さない。
8000万〜１億にならないのを期待しましょう。

[414: 匿名さん]

半値八掛け二割引。

バブル後のマンション価格です。

[415: 匿名さん]

>>411
場所はちょっと外れますが「ルネ門前仲町パークステイツ」という物件があり、およそ築30年くらいですが分譲時価格を維持しているようです。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/458587/
（分譲時坪単価：150万円）

こちらは売り出し履歴情報。
http://archive.homes.co.jp/estate_master/108360/

ここは以前雑誌か何かで「管理がよい」と評判だった物件です。
日本のインフレ率は80年代半ばから低めで安定しているので、インフレが値下がりを下支えしたわけではなさそうです。
http://ja.wikipedia.org/wiki/日本のインフレーション

どうも湾岸希望者は短期のキャピタルゲインばかり考えて意地汚い方が多いようなのですが（掲示板だけそういう人が集まるのかな）、長期的視点でいえば管理がモノをいうのではないかと思います。
それでも、立地など素性のよさは必要だと思いますが...

あまり回答になってなくて申し訳ない。要は自分たち次第で運命は変えられる、ということです (｡+･`ω･´)ｷﾘｯ

[416: 匿名さん]

そんな心配しなくても20年たったらインフレで十分値上がりしてますよ

[417: 匿名さん]

>>414
そう思われる方は購入しなければいいのではないでしょうか。
そう思っていない方が購入していきますから。
納得の行く判断であればそれでいいのではないでしょうか？
ちなみに私は購入の判断をしました。
そしてその判断は決して間違っていないと自負しております。
いろんな理屈はありますが、結局は自分の判断でしかありませんからね。

[418: 匿名さん]

>>415
越中島徒歩１分とは、なんかマニアックな、、、
以前からある越中島の大規模な再開発、期待が入った価格なのでは？

[419: 匿名さん]

ここは売れ行き好調なので関係ないが
日経によると
８月の首都圏マンション発売戸数は、2110戸と前年同月比で49.1％減と大きく落ち込んだ。減少幅はリーマン・ショック直後の2008年９月（53.3％減）以来５年11カ月ぶりの水準だった。


http://mw.nikkei.com/sp/#!/article/DGXLASFL16H5V_W4A910C1000000/

[420: 匿名さん]

こりから採算の悪いタワーマンションはますます建設が減っていきます。だから買いたくても買えなくなる。都心のタワーマンションの希少価値はますます上がります。

[421: 物件比較中さん]

湾岸のタワーマンションは都心を万一の津波から守る防波堤として開発が進んでいると聞きました。だからこれかもニョキニョキ立つよ。

[422: 匿名さん]

>>421
巨大な中央防波堤の存在を知らない。
適当なお話ありがとうございます。東京の地図を広げてみてください。

[423: 匿名さん]

これから特に都内は五輪関係の工事が本格化しますから、
東北復興に加えて深刻な人出不足ですね。

不動産会社は、マンションよりオフィスビル作る方が儲かるのは自明でしょう。
極論すると、マンションだとこれまで5000万円で売れたものを7000万円にしないと儲けがでない、という風になってしまいますからね。。
一方、オフィスビルは丸の内も賃料10%UPしていくぐらい、不足しています。
なので、これから建設されるマンションは、価格は高いしグレードは低いし、となっていくんでしょうね。

そういう意味で、ここやKTTなど湾岸系の大型マンションは、これまでのようにポンポン供給されることはないでしょう。
勝どき東の大型プロジェクトによるマンションは、相当な高値になりそうですね。

[424: 匿名さん]

同じエリアの中古タワーでさえ、すでに坪単価350万が出回っている。新築タワーで坪300万円台というのは、今年で見納めになるんじゃないかな。

[425: 匿名さん]

同じエリアと言ってもここは勝どき駅 徒歩9分ですからね。。

[426: 匿名さん]

>>419
朝のワイドショーではよくある誤用で、
発売、ではなく、販売、と間違えていた。
経済評論家まで出演してたのにね。

[427: 匿名さん]

現状晴海通りまで遠回りして9分
人道橋と新しく改札が完成すると4分
ただ、わざわざ地下鉄使わなくても
エントランスから新橋駅まで
シャトルバス利用する人のが多いのでは？
しょせんバスとネガってる奴がいるけど
そのバスが用意出来ないマンションがほとんど。
ここにはそれがある！

[428: 匿名さん]

地下鉄は晴海に来ないですかね？
中央区には頑張ってほしい。

[429: 匿名さん]

>>427
さらにBRTまであるので、
中央区港区千代田区辺りで勤務する人には十分便利ですよね。。

[430: 匿名さん]

勝ちどき駅　徒歩９分→徒歩４分（オリンピック年）
ドトールバスで新橋まで10分位（山手線終電まで新橋待機）

[431: 匿名さん]

都心部と比較すれば正直便利は言い過ぎとは思いますが，郊外と比較すれば不便ではないと思います．やはり晴海エリアは交通の便が一番のネックですからね，これで有楽町線の駅ができればいいんだけどな．BRTは所詮バスだし，信号優先できるのも湾岸エリアだけですから．

[432: 匿名さん]

勝どき4分っていっても、ただホームから遠い入口ができるだけでホームが近寄ってくるわけじゃないので濡れないというメリットがメインですよね。

地下鉄は駅徒歩分といっても入口から改札・ホームまで5分くらいざらですからね。

特に大江戸線は後からできた地下鉄なのでとても地下が深い。かつターミナル駅での乗り換えに時間がかかる。大江戸線ならJR駅と比較すればホームまで5分くらいはプラスになります。

つまり、あまり気づいていない人も多いですけど地下鉄の徒歩何分はJR駅の徒歩分とはイコールの価値はないんですよね。

まあしょうがありませんが、できれば利便性高い有楽町線延伸がベストですよね。だれか有力者でも使ってごり押ししてほしいですよね(笑)

[433: 匿名さん]

>>432
有楽町線は数ある地下鉄の中でも利便性が悪いと、昔はよく言われたものだけど？

[434: 匿名さん]

日比谷線だろjk

[435: 匿名さん]

>>432
濡れないんですか？橋に屋根が出来るってことですか？
それって結構価値高くならないですか？かなり良いですよね。雨に濡れないって！ながーい道があるけど駅直結みたいな笑

[436: 匿名さん]

>>434
銀座線で虎ノ門、新橋、環状2号線の下を通るのはどうでしょ!

[437: 匿名さん]

有楽町線、日比谷線だろうが大江戸線と比較すれば断然便利です。そりゃ支線でも延伸でもあれば大歓迎でしょ。しかも現在でも勝どきの混雑度はちょっとひくくらいひどいので妄想といわれようが純粋にどうにかしてほしいと思います。

橋に屋根があるかはまだ決まってないとは思いますがあるといいですよね、屋根なしとか今から作るんだからまさかとは思いますが。。

[438: 匿名さん]

銀座線もいいですね！メトロの社長とか知り合いにいればなあ。

[439: 匿名さん]

>>437
決まってないんですね笑。まぁ橋を作るのがスミフなら屋根付きで作ってくれそうですよね！最近のマンションから出る橋は屋根付きが多いんですか？でも屋根付きになれば、新橋への直結バスともあいまって、両方ほ最寄り駅まで濡れずに行けるマンションという大きなアドバンテージになりませんか？笑。まぁそれを売りにする説明も難しそうですけどw

[440: 匿名さん]

まあそこまで細かい利便性をアピールしても、逆に必至すぎるよう見えなくもないのでさらっというくらいのほうが言いかもしれませんね(笑)

選手村をマンションに建て替えたら現実的には晴海に電車通さないとか考えにくいかなとも思ってしまいます。だって多くの人が勝どき駅に向かったら大変なことになりますよ。しかし駅ができないときはマンション専用のバスが発達した珍しい地域になるかもしれませんね。

[442: 匿名さん]

>>440
BRTは、勝どき駅に寄りませんからいいんじゃないのかな。

[443: 匿名さん]

勝どき駅は8時近辺使わずに7時代前半利用すればいいのでは？

[444: 匿名さん]

ここのシャトルバスは
朝早くから終電まで走るみたいだし、
本数も多いから乗り遅れても安心ですよね！

[445: 購入検討中さん]

でも通勤時間のみですよね？　土日・昼間は走りますか？

[446: 匿名さん]

>>445
土日は走りません。
平日昼間は本数は減りますが走ります。
土日休みじゃない人は向かないかもしれませんね。
ただ定期もあって3000円と安いので
大江戸線、タクシー、BRT?と
使い分ければいいと思います。

[447: 契約済みさん]

昼間は走らないのでは？？

[448: 購入検討中さん]

ＮＹからの投函です。
こちらの物件を購入したいのですが一億弱（予算）ではどのれぐらいの広さ、回数、眺望の物件が購入できますか？
3Bbed Roomだとおいくらぐらいでしょうか？
大好評の物件だそうですが、良い部屋がなくなる前に購入を早めた方が悩んでいます。
現在の売れ行き状況はどうなのでしょうか。

また、私は海外在住者で外資系投資銀行（同じ会社に１０年）に勤めているのですが、
日本の不動産の審査基準では非常に不利になりますか？
（会社の規模や勤続年数、銀行預金を重視するのは日本特有なので）
投資目的ではなく、購入できるなら住む予定です。

海外在住なので資料請求に時間がかかるため、
ご存知の方がいらっしゃいましたら教えて欲しいです。

[449: 契約済みさん]

>>448
1期1次で契約した者ですが、資料請求しても広告1枚紙が届いただけでしたので当てになさらないほうがいいですよ。
価格は階層に関係なく間取り別に均一価格でした。現在はどうなのでしょう。
1億近いお部屋は検討していないため私にはわかりかねますが、とり急ぎ資料の件の回答まで

[450: 匿名さん]

円安だから、ドルで給料を貰ってる方が買うのは得になるのかな？