シティタワー蕨 Part2

[匿名さん]

蕨駅西口のタワーマンション

＜概要（HPより）＞
所在地：埼玉県蕨市　中央一丁目200番　
交通：京浜東北線「蕨」駅下車徒歩2分
構造：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造
規模：地上30階地下1階建
総戸数：285戸　
完成年月：平成22年8月下旬(予定)　
入居（引渡）予定日：平成22年9月上旬 　
管理会社：住友不動産建物サービス　
売主：住友不動産
販売会社：販売代理／住友不動産販売
設計：アイテック計画
監理：アイテック計画・松田平田設計共同企業体　
施工：戸田建設　関東支店
施工会社：戸田建設　関東支店
管理会社：住友不動産建物サービス

過去スレ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/26735/

[751: 匿名]

やっぱりそうですよね。
ローン以外の月々の経費を低く見せる為かなと思っていました。
修繕積立、5年後に倍増してもおかしくない位、入居時は安いなぁと思っていました。

300円/㎡の管理費は、滅茶苦茶高いですね。
一般的には170〜230円位でしたか？

[752: 夢～眠]

普通は一万五千くらいだろう？

[753: 匿名さん]

何平米に対して１５０００円なのかわからないじゃん。

[754: 匿名さん]

修繕費については、どのマンションも足りなくなるのを前提で見積もってますので、当然分って検討する必要ありますね。
とは言っても、程度というものもありますので、気になる方は営業に突っ込んでみれば良いのではないでしょうか？
その反応を見て（楽しんで？）から判断しても遅くありません。

[755: 匿名さん]

普通はデベのお抱えの管理会社（ここで言うとスミフの下にぶら下がってるスミフ建物サービス）の場合は、こんなに無理な修繕費にしないんだけどなぁ。
管理費高い→これだと売れないよね→管理費＋修繕費のトータルでこれくらいが妥当→修繕費を安くしよう→管理会社さんお願いね！
という単純なフローで決まっていると思われます。
無論、あとから積立金が足りないという話になりますから、それを理解した上でここを検討する必要がありそうです。

[756: 匿名]

修繕積立金、30年間でならすと、70平米で月々10000～13000円くらいかな。
これは大雑把な感覚ね。
詳しく知りたかったらMRへ。

[757: 匿名]

他のマンションだと70平米だと、スタート時で7000円程度が多いよね。
それで5年に3割ずつ程度値上がっていくパターンじゃない？

[758: 匿名さん]

トップページ、インフォメーションのカラー太字が痛いw
営業さんにエールを贈りたくなるwww
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/warabi/

[759: マンコミュファンさん]

>>755さん

そうですね、管理費、修繕積立金は最初に売りやすいように安く設定しているのが多いと聞きます。
長期修繕積立案とかはチェックが必要ですし、購入前に営業にしっかり聞いておいたほうがいいです。

[760: 匿名さん]

なんか一般論にすり変わってしまいましたが
このマンションは、他のマンションと比べて
修繕積立金の当初設定が著しく安く、その後の値上げ幅も著しく大きい
というのがポイントです

[761: 匿名さん]

>760
一般論にすりかわってないじゃん。
756、757の書いてるのをみりゃわかる。
中学生レベルの計算ができればね。

[762: 匿名]

>>761
760は例えば759のことを言っているんでしょう
もっと全体を読みなよ

[763: 匿名さん]

間取りがファミリーが長く暮らすか永住するには狭いし、短期での売り抜けも想定してるのではないですか。売り抜け組には大規模修繕関係ないし当初安い方がいい。

[764: 匿名]

当初修繕費が安くても、管理費を含めれば一般的な高さまで行くし、修繕費が売却時に上がっていれば、意味は無いのでは？

[765: 匿名さん]

修繕費に話がそれてますが、自殺者の余波は皆さんどうなりました？
値引き出ました？

[766: 匿名さん]

出たとしても、「してくれました。○円引きです」なんていう人がいるわけないでしょ。
値引きの口外なんて、資産価値を自ら下げるようなものなんだから。

[767: 匿名さん]

自殺者に話が逸れてたんじゃ・・・

[768: 匿名さん]

>>766
具体的な金額はともかく、検討スレは値引き情報出てくるもんでしょ。
触れられたくないのは、デベと高値で掴まされた人だけじゃないの？

[769: 匿名]

今回の件で、手付金を放棄してでもｷｬﾝｾﾙした方・またその予定の方はいらっしゃらないのでしょうか？

[770: 匿名さん]

なかなか手付金放棄はできないんじゃないかな？
デベの管理責任だってあるし、一方的に不利益被るべきじゃないでしょ。

[771: 匿名さん]

>>768
>具体的な金額はともかく、検討スレは値引き情報出てくるもんでしょ。

出てこないって。本当に購入した人間ほど、
値引きの事実は隠すもの。値引きしてもらった事実を掲示板でさらしたところで
契約者には何のメリットもない。

[772: 匿名]

値引き値引きってまったく…

[773: 匿名]

大丈夫ですか？ここ・・。

[774: 匿名さん]

>>771
だから
「触れられたくないのは、デベと高値で掴まされた人だけじゃないの？」
こういう事でしょ。
真剣に値引交渉している人は、もうちょっと利口なやりかたすると思うけどな。

[775: 匿名さん]

>774
値引きをしてもらった人でも、「購入者」になった以上は「資産価値を維持したい人」なんだから、
自分は得しても「安易に他の人にまで安くしてほしくない」と思うのが自然だろうし、
「販売時に安売りした」という印象を外野に与えたくないと強く思うのが自然だと思うが。

その辺で大根を安く買ってきて、「奥さん！あそこの大根、値下げしたわよ！あなたにも教えてあげたくて。」
というのとは訳が違うんだからさ（笑

[776: 匿名さん]

>>775
何故値引きをしてもらった人が即購入者になるのよ？
それは思い込みだよ。

[777: 匿名]

>>774,775
値引きしてもらって既に契約した人は、他人に言い振らすメリットはないけど
値引きを交渉中でまだ契約してない人は、他人がどのくらい値引きされているか知りたいし情報交換したい
ということでしょう。
そこの話がズレているから、両者の話が噛み合わないんだよ。

[778: 匿名さん]

その通りです。
だから
「触れられたくないのは、デベと高値で掴まされた人だけじゃないの？」
と書いたのに・・・

[779: 住まいに詳しい人]

「住友は値引きしない」というのはただの都市伝説でしかありませんが、値引きには渋いことは事実です。
竣工前のこの段階で、というのはないのではないかと思います。
ただ今のシティータワー蕨の販売状況（売れ残り状況）を見る限りは
いずれは新都心のシティテラスやパークスクエアと同様に値引き販売していかないと捌けないでしょう。
しかし、値引き販売が始まる頃に希望の間取りが残っているとは限りません。
値引きとは所詮、不人気、売れ残り、正価では誰も欲しがらなかったの住戸のリセールです。
値引きなしで買った人も、例えヨソが値引きされていようと自分は希望通りの間取りを買えたのだから、それに対価を払ったと納得してもらうしかないですね。

供給と需要で価格が決まる、それが市場原理です。

[780: 匿名さん]

だから情報集めるんですけどね。

[781: 匿名さん]

>>779
値引きがある部屋でも、「これは買得だろ」ということもある。

[782: 契約済みさん]

値引きどころか、値上げらしいですね。
あと残り50戸、販売好調で安すぎたので価格改定だそうです。
強気ですね。

[783: 匿名さん]

ニュースになっているコンクリート不適合の件、このマンションは大丈夫なんですかね？
埼玉県内を含め90棟の高層ビル、高層マンションが該当とのことですが。

[784: 匿名さん]

値上げ！？

日本は人口減るのにホント強気。

[785: 匿名さん]

値上げをして、その分値下げをして販売する手法があるからね。
１割あらかじめ加算しておいて、１割引きにしますと言えば、
客はお得感を感じてしまう人もいるんだよね。

[786: 匿名さん]

そういう価格トリックを使われる場合もあるから、やっぱり気になる物件は最初から動きを見ておいた方がいいんでしょうね。
でもアウトレットマンション業者が横行する昨今で本当に珍しいですね。

[787: 匿名さん]

その場所その場所で、適正価格というものがある程度はあると思うので、
周辺のマンションの相場や、家賃などを下調べをしておかないと、
上手な買い物は出来ないかもしれませんね。

[788: 匿名]

蕨って、浦和と川口に挟まれて、地元人だけど、かなり地味な町だと感じるよ…。

[789: 匿名さん]

値上げして値引きって・・・
知らなきゃ得したで済んでしまうところがなんだかなぁ。

[790: 匿名]

ここに限らずに、その場所の適正価格を調べずに買ってしまう人って多いんでしょうね

[791: 匿名はん]

マッチポンプというと少し意味が違っちゃうけど、
誰かの不確実な情報を前提にしてあーだこーだと議論しても、何の意味もないよね。
まじめに検討して人ならMRに行けば価格表もらえるんだし、それ見て検討すればいいんじゃないのかねぇ。。。

あと、適正価格がどうのこうのって話があるけど、この物件で例えば70平米3LDKだといくらが
適正だと思いますか？

[792: 匿名さん]

売れれば適正価格、売れなければ不適正価格。

[793: 匿名]

>791
方角、階数、間取り、設備、様々な条件があるから、はっきりとはわからないけど、
｢蕨｣だから、個人的には4000を超えたら買わない。坪180程度まで。
賃貸に出しても、実際にかなり低い賃料で出ているし、タワーの70平米は柱の張り出しが大きかったり、間取りがいびつなだけに住みづらいのがわかるし。

[794: 匿名]

なにしろココは管理費が高いな

[795: 匿名さん]

ついに竣工したんですね！
完成予定が8月下旬だったので、予定よりもかなり早い竣工になりますね。

782さん
販売の途中で価格改正、しかも値上げってありなんでしょうか。
残り20戸(30戸売れた！？)のようですが、3LDK、70平米弱であの価格は
割高に感じてしまいます・・・。

[796: 住まいに詳しい人]

相場や適正価格なんてものは、誰かが会議で話しあって決まるものではない。
今までいくらで売れたか、今までいくらで売れなかったか、今までのデータの積み重ねでしかない。
竣工後なのに大量に売れ残っているというのは、結果的に割高だったと言うより他はない。
売れ残った事実そのものが、適正価格を表している。

高値で売れ行きが細っても、その分単価が上がるので、必ずしもデベロッパーは損するとは限らない。
ババを引くのはいつも購入者。
それが住友不動産のやり方。

[797: 匿名]

住友をそんなに悪く言わなくても。
でも事実ならムナクソ悪いね。

[798: 匿名]

私は営業さんの対応の悪さで、購入をするのをやめてしまいました。

この人から買いたくないと思ったので。

かなり購入をまじめに検討して見に行ったのに、向こうから蹴った感じですね。

[799: 匿名さん]

>798
運不運になるのかもしれませんが、そういう営業の当たりが悪いと嫌な気分になりますよね。
私の身内で中古戸建ての話ですが、ある物件で最初に訪ねた不動産屋がすごく感じが悪くて、別の不動産屋で同じ物件を購入したそうです。

逆に言うと、営業の当たり外れだけで良い条件の物件を外すというのも勿体無いかもしれません。窓口に相談して担当を変えてもらうとか相談するのもアリかと思います。そういう営業員を抱える社としても顧客を減らすリスクにつながりますから、前向きに考えるところはしっかり対応してくれるはずです。

[800: 匿名]

799さん

そうなんですよね。
｢この営業マンに人生を左右されたくない｣と思って、担当を変えて貰おうかとも思ったのですが、なんだかその上の方もよくかわらない方で…。
結局、某財閥系マンションで契約しちゃいました。(パークハウス蕨市民公園ではありません。)

タワマンには住んでみたかったのですが、自分には縁が無かったんだなと思うことにしました。

[801: 匿名]

[いわくつき物件 蕨]で、ググると一番上に...笑

わざとか？

[802: 匿名]

入居される方、修繕積立が安いと思うのですが、長期計画はどうでしたか？
安すぎると感じるのですが…

[803: 匿名さん]

>800さん
上の方もよくわからないって…それはご苦労さまでした。
願わくば多くの方がそうした営業マンによる不快な思いが無いといいのですが。
あと、この割高感は確かに迷ってしまいます。

[804: 匿名さん]

>>801さん
どんな「いわくつき」があるのかとググってみましたが、広告でしたね。
本当の「いわくつき物件」にならないようにしてほしい(笑)

[805: 匿名さん]

自殺者が出たと言う事で、既にいわくつき物件ではあるでしょう。
つか、新規販売時にはちゃんと説明してるのか？

[806: 匿名さん]

＞804さん

最近、購入を検討し始めた方なんでしょうか？
既に購入済みの方には説明会もあったようですし、キャンセルも受け付けてるようです。
手付の返戻に関しては個別対応みたいです。（表面上、手付返金には応じないとは言ってますが…）

新規販売時には説明がされてるのかと思ってました。

電子ロックで施錠してたのに、最後の作業員が帰宅の際ブレーカーを落として帰っていたところ
電源をオフにすると解錠してしまう鍵のようで、まったくお粗末な原因だったそうです。

そういうことを気にされない方にとっては購入のチャンスだと思います。私は気にしません～

[807: 匿名さん]

経緯はあるんだろうけど、事故は起こそうとして起こるもんじゃない。
いろいろ考えると、売主やゼネコンがかわいそうでもある。
あまり、この場でああだこうだ言うよりは、売主が重要事項説明などで
きちんと詳しい説明を受けて、気になるなら買わない、気にならないなら買う、
それでいいじゃない。

[808: 匿名さん]

もとい、
売主が　→　売主から

[809: 匿名さん]

まぁ年間自殺者は、年間交通事故死者の5倍近くいるわけだから、こんなことは珍しくもないんだろうね～
隠蔽しないで正直に説明があっただけスミフはマシだったのかな～

気にするなら買わない。

気にしないなら買う。

第一期に申し込んだ方々は、申し込みから1年半くらいですか？
怒りの持って行き場もないですね、心中お察し致します。

確かにこんなこと言い始めたらきりがないですな…蕨駅だって年間何回電車が止まる？

[810: 匿名さん]

804です。
過去ログを読まないまま書きこんでしまったのですが、すでにいわくつきだったんですね。
重要事項として説明があるのかもしれませんが、MRに行く機会もなかったため知りませんでした。
落ち着いていた話を蒸し返してしまったようで申し訳ないです。すみません。

[811: 匿名さん]

802さんに便乗させて下さい。
管理費は一般的な(？)価格だと感じるのですが、
修繕積立金は月額2,580円 ～ 3,450円と、かなり格安だと思います。
5年後、10年後はどの位値上がりしているか知りたいのですが、
ご存知の方いらっしゃいますか？

[812: 匿名さん]

管理費、一般的なレベルだとは思えません。
このマンションには無駄な共用施設がありませんので、その点を考慮しても
なぜこの管理費？とは思います。
内廊下がカーペットとか、２４時間警備だとか、そういう点ですかね。

[813: 住まいに詳しい人]

>812さん
カーペット敷きは劣化時の見た目の悪化が著しく、定期的に張り替えが必要でお金もかかりますが、これは管理費ではなく修繕費の範疇でしょう。

他の一般的なマンションにはない管理費の要因としては
・24時間有人管理
・内廊下の光熱費（エアコン、照明）
・ゴンドラによる窓清掃
・各階ゴミステーション
・エスカレーター維持（電気代、点検）
などでしょうか。

管理が手厚いのは近年の高級マンションのトレンドではあるのですが、蕨という土地を考えたら多少豪華過ぎるのではと思います。
つまり、例えば将来的に売却や賃貸化を考えたとき、この額の管理費を吸収してくれる買い手（借り手）が蕨にどのくらいいるのか、ということです。
そういう意味で、蕨という土地を考えて、それに見合った管理グレード設定というもの必要かと思います。

[814: 匿名]

マンションにしろ一戸建てにしろ他人から強制されて買う人はまずいないでしょう。
どこにどんなマンションが出来ようとそれは買いたい人が買うのであって「土地柄に見合った管理グレード」なんて、関係ないですね。

[815: 近所をよく知る人]

813さんは一般論を話していますよね。
ましてや将来の話を前提に話をされているので、「土地柄に見合った管理グレード」は
意味があると思います。
最近のマンションは、投機目的に購入する方もいらっしゃるので当然の考えかと。

[816: 匿名さん]

要は極端な話、都心なら管理費が5万円でも10万円でも
物件さえよければ住みたいという人が見つかるけど（一部の金持ちを相手にすればいい話）
蕨（を含めた郊外）ではそうはいかないから、求められる管理費の額ってものがあるということでしょう。

[817: 匿名]

え？内廊下のカーペット、使い捨てじゃないでしょ、まさか。
清掃を繰り返すのは、管理費からじゃない？
タワマンのカーペット清掃と聞くと、いつもどこかで作業していそうな予感。

[818: 匿名]

清掃を繰り返すっても、普段は掃除機かけるだけじゃないの？
清掃自体は外廊下のマンションでもするんだから、特別お金かかる要因とは思えないが。

[819: 匿名さん]

あまりにも不満が多ければ、入居後に管理会社などを
変更することも可能なんですよね？
まぁ、なかなか難しいのかもしれませんが・・・。

[820: 匿名]

まさか掃除機かけておしまいって事は無いでしょ。
雨が降った後の、汚れた靴で歩き、濡れた傘を持ちながら歩くでしょう？

[821: 匿名さん]

ニオイもこもりそう・・・

[822: 匿名さん]

>820さん
掃除機かける以外だと、具体的にどのような掃除するでしょうか？？

[823: 匿名さん]

>819さん
管理会社を変えるのは不可能ではないけれど、結局は管理の中身が変わらなければ、管理費は根本的には安くはならないんじゃない？
もう建物がこういう設計になっている以上、エスカレーター止めちゃうとか、窓ガラス掃除しない、ってわけにもいかないでしょうに。

[824: 匿名]

販売開始当初の書き込みを見返すと
「すごい人気」「売れまくっている」なんて書き込みもありますが
結局はまだ売れ残っているのですね。

[825: 匿名さん]

>８２２さん
「カーペット　クリーニング」で検索を掛けると出てきますが、
敷き詰めたままで、汚れを取るクリーニングをしなければ
汚れっぱなしということになりますよね・・・。

[826: 匿名さん]

会社の床がタイルカーペットなんですが
特別の場合を除いて、掃除機がけ以外の作業をしているのを見たことがありません。

[827: 匿名さん]

うちの会社は定期的にカーペット清掃に入っていますよ。
ただ夜中にやっているようですが。

[828: 匿名]

うちの内廊下は、いつもは掃除機。たまに専門の業者さんがすごい機械を使ってｸﾘｰﾆﾝｸﾞしてますよ。因みに使い捨てのｶｰﾍﾟｯﾄではないです。

[829: 匿名さん]

うちの物件は管理会社を一年で変えました。

駐車場契約率が低くて、収支が合わないため、変えて金額を落とすしか方法がありませんでした。

みな、管理内容に満足していたので、安かろう、悪かろうを心配して、いろいろ悩みましたが、結果、質は全く落ちませんでした。

うちの場合、管理人さんがとてもしっかりしてる方なので救われた部分があるとおもいます。

入居者の役員の方の協力がないとできない事ですが、
決して不可能ではないので頑張ってください。

[830: 匿名]

財閥系に魅せられて買っている人には、管理会社を財閥系から移すことに反対する人も出てくるだろうね。
まぁ、そこが経済格差の出やすいタワマンの宿命だわな。

[831: 匿名さん]

仮囲いも取れて、植栽も整ってきましたね。

正直な感想は「素敵」な感じです。
ただし、周辺とは全くマッチしていません。浮いてます。

その辺は再開発待ちと言ったところでしょうか・・・

[832: 周辺住民さん]

私も昨日近くを通りました。
ある意味ステイタスなんでしょうね。確かに浮いてる感じがしますが、
そのうち慣れるんではないでしょうか。

[833: 匿名さん]

確かに現段階ではシティタワー蕨だけが浮いているようですが、
蕨駅西口地区第一種市街地再開発事業として、まずはこのマンション建築、
今後は医療施設の誘致、保育園施設の整備などが予定されているので、
全てはこれからなんでしょうね～。

[834: 匿名さん]

医療施設と保育施設の誘致って、このマンションのテナントと線路側の公共棟の話でしょ？
再開発について、他街区の計画は具体的にはまだ何も決まっていません
国からでさえ不必要と言われ、市だけで頑張っている再開発事業ですから、スムーズには進みませんよ
地元住民の方でも反対されている方が多くいらっしゃいます

[835: マンコミュファンさん]

>>792さん

住友系のマンション完成完売すると会社から関係者は怒られるらしいですね。
つまり金額が安すぎた。
もっと高く売れたのにってことです。
完成して１年以内に完売でおおむね良いらしいです。
財閥系の資金力には参ってしまいます。
適正価格ってなかなか難しいですよね。

[836: 夢～眠]

久しぶりにきました。
垂れ幕の金額、、、値上がりしてませんか？
変だな？

[837: 匿名さん]

>>836
自殺があったことでマンション残戸の値段を値上げしたそうですよ。

[838: 匿名さん]

何年も売れ残りマンションに居座る営業がいる・・・。
購入者の事をどう考えているのだろう。
値上げが本当なら神経を疑いたいね・・・。
やはり、三井か三菱が誠実でいいと思います。
サラ〇みたいな企業姿勢がイヤでパス！

[839: 物件比較中さん]

すみふさんはそういう会社です。だから、関東の会社はJVをしません。すみふと仲のよいデベってないですよね？業界では嫌われ者です。なんでかって？そりゃ。。。ねぇ。。。「JVしなくても事業を行うだけの体力があるから」なんていわないでくださいね？嫌われてるだけなんだから。

[840: 匿名さん]

８３６さん

　確かに値上げしてますね。

[841: 匿名]

やっと落ち着いてきたのに、わざわざほじくりかえしてくれましたね。

[842: 匿名さん]

言われてみれば、かなりの大規模物件でもすみふは
大手デベとのJVをすることがあまりないですね。

[843: 夢～眠]

だって、、三井ビルに対抗して黒いんでしょ？

[844: サラリーマンさん]

値上げって言うけど、同じ部屋で販売価格が上がったんですか？
単に安い価格の部屋が売れたから「○○円～」の金額が変わったんじゃないの？
垂れ幕だと特にそういうことな気がするけど。

[845: 匿名さん]

なんで蕨で三井ビル？

[846: 匿名]

このマンション、かっこいいと思うけど、場所が悪すぎる。
普段の買い物が面倒。
ワラビ西口の商店街はシャッター降りてるとこ多いし。
それが価格に反映されてるんだろうけど。

[847: 匿名]

駅前（西口）にスーパーでもあればもう少し便利だったんでしょうね
または線路が高架になってて東口のスーパーにも行きやすいとかだったら良かった
モデルルームに行ったら「近隣にはスーパーがたくさんあって便利」というアピールの映像を見せられたんですが
どのスーパーも遠くて、会場からは失笑も。。

[848: 匿名さん]

あっても良さそうなのに、なぜか蕨駅の西口前はスーパーが無いんですよね。
西友も微妙にはなれていますし・・・。

[849: 匿名]

スーパーがなきゃ生活できません。こうなったら、スーパーに住みますか。

[850: 匿名]

市も再開発地区に、スーパーを誘致すりゃ良かったのに。