シティタワー蕨 Part2

[匿名さん]

蕨駅西口のタワーマンション

＜概要（HPより）＞
所在地：埼玉県蕨市　中央一丁目200番　
交通：京浜東北線「蕨」駅下車徒歩2分
構造：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造
規模：地上30階地下1階建
総戸数：285戸　
完成年月：平成22年8月下旬(予定)　
入居（引渡）予定日：平成22年9月上旬 　
管理会社：住友不動産建物サービス　
売主：住友不動産
販売会社：販売代理／住友不動産販売
設計：アイテック計画
監理：アイテック計画・松田平田設計共同企業体　
施工：戸田建設　関東支店
施工会社：戸田建設　関東支店
管理会社：住友不動産建物サービス

過去スレ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/26735/

[741: 夢〜眠]

立川の第一デパートもそうだったな？

[742: 匿名はん]

なんせ東京都との県境は起伏に富んでいないからなぁあ
まっ平みたいなもの
そこに人気の少ない高度１００ｍの山が出来るみたいなもの

[743: 匿名]

>739
どうやって見ても京都には見えないが…苦笑

地元の人は話題にも出さないけどね

[744: 夢〜眠]

739はワラビを知らないやつがいいそうなことじゃないか。京都駅は新幹線走っているでしょ。ワラビは新幹線止まらないよ。京都ブライトンホテルみたいな高級ホテルないし､伊勢丹もないし、立川グランドホテルレベルだってないよ。

[745: 匿名]

京都と比較
某板ではバンクーバーとも比較されてました

恥ずかしいのでやめて欲しいです

[746: 匿名]

バンクーバーと比較…。
蕨って、そんなに美しい街ってイメージは無いなぁ。

シャッターが下りてる商店街だったり、パチンコが多いイメージだったり。

[747: 匿名さん]

このマンション、修繕積立金が異様に安いのはなぜ？
他マンションの半分～３分の１程度じゃないですか？
管理費は高いですが・・。

[748: 匿名]

５年後には修繕積立金倍になりますよ。

[749: 匿名]

一般的なマンションに対して、安すぎる感じしますね。私も5年後、10年後の上がり方が気になります。

[750: 匿名]

修繕金の積立計画はＭＲで見れたと思います。
このマンションだけ、修繕金が不必要なわけがありません。
当初の修繕金を低く抑えるのはどこのマンションもやることですが
このマンションは特に顕著にやっていますね。

>747さん
理由は管理費が高いのを誤魔化し、高いという印象を和らげるためだと思います。
狭い住戸が多いので管理費金額を見てもあまり感じにくいですが、単価にすると「平米あたり300円弱」。
この管理費は近隣ではダントツの高さです。
タワーでもこんなに高いのは近隣ではそうはないですよ。（都心の高級マンションではありますが）

[751: 匿名]

やっぱりそうですよね。
ローン以外の月々の経費を低く見せる為かなと思っていました。
修繕積立、5年後に倍増してもおかしくない位、入居時は安いなぁと思っていました。

300円/㎡の管理費は、滅茶苦茶高いですね。
一般的には170〜230円位でしたか？

[752: 夢～眠]

普通は一万五千くらいだろう？

[753: 匿名さん]

何平米に対して１５０００円なのかわからないじゃん。

[754: 匿名さん]

修繕費については、どのマンションも足りなくなるのを前提で見積もってますので、当然分って検討する必要ありますね。
とは言っても、程度というものもありますので、気になる方は営業に突っ込んでみれば良いのではないでしょうか？
その反応を見て（楽しんで？）から判断しても遅くありません。

[755: 匿名さん]

普通はデベのお抱えの管理会社（ここで言うとスミフの下にぶら下がってるスミフ建物サービス）の場合は、こんなに無理な修繕費にしないんだけどなぁ。
管理費高い→これだと売れないよね→管理費＋修繕費のトータルでこれくらいが妥当→修繕費を安くしよう→管理会社さんお願いね！
という単純なフローで決まっていると思われます。
無論、あとから積立金が足りないという話になりますから、それを理解した上でここを検討する必要がありそうです。

[756: 匿名]

修繕積立金、30年間でならすと、70平米で月々10000～13000円くらいかな。
これは大雑把な感覚ね。
詳しく知りたかったらMRへ。

[757: 匿名]

他のマンションだと70平米だと、スタート時で7000円程度が多いよね。
それで5年に3割ずつ程度値上がっていくパターンじゃない？

[758: 匿名さん]

トップページ、インフォメーションのカラー太字が痛いw
営業さんにエールを贈りたくなるwww
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/warabi/

[759: マンコミュファンさん]

>>755さん

そうですね、管理費、修繕積立金は最初に売りやすいように安く設定しているのが多いと聞きます。
長期修繕積立案とかはチェックが必要ですし、購入前に営業にしっかり聞いておいたほうがいいです。

[760: 匿名さん]

なんか一般論にすり変わってしまいましたが
このマンションは、他のマンションと比べて
修繕積立金の当初設定が著しく安く、その後の値上げ幅も著しく大きい
というのがポイントです

[761: 匿名さん]

>760
一般論にすりかわってないじゃん。
756、757の書いてるのをみりゃわかる。
中学生レベルの計算ができればね。

[762: 匿名]

>>761
760は例えば759のことを言っているんでしょう
もっと全体を読みなよ

[763: 匿名さん]

間取りがファミリーが長く暮らすか永住するには狭いし、短期での売り抜けも想定してるのではないですか。売り抜け組には大規模修繕関係ないし当初安い方がいい。

[764: 匿名]

当初修繕費が安くても、管理費を含めれば一般的な高さまで行くし、修繕費が売却時に上がっていれば、意味は無いのでは？

[765: 匿名さん]

修繕費に話がそれてますが、自殺者の余波は皆さんどうなりました？
値引き出ました？

[766: 匿名さん]

出たとしても、「してくれました。○円引きです」なんていう人がいるわけないでしょ。
値引きの口外なんて、資産価値を自ら下げるようなものなんだから。

[767: 匿名さん]

自殺者に話が逸れてたんじゃ・・・

[768: 匿名さん]

>>766
具体的な金額はともかく、検討スレは値引き情報出てくるもんでしょ。
触れられたくないのは、デベと高値で掴まされた人だけじゃないの？

[769: 匿名]

今回の件で、手付金を放棄してでもｷｬﾝｾﾙした方・またその予定の方はいらっしゃらないのでしょうか？

[770: 匿名さん]

なかなか手付金放棄はできないんじゃないかな？
デベの管理責任だってあるし、一方的に不利益被るべきじゃないでしょ。

[771: 匿名さん]

>>768
>具体的な金額はともかく、検討スレは値引き情報出てくるもんでしょ。

出てこないって。本当に購入した人間ほど、
値引きの事実は隠すもの。値引きしてもらった事実を掲示板でさらしたところで
契約者には何のメリットもない。

[772: 匿名]

値引き値引きってまったく…

[773: 匿名]

大丈夫ですか？ここ・・。

[774: 匿名さん]

>>771
だから
「触れられたくないのは、デベと高値で掴まされた人だけじゃないの？」
こういう事でしょ。
真剣に値引交渉している人は、もうちょっと利口なやりかたすると思うけどな。

[775: 匿名さん]

>774
値引きをしてもらった人でも、「購入者」になった以上は「資産価値を維持したい人」なんだから、
自分は得しても「安易に他の人にまで安くしてほしくない」と思うのが自然だろうし、
「販売時に安売りした」という印象を外野に与えたくないと強く思うのが自然だと思うが。

その辺で大根を安く買ってきて、「奥さん！あそこの大根、値下げしたわよ！あなたにも教えてあげたくて。」
というのとは訳が違うんだからさ（笑

[776: 匿名さん]

>>775
何故値引きをしてもらった人が即購入者になるのよ？
それは思い込みだよ。

[777: 匿名]

>>774,775
値引きしてもらって既に契約した人は、他人に言い振らすメリットはないけど
値引きを交渉中でまだ契約してない人は、他人がどのくらい値引きされているか知りたいし情報交換したい
ということでしょう。
そこの話がズレているから、両者の話が噛み合わないんだよ。

[778: 匿名さん]

その通りです。
だから
「触れられたくないのは、デベと高値で掴まされた人だけじゃないの？」
と書いたのに・・・

[779: 住まいに詳しい人]

「住友は値引きしない」というのはただの都市伝説でしかありませんが、値引きには渋いことは事実です。
竣工前のこの段階で、というのはないのではないかと思います。
ただ今のシティータワー蕨の販売状況（売れ残り状況）を見る限りは
いずれは新都心のシティテラスやパークスクエアと同様に値引き販売していかないと捌けないでしょう。
しかし、値引き販売が始まる頃に希望の間取りが残っているとは限りません。
値引きとは所詮、不人気、売れ残り、正価では誰も欲しがらなかったの住戸のリセールです。
値引きなしで買った人も、例えヨソが値引きされていようと自分は希望通りの間取りを買えたのだから、それに対価を払ったと納得してもらうしかないですね。

供給と需要で価格が決まる、それが市場原理です。

[780: 匿名さん]

だから情報集めるんですけどね。

[781: 匿名さん]

>>779
値引きがある部屋でも、「これは買得だろ」ということもある。

[782: 契約済みさん]

値引きどころか、値上げらしいですね。
あと残り50戸、販売好調で安すぎたので価格改定だそうです。
強気ですね。

[783: 匿名さん]

ニュースになっているコンクリート不適合の件、このマンションは大丈夫なんですかね？
埼玉県内を含め90棟の高層ビル、高層マンションが該当とのことですが。

[784: 匿名さん]

値上げ！？

日本は人口減るのにホント強気。

[785: 匿名さん]

値上げをして、その分値下げをして販売する手法があるからね。
１割あらかじめ加算しておいて、１割引きにしますと言えば、
客はお得感を感じてしまう人もいるんだよね。

[786: 匿名さん]

そういう価格トリックを使われる場合もあるから、やっぱり気になる物件は最初から動きを見ておいた方がいいんでしょうね。
でもアウトレットマンション業者が横行する昨今で本当に珍しいですね。

[787: 匿名さん]

その場所その場所で、適正価格というものがある程度はあると思うので、
周辺のマンションの相場や、家賃などを下調べをしておかないと、
上手な買い物は出来ないかもしれませんね。

[788: 匿名]

蕨って、浦和と川口に挟まれて、地元人だけど、かなり地味な町だと感じるよ…。

[789: 匿名さん]

値上げして値引きって・・・
知らなきゃ得したで済んでしまうところがなんだかなぁ。

[790: 匿名]

ここに限らずに、その場所の適正価格を調べずに買ってしまう人って多いんでしょうね