シティタワー蕨 Part2

[匿名さん]

蕨駅西口のタワーマンション

＜概要（HPより）＞
所在地：埼玉県蕨市　中央一丁目200番　
交通：京浜東北線「蕨」駅下車徒歩2分
構造：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造
規模：地上30階地下1階建
総戸数：285戸　
完成年月：平成22年8月下旬(予定)　
入居（引渡）予定日：平成22年9月上旬 　
管理会社：住友不動産建物サービス　
売主：住友不動産
販売会社：販売代理／住友不動産販売
設計：アイテック計画
監理：アイテック計画・松田平田設計共同企業体　
施工：戸田建設　関東支店
施工会社：戸田建設　関東支店
管理会社：住友不動産建物サービス

過去スレ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/26735/

[564: 匿名さん]

広い部屋→高い金を払って買っている→駐車場優先
という理論なんだろうけど、
販売上都合の良いように勝手に特典を与えているように見え、
正当性有る感じがしないような。

本来共有設備ってデベの持ち物ではなく住民の共有財産。
購入時高い金払っていようと恩恵があるのは売った側で。
住民にしてみれば関係のない物。
そりゃ修繕費とかは持ち分に応じて割り当ては増えるものだけど、
使用料金は別に払う必要のある共有設備の使用に、
そういう理由で極端な格差を付けるのはどうなんでしょうね。

とは言ったものの、今更どうにもならないでしょうけど。

[565: 匿名さん]

その条件に納得してハンコを押すんだから今からルール変更を求めるのは
ちょっと理屈が通らないですよね。いやなら買わなきゃいい訳で。
まぁ70平米以上の区分なら車の一般的な所有率から見ても、ほぼ大丈夫なんじゃないですかね。

それよりも「住民の共有財産」という意味では、少ない駐車場の使用権をどういう形で
共有していくか、というルール作りのほうが気になります。

9月の時点で車が不要な人でも5年10年経てば車が必要になるかもしれない。
駐車場を当てた人も、5年10年たてば不要になる可能性もありますし、そうなったら
駐車場代は馬鹿らしくて払えないでしょう。
駐車場を落選した人は、もしかしたらしばらく他の駐車場で空きを待つかもしれません。

これらをどうやって調整するのかは完全にデベロッパーの手から離れるので、
住民である程度決めてかなきゃいけないと思うんですけど、一般的な物件では
どうやって決めていくんですかね。

さらに言えば、長期的に見て大規模修繕が必要になったときに駐車場の使用権の有無で
負担金額を変えたり(というか、未使用の人は負担０にするとか)は、ありえるんでしょうか。

今回の抽選は抽選で当たってほしいんですけど。。。

[566: 契約済みさん]

私も70平米以上なら、まず当たるかな･･･と思っているのですが･･･。
それより、売れていない部屋の抽選は住友が、未来の購入者の代わりに
抽選に参加されるようですが、このあたりは本当に正当にやるのでしょうか？

実はこの物件を購入する前に、埼玉某タワーの売れ残りも検討し、
結局予算オーバーでやめたのですが･･･
某タワーの営業は「２～３日中に決めてくれれば、駐車場の権利約束します」って言うんですよ。
残ってる部屋があとわずかで、駐車場の権利が無けりゃ売りづらいのは分かるのですが、
早く購入した方が抽選外れて、売れ残り買った人が抽選無しでOKってのも、びっくりでした。
財閥系大手でも結構いい加減なんだなと思い、ここの抽選会見てみたいなと思ったのです。

[567: 565]

私も見に行きたいですけど、仕事で行けないんですよね。

わざわざ月曜日に抽選会を設定したり、「駐車場の優先順位を決めるだけで、駐車場所が確定する
わけじゃありません」みたいな注意書きがあったり、「とにかく来てほしくない」というオーラが
出まくってて怪しさ満点です。

契約者の大切な問題なんだから、見てもらえるように土日に設定するのが販売会社としての
サービスだと思うんですけどね。わざわざコソコソやってるような印象を契約者に与える
って、、、どんだけ後ろめたいことをやるつもりなんだろう・・・。

[568: 契約済みさん]

>567

やはりそう思われますよね･･･全く同感です。
先日ＭＲで「タワーの抽選外れた人が一斉に駐車場探すから、６月以降は
近隣の駐車場がどこも一杯になるかも知れませんね」なんて脅かされました。

[569: 契約済みさん]

＞５６７、５６８さん

私も、今回の抽選に不信感を持っている一人です。っというか、スミフの対応が一貫してダメなんですよね。
ですので、今回はなるべく仕事を調整して抽選会に参加しようと思っています。もちろん監視の意味も込めて（笑）

また、外れた時を考えて、近隣の駐車場について探っておかないとなぁと思います。契約時には、駐車場の希望者は駅近だからそんなにいないので大丈夫ですよみたいなこと言われたのですが、やっぱり信用してないので（苦笑）
どなたか近隣の駐車場について調べた方いらっしゃいますか？

[570: 匿名]

そもそも、この区画って、広大な駐車場をつぶして作ったような…。


駅前マンションで駐車場が全く足りない(としたら)なんて、
どんだけ不便な駅前なの？って話になりますよね。


駅前マンションは、車を使わなくても生活できるのも
メリットの一つなんだし。

[571: 565]

>>569
おお、勇者だ、勇者がいた！
是非監視をおねがいします。

大丈夫と言ったり厳しいと言ったり、結局客を落とすための方便なんでしょうね。。。

契約寸前の人に：「いやぁ、抽選はきっと当たりますよ」
　→ 無責任な見通しで後押し

なかなか契約しない人に　：「タワーの抽選外れた人が一斉に駐車場探すから、
　　６月以降は（６月以降に契約すると）近隣の駐車場がどこも一杯になるかも知れませんね」
　→ 駐車場の枠をちらつかせた脅し

ちなみにざっとネットで駐車場を見ましたが、あんまり載ってないです。
ただ、物件が少ないということでもないと思うので、地元の不動産屋を回るべしという
感じかと思いました。

[572: 契約済みさん]

566です。
元々平日休みの仕事なので、
私も監視？しに行ってきます（笑）

事前アンケートでは50％～60％位の方が
駐車場を希望しているとのことでしたが･･･
これだと72/102の70平米以上の部屋は、確実に当たる･･･
ということになるんでしょうかね？

[573: 匿名さん]

確率が高い（それをウリにしている）分だけ、
逆に駐車場希望者は多いという事も考えられる。

[574: 夢～眠]

駐車場の抽選会って入居者説明会とかでやるんでないの？

[575: 匿名さん]

共同住宅って面倒くさいですね…。

[576: 契約済みさん]

＞５７２さん

事前アンケートでは50％～60％位の方が
駐車場を希望しているとのことでしたが･･･
これだと72/102の70平米以上の部屋は、確実に当たる･･･
ということになるんでしょうかね？

→これは、売れ残りの数にもよると思います。

①４０戸売れ残りで、６２戸がすでに売れていてその６０％が希望を出しているとしましょう。
住友不動産が４０戸分全部参加するとして、６２×０．６＝３７．２≒３８戸が抽選参加になると、
４０＋３８＝７８戸となり、６戸が外れとなります。
②２０戸が売れ残りで、８２戸がすでに売れていてその６０％が希望を出しているとすると、
住友不動産が２０戸分すべて参加するとして、８２×０．６＝４９．２≒５０戸が抽選参加になる＝と、
２０＋５０＝７０戸となり、希望者すべてに割り当てが行き、なおかつ２台分残ることになります。

ちなみに１月時点での７０平米以上の売れ残りは約４０戸でした。
まあ、それから４か月も経っているのでもっと売れているとは思いますが。

それと、５０～６０％といっても、全体の話であって、７０平米の方が多く希望されていればそのパーセンテージもあてになりません。

また、全体の５０～６０％しか希望していない駐車場に関し、売れ残りの分すべて抽選に参加するとも限りません。

ふたをあけてみないとなんとも言えないのでしょうかね。
ただ、印象としては７０平米以上の人はほとんどの確率で当たるような気がします。（希望的観測も入ってますが）

[577: 匿名さん]

売れ残りに対してスミフがどんな策を施してくるかですな・・・
変に駐車場の残りが多くないか見張っておいた方が良さそうです。

[578: 夢～眠]

スミフを見張れ。
抽選に怪しい不動産屋さんだからな？

[579: 匿名さん]

みなさんの書き込みを拝見していると、全戸売れ切れるまでは
駐車場に空きが出ている状況が続くということですよね？

その分の管理組合への収入減は、誰が保障するんですか？

[580: 匿名さん]

デベじゃね？

[581: 匿名さん]

管理費はデベが補てんすると思うけど、駐車場はどうかな？
未販売住戸の所有者はデベなので、管理費や修繕積立金はデベが払うのが当たり前
駐車場は使用者のみが使用料を払うわけで、おそらくデベは使用契約を結ばないわけで
管理費と同じ理論が駐車場にも適用されるかな？

[582: 匿名さん]

本来なら、１台でも空きがあると修繕の資金計画にも支障が出てくるから、
埋めておきたいところですよね。
駅前だから、車を保有する割合は他のマンションと比べても少ないだろうし。

こういう方式を採るのって、埋まるまではデベ負担なのかなぁ。
と、ちと思った。

[583: 契約済みさん]

引き渡し未了物件にかかる管理費等はすべてデベの負担ですよ。
重要事項説明書に書いてありました。

[584: 匿名さん]

修繕積立や管理費って大概は売れるまではデベ負担ですが、
駐車場の賃料もデベ負担なのですか？

[585: 契約済みさん]

あくまでデベが引き渡し未了物件のために権利確保しているものに関しての記載しかありませんが。

ちょっと話がずれますが、スミフは引き渡し未了物件の分はすべて抽選に参加するようなことが重要事項説明書からは読み取れますね。（まあ、私が読む限りですが。）

[586: 契約済みさん]

>579,584

重要事項説明書には、未販売住戸分のためにデベが抑えている駐車場の料金はデベが支払うと書いてありました。
また、その抑えていた分を管理組合に返却した後は支払わない旨も書いてありました。
もし、駐車場が満車？の状況で上記のような空きが出た場合に、
どのように希望者を募るかの記載がどこにあるのかわかりませんでしたが。

>582

駐車場の使用率は85％を想定して予算が組まれていました。
さすがに100％の使用率で計画するマンションはないのでは？破綻が見えてますよね。
あと、この物件だけかもですが、駐車場料金はすべて管理費の収入で予算が組まれていますので、
駐車場使用率が85％より低いと、管理費に影響が出るのだと思います。

[587: 契約済みさん]

＞５８６

駐車場使用細則等も読みましたが、確かに何も書いてありませんね。
管理組合に返却した後は、管理組合自体で決めてくれということじゃないですかね。

[588: 匿名さん]

デベが未販売住戸の管理費や駐車場の空き料金を負担しているとは知りませんでした。
たまに駐車場が極端に少ない物件がありますが、駐車場の空きによる管理費の値上がりを
避けての設定なのでしょうか。
(単に敷地が狭いだけ？)

[589: 匿名さん]

駐車場は１００％完備だと、住人には良さそうに見えますよね。

だけど、駐車場も修繕をしなければなりませんし、もちろん管理も必要です。
機械式だと大体１０年目に大規模修繕が入ります。その費用もばかになりません。
その費用は本来は駐車場の賃料を積み立ててそこから払われるべきですが、駐車場に空きが多すぎると、
駐車場の賃料だけでは不足が生じてきますよね。賃料からの積み立てで賄えきれない不足が生じた場合は、
住人が全員で負担することになります。（修繕積立からの出費になりますよね）

郊外型のマンションなら車の保有率も高くなりますが、
駅前物件だと、車を保有される方も少なくなりがちなので
あえて駐車場を多く設定しないケースもありますよ。

もちろん少なすぎてもダメでしょうし、
そのあたりはデベロッパーがマンションを計画する際の計算にかなり左右されるのではないでしょうか。

[590: 匿名さん]

>>588
駐車場の空き料金は負担しないはず。

空き部屋の管理費・修繕費の負担、修繕積立金の仮払い。
これは売主の負担。

よって駐車場に空きが出れば、管理組合の財政が苦しくなる。

[591: 匿名はん]

588は「未販売住戸用にデベが抑えている駐車場の料金は，販売するまでデベが負担する」という，これまでの情報を簡略して書いたんだと思いますよ．

[592: 匿名さん]

この前ＭＲに行ってきました。
ＧＷ中なのに、全然人が居ませんでした。。。

角の間取りがほとんど契約済みだったので、
他の間取りを見ていて気がついたのですが、
全体的に収納が少ないですよね？

皆さんはどう思いますか？

[593: 匿名さん]

>>592
収納はまぁ目くじら立てるほどじゃないと思いますが。
普通じゃないんですかね。
狭いとするなら比較対象の物件はどこですか？

[594: 匿名]

>>592
普通じゃないかなー？

[595: 匿名さん]

私は狭いと思うかなぁ。
部屋タイプにもよるんだろうけど、今公式ＨＰに出ている間取りを見る限り、幅がせまい収納が多いよね。
来客用に布団を置いておきたくても、収納に苦労するんじゃないかと思う。

私は途中で他物件に絞り込んでしまったから、手元に資料が無いんだけれど、
これでトランクルームがないと、更に収納に困るかも。

和室の収納はばかにできないから、和室が一つでもあるといいんだろうけど。

[596: 匿名]

>>595
そうですよね
「押し入れ」って重要ですね

[597: 匿名はん]

布団も空気で膨らますものなら、使わないときは場所をとりませんよ。
敷布団は空気を抜いて、物入れの棚に保管してます。
ベッドの下に叩き込んでもいいし。

[598: 匿名さん]

ホント。
普通サイズの押し入れは、ハンガーパイプ2つのなんちゃってウォークインより収納力ありますね。

[599: 匿名さん]

そうですね。
ウォークインって憧れている人が多いんですけれど、デッドスペースが多いんですよね。
押し入れって、奥行きもあるし幅もあるので、収納するにはかなり重宝するんですよね。

かくいう私は、和室のあるマンションから、洋室オンリーのマンションに越してしまったので、
和室の収納力の偉大さを実感しました。

壁一面のクローゼットなど、収納スペースの多いマンションを選んだにも関らず、
和室の押し入れが無いだけで、かなり収納にてこずっております・・・・。

[600: 匿名さん]

ファミリーなら、パイプ3面のウォークインクローゼット+押し入れがないと苦労するかも。
兜やら、雛人形やら色々あるし。置き家具が増えていくのも悲しいですよね。布団縦入れや圧縮パックの手段もあるけれど。やはり住居にはそれなりの専有面積は必要ですよ。

[601: 599]

うちは子供無し夫婦の二人暮らしです。
７２平米の３ＬＤＫで収納が多い方ですが、それでも収納に困ります。

べランダは共有スペースですから、物置はおけないですし。
私の場合、和室の手入れが面倒なので、和室の無い部屋をあえて選んだのですが、
和室は必要ないと思っていても、あると便利なんだなぁとつくづく思いました。

洋室しかないお部屋を選ぶのなら、収納率の高いお部屋じゃないと苦労すると思います。

[602: 匿名さん]

>592さん

確かに、スーモとかに出ている間取り（７０Ｄとか７０Ｅ’とか）は収納不足って感じですよね。

あとどれくらい部屋数は残っている感じでしたか？３分の２くらいは売れたのかなぁ～。

[603: 匿名さん]

そうですね
０．５畳の納戸って・・・。

[604: 匿名さん]

結局は見えている空間が広いのを重視するか、収納を重視するかですよね。

うちは1間半の押入れがあり、他にも物入れが豊富な事が購入の決め手でしたが、同じ広さのお友達の家に行くと、確実に狭く感じます。
たった22坪そこそこの何％かの話なのに意外に影響力あります。

ちなみにそのお友達は収納に苦労しています。
あちらが立てば、こちらが立たず・・

[605: 匿名さん]

タワーマンションの場合、柱が特に目立ちますから
余計に狭く感じる上に、収納の少なさが目立つんですよね。

[606: 匿名さん]

>>600さん
そうなんですよね～。
子供が居ると、物が増えて増えて・・・。
衣類等身の回りのものだけでも多いのに、大きな玩具や季節ものもありますからね。
昔に比べて粗大ゴミの出し方が面倒になった事も、家の中に物が増える要因なんじゃないかと。
理想は、収納家具などいらないほど収納力のある間取り。すっきり暮らしたい！

[607: 匿名さん]

>604

物って結局増えていくので、あとから収納が足りていないのを後悔してしまうかもしれませんね。
収納もしっかり意識して物権選びをしようと思います。

>606

「収納家具などいらないほど収納力のある間取り」は理想ですね。自分も賛成です。人を呼んだ時に部屋もシンプルで清潔感ありますものね。

[608: 匿名]

窓の無い部屋なんか作らずに、そのぶんリビングを広くしたり、収納にまわせばいいのに…

[609: 匿名]

>608
そうすると極端な話、例えば70m2で1LDKとか、または3LDKなら120m2とかになります。
すべての部屋が窓に面し、部屋は広く使いやすい形で、収納は多く、とても快適な間取りになるでしょうね。
実際、東京都港区にはそのようなマンションがたくさんありますよね。
でもここは蕨。
家族でなんとか安くタワーに住みたい人が集まっているのです。
だから必然的に70m2に3LDKを押し込めるのです。
窓のない部屋もできます。
そうやって作った間取りじゃないと値段は抑えられません。
蕨のマンションに最上階でも1億出す人はいません。
スミフもそういう読みなのでしょう。

[610: 匿名さん]

７０平米で２ＬＤＫが良くないですか？
収納もウォークインクローゼットを広く作って、寝室も広くして・・。
このマンション、間取りが細々としていて使い辛そうなんですよね。

[611: 匿名さん]

そう、7０平米の３LDKなんてどうやっても部屋も収納も細々として使いやすそうになんかならないですよ。
そうでない間取りを見たことがない。

家族が３人以下なら２LDKでいいんですよね。
7０平米で２LDKのゆったりしたところは他でたくさんありますよ。

[612: 匿名]

うーん
今回はパス。

大規模修繕にいくらかかるか未知数だし
窓の無い部屋はやっぱイヤだ。

[613: 匿名さん]

603さん
公式サイトがネットに繋がらず確認できないのですが、0.5畳の納戸があるんですか？
いわゆる、サービスルームと言うものなんでしょうか。それとも、ただの物置？
上手に活用しようと思っても、中途半端な大きさだから必然的に使い道も決まってしまいそうですよね。