シティタワー蕨 Part2

[匿名さん]

蕨駅西口のタワーマンション

＜概要（HPより）＞
所在地：埼玉県蕨市　中央一丁目200番　
交通：京浜東北線「蕨」駅下車徒歩2分
構造：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造
規模：地上30階地下1階建
総戸数：285戸　
完成年月：平成22年8月下旬(予定)　
入居（引渡）予定日：平成22年9月上旬 　
管理会社：住友不動産建物サービス　
売主：住友不動産
販売会社：販売代理／住友不動産販売
設計：アイテック計画
監理：アイテック計画・松田平田設計共同企業体　
施工：戸田建設　関東支店
施工会社：戸田建設　関東支店
管理会社：住友不動産建物サービス

過去スレ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/26735/

[544: 匿名]

鉄道騒音は避けられないでしょうね。
音は上に広がって行きますし。


あの黒い外壁で完成なんですか？
重厚感は私はあるようには感じたけど、色あせしないものなのかな

[545: 賃貸住まいさん]

シートバラしてるから今から何かするってことは恐らく無いでしょ。
ランドマークと銘打っているものの、でかいから目立つだけ。
救われるのは日陰の影響が線路とロータリーと商店街くらいで、あまり戸建てには影響なさ
そうなのでそれほど疎まれる事もないと思うけど。

建築的に見てあまち恰好良くは無い。
シンメで均整がとれてるけど、幅の割に短い

[546: 匿名さん]

>>544

駅近と騒音は背中合わせなので
買う本人が気にするかどうかだけの話。
気になるなら駅遠を買えばいい。

外観は住友はどこでもあんな感じだね。
個人的には好きじゃないけどあれだけ
どの物件も統一してるってことは
一般ウケしてるからじゃないの？

[547: 匿名さん]

「駅近」と「線路沿い」は意味が違うと思うけど。
さらにここはすぐ目の前を湘南新宿ラインが猛スピードで通過するわけだし。

[548: 契約済みさん]

黒でシンメトリーが嫌な人もいらっしゃるようですね。

とはいえ、逆に考えると下のように考える方もいっぱいいますからね。
・壁面に赤とか緑がアクセントに入ってる（川口近辺では多く見られる）ことを嫌う方
・アシンメトリーな理由が分からない。毎日見るものなのだから・・。とおっしゃる方

デザインは色々な方が評価するものなので、難しいですね。

とはいえ、騒音については、543さんのおっしゃる通りかと思います。
> 音に敏感な人はパスですね。
朝晩の電車の音は嫌でも聞こえてきます。
いわゆる閑静な住宅街に住むわけでは無いという意識を持っていないとダメですよね。

[549: 匿名さん]

デザインは好みですから、議論しても答えはないでしょう
特段機能を損ねているようなマンションなら話は別ですが

同じ駅2分でも、駅を背にして2分歩いたマンションなら、電車騒音はかなり低減されますよ

[550: 夢〜眠]

立ちしょん禁止とか看板があったな？

[551: 匿名さん]

そうなんですよね。
線路とマンションの間に、他の建物があるだけでも、大きく軽減されますからね。

一概に駅近くだからうるさいとも言い切れないです。
ここの場合は、モロに線路が目の前にある分、騒音のレベルが高そうですね。
青田買いの難しいところですね。実際に体感できませんから。

[552: 匿名さん]

>>550
駅周りの店のせいなんでしょうか？
あの辺り変な酔っ払い多いんですよ・・・
まだ人が住んでいなから余計なんでしょうね。

[553: 匿名]

そういえばあのマンション周辺アンモニア臭かったな。

[554: 匿名さん]

駅前にある漫画喫茶の住民登録って無くなりましたかね？
失うもの無い人って怖いので・・・

[555: 匿名]

>554
まだあります

[556: 匿名さん]

今日蕨方面に車で用事があったから行ってきたけど、確かにあんまり大きく見えない。
というか、離れたところから見ると他の建物に埋没して大きさがよくわからなくなる。
実際足元から見るとすごく大きいのに、なぜか遠近感がおかしくなって大きく見えない。

地元民しかわからない書き方だけど、旧蕨警察から蕨駅方面に車を走らせると
はっきりと姿が見えるんだけど、前方のマンションとの関係がすごくおかしく見える。

[557: 夢～眠]

旧蕨警知っているなんて結構ツウだな？

[558: 契約済みさん]

今月の駐車場、駐輪場抽選会へ行く予定の方いらしゃいますか？
７０平米以上の部屋買うのに、駐車場外れるとショックでかいですよね･･･。

[559: 匿名]

70平米以上と、駐車場にどんな関係があるんですか？

[560: 賃貸住まいさん]

確かに
50平米だろうが60平米だろうが100平米だろうが、欲しい権利が手に入らなければ
凹むっしょ。

[561: 328です]

申し込んだ方ならご存知だと思うのですが
部屋の広さによって、当たる確率が違うんです。
50平米だと7/58で、確率がかなり低いので
あきらめてる方も多いと思いますが・・・

70平米以上だと72/102。
まあ、駐車場を希望しない人もいるので
実質80～90/102以上で結構期待しているので、
外れるとショックだという意味でして・・・

[562: 契約済みさん]

ちなみに、80平米以上は１００％ですね。

[563: 匿名さん]

30平米は0%なんだっけ？

[564: 匿名さん]

広い部屋→高い金を払って買っている→駐車場優先
という理論なんだろうけど、
販売上都合の良いように勝手に特典を与えているように見え、
正当性有る感じがしないような。

本来共有設備ってデベの持ち物ではなく住民の共有財産。
購入時高い金払っていようと恩恵があるのは売った側で。
住民にしてみれば関係のない物。
そりゃ修繕費とかは持ち分に応じて割り当ては増えるものだけど、
使用料金は別に払う必要のある共有設備の使用に、
そういう理由で極端な格差を付けるのはどうなんでしょうね。

とは言ったものの、今更どうにもならないでしょうけど。

[565: 匿名さん]

その条件に納得してハンコを押すんだから今からルール変更を求めるのは
ちょっと理屈が通らないですよね。いやなら買わなきゃいい訳で。
まぁ70平米以上の区分なら車の一般的な所有率から見ても、ほぼ大丈夫なんじゃないですかね。

それよりも「住民の共有財産」という意味では、少ない駐車場の使用権をどういう形で
共有していくか、というルール作りのほうが気になります。

9月の時点で車が不要な人でも5年10年経てば車が必要になるかもしれない。
駐車場を当てた人も、5年10年たてば不要になる可能性もありますし、そうなったら
駐車場代は馬鹿らしくて払えないでしょう。
駐車場を落選した人は、もしかしたらしばらく他の駐車場で空きを待つかもしれません。

これらをどうやって調整するのかは完全にデベロッパーの手から離れるので、
住民である程度決めてかなきゃいけないと思うんですけど、一般的な物件では
どうやって決めていくんですかね。

さらに言えば、長期的に見て大規模修繕が必要になったときに駐車場の使用権の有無で
負担金額を変えたり(というか、未使用の人は負担０にするとか)は、ありえるんでしょうか。

今回の抽選は抽選で当たってほしいんですけど。。。

[566: 契約済みさん]

私も70平米以上なら、まず当たるかな･･･と思っているのですが･･･。
それより、売れていない部屋の抽選は住友が、未来の購入者の代わりに
抽選に参加されるようですが、このあたりは本当に正当にやるのでしょうか？

実はこの物件を購入する前に、埼玉某タワーの売れ残りも検討し、
結局予算オーバーでやめたのですが･･･
某タワーの営業は「２～３日中に決めてくれれば、駐車場の権利約束します」って言うんですよ。
残ってる部屋があとわずかで、駐車場の権利が無けりゃ売りづらいのは分かるのですが、
早く購入した方が抽選外れて、売れ残り買った人が抽選無しでOKってのも、びっくりでした。
財閥系大手でも結構いい加減なんだなと思い、ここの抽選会見てみたいなと思ったのです。

[567: 565]

私も見に行きたいですけど、仕事で行けないんですよね。

わざわざ月曜日に抽選会を設定したり、「駐車場の優先順位を決めるだけで、駐車場所が確定する
わけじゃありません」みたいな注意書きがあったり、「とにかく来てほしくない」というオーラが
出まくってて怪しさ満点です。

契約者の大切な問題なんだから、見てもらえるように土日に設定するのが販売会社としての
サービスだと思うんですけどね。わざわざコソコソやってるような印象を契約者に与える
って、、、どんだけ後ろめたいことをやるつもりなんだろう・・・。

[568: 契約済みさん]

>567

やはりそう思われますよね･･･全く同感です。
先日ＭＲで「タワーの抽選外れた人が一斉に駐車場探すから、６月以降は
近隣の駐車場がどこも一杯になるかも知れませんね」なんて脅かされました。

[569: 契約済みさん]

＞５６７、５６８さん

私も、今回の抽選に不信感を持っている一人です。っというか、スミフの対応が一貫してダメなんですよね。
ですので、今回はなるべく仕事を調整して抽選会に参加しようと思っています。もちろん監視の意味も込めて（笑）

また、外れた時を考えて、近隣の駐車場について探っておかないとなぁと思います。契約時には、駐車場の希望者は駅近だからそんなにいないので大丈夫ですよみたいなこと言われたのですが、やっぱり信用してないので（苦笑）
どなたか近隣の駐車場について調べた方いらっしゃいますか？

[570: 匿名]

そもそも、この区画って、広大な駐車場をつぶして作ったような…。


駅前マンションで駐車場が全く足りない(としたら)なんて、
どんだけ不便な駅前なの？って話になりますよね。


駅前マンションは、車を使わなくても生活できるのも
メリットの一つなんだし。

[571: 565]

>>569
おお、勇者だ、勇者がいた！
是非監視をおねがいします。

大丈夫と言ったり厳しいと言ったり、結局客を落とすための方便なんでしょうね。。。

契約寸前の人に：「いやぁ、抽選はきっと当たりますよ」
　→ 無責任な見通しで後押し

なかなか契約しない人に　：「タワーの抽選外れた人が一斉に駐車場探すから、
　　６月以降は（６月以降に契約すると）近隣の駐車場がどこも一杯になるかも知れませんね」
　→ 駐車場の枠をちらつかせた脅し

ちなみにざっとネットで駐車場を見ましたが、あんまり載ってないです。
ただ、物件が少ないということでもないと思うので、地元の不動産屋を回るべしという
感じかと思いました。

[572: 契約済みさん]

566です。
元々平日休みの仕事なので、
私も監視？しに行ってきます（笑）

事前アンケートでは50％～60％位の方が
駐車場を希望しているとのことでしたが･･･
これだと72/102の70平米以上の部屋は、確実に当たる･･･
ということになるんでしょうかね？

[573: 匿名さん]

確率が高い（それをウリにしている）分だけ、
逆に駐車場希望者は多いという事も考えられる。

[574: 夢～眠]

駐車場の抽選会って入居者説明会とかでやるんでないの？

[575: 匿名さん]

共同住宅って面倒くさいですね…。

[576: 契約済みさん]

＞５７２さん

事前アンケートでは50％～60％位の方が
駐車場を希望しているとのことでしたが･･･
これだと72/102の70平米以上の部屋は、確実に当たる･･･
ということになるんでしょうかね？

→これは、売れ残りの数にもよると思います。

①４０戸売れ残りで、６２戸がすでに売れていてその６０％が希望を出しているとしましょう。
住友不動産が４０戸分全部参加するとして、６２×０．６＝３７．２≒３８戸が抽選参加になると、
４０＋３８＝７８戸となり、６戸が外れとなります。
②２０戸が売れ残りで、８２戸がすでに売れていてその６０％が希望を出しているとすると、
住友不動産が２０戸分すべて参加するとして、８２×０．６＝４９．２≒５０戸が抽選参加になる＝と、
２０＋５０＝７０戸となり、希望者すべてに割り当てが行き、なおかつ２台分残ることになります。

ちなみに１月時点での７０平米以上の売れ残りは約４０戸でした。
まあ、それから４か月も経っているのでもっと売れているとは思いますが。

それと、５０～６０％といっても、全体の話であって、７０平米の方が多く希望されていればそのパーセンテージもあてになりません。

また、全体の５０～６０％しか希望していない駐車場に関し、売れ残りの分すべて抽選に参加するとも限りません。

ふたをあけてみないとなんとも言えないのでしょうかね。
ただ、印象としては７０平米以上の人はほとんどの確率で当たるような気がします。（希望的観測も入ってますが）

[577: 匿名さん]

売れ残りに対してスミフがどんな策を施してくるかですな・・・
変に駐車場の残りが多くないか見張っておいた方が良さそうです。

[578: 夢～眠]

スミフを見張れ。
抽選に怪しい不動産屋さんだからな？

[579: 匿名さん]

みなさんの書き込みを拝見していると、全戸売れ切れるまでは
駐車場に空きが出ている状況が続くということですよね？

その分の管理組合への収入減は、誰が保障するんですか？

[580: 匿名さん]

デベじゃね？

[581: 匿名さん]

管理費はデベが補てんすると思うけど、駐車場はどうかな？
未販売住戸の所有者はデベなので、管理費や修繕積立金はデベが払うのが当たり前
駐車場は使用者のみが使用料を払うわけで、おそらくデベは使用契約を結ばないわけで
管理費と同じ理論が駐車場にも適用されるかな？

[582: 匿名さん]

本来なら、１台でも空きがあると修繕の資金計画にも支障が出てくるから、
埋めておきたいところですよね。
駅前だから、車を保有する割合は他のマンションと比べても少ないだろうし。

こういう方式を採るのって、埋まるまではデベ負担なのかなぁ。
と、ちと思った。

[583: 契約済みさん]

引き渡し未了物件にかかる管理費等はすべてデベの負担ですよ。
重要事項説明書に書いてありました。

[584: 匿名さん]

修繕積立や管理費って大概は売れるまではデベ負担ですが、
駐車場の賃料もデベ負担なのですか？

[585: 契約済みさん]

あくまでデベが引き渡し未了物件のために権利確保しているものに関しての記載しかありませんが。

ちょっと話がずれますが、スミフは引き渡し未了物件の分はすべて抽選に参加するようなことが重要事項説明書からは読み取れますね。（まあ、私が読む限りですが。）

[586: 契約済みさん]

>579,584

重要事項説明書には、未販売住戸分のためにデベが抑えている駐車場の料金はデベが支払うと書いてありました。
また、その抑えていた分を管理組合に返却した後は支払わない旨も書いてありました。
もし、駐車場が満車？の状況で上記のような空きが出た場合に、
どのように希望者を募るかの記載がどこにあるのかわかりませんでしたが。

>582

駐車場の使用率は85％を想定して予算が組まれていました。
さすがに100％の使用率で計画するマンションはないのでは？破綻が見えてますよね。
あと、この物件だけかもですが、駐車場料金はすべて管理費の収入で予算が組まれていますので、
駐車場使用率が85％より低いと、管理費に影響が出るのだと思います。

[587: 契約済みさん]

＞５８６

駐車場使用細則等も読みましたが、確かに何も書いてありませんね。
管理組合に返却した後は、管理組合自体で決めてくれということじゃないですかね。

[588: 匿名さん]

デベが未販売住戸の管理費や駐車場の空き料金を負担しているとは知りませんでした。
たまに駐車場が極端に少ない物件がありますが、駐車場の空きによる管理費の値上がりを
避けての設定なのでしょうか。
(単に敷地が狭いだけ？)

[589: 匿名さん]

駐車場は１００％完備だと、住人には良さそうに見えますよね。

だけど、駐車場も修繕をしなければなりませんし、もちろん管理も必要です。
機械式だと大体１０年目に大規模修繕が入ります。その費用もばかになりません。
その費用は本来は駐車場の賃料を積み立ててそこから払われるべきですが、駐車場に空きが多すぎると、
駐車場の賃料だけでは不足が生じてきますよね。賃料からの積み立てで賄えきれない不足が生じた場合は、
住人が全員で負担することになります。（修繕積立からの出費になりますよね）

郊外型のマンションなら車の保有率も高くなりますが、
駅前物件だと、車を保有される方も少なくなりがちなので
あえて駐車場を多く設定しないケースもありますよ。

もちろん少なすぎてもダメでしょうし、
そのあたりはデベロッパーがマンションを計画する際の計算にかなり左右されるのではないでしょうか。

[590: 匿名さん]

>>588
駐車場の空き料金は負担しないはず。

空き部屋の管理費・修繕費の負担、修繕積立金の仮払い。
これは売主の負担。

よって駐車場に空きが出れば、管理組合の財政が苦しくなる。

[591: 匿名はん]

588は「未販売住戸用にデベが抑えている駐車場の料金は，販売するまでデベが負担する」という，これまでの情報を簡略して書いたんだと思いますよ．

[592: 匿名さん]

この前ＭＲに行ってきました。
ＧＷ中なのに、全然人が居ませんでした。。。

角の間取りがほとんど契約済みだったので、
他の間取りを見ていて気がついたのですが、
全体的に収納が少ないですよね？

皆さんはどう思いますか？

[593: 匿名さん]

>>592
収納はまぁ目くじら立てるほどじゃないと思いますが。
普通じゃないんですかね。
狭いとするなら比較対象の物件はどこですか？