シティタワー蕨 Part2

[匿名さん]

蕨駅西口のタワーマンション

＜概要（HPより）＞
所在地：埼玉県蕨市　中央一丁目200番　
交通：京浜東北線「蕨」駅下車徒歩2分
構造：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造
規模：地上30階地下1階建
総戸数：285戸　
完成年月：平成22年8月下旬(予定)　
入居（引渡）予定日：平成22年9月上旬 　
管理会社：住友不動産建物サービス　
売主：住友不動産
販売会社：販売代理／住友不動産販売
設計：アイテック計画
監理：アイテック計画・松田平田設計共同企業体　
施工：戸田建設　関東支店
施工会社：戸田建設　関東支店
管理会社：住友不動産建物サービス

過去スレ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/26735/

[504: 匿名さん]

営業の言うとおり本当に売れてるのか？
あと半年もすれば真実がわかりますよ
まあ静観といきましょう

[505: 匿名さん]

「半分以上売れた」？
「半分弱残ってる」？

[506: 匿名さん]

４９９です。

＞５００さん

確かに駐車場の抽選などを考えると、完売してないほうがいいかもしれませんね。
ただ、あまり売れていないのもちょっとなと・・・
まあ、住友自体が、入居時に完売していることをよしとしないようなので、完売はないかもしれませんね。
いい部屋は先に売れちゃったでしょうし。

＞５０３さん
半分以上ですか、情報ありがとうございます。自分が年明けに行った時はちょうど半分弱だったので、
ちょいちょい売れているのでしょうね。

[507: 匿名さん]

仮に売れてなくても「売れてません」とは言えないでしょうね・・・。

[508: 匿名さん]

506さん
>まあ、住友自体が、入居時に完売していることをよしとしないようなので、完売はないかもしれませんね。
これって、何故なんでしょうか？
売れ残ってマンションギャラリーの家賃等、無駄に経費がかかるよりは
早めに売れてしまった方が万々歳ではないの？

[509: 匿名さん]

早めに売れる＝値付けが安かった（もうちょっと高くしても売れたかも）

っていう見方もあります。
「売り出し即完売」よりは「そこそこ売れて、引き渡し時にほぼ完売・ちょっと残ってる」くらいが
値付けが適当だったって感じなのかな？
住不は値引きが渋いって聞いてるけど、確かにMRの維持費とか考えたらどうかとは思うけどね～

[510: 匿名さん]

遠い系列ってだけで、聞いてもいないのに値引きの話を営業さんからしてきましたよ。

候補としては下位だったので、具体的な値引きは聞きませんでしたけど。

聞いてもいないのに値引きの話してくるものですから、私としては値引きが渋いと言う
評価が正しいのかどうか疑問です。

少しでも値引いたら買ってくれそうな人には、ちゃんと話をするんじゃないですか？

そこは向こうもお客さん見てますよ、仕事ですから。

[511: 匿名さん]

＞５０８さん

５０９さんが言うように、値付けが甘かったってことになってしまうんでしょうね。
どうも、会社（社長？）の方針らしいです。ここではないのですが、スミフのとあるモデルルームで営業から聞きました。

私も、少し値を安くして、即日完売したほうが、人件費・モデルルームの維持管理費・広告費なども考えるといいと素人的には思ってしまうのですがね。

住友不動産は即日完売すると担当者が飛ばされ、Ｎ村不動産は即日完売しないと担当者が飛ばされるなんて話もあります。（真偽のほどはわかりませんが・・・）　と、会社によって方針もまちまちなのでしょうか。

[512: 不動産購入勉強中さん]

本日（18日）の抽選会に参加してきました。そのありのままをご報告します。

こういう抽選は初めてなので、要望２番手希望だからダメもとで、どういうものか
知りたくもあり半信半疑で参加してみました。
結果は、与えられた1割ちょっとの確率なので、当然ながらハズレでした。
それとあまりにもミエミエの状況に正直あきれ返ってしまいました。

今回の抽選会はＷＥＢでも非公開、さらに郵送が届いたのも当日でしたから、
知らされていたのはごく一部だったと思います。

抽選住戸は2LDK～3LDKが7戸、ワンルームタイプの残り3戸でした。
私は前からワンルームの１つを希望で要望書提出済み（2番手）、ですがこの
要望書（で優先権利）というのを知らされたのは、その部屋が商談中の状態に
なってからでした。自分が個人事業者で最初は相手にされてなかったのかと
思いますが、ローン審査が通った途端に一番高いワンルームタイプを勧めて
きましたが、最初の希望してた部屋へ２番手として要望書を出しておきました。

希望者が多いので、先着に関係なく公平に抽選するということになったということで、
数日前から抽選に参加するかどうかを念をいれて聞かれましたが、当然参加
するので、事前日登録を済ませて平日でしたが仕事を切り上げて駆けつけました。
当日は朝からいま３倍です、今締め切って８倍になりましたと、ご丁寧に連絡もらい
ましたが、今から思うと諦めてくれという意味も少しは含まれてたのかと思います。

貼り出されてた希望状況は以下の通り、
2LDKと3LDKは全て希望者が１名で抽選なし決定、ワンルームタイプのみ人気で
３戸で計19人の申込人数でした。自分の希望部屋は一番安いわけでもないのに、
8人で一番多いとのこと。朝一で登録された方が登録番号１番で自分は２番に。
さぞや会場は気合いっぱいで熱気あふれてるのかなあと、いざ抽選時間の17時
ちょっと前に到着したら、ＭＲ内はガラーン、誰もいませんでした。

で１人で机の前の抽選ガラガラを前に説明を受け、「抽選に実際にこられたのは
貴方が初めです」と驚いた様子さえ。さらに「ワンルームタイプは問合せが多く、
朝から多くの方が登録にこられまして．．．」、っていっても抽選には何で誰も
こないのでしょうと、聞いてみても「皆さん平日でなかなか来られる方はいません」
とのこと、ああそう登録には昼間でも来られて、抽選も見ないのが普通なんですか
ねえと皮肉を言ってみたりもしましたが。

まあこの時点で「おかしい」と思う私の方がおかしいのでしょうかね。でも個人的に
はもう、あとの人数は架空なのかなと（当然これるわけないです）思いましたね。
登録番号１の方が本命、事前に一番登録して当日本当に参加してくる自分を２番
にして、あとの３～８番は「サクラ」なのかなと。

でガラガラを回して抽選、8分の1で確率12.5％はもらえたわけだから（意地でも
参加してきたからその程度のチャンスはくれたのかな）、でも当然ながらハズレ。
次点で２番が出てきたのには一瞬残念だったが、出来レースだから辞退するわけ
ない事にすぐ気づいたけども。最初に出たのは８番だったけど多分１番の方が当選
されたのでしょう。

結論として、結局は自分の世間しらずということになるのかもしれませんね。
抽選会場での賑わいの中で一喜一憂を想像してたバカ正直な自分が哀れです。

まあ別にマンションはここだけじゃないし、縁がなかったとキッパリ諦めます。
とにかく先手あるのみ、今回はある意味でいい勉強になりました。

長々と失礼、ご参考までに。

[513: 匿名さん]

書かれた方、特定されてしまいますけど、大丈夫ですか？
もっといい物件に出合えますよ。

[514: 不動産購入勉強中さん]

No.512の者ですが、少し自己フォローを。

全く事実のみを書いたのですが、非常に問題発言なら即刻に削除します（或いは管理人さんの判断で削除してください）。

ただ自分はこのマンションは気に入ってましたし、何より2000万以下で買える一流不動産会社の稀有な物件で、
自分のような非会社員で予算も限られてる者には非常に有り難く、短い間でも夢を与えてくれたスミフさんには感謝もしています。

ワンルームだから投資用なんて考えてる方も多いみたいですが、それしか選択肢がないしそれを一生に一度の買い物として、必死で探してる者もいるんですよ。

でも現実は、非会社員や派遣社員などは明らかにハンデがありますから、より積極的に動かないと買えないということも言いたかったのです。

[515: 匿名さん]

512さんはそこまで長文で書き連ねるくらいですから、そうとう残念だったのでしょうが、
ローンの審査まで通って買える余力のある人を足げにするほど売り手市場じゃないと
思うんですよね。現にまだ100％売れてないわけですし。

どういう裏があったのかはわかりませんが、買いたいと言う金を出せる客がいたら、
私が売る立場ならどうにかして抽選しなくてすむ部屋を紹介して買ってもらおうとしますけどね。
決して買わせたくないという力が働いたんじゃないと思いますよ。

ほんとに余談の「もしも」の話ですけど、第一期の予告販売時点でＭＲに行って商談をしていれば
抽選をするにしてももっと違う結果が出たんじゃないかと思います。
貧乏人が予約なしでふらっと行ってローン審査もする前に「今ならどこでも選べますよ」って
案内されたくらいですからね。

[516: 匿名さん]

ワンルームタイプがそんだけ倍率あるちゅーことは、ワンルームは賃貸の投資用物件ですね。
やはり駅前のタワーで目立つため貸しやすいのかな。
いいとこに目をつけられた。あるところにはあるもんだなぁ。

[517: 匿名さん]

このマンションで８倍なんて考えにくいです
ダミーが入っているのでしょう
５１２さんに買わせたくなかったのかもしれませんが
または１番の人にどうしても買わせたかったのかもしれません
いずれにしろお気の毒です

[518: 不動産購入勉強中さん]

Ｎｏ．５１２の者です

>５１５さん

たしかに2DK以上は売れ行きよろしくないようですが、ことワンルームタイプは元々供給戸数が
少ないことと値頃感もあり、「売手市場」の営業が可能であったと思われます。既に完売です。

おっしゃる通りで仮に第1期の頃だったら、それこそ選び放題で1800万円台のものもあったと
聞きました。私が行った2月中旬頃でも、ワンルームでまだ４戸残ってましたから。
まさにマンション購入の極意がそこにあるという事でしょう。ましてコネも金もない者にとっては
必須条件だという事を今回は勉強させてもらいました。


＞５１６さん

ここを当初から投資目的のみで買うとしたら、個人的にはセンスないと思います。
新規ＩＰＯの不人気銘柄を、値ごろ感だけで買うようなものかと。

そもそも今時、投資目的で新築のワンルーム買って収益出る物件なんて有り得ないでしょ。
坪単価から見れば決して割安じゃないし、ステータス感もせいぜい当初数年間だけ、
あとはどれだけ損をおさえるかという事だけになるような気がします。
住む目的であれば、将来売れない貸せないというリスクは比較的抑えられる可能性が
あるという事から選ぶ意味はあると思います。

リターンは決して望めないが、リスクを低くはできる可能性のある物件ではある気がします。
ただし「蕨再開発」で周辺環境が劇的に変わるような事があるなら別のはなしですが。


＞５１７さん

おっしゃる通りで、おそらく私に買わせたくないというのでなく、１番の方を優先させなきゃならない
社内事情があったのでしょう。
ちなみに私の担当の営業さんは経験の浅いのが見て取れる方で、いちいち上司に聞きに行ってる
ようだったので、優先者が上司の営業さんの顧客だったら、間に割って私を入れてしまったことで
後で色々大変だったかもしれません。

希望してた部屋が倍率８倍、その他の２戸もそれぞれ５倍と６倍と紙に書かれてました。しかし
実際19人もの希望者がいるはずなのに、抽選会場は私１人ポツーンですから、実質は全部
当初希望者で決定してたのだと思います。ほぼ非公開で行った事もそれを裏付けしてます。


私1人のために形だけの抽選会を演じてくれましたＭＲの皆さん、ご苦労さんでした。
今はもう、これでより良い物件を探すチャンスを神様が与えてくれたと思ってスッキリです。
サヨウナラ

[519: 夢～眠]

1番の人に買わせたいんならそうやっていいあんたには他の部屋や、他の住友物件を売ればいいのになんとまあひねくれた会社だってことがよくわかった。ここはたいしたことないマンションだから他いったほうがいいさ。投資用なんて柄が悪い住人ばかりになるよ。やめたほうがいいですな。

[520: 夢～眠]

それにしても駅前でティッシュ配りと看板もちのお兄ちゃんたちは毎週いるけどな。？抽選するほど混んでいるとは思えないな？不思議な会社だ？

[521: 匿名さん]

入居するまでに完売になっていようが
なっていまいが、駐車場の抽選はかわらないよ。

ほかのスミフマンションだったけど、
ちゃーんと、残っている割合分だけ駐車場も数から減らされていました。
やはり駐車場がまったくないと売れにくいから
同じ割合で残しているんでしょう。

まさか数を減らされると思ってなかったので
完売しなくてバンザイと思っていたら、割合はかわりませんでした。
そして、抽選からもれました。
あとから契約している人が駐車場があたって
自分がほかの駐車場をさがしていることにほんと腹が立ちました

[522: 匿名さん]

５１２さん、そういった情報は私にとってはとても参考になります。残念な結果ではあるのですが、５１２さんのレスで会社の裏側を少しかいま見れたような気がします。これからもマンション探しを頑張って、ここよりも断然よい物件を見つけられることをお祈りします。

[523: 匿名さん]

＞５２０
抽選をちらつかせて買いあおるという販売手法はあると思いますよ。

[524: 匿名さん]

512さん
http://asyura.net/mansyonnouso.htm
このサイトの「抽選会は一番に来てください」がドンピシャな状況でしょうか？
抽選会参加、大変お疲れ様でした。不動産会社の内情が知り得て、勉強になりました。

[525: 匿名さん]

このサイト、前にもどこかのスレで見た。
だいたいは業界で実際にやってることを書いてると思うけど、ウソもまじってるという印象です。
抽選の時に、イカサマをするデベロッパーなんて中小ですよ。
住友みたいなところがこれをやって、もしバレでもしたら
ブランドイメージが傷つきまくりです。
多分、この物件はそれはしないだろうと。

[526: 匿名さん]

「現役三井不動産社員が書いた」とかいう触れ込みの本にも
抽選を当てさせたくない人には当てさせないよう細工をする話題が載っていました。
抽選を見に行くと事前に通告すると警戒され色々と策を練られるそうで
行かないフリをして予告なしで突然見に行くのが効果的なのだそうです。

[527: 512(奇妙な抽選会体験者)]

>524さん
>このサイトの「抽選会は一番に来てください」がドンピシャな状況でしょうか？

正確に言うとそうではないです。ガラポンに細工が本当にあるかどうか知りませんが、
これは現場に行けば調べることができるだけに、不動産会社にとってもバレでも
したら、これはもう完全なインチキ行為だけにそこまでリスクはとらないかも。

むしろ「抽選会は平日」てのがドンピシャで、今回のケースも一般告知をせずに、
当日登録で夕方抽選という慌しいなか、それでも19人もの希望者が殺到という
不自然さもさながら、その抽選会場には誰も姿を現さない（バカ正直が１人＝私）
という状況からみて、これをごく自然な成り行きと思える、わけがありません。

でも登録者が全部本物かどうか、なんて調べる手立てなんて当然ないんです。
つまり確率的に「本命」の人が当たるような「細工」を巧妙に仕組み、参加してくる
者にも非常に低い確率とは言え、事実上は抽選を行うわけだから、不動産会社
側からしたら「公正な抽選を行った」という既成事実が逃げ道となるし、抽選参加
しておかしいと思っても、もうどうにもなりません。
実に巧みに仕組まれた、限りなく不正に近いながらも「公正な抽選」を行った事実
は作り上げ、ある意味さすが一流デペ、不正でも公正にしてしまう手法は結構
手の込んだもので、こうした悪知恵を考える部門でもあるんでしょうかね。

>526さん
>抽選を見に行くと事前に通告すると警戒され色々と策を練られるそうで
>行かないフリをして予告なしで突然見に行くのが効果的なのだそうです。

これはさすがに現役さんが言うだけあって、上記のようなダミー登録者抽選
の場合の対抗策としては効果的かもしれません。
私の場合も事前に「抽選には参加しますか」と何度も聞かれ、くしくも「絶対
行きます」的な態度を見せてたのが逆効果だったのかと思いました。

もし行かないと言って突然行ってたら、あたふたして対応される姿が目に
浮かぶようです。でも、受付を通さなきゃ入れないので、結局はその間に倍率
を急遽増やすような「細工」はされそうだから、どこまで効果あるかどうか．．．。

[528: 匿名さん]

>>526
本当にいかさまをしていたら、焦るでしょうねｗ

[529: 匿名さん]

ずばりスミフはイカサマデベって事ですか？

[530: 匿名さん]

まさか住友不動産がそんな出鱈目な事しないですよ。
ネガキャンですかね．．．

[531: 夢〜眠]

だからマンションが黒いんだな？

[532: 匿名さん]

営業さんが力抜くと直ぐ下がっちゃいますねぇ

[533: 匿名さん]

終わってるな、ここは！

[534: 元業者]

たまたまスレ見ました。

大手は滅多なことではイカサマはできないと思うので
基本はやってないと思っていいです。

ばれたときの信用毀損の方がダメージが大きいので
そんなくだらないことはやんないです。

でも当てたい人を当てるのは、デベ目線からはとても
理にかなっています。
はっきりいって、クレーム等のトラブルは
貧 乏人に限ってうるさいです。
せこい。細かい。高圧的。そんな傾向があります。
これはれっきとした事実です。

なので中小デベだと平気で条件のいいお客を当てようとします。
買いたいってお客に対して「あなたは○○の理由で無理です。当てません。」
って面と向かって言えるわけないですから、そういう意味じゃ
イカサマは合理的です。
ばれなけりゃいいんですから。

住友はやらないと思いますよ。
これはマジで。

[535: 匿名さん]

それより、営業の書き込みすらぱったり止んでしまったしまったのが気持ち悪い・・・
何かあったのか？

[536: 匿名さん]

単にネタがないだけだと思うけど、
531とか532とか533とか535みたいな書き込みがあるから
普通の人も書き込むのが嫌になるんじゃないですかね。

ま、思い通りの展開なんだろうね。

[537: 夢〜眠]

今日のマンションはいつも通りでした。

[538: 匿名さん]

ごみの分別について知りたくて、蕨市の公式ホームページを見ていたんですが、
洪水ハザードマップが完成したというお知らせがあったので早速見てみました。
が、リンク先をクリックしても何の反応もなく、ハザードマップを見ることができないんです。
私だけでしょうか？↓こちらがそのページなんですが・・・。http://www.city.warabi.saitama.jp/hp/page000005100/hpg000005021.htm

[539: 契約済みさん]

内部ファイルサーバーのパスを載せてますね。

残念ながら外からはアクセスできないものです。


担当者が気付けば修正されるでしょうが、内部の人は中々気付かないかも・・・。

[540: 匿名さん]

ページのすぐ下にアンケートフォームがあるので、
不具合を書いて知らせてさしあげれば良いのでは？

それより、トピックスで発見した蕨の新キャラ「わらぶー」が気になってしまった！
THE ALFEEのの高見沢さんデザインですってね。

[541: 匿名さん]

> 内部ファイルサーバーのパスを載せてますね。

ほんとだ、これはイタイ・・・
担当者大目玉だな。

[542: 匿名さん]

人気ないの？ここ

[543: 賃貸住まいさん]

外部のシートもほぼ外されて、全貌が見えてきましたねー
しかし色合いが黒っぽ過ぎて威圧感こそあるもののデザインがいまいちで、周辺物件に比べて
高い割には高級感はあまり無いかと。

電車の音も相当気になるでしょうし、埼京線と違って京浜は遅くまで走っているので、音に敏
感な人はパスですね。

あと30階って思ったより低い・・・

タワーの名が何かむなしい。

[544: 匿名]

鉄道騒音は避けられないでしょうね。
音は上に広がって行きますし。


あの黒い外壁で完成なんですか？
重厚感は私はあるようには感じたけど、色あせしないものなのかな

[545: 賃貸住まいさん]

シートバラしてるから今から何かするってことは恐らく無いでしょ。
ランドマークと銘打っているものの、でかいから目立つだけ。
救われるのは日陰の影響が線路とロータリーと商店街くらいで、あまり戸建てには影響なさ
そうなのでそれほど疎まれる事もないと思うけど。

建築的に見てあまち恰好良くは無い。
シンメで均整がとれてるけど、幅の割に短い

[546: 匿名さん]

>>544

駅近と騒音は背中合わせなので
買う本人が気にするかどうかだけの話。
気になるなら駅遠を買えばいい。

外観は住友はどこでもあんな感じだね。
個人的には好きじゃないけどあれだけ
どの物件も統一してるってことは
一般ウケしてるからじゃないの？

[547: 匿名さん]

「駅近」と「線路沿い」は意味が違うと思うけど。
さらにここはすぐ目の前を湘南新宿ラインが猛スピードで通過するわけだし。

[548: 契約済みさん]

黒でシンメトリーが嫌な人もいらっしゃるようですね。

とはいえ、逆に考えると下のように考える方もいっぱいいますからね。
・壁面に赤とか緑がアクセントに入ってる（川口近辺では多く見られる）ことを嫌う方
・アシンメトリーな理由が分からない。毎日見るものなのだから・・。とおっしゃる方

デザインは色々な方が評価するものなので、難しいですね。

とはいえ、騒音については、543さんのおっしゃる通りかと思います。
> 音に敏感な人はパスですね。
朝晩の電車の音は嫌でも聞こえてきます。
いわゆる閑静な住宅街に住むわけでは無いという意識を持っていないとダメですよね。

[549: 匿名さん]

デザインは好みですから、議論しても答えはないでしょう
特段機能を損ねているようなマンションなら話は別ですが

同じ駅2分でも、駅を背にして2分歩いたマンションなら、電車騒音はかなり低減されますよ

[550: 夢〜眠]

立ちしょん禁止とか看板があったな？

[551: 匿名さん]

そうなんですよね。
線路とマンションの間に、他の建物があるだけでも、大きく軽減されますからね。

一概に駅近くだからうるさいとも言い切れないです。
ここの場合は、モロに線路が目の前にある分、騒音のレベルが高そうですね。
青田買いの難しいところですね。実際に体感できませんから。

[552: 匿名さん]

>>550
駅周りの店のせいなんでしょうか？
あの辺り変な酔っ払い多いんですよ・・・
まだ人が住んでいなから余計なんでしょうね。

[553: 匿名]

そういえばあのマンション周辺アンモニア臭かったな。