シティタワー蕨 Part2

[匿名さん]

蕨駅西口のタワーマンション

＜概要（HPより）＞
所在地：埼玉県蕨市　中央一丁目200番　
交通：京浜東北線「蕨」駅下車徒歩2分
構造：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造
規模：地上30階地下1階建
総戸数：285戸　
完成年月：平成22年8月下旬(予定)　
入居（引渡）予定日：平成22年9月上旬 　
管理会社：住友不動産建物サービス　
売主：住友不動産
販売会社：販売代理／住友不動産販売
設計：アイテック計画
監理：アイテック計画・松田平田設計共同企業体　
施工：戸田建設　関東支店
施工会社：戸田建設　関東支店
管理会社：住友不動産建物サービス

過去スレ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/26735/

[444: 匿名さん]

①ボイドスラブ305mm＋二重床二重天井
②直床＋スラブ200mm
どちらが勝りますか？

[445: 匿名さん]

施行によって違うとしか言えないよ

[446: 匿名さん]

ここはペアガラスでしたよね。今時シングルガラスのマンションを発見。川口市 戸田市にありました。↑床は施工によるとの事ですが、ペアガラスとシングルガラスではどうですか？シングルガラスは恥ずかしくて公表できないですか？結露・遮音・セキュリティーならペアガラスだと思いますが。

[447: 匿名さん]

遮音とセキュリティーには関係ないですよ。

乾式壁と湿式壁は遮音に関係するけどね。

[448: 購入経験者さん]

ここに限らず、蕨物件を検討しています。
荒らしでも煽り目的でもなく、蕨って皆さんどう思いますか？

財政難、人口流出が止まらない、流入も激しく、過疎化していく一方。
マンションは綺麗ですが、街としてはかなりマズいレベルではないかと感じています。
物件は気に入っても街がイマイチというのはどうなんでしょう

[449: 賃貸住まいさん]

４４８さん
蕨駅から徒歩圏の賃貸（住所は川口ですが蕨直近です）に住んでいます。
都内から移り住んで約10年です。

子供２人いますが、住みやすいと思います。

　・坂が少ない
　・電車での交通の便がいい（京浜東北線）
　・バスも充実
　・物価も安い（スーパーの競合多く価格競争激しいです）
　・幹線道路沿い、線路沿いでなければ静か

ただし、
　・外国の方が多い（非常に多いです）
　　↑すれ違っても言葉がわからないため何もされませんが怖いです
　・風俗系、水商売系のお店が多い（蕨、西川口駅周辺）
　・少子高齢化顕著
　・犯罪率全国レベルでも高い地域に属する
　・役所の職員数が少ない（市民1000人当たりに対する割合）

色々ネットで調べるとネガティブな情報が入ってくることも事実です。

夜中に女性が一人で出歩かなければ、危険を感じるほどではないと思
いますが、客観的な意見も重要ですが、主観的に住環境に何を求める
かによってネガティブと感じることもあったり、ポジティブに感じる
こともあったり、人それぞれでしょう。

シティタワーに限って言えば、駅に近く駅の東西に商店も充実してい
る事と、すぐに川口市、戸田市、都心とアクセスできるので、蕨市単
体のに生活圏があるわけではないので、総合的には住みやすいと思い
ます。

[450: 購入経験者さん]

レスありがとうございます。
そうですね、どの街も良い悪いはあるので機にしすぎてもダメだとは思います。
ただ、どうにも蕨はネガティブな情報が多過ぎて、一大決心に躊躇してしまいますね。

魅力あるまち蕨をつくる会http://www.geocities.jp/warabi117s/index.htm
というページに問題点がまとめられていました。平成１８年が最終更新のようですが、
街はかわらず、むしろ悪化しているように見受けられます。

蕨が荒廃していき、人がどんどん逃げ出しており、一方で流入も多く、
地元に愛着の無い人が多いせいで益々荒廃していくという悪循環になっているとのこと。
かなり深刻で悩ましいところです。

私はシティータワーと、もう１つ、蕨から徒歩１０分　４６坪の土地で古民家付き７８０万円の
再建築不可物件を不動産屋に教えてもらい、そちらでも悩んでいます。
再建築不可とはいえ、柱と土台を残して建ぺい率内で作りなおすことは法律に則っている
とのことで、土地建物合計２０００万円で戸建てを作れる算段でいます。

安くて魅力的ですが、街に疑心的になってしまいなかなか決断できずにいます、、、

[451: 匿名さん]

金で解決できるか否かじゃない？
個人的には環境は金で買えないと思う。

[452: 匿名さん]

電車の騒音は線路沿いにあるので確かに気になりますね。
知人で線路脇にマンションを購入した知人がいますが、
リビングと寝室の両方の部屋が線路沿いにある状態です。
駅から2、3分程度のところに住んでいるのでうらやましい
なと思ってましたが、実際のところ夜などは電車の音が
気になって眠れなかったとか言ってましたね。
遊びに行った時にはあまり気になりませんでしたが
やはり夜眠れないのは辛だろうなって思ってしまいます。
↑ここも蕨駅から近く電車の騒音には悩まされそうですね。

[453: 購入経験者さん]

騒音については二重サッシになっていれば相当軽減されるかと思います。
後付のサッシもありますよ

[454: 匿名さん]

449さん
参考になる書き込みをありがとうございます！
449さんも都内からの転居との事ですが、
蕨の利点・難点どちらも挙げられていて大変助かります。

マンションも検討しやすい価格であり、交通の便がよく、物価が安いのは助かりますが、
うちは小さい子供がおりますので、外国人が多く犯罪率が高いのは心配です。
また、市が財政難であり、職員数が少ないことで行政サービスに
期待できないのでは？という不安要素もありますね。

[455: 賃貸住まいさん]

＞＞４４８さんへ
　　４４９です

＞４６坪の土地で古民家付き７８０万円の再建築不可物件

少し怪しいと思います。
再建築不可の物件は大抵「接道」が取れていません。
「接道」とは簡単に言うと、建物を建築する場合に必要と
なる道路と接している部分の事です。

敷地が道路に対して２メートル以上接していなければ、確
かに再建築は難しいです。

道路と接している部分が短ければ、建物を土台と柱にする
場合も、また、そこから新しい状態にする場合にも、材料
の搬入から工事車両の駐車に至るまで全て困難を伴い、費
用もかさむはずです。

接道ありで、再建築不可の場合はスミマセン。私の勇み足
です。ただ、駅に行くまでの間の電柱によく

　　　　格安土地（建物付き再建築不可物件接道なし）

と言うのを見かけるものですから。

＞柱と土台を残して建ぺい率内で作りなおすことは法律に
　則っている

これは相当怪しいです。 蕨市の土地場合、少なくとも準
防火地域と言う地域に属しており、建築をする場合の制限
は、他の場所に比べて少しハードルが上がります。

合法的に建てる場合には、柱と土台のみを残しても、法律
上は改築等にあたり建築確認申請が必要です。

準防火地域の場合、この申請が免除されることはないので、
現時点での法律に則った住宅に改築するにはそれなりの費
用は掛かると思います。

この再建築不可の土地については、考えたほうがいいと思
いますよ。
（シティータワーに関係のない書き込みでスミマセン）

[456: 賃貸住まいさん]

＞＞４５４さんへ
　　４４９です。

我が家も下の子は３歳とまだ小さく、上の子も小学校低学年で
２人とも娘です。

外国の方が多くて怖く感じているのは私くらいで、子供や妻は
子供を通じて外国の方の親しくなっていることもあります。

ただ、あまり永住志向の方は少ないらしく、知り合って数年く
らいで引っ越してしまったり、母国に帰られたりしますが。

そういった意味では、子供うちから多様性のある価値観や友達
を作ることができると思うので、発想の転換をすればむしろ外
国の方が多いことはメリットかもしれません。

インドやパキスタンの方がやっている、こじんまりとしたカレ
ー屋さんは美味しいですよ。

また、外国の方向けに母国から輸入した食材なんかを扱ってい
る店も多く料理好きな方には良いかもしれません。

ただ、やはり少子高齢化は他の市町村に比べると少し進みが激
しいような気がしています。

しかし、マンション検討を機に調べたのですが以外にも蕨市は
公共料金が若干安かったです。（戸田ほどではありませんが）

ご参考まで

[457: 匿名さん]

市の職員数が少ないことは、市役所で手続きするとき結構待たされるでしょうか。

カレーに目がないので、ぜひおいしい店を紹介してください。^^

[458: 匿名さん]

西川口のカリーリア・ラ・エルバのカレー、おいしいですよ。

結局、他の街で買ったのですが、こちらも検討していました。
蕨のランドマーク的存在になりそうですね。

[459: 匿名さん]

「カリーリア・ラ・エルバ」、私もおすすめです。
ホテルのレストランで出るようなカレーが１０００円以下で食べられますよ。
カレー好きなら、ぜひ一度行ってみてください！
シティタワー蕨からなら車で１０分かからないで行けますね。

[460: 匿名]

マンションの下に入るクリニックはまだ決まってないのですか？
工事の囲いに、まだ募集の看板が掛かっているようなので。

クリニックよりもスーパーが入ってくれた方が嬉しいですよね？
西友もマルエツもヤオコーも、ちょっと買いに出るには遠いので。
東口の東武ストアは駅を通らないと行けないし。
駅前なのに、日常の買い物には不便な立地だと思います。

[461: 匿名はん]

マンションの中に食品を扱う店が入ると、マンション内にゴキちゃんが増える場合があるよ。
それでも大丈夫なら、スーパーが入れば便利だけどね。
マンションに余り食料品の店が入らないのはそういうこともあるわけ。

[462: 匿名さん]

>>457
蕨に10年ほどすんでいました。
家族の介護の関係で頻繁に市役所に行きましたが、それほど混んでなかったですよ。
他の市とそれほど比較してないですが、現住所の市役所も同じくらいかな。

ちなみに蕨市役所は最近の役所にはめずらしくボロいです。
それとこの話題が出て初めて知ったのですが、人数も少ないようですね。。。

でも、それって金がかかってない＝税金を無駄にされていないということで
頑張っていると褒めてあげるべきことだと思いますけどいかがでしょうか？

市の規模を無視したデカイ庁舎に腐るほど無駄に人がいたら、、、、
そんな市には住みたくないですよね。。。

[463: 匿名さん]

東口より西口の方が綺麗なのでいいよ

[464: 匿名さん]

> 458、459　さんへ

カレー屋さんのご紹介ありがとうございます。
自分は川口なんで、今度行ってみたいと思います。^^

> 462さんへ

いつもご丁寧に説明していただきありがとうございます。
素直なご感想にも感心しております。
パフォーマンスより地道な努力が評価されるべきですね。

[465: 匿名さん]

↑カレー屋さん。いいですね～本格的なカレー屋さんなら
ライスの他にナンとか置いてるのでしょうか。入居したら
ぜひ行ってみたいです！

マンションの下にはいる店舗も気になりますね。でも私も
スーパーやコンビニが入るのはちょっと…と思ってしまいます。
成城石井とかだったらいいな～なんて思ったりしますが、
どこのどんなお店でもそういう問題は変わらないそうで(笑)
飲食店ならゴキブリ問題は必ずと言っていいほどあるそうです。
なので、飲食店じゃなくクリニックで良かったと思ってます。

[466: 匿名さん]

低層に保育園や公民館などの公共施設が入るから、店舗もいい加減な
娯楽施設は入らないような気がします。
クリニックは、腕の良い病院なら何でもいいけど、
個人的には小児科か、女医さんのいるレディスクリニックがいいなーと思ったり。

460さん
ホームページにはマルエツや西友へは徒歩5分、西友には徒歩6分と書いてありますが、
ここからだと5,6分でも遠く感じますか？
それとも、実際はそれ以上かかるんでしょうか。

[467: 匿名さん]

>465
あ、カリーリア・ラ・エルバは欧風カレーです。ナンはないです。
パスタやドルチェもおいしい、不思議な店です。

マンションに入るテナントはスーパーじゃないほうがいいですが、
徒歩1分以内にスーパーがあると便利ですよね。

[468: 匿名]

466さん

460です。
今現在、蕨に住んでいるんですけど、このマンションから西友やマルエツまでは5〜6分では着かないと思います。
男性が早歩きで行けば行けるかもしれませんが、うちは小さい子どもがいますし、『ちょっと買い物に』という感覚ではないのかと。

みなさんが仰るように、マンションにスーパーが入るのはゴキブリなどの問題があるのですね。
それならマンションより駅側のゲームセンター跡地辺りにできてくれると便利です。
ずっと空き店舗のままですし。
あとは暫定開発事業のフレスポ蕨の所とか。

そういえば、あそこは当初10年間の暫定事業と聞いたのですが、今後はどうなるのでしょう？
ご存知の方、いらっしゃいますか？

[469: 夢～眠]

マルエツはともかくしも、西友は遠いんじゃないのぉ？どこの西友のことかな？ちっと遠いな？チャリン子で行く距離だぜ。チャリン子で３分くらい。

[470: 匿名さん]

マルエツでも十分遠いですよ
やはりマンションと駅の間かマンション下に必要

[471: 匿名さん]

ご近所の皆さん
466です。スーパーの距離情報、ありがとうございます。
本当に徒歩5、6分なら買い物には困らなそうですが、実際は自転車で移動するような
距離なんですね。
やはりHPの情報(地図上の距離)を鵜呑みにしてはいけませんね。
分速80メートルと、速度的にかなり速いペースで計測されているようですし。
うちも小さい子がおり、ベビーカーで移動しているので、できるだけ
買い物に便利な立地がいいと思っていろいろと検討中です！

[472: 匿名]

近いうちに駅の両側にエレベーターができるので、ベビーカー利用なら東口の東武ストアの方が近いかもですね。
ただ、行ったことがないので品物が良いかどうかはわかりません。

[473: 匿名さん]

週刊ダイヤモンド
シティタワー蕨
埼玉県二位ですね。

[474: 匿名さん]

スーパーが遠い！
と話題に出てますが、週刊ダイヤモンドの評価では、
立地 ④生活のしやすさ（スーパー、銀行など）
の点数が、5点満点中4.5点ですよ。

この評価で、スーパー遠いとは贅沢すぎませんか？

[475: 匿名さん]

5物件中の2位ですよ。
それも団地サイズ限定で。
どんぐりの背比べですよ。

[476: 匿名さん]

掲載されてるだけ まだましです。掲載されないマンションがたくさんありますから。

一位も日本初の長期優良の割に二位と僅差です。比較対象が５件と少ないのが残念です。数値の比較だけは大変参考になります。

埼玉県で５件だけとは それ以外は 優れた特徴に乏しいとか、完成住み売れ残りばかり。だからなのでしょうか？

[477: 匿名さん]

売れていないからダイヤモンドさんに宣伝してもらうのです
シティタワー蕨しかり

[478: マンコミュファンさん]

駅前に立っているおにいちゃんにもっと魅力的にアピールさせたほうがいい気がする。この会社。

[479: 匿名さん]

バイトには無理ですよ。

[480: 周辺住民さん]

このマンションは週刊ダイヤモンドに掲載されているように、立地は申し分ないと思うんですよ。

ただ、タワーマンション特有の眺望重視で方位無縁の間取りがあり、東南や西南の角部屋はそもそも売っていなかったり、あっても非常に高価であったり。

結局は庶民が住みやすい街なのに、庶民には手の届かない価格の物件なので、売れ行きはいまいちなんじゃないでしょうか？

そこそこお金のある子育て終了していて現家売却で老後の生活をしたい人とか、タワーマンションに憧れていて、都内にこだわらない裕福な人にしか買えませんよ。

週刊ダイヤモンドも売れてなんぼですから、売れそうな表紙で売れそうな内容を書いて当たりまえ。
埼玉５物件の掲載選定根拠が不明な点を除けば、検討している人には客観的な材料になると思うし。

それよりも管理会社の方の覆面座談会は興味深かったですよ。

これはかなり納得できる内容でした。

[481: 匿名さん]

確かに雑誌の評価は疑わしい…と言うか、雑誌に掲載されていると、
ここは宣伝費をかけてるなーと感じてしまいますわ、私。
480さんの書かれている覆面座談会ですが、恐らく管理会社の本音が語られているんですよね。
興味があるので、近いうちに読んでみたいと思います。

[482: 匿名]

契約済みの私にとっては、逆に読むのが恐いです。

[483: 周辺住民さん]

マンションの評価自体は高いですよ。

管理会社の評価は低いですが・・・

[484: 匿名さん]

＞480
庶民に手の届かない価格って、ここの倍ぐらいする物件ではないでしょうか？

こちらにお住まいの方は、間違いなく全員庶民だと思いますが。

蕨だし。

[485: 匿名さん]

管理会社は入居後は管理組合の決議で変更できますよ。

[486: 匿名さん]

管理会社を変更するのに議決をとろうなんて、よっぽど管理会社がヘマしないとあり得ないでしょ。
管理会社も理事会に働き掛けて、延命をはかるだろうし、いやいや回ってくる理事会の仕事なんて、みんな自分の任期中に「問題が起きませんように」って、目立たないように定例会してるのが関の山。

つまり、例え管理会社自体が客観的なデータで評価が高くなくても、変えられちゃうなんて稀ですよ。

[487: 匿名さん]

それが、最近は「稀」とは言えないぐらいの事例があるんだな。

[488: 匿名さん]

一般のマンションでも修繕維持積立金の不足が騒がれる中、高層のため費用がかなり高くつくであろうタワマンの場合、十数年後の大規模修繕の前後に積立金不足が表面化し、「一戸当たり数百万円足りない」といったことが起こり得る訳です。
そうなると、管理会社を替えたら管理費が安くなり、積立金不足を補えるのではないか、という発想になることは十分に考えられます。

[489: 土地勘無しさん]

10年後に気がついても遅いんじゃないの？

[490: 匿名さん]

偉そうに…。何様？

[491: 匿名]

＞489
もう少し現実を知ってからコメントしたほうがいいね。

評論家みたいに無責任なコメントしてないで、だったらどうすべきなのか解決策を提示してください。多分無理だろうけど。

[492: 匿名はん]

本当は管理組合を法人化して、空き駐車場の月極め貸し出し事業とか。
修繕積み立て基金なども資産運用できるといいよね。
信託銀行や証券会社の一任運用でもいいけど。
住民の中で代表をどうやって選ぶのかということが難しくなりそう。
実際の運営や運用は、専門の誰かにお任せということになるだろうけど。

[493: 土地勘無しさん]

１億総評論家ですから、言論の自由。
素人の案を聞いてまたそれを誰かが評論。